【正文】 劃服務(wù)，同時由于本區(qū)域存在一些面積較大的商業(yè)鋪面（主要是由于建筑形式制約、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃需求或者通過前期接觸，本身有一定投資意向的商家需求而形成的），招商本身也是實現(xiàn)此類商業(yè)消化的一種有效途徑，其招商方式將以租賃和銷售結(jié)合，銷售為主。為實現(xiàn)這一目的，招商的主力店范圍確定如下。主力店面積 ㎡招商比重位置招商方式中高檔餐飲20008%A1棟3層定向招商、出售KTV歌城21008%A2棟3層定向招商、出售中檔餐飲、茶樓13005%A3棟2層定向招商、出售生活超市3201%B3棟臨街部分定向招商、租賃3家酒吧主力店8003%定向招商、租賃或出售合計651025%臨河會所商業(yè)部分，由于定位于高端市場，其業(yè)態(tài)和市場都具有一定特殊性，很難被市場直接消化并達(dá)到計劃商業(yè)規(guī)劃的條件。因此這一部分商業(yè)必須采取統(tǒng)一定向招商的思路，其招商范圍如下。主力店面積 ㎡招商比重位置招商方式意大利西餐廳6002%C5棟3層定向招商、租賃或出售法式西餐廳6002%C3棟1層定向招商、租賃或出售高檔咖啡廳6002%C3棟3層定向招商、租賃或出售女性休閑中心12002%C4棟2層C5棟1層定向招商、租賃或出售SPA健身會館10004%C1棟定向招商、租賃或出售涉外商務(wù)會館8003%C2棟定向招商、租賃或出售合計480025% 銷售模式鑒于項目的復(fù)雜性，一方面要確保項目的銷售進度，另一方面要保證商業(yè)規(guī)劃的完整性，并在后期實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營性。項目必須建立一個完整高效的營銷體系，它將含蓋項目招商、銷售以及后期經(jīng)營管理。因此項目需要有針對性的組織一個營銷工作小組為項目進行全程的營銷、發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營管理。以下為該工作小組的組成形式及分工構(gòu)架：商業(yè)經(jīng)營管理次級主力店招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃管理控制銷售前期招商籌備工作商業(yè)銷售臨河會所式商業(yè)以及會所部分招商太平南街、太平南新街商業(yè)主力店招商營銷工作小組經(jīng)營銷售部經(jīng)營管理公司智尊顧問公司① 商業(yè)前期招商階段參與部門：經(jīng)營銷售部 + 智尊顧問公司階段工作內(nèi)容：主力店招商這一階段的主要工作內(nèi)容主要圍繞主力店招商工作展開。鑒于智尊公司和經(jīng)營銷售部各自掌握的商業(yè)資源和工作特點，將項目招商工作分為兩個部分：經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)對項目的太平南街和太平南新街商業(yè)主力點實施招商，該部分商業(yè)將以實現(xiàn)銷售為主，部分特色商業(yè)主力店采用先期租賃，后期連帶租約銷售。臨河會所商業(yè)可借助到智尊公司擁有的客戶資源優(yōu)勢，針對定位引入國內(nèi)具有一定知名度的品牌商業(yè)。② 商業(yè)銷售～開業(yè)階段參與部門：經(jīng)營銷售部 + 智尊顧問公司 + 經(jīng)營管理公司階段工作內(nèi)容：銷售 + 招商這一階段經(jīng)營銷售部將完成主力點招商工作，轉(zhuǎn)而進入商業(yè)鋪面銷售階段；而自尊公司將繼續(xù)臨河會所式商業(yè)的招商工作，并配合經(jīng)營銷售部協(xié)助組建項目商業(yè)經(jīng)營管理公司，隨之將由經(jīng)營管理公司實施項目招商控制，并對在售以及銷售鋪面實施次級主力店的招商和管理工作。經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)投資者經(jīng)營管理公司產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)經(jīng)營者這一階段在項目銷售中的重點將是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)實施有效分離和控制，使整個商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃滿足持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的要求。其實施構(gòu)架如下：管理權(quán)商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營滿足商業(yè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求出售的商業(yè)鋪面③ 商業(yè)后期經(jīng)營階段參與部門：經(jīng)營銷售部 + 經(jīng)營管理公司階段工作內(nèi)容：經(jīng)營管理這一階段工作的核心包括兩個方面的內(nèi)容：一是實現(xiàn)購房者、開發(fā)商和經(jīng)營管理公司三方締約關(guān)系的轉(zhuǎn)移；二是對商業(yè)的經(jīng)營管理（包括物業(yè)管理）。第一個內(nèi)容要求經(jīng)營銷售部在與購房者簽訂購房協(xié)議之初達(dá)成相應(yīng)的規(guī)劃限制和經(jīng)營控制措施，在經(jīng)營管理公司介入后期經(jīng)營以后，實現(xiàn)控制權(quán)力的交接；第二項內(nèi)容則需要經(jīng)營管理公司通過持續(xù)的次級主力店鋪的招商控制，達(dá)到項目規(guī)劃控制實現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營目的。 銷售程序?qū)τ陧椖拷?jīng)營采取定向招商方式：結(jié)合項目定位和商家資源實施主力店、次級主力店和臨河商業(yè)的定向招商（包括銷售）工作。前期準(zhǔn)備① 確定項目招商規(guī)劃方案，選擇經(jīng)營模式；② 成立專職招商工作小組，組織相關(guān)培訓(xùn)（確定招商合作單位）；確定招商法律顧問單位；③ 制訂招商工作計劃及流程； ④ 擬訂招商文件（招商手冊等）⑤ 制定招商推廣策略（推廣方案和預(yù)算）；⑥ 制定招商（租賃、銷售）價格策略，完成商業(yè)價格體系和預(yù)租期操作方案；⑦ 確定經(jīng)營管理模式，落實經(jīng)營管理公司，制定管理文件；⑧ 確認(rèn)法律文件（包括臨時租賃合同、正式租賃合同）；⑨ 確定銷售中心裝修方案；（即：招商處）⑩ 其他準(zhǔn)備工作；銷售實施① 制定招商工作進度表，圈定招商范圍和序列；② 圈定主力商家客戶清單，并展開主力店先期招商工作；③ 招商發(fā)布，宣傳推廣支持和跟進；④ 成立并包裝現(xiàn)場招商處；⑤ 經(jīng)營管理公司入場，次級主力店招商工作展開； ⑥ 招商跟進，明確合作意向；⑦ 簽定臨時租賃合同，收取客戶定金；⑧ 零售商鋪推盤銷售； ⑨ 經(jīng)營管理公司入場，次級主力店招商工作展開；后續(xù)工作① 協(xié)助收取押金及簽定正式租賃合同招商后續(xù)工作；② 檢討招商策略，并提供最新的市場信息；③ 客戶裝修管理；④ 制定和實施項目商業(yè)開業(yè)方案；⑤ 經(jīng)營管理公司介入商業(yè)持續(xù)經(jīng)營管理工作。5 營銷推廣 總體營銷策略 銷售節(jié)奏控制 商業(yè)推廣策略