【正文】 總收入（萬）8,9,10,10,10,2 運營成本（萬）5,6,6,6,6,3 基本管理費（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）2,3,3,3,3,GOP%%%%%%6 酒店管理方收入（萬）7 房產(chǎn)稅（萬）8 小業(yè)主凈收益（萬）9 EBITDA（萬）1,2,2,2,2,10 折舊攤銷（萬）1,1,1,1,1,11 息稅前利潤（萬）1,1,項 目20202021202220232024一、客房銷售息稅前利潤7,二、酒店經(jīng)營息稅前利潤1,1,1 酒店經(jīng)營毛利潤GOP(萬元)1,3,3,3,3,酒店運營毛利潤GOP%%%%%%2 酒店管理方收入(萬元)3 小業(yè)主總收益(萬元)4 房產(chǎn)稅我方5 折舊攤銷1,1,1,1,三、財務費用四、利潤總額8,1,1,五、凈利潤6,1,1, 寧海項目介紹1. 項目投資環(huán)境1）寧海概況n 城市宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展：，%，::，人均生產(chǎn)總值65797元，2014年末全縣總戶數(shù)232103戶，戶籍總人口626426人。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，2014年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入40664元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出25363元，%。n 房地產(chǎn)投資高速增長：，%，%，，%。n 旅游資源非常豐富：寧?？h擁有伍山石窟（4A）、野鶴湫景區(qū)(4A)、梁皇山(4A)、許家山（3A）、前童古鎮(zhèn)、浙東大峽谷、南溪溫泉(4A)等多個著名旅游景點。其中寧海項目所處的南溪溫泉區(qū)域中國三大著名溫泉之一，坐落在寧?？h城西北天明山幽谷中，距寧波市區(qū)76公里。南溪溫泉被天臺山和四明山環(huán)抱，據(jù)測定，這一帶地熱水不但蘊藏量大，水溫適中，且水質清澈透明，品位甚高，含有多種微量元素。對各種皮膚病、關節(jié)炎以及神經(jīng)、消化、心血管等方面疾病有明顯療效，南溪溫泉是華東地區(qū)少有的旅游、避暑、療養(yǎng)、度假、休閑勝地。n 旅游收入保持兩位數(shù)增長：，%，%；，%。2） 寧海周邊野奢酒店基本情況：項目酒店介紹酒店規(guī)格入住率客單價業(yè)態(tài)寧海金海開元名都大酒店錄屬中國民營高星級連鎖酒店集團——開元酒店集團，酒店擁有279間客房，五星級酒店70%5001000元/晚酒店、餐飲、健身房、會議室寧海天明山溫泉大酒店寧海天明山溫泉大酒店就座落于溫泉森林公園四大景區(qū)之中心景區(qū)的臥龍谷內，是一家的度假型酒店。是集吃、住、娛、購于一體。度假型野外輕奢酒店60%6001000元/晚酒店、中西餐廳、卡拉OK舞廳、KTV包廂、影視廳、棋牌室、臺球房、健身房、乒乓室、桑拿按摩房、美容美發(fā)廳寧海南苑溫泉山莊山莊定位高端，是集高級客房、豪華別墅、餐飲美食、保健娛樂及會議沙龍為一體，以溫泉為主題的高檔度假型酒店。高端野奢度假酒店55%酒店：600800元/晚,別墅70009000元/晚/棟酒店、餐飲、山間騎行、天然氧吧、梅園、竹園、松園、SPA、會議室寧海鄔家莊園鄔家莊園是浙江省首家度假旅游綜合體項目，總建筑面積2萬5千平方米，于2012年6月18日全面建成開業(yè)。綜合性野奢度假酒店60%酒店：500800元/晚,別墅:20004000元/晚/棟酒店、餐飲、農場、兒童水上樂園、天然氧吧、豪華宴會廳、會議室2. 寧海裸心泉項目區(qū)位分析n 項目位置：項目處于寧?？h深甽鎮(zhèn)南溪村，位于長三角經(jīng)濟圈的3小時經(jīng)濟圈內位置，距離中國三大著名溫泉南溪溫泉景區(qū)僅23公里n 交通可達性：項目處于寧波半小時經(jīng)濟圈、杭州2小時經(jīng)濟圈內，交通較為發(fā)達，距離省道S311僅為23公里，距離省道S214僅為8公里左右，方便周邊12小時經(jīng)濟圈的客群驅車到達。n 旅游資源：項目周邊23公里為國家4A級南溪溫泉景區(qū)，年客流量超過300萬人，為項目帶來充足的流動性，保障了寧海裸心泉項目的客流量。3. 寧海項目總體規(guī)劃及定位1）寧海項目規(guī)劃安排（總共分2期）：寧海項目總共分2期開發(fā)，包括一期安嵐及二期安麓項目。其中寧海一期（安嵐），，%，建成后總共118間客房，全部可售。一期項目于2016年1季度開始施工，計劃于2017年2季度竣工，預售時間計劃于2017年2季度開始，分4個季度完成銷售，每個季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。寧海二期（安麓），，%，建成后總共122間客房，其中可售客房110間，自持類客房12間。二期項目于2017年1季度開始施工，計劃于2018年2季度竣工，預售時間計劃于2018年2季度開始，分4個季度完成銷售，每個季度分別完成總可售面積比例的20%、30%、30%及20%。寧海項目一期（安嵐）二期（安麓）合計土地面積28,19516,48844,683容積率總建筑面積23,32913,64236,971客房面積11,76112,67924,440客房面積占比%%%總房間數(shù)118122240可售客房面積11,76111,50822,183可售客房間數(shù)118110228自持客房間數(shù)01212開始施工時間2016年1季度2017年1季度竣工時間2017年2季度2018年2季度預售時間2017年2季度2018年2季度2）功能配比：n 精品度假酒店與別墅：引入國內頂級度假酒店管理集團安麓，以溫泉養(yǎng)生及美麗的山地自然景觀為驅動力，吸引上海、寧波、杭州的中高端旅游度假客群/高端商務客源。