【正文】 【中海望江豪庭】項目商務(wù)策劃報告1 項目分析 項目總體定位概況本項目地塊系由公開拍賣獲得，競拍地價達到311萬元/畝。是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項目中的規(guī)模最大的地塊。項目地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條邊較平直，在太平南街與望江路相交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）?？紤]到項目地價以及市場各方面因素，為最大限度發(fā)揮項目優(yōu)勢，實現(xiàn)項目利潤的最大價值，本項目整體總體定位為：以住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體?！局泻Ｍ劳ァ宽椖可虡I(yè)規(guī)劃示意圖從目前項目的規(guī)劃情況來看，在項目地塊中包含有四種物業(yè)形態(tài)：位于項目中部和東南部的點式高層住宅群；位于項目北側(cè)、東南側(cè)和西南角的商業(yè)；位于項目東北角的商務(wù)公寓；位于項目西南側(cè)的小戶型公寓。 項目商業(yè)定位分析通過項目投資利潤分析、地塊口岸價值的判斷以及區(qū)域市場等各方面的綜合【中海望江豪庭】項目一層商業(yè)規(guī)劃示意圖【中海望江豪庭】項目二層商業(yè)規(guī)劃示意圖分析。本項目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：常規(guī)社區(qū)商業(yè)+輻射性特色商業(yè)+高檔會所商業(yè)；商業(yè)整體定位：具有較強輻射功能和目的性消費的特色社區(qū)商業(yè)中心。，規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場、超市、社區(qū)配套商業(yè)、特色休閑類商業(yè)、高檔臨河會所式商業(yè)等業(yè)態(tài)。其總體規(guī)模（加上鄰近的好望角1萬多平方米的商業(yè)面積）已具備區(qū)域性中心商業(yè)的容量，對區(qū)域商業(yè)發(fā)展將起到?jīng)Q定性影響；同時巨大的體量也將形成對銷售和持續(xù)經(jīng)營的巨大考驗。 項目條件分析 地理位置分析本項目位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，㎡，基地現(xiàn)狀平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。地塊依靠四川大學(xué)一側(cè)極不規(guī)整，地塊形狀復(fù)雜。項目東北側(cè)臨21米寬望江路，隔望江路與府南河相鄰，具有250米長的臨河面；南側(cè)緊靠四川大學(xué)，其邊緣呈不規(guī)則的鋸齒狀；西北面臨16m寬太平南街，隔太平南街為在建商業(yè)+小戶型“好望角”房地產(chǎn)項目；北面有一市政綠化廣場，隔市政綠化廣場為九眼橋頭，視線開闊。 項目所在地理位置屬于成都市一環(huán)邊緣，距離市中心較近，但在位置上偏離于成都現(xiàn)有的中心商圈范圍，不屬于中心商圈的輻射范疇； 人文景觀分析 四川大學(xué)：與項目東南部臨界，是中國西部第一高校，1896年建校，現(xiàn)校區(qū)占地7000畝。本項目文化底蘊的發(fā)掘?qū)⒃诤艽蟪潭壬弦劳兴拇ù髮W(xué)深厚的文化積淀，突出項目在時尚文化、終身教育和健康成長因素上的突出優(yōu)勢。望江公園：在項目地塊向東方可遠眺望江公園。府 南 河：本項目地塊北面250米的臨河面是本項目具有成都市唯一性的濱河景觀，同時，成都人對河居時尚和文化的追求注定了項目將成為親水名宅的經(jīng)典之作。合江亭與安順廊橋：合江亭，位于本項目的西北方向，處于府河與南河的 交匯處。政府2001年在新橋與合江亭之間的河面上修建了一座富于川西風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的又一個文化亮點，景觀亮點。【中海望江豪庭】項目地塊及周邊環(huán)境示意圖水井坊：位于本項目的西北面，是1999年發(fā)掘出的二千多年前的燒酒作坊遺址，今天政府打算將這里建成仿古街區(qū)。同時，將在水井坊遺址旁修建一座超五星級的“香格里拉酒店”。項目周邊具有深厚的人文資源、教育資源和自然景觀，適合打造具有濃厚生活和文化氛圍的社區(qū)型商業(yè)； 交通條件分析項目地塊西北面隔三十余米市政綠化帶為一環(huán)路南一段（30m寬），一環(huán)路向東延伸即為九眼橋，九眼橋交通流量很大，交通比較便利。項目東北面臨21m寬的望江路，順路可方便到達川大東大門及望江公園。項目西北面臨16m寬的太平南街，太平南新街西端連接文化路。項目東面臨12m寬川大專用道路，通過此道路可到達川大將建的教師公寓項目及川大東區(qū)教師公寓區(qū)。項目目前的交通到達性及道路設(shè)施均較好，對于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達具備先天的條件，只是在項目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點考慮設(shè)計規(guī)劃及引導(dǎo)； 商業(yè)現(xiàn)狀分析 項目周邊商業(yè)目前主要針對川大的學(xué)生為主力消費群體，在商業(yè)形態(tài)上主要以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營檔次偏低，商鋪租金水平不高；項目所在地塊為成都具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集中的街道，在成都消費者中具有較好的口碑和消費情結(jié)，眾多文人墨客均對此處情有獨鐘；目前項目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空白點，由于該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費者的購物心理因素，所以對于傳統(tǒng)的零售購物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機會不大。目前著重考慮滿足社區(qū)消費的商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，同時結(jié)合該區(qū)域的特有的人文歷史、自然景觀、消費構(gòu)成等因素綜合考慮項目的商業(yè)定位；2 項目SWOT分析 優(yōu)勢 交通便利優(yōu)勢本項目位于成都市區(qū)一環(huán)路邊緣，交通便利，具備較強的易到達性，對于商業(yè)項目來說，交通的便利性是決定消費人流引入是否便捷的首要因素，本項目在這點上占據(jù)了一定的先天條件； 景觀文化優(yōu)勢本項目所處的區(qū)位具有深厚歷史文化底蘊，緊鄰四川大學(xué)，文化氣息濃厚，加之周邊眾多古跡以及府南河的景觀，使得項目具備了眾多的景觀文化“點”，為項目的住宅及商業(yè)打造匯集了深厚的底蘊； 規(guī)模體量優(yōu)勢本項目是以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合型地產(chǎn)項目，其中商業(yè)面積約2. 3萬平方米左右，住宅面積約15萬平方米左右,在體量上具備一定的規(guī)模性，可以形成大盤的運作優(yōu)勢； 開發(fā)商品牌優(yōu)勢項目開發(fā)商的品牌具有較強的競爭