【正文】 營銷節(jié)奏 本報告是嚴格保密的。 81 第一階段：形象導(dǎo)入期（ 6月） 階段目標： 建立項目第一印象，打開市場知名度 階段工作重點： 重新定義豪宅形象，強勢推出，占有市場觀注率 渠道： 戶外廣告發(fā)布，強勢形象豎立，大眾媒體輔助造勢，人員、銷售物料準備。 本報告是嚴格保密的。 82 上旬 中旬 下旬 人員 五星級服務(wù)培訓(xùn) 項目培訓(xùn) 考核 形象展示 VI 確定 售樓處 方案確定 施工 完成 樣板房 現(xiàn)場包裝 方案確定 工程圍墻包裝制作完成 銷售物料 效果圖 完成 3D宣傳片 模型 房型冊 完成 生活解讀書 樓書 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報刊 活動 外籍客戶、大客戶團拜 準備 成立鉆石客戶會 聯(lián)系商家客源聯(lián)盟 6月 本報告是嚴格保密的。 83 第二階段：客戶積累期（ 7月 8月） 階段目標： 積累首批客戶 1000組，以大連本地高端客戶為主 階段工作重點： 大事件建立氣勢，展示配合到位全新客源拓展方式與客戶分級管理，保證客源的廣度與有效度。 渠道： 外籍、明星客戶借勢，大事件借勢，體驗式營銷 本報告是嚴格保密的。 84 上旬 中旬 下旬 人員 上崗 銷售配合 售樓處 入駐，開始派卡 現(xiàn)場包裝 門柱施工 觀景臺施工 推廣 戶外廣告 發(fā)布 直銷 外籍客戶、大客戶團拜 直郵 媒體 報刊 報刊 分眾、網(wǎng)絡(luò) 活動 售樓處入駐 儀式 、產(chǎn)品發(fā)布會 借助啤酒節(jié)人氣開展首批 VIP升級活動 7月 本報告是嚴格保密的。 85 8月 上旬 下旬 銷售 人員 強化培訓(xùn) 客戶管理 VIP升級維護 客戶分析，統(tǒng)計需求 展示 現(xiàn)場包裝 門柱、觀景臺完成 初步景觀區(qū)完成 推廣 戶外廣告 發(fā)布 媒體 報刊 直郵 報刊 分眾、網(wǎng)絡(luò) 活動 工程節(jié)點活動（合作公司簽約等） 中旬 本報告是嚴格保密的。 86 第三階段：開盤強銷期（ 9月 10月） 階段目標： 銷售 200300套 階工段重點： 增加客戶的體驗，針對性的推售安排 渠道： 通過節(jié)點體驗式營銷增強客戶感知度，算價厘定推售安排，成功引導(dǎo)成交 本報告是嚴格保密的。 87 首批解籌以消化前期積累客戶為主 形式 包括： 1） 提供免費自助午餐 2） 分級客戶選房 3） 成交業(yè)主的禮品饋贈 4） 媒體報道炒作 。 解籌以去首批客戶為目的 ， 不以豐富的活動形式來造勢；盛大的開盤活動選在 11月份淡季 ， 聚集人氣造勢來帶動淡季的銷售 。 本報告是嚴格保密的。 88 第四階段：持銷期（ 11月 12月） 階段目標： 積累新客源，達到 100套銷售，價格小幅提升 階段工作重點： 節(jié)點活動維護老客戶，以口碑擴大有效客戶群，并通過提價來印證項目價值，帶來新一倫的銷售。 渠道： 節(jié)點活動，老帶新策略，提價策略 本報告是嚴格保密的。 89 10月底正式開盤 二次公開推出 200套房源，據(jù)一批房源去化狀況而定具體房號，以高加低的搭配，保持升值的市場形象為原則，最大化客戶面。 市場淡季中，邀請所有積累客戶包括已購客戶，目標客戶，參加售樓處盛大的開盤儀式，內(nèi)容有抽獎、直升飛機體驗等，以大氣勢，聚集人氣目的，帶動 淡季旺銷 為目的。 本報告是嚴格保密的。 90 2022年各階段工作重點 5月 各合作單位確定； 案名、 LOGO、廣告基調(diào)確定； 售樓處、樣板房設(shè)計施工 6月 銷售人員到位開始專業(yè)培訓(xùn)和五星級服務(wù)培訓(xùn) 廣告集中上市完成大眾客戶知名度 小眾客戶專項拓展 7月 售樓處入駐 VIP卡發(fā)放 開設(shè)外展場 8月 客戶維護、拓展 客戶分級、分析及需求梳理 首批房源價格制定 9月 開盤解籌 策略銷售總結(jié)調(diào)整 10月 _12月 提價策略 新客源拓展再次開盤 形象導(dǎo)入 客戶累積期 開盤期 持銷期 本報告是嚴格保密的。 