【正文】 南側(cè)的小戶型公寓。本項目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：常規(guī)社區(qū)商業(yè)+輻射性特色商業(yè)+高檔會所商業(yè)；商業(yè)整體定位：具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費的特色社區(qū)商業(yè)中心。地塊依靠四川大學(xué)一側(cè)極不規(guī)整，地塊形狀復(fù)雜。望江公園：在項目地塊向東方可遠(yuǎn)眺望江公園?！局泻ｍ椖繓|北面臨21m寬的望江路，順路可方便到達(dá)川大東大門及望江公園。目前著重考慮滿足社區(qū)消費的商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，同時結(jié)合該區(qū)域的特有的人文歷史、自然景觀、消費構(gòu)成等因素綜合考慮項目的商業(yè)定位；2 項目SWOT分析 優(yōu)勢 交通便利優(yōu)勢本項目位于成都市區(qū)一環(huán)路邊緣，交通便利，具備較強(qiáng)的易到達(dá)性，對于商業(yè)項目來說，交通的便利性是決定消費人流引入是否便捷的首要因素，本項目在這點上占據(jù)了一定的先天條件； 景觀文化優(yōu)勢本項目所處的區(qū)位具有深厚歷史文化底蘊，緊鄰四川大學(xué)，文化氣息濃厚，加之周邊眾多古跡以及府南河的景觀，使得項目具備了眾多的景觀文化“點”，為項目的住宅及商業(yè)打造匯集了深厚的底蘊； 規(guī)模體量優(yōu)勢本項目是以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合型地產(chǎn)項目，其中商業(yè)面積約2. 3萬平方米左右，住宅面積約15萬平方米左右,在體量上具備一定的規(guī)模性，可以形成大盤的運作優(yōu)勢； 開發(fā)商品牌優(yōu)勢項目開發(fā)商的品牌具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，在市場上具有良好的知名度，將為項目的開發(fā)運作帶來無形的幫助和影響力； 前期商業(yè)規(guī)劃的優(yōu)勢由于發(fā)展商在前期就對項目整體規(guī)劃高度重視，商業(yè)部分在項目規(guī)劃之初提前進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和定位，規(guī)避了在今后實際操作中出現(xiàn)眾多不利和大量修改的狀況發(fā)生； 劣勢 商業(yè)分布分散本項目的商業(yè)部分沒有形成集中性商業(yè)，分別分布于望江路、太平南街及太平南新街，較為分散，對于整體商業(yè)氛圍和人流集中的營造將有一定的障礙； 商業(yè)體量過大，目前在本區(qū)域?qū)儆隗w量較大的商業(yè)項目，相對于本區(qū)域有限的消費力來說，商業(yè)體量顯得過大； 銷售與后期經(jīng)營矛盾由于本項目需要進(jìn)行銷售，商鋪產(chǎn)權(quán)的分零發(fā)售對后期商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃和管理將造成很大難度，根據(jù)目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗，產(chǎn)權(quán)的分散對于商業(yè)項目而言后期的經(jīng)營是十分不利的，這點也將成為本項目操作最大的難度； 機(jī)會 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ρ卷椖克幍膮^(qū)域目前將是成都重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，隨著成都市政府完成對府南河綜合整治、望江風(fēng)景區(qū)、九眼橋勞務(wù)市場的搬遷，使九眼橋沿河區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化——沿河兩岸由以前的低洼棚戶區(qū)變成了現(xiàn)在的風(fēng)景優(yōu)美的高尚住宅區(qū)。臨河商業(yè)部分考慮到其建筑本身屬于住宅區(qū)域的一部分，其高端定位的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及經(jīng)營方式都與太平南街及太平南新街有較大差別，因此可考慮與項目住宅部分一同開發(fā)，并進(jìn)行獨立的招商和銷售。但限于開發(fā)進(jìn)度方面要求，該部分商業(yè)將分為兩期開發(fā)銷售，第一期為項目A部分（包括3棟），開盤時間在今年8月；B部分在今年年底推售，其中雖然B4棟開工時間于住宅部分相同，但總體推售進(jìn)度仍與該部分其他商業(yè)同時進(jìn)行。該部分商業(yè)預(yù)計于2006年4正式推售。商戶中有較大比重的主力店以定向招商（出售）或租賃方式入場經(jīng)營，項目的持續(xù)發(fā)展則由經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理以及商業(yè)宣傳推廣，以保證整體商業(yè)的業(yè)態(tài)體系平衡和形象的統(tǒng)一性；另外項目的主題商業(yè)思想和中高端定位，可以提升項目整體的商業(yè)價值，最大限度減小零散商業(yè)業(yè)態(tài)對高端住宅的不利影響，使得本項目高層電梯住宅、高檔商務(wù)公寓、小戶型公寓、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套能夠有機(jī)結(jié)合，提升項目整體的檔次，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)同等競爭項目，保持項目自身的風(fēng)格特點； 業(yè)種規(guī)劃業(yè)種定位是支撐本項目的業(yè)態(tài)定位關(guān)鍵，結(jié)合本項目的商業(yè)定位集休閑、餐飲、娛樂、購物于一體的特色，以滿足目的性特色消費和區(qū)域性生活配套的定位思路。體現(xiàn)項目的基礎(chǔ)功能，主要的商業(yè)形態(tài)有五類：業(yè)態(tài)面積（㎡）占比備注農(nóng)貿(mào)市場3400%分為BB2兩棟，各有兩層超市320%餐飲類1300%特色休閑街1500%配套類1100%合計7620100%① 超市規(guī)劃一家以經(jīng)營日用品、個人用品、家居用品、副食品為主的超市，不經(jīng)營生鮮食品，避免與農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營品種相沖突，面積控制在320平方米左右；② 農(nóng)貿(mào)市場 農(nóng)貿(mào)市場屬于規(guī)劃的硬指標(biāo)，但從市場調(diào)查的大量數(shù)據(jù)說明，農(nóng)貿(mào)市場是可以有效創(chuàng)造銷售業(yè)績的部分，根據(jù)項目地塊和技術(shù)指標(biāo)的條件，目前農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃為兩棟兩層（二樓相連）建筑面積3400左右，其經(jīng)營環(huán)境將引入統(tǒng)一管理和規(guī)劃，區(qū)別于市內(nèi)其他農(nóng)貿(mào)市場，改變原有農(nóng)貿(mào)市場臟亂差的形象，以配合整體項目的高檔定位；農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種布局位置業(yè)種甲棟一層腌鹵熟食、鮮花、水果、糕點糖果、干雜、豆制品、糧油、日化、副食類、甲棟二層蔬菜乙棟一層禽蛋類、水產(chǎn)、海鮮類、乙棟二層肉類、凈菜及冷凍食品負(fù)一層車庫（機(jī)動車及自行車）、庫房農(nóng)貿(mào)市場業(yè)種規(guī)劃業(yè)種比例面積㎡形式單位面積（㎡）備注腌鹵、熟食10%340門面、攤位15砌臺面干雜、日化11%360門面、攤位15砌臺面鮮花2%70攤位5砌臺面水果5%180攤位5砌臺面水產(chǎn)、海鮮9%290攤位5砌臺面及水池禽蛋7%250門面、攤位5砌臺面糧油10%350門面15砌梯狀臺面糕點3%100門面、攤位15砌臺面肉類10%350攤位5砌臺面、掛鉤蔬菜24%800攤位5砌臺面豆制品4%130攤位