【正文】 160 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 整體 2022年揚州別墅整體銷售趨勢 08年項目推廣階段 蓄客期 開盤期 強銷期 延續(xù)銷售期 消化蓄水期以及開盤所積累的客戶資源 借助開盤的良好態(tài)勢，強化項目銷售 強化項目形象，蓄積客戶資源 08年度山水豪庭項目四階段營銷重點 營銷重點： 項目媒體攻勢 目標(biāo)：蓄積客源 ,為項目開盤預(yù)熱 營銷重點：客戶公關(guān) 目的：加大項目口碑傳播力度 營銷重點 ：項目深度解析 (圍繞 5S) 目標(biāo)：項目價值深度挖掘 ,借勢快速轉(zhuǎn)化 營銷重點 ：強勢促銷 +客戶體驗 目的：銷售去量化 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 階段推廣策略 第一階段：形象定位期，打響知名度，展開媒體攻勢 時 間： 2022年 4— 5月 廣告主題：實現(xiàn)真正的 VILLA生活 ? 揚州第一個 5S獨棟養(yǎng)生別墅社區(qū) ? 揚州首創(chuàng)以 “ 度假、養(yǎng)生 ” 為主題的社區(qū) ? 揚州首家倡導(dǎo)養(yǎng)生文化和社區(qū)文化相結(jié)合的社區(qū) 賣點訴求： 推廣目標(biāo)：塑造項目獨特的養(yǎng)生文化內(nèi)涵品位以及強調(diào)項目 “ 5S別墅 ”的概念 ，打造項目 “ 回家既是養(yǎng)生 ” 的生活主張和個性。 I、山水豪庭新聞發(fā)布會 4月份（銷售許可證拿到后） —— 香港金成達地產(chǎn)攜手華懋實業(yè)打造揚州首家 5S獨棟養(yǎng)生別墅社區(qū)。 ? 通過新聞發(fā)布會的信息發(fā)布，將山水豪庭項目的項目定位、項目規(guī)劃、項目社區(qū)文化以及項目即將內(nèi)部認購的信息進行公布。 II、 4月底 5月初，參加揚州春季房產(chǎn)交易會 ? 通過參加揚州春季房產(chǎn)交易會，進一步展示項目品牌形象，樹立項目品牌個性，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注，形成口碑傳播。 營銷活動 媒體炒作 Ⅰ 、山水豪庭：打造 揚州首家 5S獨棟養(yǎng)生別墅社區(qū) Ⅱ 、山水豪庭：即將進行內(nèi)部認購。 第二階段：營造愛家的生活方式，提升項目形象。 時 間： 2022年 67月 廣告主題：品位決定選擇！ 推廣目標(biāo)：通過深入挖掘項目的特點以及開發(fā)理念，倡導(dǎo)養(yǎng)生別墅的生活形態(tài)，生活方式以及養(yǎng)生的體驗，養(yǎng)生的感覺，提升項目的品牌形象，使 “ 有品位的人喜歡養(yǎng)生別墅 ”深入人心。 媒體炒作：山水豪庭，讓喜歡養(yǎng)生的人更有品味。 ? 周末，我和家人一起養(yǎng)生 ? 周末，我邀請朋友一起養(yǎng)生 ? 因為養(yǎng)生，使生活充滿詩意 ? 因為養(yǎng)生，我理解了山水豪庭 營銷活動： ? 《 名人品家 》 系列 —— 談度價居住文化 ? 成立山水豪庭富人旅游組織 —— 山水游客 第三階段：延伸 “ 養(yǎng)生別墅 ” 的概念，加強客戶體驗 時 間： 2022年 810月 廣告主題：平臺決定圈層 推廣目標(biāo)：通過強調(diào)項目 “ 5S別墅 ” 的目標(biāo)客戶群體的特征，強化 “ 一個圈層的選擇 ” ，體驗保利大社區(qū)的優(yōu)越與獨特的文化氛圍。 營銷活動： ? 業(yè)主快樂 PARTY ? 名人別墅品鑒游 媒體炒作： 因為養(yǎng)生，使一個階層成為圈層 ? 中國的富人喜歡養(yǎng)生 ? 從階層到圈層 第四階段：強化客戶公關(guān)，升華 “ 養(yǎng)生別墅 ” 品牌形象。 時 間： 2022年 1112月 廣告主題： 和朋友一起分享 推廣目標(biāo)： 利用現(xiàn)有客戶資源，加強有效的資源整合，加強項目口碑傳播力度，擴大項目的社會效應(yīng)，提升項目的銷售轉(zhuǎn)化率 媒體炒作： 5S養(yǎng)生別墅，最適合向朋友推薦的別墅 ? 社區(qū)文化氛圍 營銷活動： ? 咖啡藝術(shù)節(jié) ? 