在豪華舒適的住所，和大自然融為一體，沉浸在一片靜謐里，適時適地的強健及調理身體。裸心是一個讓我們可以重拾身心的平衡，并找回自我的地方。n 餐廳：在裸心泉，吃的是當?shù)氐慕】档氖澄?，飲的是自然山泉及美酒佳釀?？梢员M情的從事喜愛的戶外活動。n 山頂泳池：作為一期的配套，不對外開發(fā)，只對度假村內部人士開放，保障私密性，享受山間游泳的獨特的體驗。n 馬場：小型馬場處于半山腰位置，周邊小山環(huán)繞，為度假村提供了休閑運動的場所，可以盡情的享受戶外的活動。n 溫泉SPA：酒店還可以親密接觸寧海溫泉，客房配有小型私人泡池，私密性極好，并享受精致到位的按摩及使用各項養(yǎng)身設施。n 兒童天地：項目還為家庭客群設置了一個小型兒童娛樂場所，結合自然景觀，打造戶外的小型兒童樂園，適合家庭親子活動。4. 寧海一期（安嵐）項目成本及投入情況：序號成本項目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面23,3291,1322,6422前期工程費23,3291,3753,208設計費23,3291,2002,800其它23,3291754083建安費用23,32914,67134,226土建工程23,3293,4748,105設備安裝23,3294,0009,332裝修工程23,3293,5008,165客房裝修23,329公共區(qū)域23,329室外總體（照明\道路\景觀等）23,3293,0006,999配套工程費23,3296971,6264不可預見費用5%23,3296991,6305開發(fā)間接費用23,3295501,283建安成本小計23,32917,29540,347A開發(fā)成本合計23,32918,42742,989B期間費用1,2581技術服務費2702營銷費用%9883財務費用0可資本化的財務費用0總成本 合計18,96644,247寧海二期（安麓）項目成本及投入情況：序號成本項目面積單位成本 （元/㎡）總成本 （萬元）1土地成本建面13,642 1,132 1,545 2前期工程費　13,642 900 1,228 設計費　13,642 640 873 其它　13,642 260 355 3建安費用　13,642 11,500 15,688 土建工程　13,642 2,500 3,411 設備安裝　13,642 2,300 3,138 裝修工程　13,642 4,000 5,457 客房裝修　13,642 　　公共區(qū)域　13,642 　　室外總體（照明\道路\景觀等）　13,642 2,400 3,274 配套工程費　13,642 300 409 4不可預見費用5%13,642 560 764 5開發(fā)間接費用　13,642 550 750 　建安成本小計　13,642 13,510 18,430 A開發(fā)成本合計　13,642 14,642 19,975 B期間費用　　　1,167 1技術服務費　　　200 2營銷費用%　　967 3財務費用　　　0 可資本化的財務費用　　　0 總成本 合計15,498 21,142 5. 寧海一期（安嵐）項目運營假設寧海一期項目計劃于2017年2季度建成，總共118間客房，其中可售客房118間。項目預售時間為2017年2季度，自2017年2季度項目建成后即可出租，客房散售后業(yè)主再委托給酒店進行資產(chǎn)托管，酒店與業(yè)主按照50:50分享資產(chǎn)托管收益。客房出租均價約2,200元/間，同時，酒店2017開業(yè)及2018年的出租率分別為50%、60%，2019年及未來出租率穩(wěn)定于65%。寧海一期（安嵐）項目第1年第2年第3年第4年第5年單價（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR1,1,1,1,1,1 經(jīng)營總收入（萬）6,7,8,8,8,2 運營成本（萬）4,4,4,4,4,3 基本管理費（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）1,2,3,2,2,GOP%%%%%%6 酒店管理方收入（萬）7 房產(chǎn)稅（萬）8 小業(yè)主凈收益（萬）9 EBITDA（萬）1,1,1,1,10 折舊攤銷（萬）1,1,1,1,1,11 息稅前利潤（萬）寧海一期項目財務測算（萬元）：項 目20172018201920202021一、客房銷售息稅前利潤6,1,二、酒店經(jīng)營息稅前利潤1 酒店經(jīng)營毛利潤GOP(萬元)2,3,2,2,酒店運營毛利潤GOP%%%%%%2 酒店管理方收入(萬元)3 小業(yè)主總收益(萬元)1,1,4 房產(chǎn)稅5 折舊攤銷1,1,1,1,三、財務費用四、利潤總額6,1,五、凈利潤5,1,6. 寧海二期（安麓）項目運營假設寧海二期項目計劃于2018年2季度建成，總共122間客房，其中可售客房110間，自持類客房12間。項目預售時間為2018年2季度，自2018年2季度項目建成后即可出租，客房散售后業(yè)主再委托給酒店進行資產(chǎn)托管，酒店與業(yè)主按照50:50分享資產(chǎn)托管收益。客房出租均價約2,200元/間，同時，酒店2018開業(yè)及2019年的出租率分別為50%、60%，2020年及未來出租率穩(wěn)定于65%。寧海二期（安麓）項目第1年第2年第3年第4年第5年單價（元/間）2,2,2,2,2,客房出租率%60%65%65%65%RevPAR1,1,1,1,1,1 經(jīng)營總收入（萬）6,7,8,8,8,2 運營成本（萬）4,4,4,4,5,3 基本管理費（萬）4 營改增（萬）5 營業(yè)毛利潤GOP（萬）2,2,3,3,3,GOP%%