【正文】 鑫鑫北濱豪庭 營(yíng) 銷 策 劃 方 案 重慶鑫鑫營(yíng)銷策劃有限公司 二 00 九年四月 十 八日 開卷語(yǔ) 衷心感謝重慶鑫鑫實(shí)業(yè)有限公司的各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)重慶鑫鑫營(yíng)銷策劃公司的支持與厚愛。 我司將秉承“務(wù)實(shí)營(yíng)銷，合作共贏”的原則，恪盡職守，為打造“濱江豪庭”為萬州房地產(chǎn)的一面旗幟而不懈努力。 在以后的工作中，我們將嚴(yán)格按照確定的營(yíng)銷策劃方案，認(rèn)真履責(zé)，充分尊重貴司意見，加強(qiáng)交流溝通，實(shí)現(xiàn)貴我兩司的各項(xiàng)工作指標(biāo)。 鑫鑫 北 濱 豪庭 營(yíng)銷策劃方案 目 錄 第一部 分： 濱 江豪庭 營(yíng)銷策劃書 第二部分： 濱 江豪庭 與銷售對(duì)應(yīng)的工作接點(diǎn) 第三部分： 濱 江豪庭 前期工作計(jì)劃表 第四部分： 濱 江豪庭 前期宣傳策劃及推廣工作接點(diǎn)表 第五部分： 濱 江豪庭 銷售執(zhí)行工作接點(diǎn)表 第六部分： 濱 江豪庭 物業(yè)工作計(jì)劃表 第七部分： 濱 江豪庭 營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)名單 第一部分： 濱 江豪庭 營(yíng)銷策劃書 一、開發(fā)前營(yíng)銷策劃 目的：充分市場(chǎng)調(diào)查，確定項(xiàng)目及產(chǎn)品定位。 萬州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查； 鑫鑫濱江豪庭 投資風(fēng)險(xiǎn)； 鑫鑫濱江豪庭 產(chǎn)品定位； 鑫鑫濱江豪庭 項(xiàng)目市場(chǎng)定位； 鑫鑫濱江豪庭 目標(biāo)客戶群 體； 確定交房標(biāo)準(zhǔn)； 確定主推廣告語(yǔ) ； 二、開發(fā)階段營(yíng)銷策劃 目的：挖掘 鑫鑫濱江豪庭 賣點(diǎn)，分析其核心競(jìng)爭(zhēng)力，引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)觀念，做好銷售準(zhǔn)備。 鑫鑫濱江豪庭 賣點(diǎn)； 鑫鑫濱江豪庭 核心競(jìng)爭(zhēng)力； 消費(fèi)者消費(fèi)引導(dǎo)； 現(xiàn)場(chǎng)包裝； 知名度策劃； 美譽(yù)度策劃； 銷售準(zhǔn)備； 招商準(zhǔn)備。 三、銷售階段營(yíng)銷策劃 目的：了解購(gòu)房者具體需求及購(gòu)房動(dòng)機(jī)，制定銷售策略、價(jià)格策略、促銷策略。 鑫鑫濱江豪庭 購(gòu)房者需求調(diào)查； 鑫鑫濱江豪庭 購(gòu)房者購(gòu)房動(dòng)機(jī)調(diào)查； 價(jià)格策略； 銷售策略； 銷售控制； 促銷策略； 廣告策略； 開盤策劃。 四、物業(yè)管理階段營(yíng)銷策劃 目的：回報(bào)業(yè)主，讓業(yè)主為樓盤說話，讓業(yè)主做最好的銷售員。 成立項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)； 物業(yè)管理組織活動(dòng)； 物業(yè)管理宣傳； 物業(yè)管理資質(zhì)。 五、公關(guān)計(jì)劃策劃 目的：協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，營(yíng)造良好的外部環(huán)境，以利企業(yè)長(zhǎng)足健康持續(xù)快速發(fā)展。 協(xié)調(diào)好相關(guān)部門關(guān)系； 爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)視察或調(diào)研并寄語(yǔ)； 爭(zhēng)取各種榮譽(yù)； 資質(zhì)升級(jí)。 六、宣傳推廣媒介選擇 目的：明確手段，做到有的放矢。 戶外類； 報(bào)紙類； 單張類； 音視頻類； 活動(dòng)類。 七、成本預(yù)算 目的：分清主次，按預(yù)算方案開展并指導(dǎo)工作。 取費(fèi)原則； 取費(fèi)總額； 取費(fèi)變動(dòng)分析； 分項(xiàng)取費(fèi)表。 八、干擾因素分析 目的：對(duì)市場(chǎng)做到心中有數(shù)，及時(shí)調(diào)整策略。 