驢行天下 2022年 4— 5月 2022年 67月 2022年 810月 2022年 1112月 主題 實現(xiàn)真正 VILLA生活 品位決定選擇 平臺決定圈層 和朋友一起分享 活 動 配 合 山水豪庭項目 新聞發(fā)布會 2. 4月底 5月初， 參加揚州春季房 產(chǎn)交易會 《 名人品家 》 系列 —— 談度價居住文化 名人別墅品鑒游 業(yè)主快樂 PARTY 成立山水豪庭富人旅游組織 ——山水豪客 咖啡藝術(shù)節(jié) 驢行天下 炒作 主題 Ⅰ 、山水豪庭：打造揚州首家 5S獨棟養(yǎng)生別墅社區(qū) Ⅱ 、山水豪庭：即將進行內(nèi)部認購。 Ⅰ 、山水豪庭，盛大公開 Ⅱ 、山水豪庭，讓喜歡養(yǎng)生的人更有品味。 因為養(yǎng)生，使一個階層成為圈層 5S養(yǎng)生別墅，最適合向朋友推薦的別墅 支 持 點 揚州沒有 5S別墅的概念 揚州沒有養(yǎng)生別墅的概念 項目遠在郊區(qū) 目標(biāo)客戶喜歡此類活動，通過組織，很容易實現(xiàn) 有個性，有文化內(nèi)涵的項目也是目標(biāo)客戶所期盼的。 物以類聚，人以群分 通過提供一個交流平臺，客戶喜歡加入類似交流平臺。 人的最高需求就是自我實現(xiàn)和被別人認可 第八章、媒介運用策略 ——火力部署 為了加快項目銷售速度，縮短項目銷售周期，適當(dāng)?shù)耐茝V是必要的。尤其是項目知名度不高，客戶資源不多的情況下，系統(tǒng)全面的廣告宣傳是解決推廣難題最直接的突破口。當(dāng)擁有較多客戶資源的時候，可以適當(dāng)減少推廣費用，根據(jù)客戶儲備情況決定推廣強度，同時可將推廣重點轉(zhuǎn)化至，客戶資源挖掘和口碑傳播上來。 推廣目標(biāo) A. 擴展項目知名度 利用強勢媒體作主導(dǎo) ， 實現(xiàn)最大化鎖定目標(biāo)消費者 ， 樹立項目鮮明概念形象 ， 營造具項目個性之特色品牌 ， 吸引消費者 ， 激發(fā)其興趣 。 B、提升項目形象 通過制造新聞熱點 ， 引發(fā)各媒體自發(fā)性跟蹤報道 ， 由此制成轟動效應(yīng) ， 實現(xiàn)組合優(yōu)勢媒體之目的 ， 從而提升項目形象 ， 引發(fā)潛在客戶好感 ， 促進銷售 ， 達至穩(wěn)固支持廣告目標(biāo)和營銷目標(biāo) 。 C、深化好感促進銷售 在媒體傳播上分步驟進行 ， 先打知名度為主 ， 設(shè)定高的到達率 ， 再強化接觸頻次 ， 有效使用預(yù)算 ， 達成媒體投資目標(biāo) ， 實現(xiàn)最終搶占市場份額之目的 。 形象定位 核心利益 廣告基調(diào) 公關(guān)活動 廣告宣傳 新聞宣傳 其他推廣手段 經(jīng)濟型的推廣組合策略： 以公關(guān)活動為核心，以廣告、新聞等宣傳手段為輔助 媒介組合策略 —— 構(gòu)筑立體化宣傳綜合體 要迅速建立項目的形象及品牌，在項目的開發(fā)初期，由于難于從硬指標(biāo)來進行支持，故此，廣告宣傳成為項目唯一渠道，也是最重要的手段，而媒體的合理組合則最大限度地發(fā)揮廣告所帶來的作用。故此對于媒體的組合，有如下建議： 媒介運用比重 2022年總體銷售額預(yù)計：至少 6000萬元 廣告比率（包括活動）：約 4% 活動推廣費用：約 240萬元 其中： ?公關(guān)活動占 40%，預(yù)算投入費用約 96萬元 ?報紙廣告占 %，預(yù)算投入費用約 80萬元 ?電視廣告占 10%，預(yù)算投入費用約 24萬元 ?戶外廣告占 5%，預(yù)算投入費用約 12萬元 ?DM、單張派發(fā)占 5%，預(yù)算投入費用約 12萬元 ?其他費用占 %，預(yù)算投入費用約 16萬元 月份 媒體選擇 銷售額 廣告比率 活動 電視 報紙 軟文 戶外 廣告 DM 單張 其他費用 合計 45月 15萬 6萬 20萬 2萬 —— 4萬 4萬 51萬 約 3391萬 % 67月 50萬 10萬 30萬 5萬 8萬 4萬 4萬 111萬 810月 15萬 4萬 15萬 2萬 —— 4萬 4萬 44萬 約 2087萬 % 1112月 16萬 4萬 5萬 1萬 4萬 —— 4萬 34萬 約 522萬 % 總計 96萬 24萬 70萬 10萬 12萬 12萬 16萬 240萬 約 6000萬 4% 2022年度總體推廣費用明細 謝 謝！ 以上為推廣思路簡要，僅供參考！