【正文】 、安全生產(chǎn)、 房屋預(yù)售等 ）； ②市 政局關(guān)系（提前動工、現(xiàn)場衛(wèi)生形象、廣告發(fā)布等）； ③稅務(wù)局關(guān)系（國、地稅征收）； ④工商局關(guān)系（廣告發(fā)布、企業(yè)年檢、誠信企業(yè)評定等）； ⑤環(huán)保局關(guān)系（夜間施工和排污制噪等） ⑥質(zhì)監(jiān)站（質(zhì)量監(jiān)督、驗收、材料檢測試壓等）； ⑦房管局（辦理房產(chǎn)證、抵押、聯(lián)機(jī)備案 、面積測量 等）； ⑧國土局 （土地權(quán)屬分戶、辦土地證等）； ⑨銀行（主要涉及項目融資和按揭辦理） ⑩消防（方案審查和驗收）。 招 項目物業(yè)管理機(jī)構(gòu) ① 招鑫鑫濱江豪庭 物管 單位 ； ②制定 鑫鑫濱江豪庭 物業(yè)管理手冊； ③確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)及大修基金收取細(xì)則； ④制定房屋驗收、從建筑公司接房、給客戶交房、裝修等的管理制度。 開盤策劃 ①銷售介入時機(jī) ； 先按常規(guī)辦法儲備客戶，自 5 月 1 日 銷售中心正式成立開始。 ②銷售朝向控制； ③銷售類別控制； 先推大面積與小面積，居中面積后推 。 銷售策略 用介紹購房者提成方式刺激各 方面 人員參與 全員銷售 。 鑫鑫濱江豪庭 購房者需求調(diào)查 通過市場調(diào)查，客戶對 鑫鑫濱江豪庭 的需求 較高 ，戶型面積 100 ㎡左右的三房最為看好。 美譽度策劃 實施細(xì)則見《 鑫鑫公司濱江豪庭前期 宣傳推廣系列方案》。 ②購房好時機(jī)（行業(yè)冰點，房價低谷，政策即將轉(zhuǎn)向，抄底 濱江 好樓盤） ； ③購房策略大揭秘（企業(yè)實力、企 業(yè)品牌、企業(yè)信譽度、企業(yè)資金動作狀況、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的膽識與眼光、增值空間、 地段發(fā)展前景）。 確定主 推廣告語 建議主推廣告語： ① 江岸名居 精英匯聚 ② 濱江豪宅 世代傳承 ③首席江景華宅樣本社區(qū) 二、開發(fā)階段營銷策劃 目的：挖掘 鑫鑫濱江豪庭 賣點，分析其核心競爭力，引導(dǎo)消費者消費觀念。 鑫鑫濱江豪庭 目標(biāo)客戶群體 通過初期的市場調(diào)查和此次房交會的特點，本項目的目標(biāo)客戶群體為“ 中高端收入群體” ，如： 自由職業(yè)者、個體商戶、企事業(yè)單位白領(lǐng)、區(qū)縣教師及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位中高等收入群體、務(wù)工返鄉(xiāng)高收入 管理者 、政府公務(wù)員 。 但由于世界金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)放緩，對各行業(yè)可能造成的影響不可估量，故而投資開發(fā)收益預(yù)期將下降。 由于世界金融危機(jī)的加劇，萬州不可避免的會受到影響，到年底，因各開發(fā)商對資金的強(qiáng)烈需求和資金鏈來源方式不一，萬州房市將不可避免地迎來一場持續(xù)較長時間的價格戰(zhàn)。 而由于用工成本、土地、建材等的不斷上漲，萬州房價短期內(nèi)不會 太大的波動（不會暴漲暴跌） 。 降價促銷對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響和殺傷力較大，大家都在期待開發(fā)商繼續(xù)降，而越降大家越期待 ，購房客戶現(xiàn)在持幣觀望者居多 。 市場變動因素 執(zhí)行力因素 執(zhí)行時間因素 方案連續(xù)性因素 九、執(zhí)行監(jiān)控 目的：把握好對方案的處理原則，便于工作的順利開展。 戶外類； 報紙類； 單張類； 音視頻類； 活動類。 成立項目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 物業(yè)管理組織活動； 物業(yè)管理宣傳； 物業(yè)管理資質(zhì)。 鑫鑫濱江豪庭 賣點； 鑫鑫濱江豪庭 核心競爭力； 消費者消費引導(dǎo)； 現(xiàn)場包裝； 知名度策劃； 美譽度策劃； 銷售準(zhǔn)備； 招商準(zhǔn)備。 在以后的工作中，我們將嚴(yán)格按照確定的營銷策劃方案，認(rèn)真履責(zé)，充分尊重貴司意見，加強(qiáng)交流溝通，實現(xiàn)貴我兩司的各項工作指標(biāo)。 鑫鑫 鑫鑫 三、銷售階段營銷策劃 目的：了解購房者具體需求及購房動機(jī)，制定銷售策略、價格策略、促銷策略。 五、公關(guān)計劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長足健康持續(xù)快速發(fā)展。 七、成本預(yù)算 目的：分清主次，按預(yù)算方案開展并指導(dǎo)工作。 形成方案； 執(zhí)行方案 。 從價格看，萬州 目前住宅房價 一般在 13002800 元 /平方米之間（主城區(qū)），這個價格和其它同級城市相比要低 很多。 項目樓盤 的 戶型多以三室二廳為主，以 95120 平米居多。 因此， 項目 定價應(yīng)充分考慮這一因素。 鑫鑫濱江豪庭 產(chǎn)品定位 ①實用性（面積適中，以 100 ㎡左右為主力戶型 ）； ②選擇性（ 戶型大小不一，總價各異 ）； ③創(chuàng)新性（步入式飄窗、陽光停車場等概念）； ④實惠性（價格具有非常大的吸引力， 性價比較高 ）。 購房者年齡在 30—45 歲為主。 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、確定客戶群體并細(xì)分、確定項目定位（含檔次）、 打造與之適應(yīng)的產(chǎn)品、確定建設(shè)周期、確定銷售目標(biāo)、系統(tǒng)有針對性的項目宣傳推廣包裝、 公司 與項目品牌提練、“三度 ”（ 公司 的知名度、美謄度及對項目的忠誠度）及“三期”推廣、 公司 與項目品牌整合提升、銷售執(zhí)行（含商業(yè)招商）。 現(xiàn)場包裝 總體要求：體現(xiàn)出企業(yè)實力與樓盤的品質(zhì)，各種包裝相得益彰，互相點綴，共同提升樓盤現(xiàn)場良好的銷售氛圍。 銷售準(zhǔn)備 ①銷售隊伍組建，統(tǒng)一銷售說辭，銷售策略與技能技巧培訓(xùn)； ②銷售道具制作（沙盤、戶型模型、 DM 單張、樓書、服裝、胸卡、銷講夾）； ③ 客戶接待中心裝飾布置； ④按揭銀行及規(guī)模申報； ⑤確定付款情況； 付款方式： 一次性付款、分期付款、按揭付款、住房公積金； 付款辦法： 一次性付款簽合同付總房款的 95%，接房時付 5%； 分期付款按簽合同、主體封底、接房時間分別付 50%、30%、 20%； 按揭首期付款 20%30%，辦理按揭手續(xù)后按銀行要求付款； 住房公積金首期付款 30%，其余按規(guī)定執(zhí)行； ⑥商業(yè) 銷售 （確定 商業(yè)單價 ） ； ⑦客戶收集儲備 ； ⑧預(yù)計銷售周期 ； ⑨預(yù)售許