91 2022年推售節(jié)奏 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程節(jié)點 9月具備預(yù)售 推售節(jié)奏 9月推出首批300套 11月推出 2批200套 11 1房 10套， 2房 100套， 3房 190套 本報告是嚴格保密的。 92 我們建議 2022年 9月 16號開盤解籌（周六） 產(chǎn)品發(fā)布會VIP卡 收取誠意金 開盤 選房 9月 8月 7月 6月 11月 10月 5月 時間 階段 目標 銷售 節(jié)奏 施 工中 施 工中 施 工中 售樓處樣板房完工 圍墻、導(dǎo)示 基礎(chǔ)施 工 工程 進度 開盤強銷期 蓄客期 整體形象鋪墊期 營銷 節(jié)點 持銷期 06沈陽世博會分展場 中秋鉆石璀璨之夜 2022年度營銷節(jié)奏 啤酒節(jié)借勢 各類體驗活動 營銷 強度 建立項目品牌的形象框架 建立項目品牌的內(nèi)涵 維護 、 深化構(gòu)建強勢品牌 社區(qū)品牌拓延 宣傳 方向 項目形象概念 社區(qū)價值 、 居住模式 、 社區(qū)品牌聯(lián)想 12月 秋交會 圣誕晚會 各主題活動 Dm直郵 大客戶團拜會 售樓處入駐 市內(nèi)分展場 本報告是嚴格保密的。 93 廣告投放思路 概念 形象深化 強勢推廣 階段 回顧 開盤 56 7. 路牌 報廣加軟文 格調(diào)雜志 DM直投 網(wǎng)絡(luò) 電視片 新聞報道 報廣加 軟文 路牌 格調(diào)雜志 網(wǎng)絡(luò) 報廣加軟文 路牌 格調(diào)雜志 本報告是嚴格保密的。 94 項目整體營銷費用安排 考慮到本項目的目標和競爭狀況，整體營銷費用按 3%提?。?按 ，項目營銷費用在 3800萬 ），根據(jù)整體推廣思路在各期不平均性使用。 據(jù)年度目標計算 2022年營銷費用為 1330萬 以上費用不含售樓處、樣板房、景觀區(qū)的裝修包裝費用及人員管理費用 本報告是嚴格保密的。 95 媒體推廣成本預(yù)算 預(yù)留 300萬作為開盤強銷期與持銷期的營銷推廣費用 媒體類型 所占比例 媒體推廣費用（萬元） 報紙 15% 525 活動 25% 875 外展場 7% 245 路牌廣告 20% 700 小眾 3% 105 展會 10% 350 其它 20% 700 總計 100% 3500 本報告是嚴格保密的。 96 2022年度營銷費用配比 儲客 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 持銷 儲客 開盤 持銷 戶外： 40% 活動（含渠道拓展）： 40% 報版： 20% 戶外： 30% 活動（含渠道拓展）： 50% 報版： 20% 戶外： 40% 活動（含渠道拓展）： 40% 報版： 20% 開盤 本報告是嚴格保密的。 97 營銷提示：項目目標完成的前提條件 ： 保證各標段按期具備預(yù)售條件和保證樣板房、樣板景觀區(qū)和觀景臺按時具備展示條件 ： 據(jù)世聯(lián)營銷執(zhí)行的經(jīng)驗來看，執(zhí)行力比營銷創(chuàng)意更為重要，細節(jié)用心是影響客戶信心的基礎(chǔ)，也是完成每一步進展的前提保障；因此執(zhí)行力要求能保證雙方認可的營銷活動按時保質(zhì)執(zhí)行到位。 本報告是嚴格保密的。 98 我們期待攜手億達 打造大連一線的豪宅品牌 謝謝！