市場(chǎng)變動(dòng)因素 執(zhí)行力因素 執(zhí)行時(shí)間因素 方案連續(xù)性因素 九、執(zhí)行監(jiān)控 目的：把握好對(duì)方案的處理原則，便于工作的順利開展。 形成方案； 執(zhí)行方案 。 一、開發(fā)前營(yíng)銷策劃 目的：充分市場(chǎng)調(diào)查，確定項(xiàng)目及產(chǎn)品定位。 萬州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況調(diào)查 從去年開始， 全 國(guó)各地的房產(chǎn)市場(chǎng)都不景氣，很多大城市開發(fā)商都在以降價(jià)的形式來緩解目前的狀況，出現(xiàn)了暴漲之后的正常下降 ，并且，開發(fā)總量從今年開始持續(xù)下降 。 降價(jià)促銷對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的影響和殺傷力較大，大家都在期待開發(fā)商繼續(xù)降，而越降大家越期待 ，購(gòu)房客戶現(xiàn)在持幣觀望者居多 。 從價(jià)格看，萬州 目前住宅房?jī)r(jià) 一般在 13002800 元 /平方米之間（主城區(qū)），這個(gè)價(jià)格和其它同級(jí)城市相比要低 很多。從前段時(shí)間很多大城市房?jī)r(jià)縮水，到重慶開發(fā)商跳水促銷，很多購(gòu)房者 保持 觀望 態(tài)度屬市場(chǎng)的正常反映 ，期待著萬州房?jī)r(jià) 進(jìn)一步 下 調(diào) 。而通過時(shí)間證明，萬州市場(chǎng) 的 價(jià)格 一直保持著 較 穩(wěn)定狀態(tài)，少有北京、深圳等大城市的泡沫現(xiàn)象。 而由于用工成本、土地、建材等的不斷上漲，萬州房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì) 太大的波動(dòng)（不會(huì)暴漲暴跌） 。 項(xiàng)目樓盤 的 戶型多以三室二廳為主，以 95120 平米居多。大修基金、契稅一般都分別占總房款的 23%、 %；分為分期、按揭（首付 30%）、公積金等多種付款方式；普通房物管費(fèi)在 /平方米以內(nèi)，電梯房 元 /平米。 萬州房市未來發(fā)展方向： ①品質(zhì)逐漸提高，萬州的開發(fā)商很多，提高樓盤檔次和品質(zhì)才能提高競(jìng)爭(zhēng)力； ②開發(fā)熱點(diǎn)將從北濱路向南濱路轉(zhuǎn)換； ③購(gòu)房 者 會(huì)更為關(guān)注 房子 品質(zhì)以及抗震性能等因素，房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)以及產(chǎn)品形態(tài)都將成為購(gòu)房者購(gòu)房中關(guān)注的核心 ； ④逐漸步入大盤時(shí)代； ⑤對(duì)小區(qū)環(huán)境更加看重； ⑥對(duì)物業(yè)管理提出更高要求，并視為好樓盤的標(biāo)志之一。 由于世界金融危機(jī)的加劇，萬州不可避免的會(huì)受到影響，到年底，因各開發(fā)商對(duì)資金的強(qiáng)烈需求和資金鏈來源方式不一，萬州房市將不可避免地迎來一場(chǎng)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格戰(zhàn)。 因此， 項(xiàng)目 定價(jià)應(yīng)充分考慮這一因素。 鑫鑫濱江豪庭 投資風(fēng)險(xiǎn) 因土地有 較 強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 若能將 建設(shè)成本控制到位，總體開發(fā)成本 會(huì) 較低 。因 項(xiàng)目本身又有 一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，故開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 較 低。 但由于世界金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持續(xù)放緩，對(duì)各行業(yè)可能造成的影響不可估量，故而投資開發(fā)收益預(yù)期將下降。 鑫鑫濱江豪庭 產(chǎn)品定位 ①實(shí)用性（面積適中，以 100 ㎡左右為主力戶型 ）；