【導(dǎo)讀】首先，十分感謝××局給予這次參加××花園的物業(yè)管理工作。依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合××地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，對(duì)××花園的物業(yè)管。理模式、組織機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以××物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，結(jié)合國家政策法規(guī)和××花。足的人才，為××花園的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住環(huán)境，提升該物業(yè)價(jià)值，并使該項(xiàng)目成為××市乃至山東省又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的物業(yè)管理服務(wù)方案。若有幸接××花園，我公司將秉承“××××××××××××”的服務(wù)理。再次感謝×××局予我們這次機(jī)會(huì)！若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)××花園制訂科學(xué)、幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損。配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；理處應(yīng)協(xié)助開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。

　　

【正文】 保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ?? 工程主管 g. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； h. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè) 備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 42 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) i. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； j. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； k. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； l. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； m. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； n. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工 作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； o. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； g. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。 ?? 電工 e. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄 《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》； f. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； g. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 43 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工程主管，督促維修保養(yǎng)。 ?? 保安人員 h. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； i. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、工程主管。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； d. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； e. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證； f. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； g. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門； h. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、 故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； i. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門； j. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； 三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 44 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 【樓道】 ? 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次 ? 對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次 a. 扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂； c. 樓道地面平整，表 層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 ? 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象。 【雨污水總管及屋面外墻】 ? 對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋 面雨水總管網(wǎng)罩無脫落 每季一次 ? 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次 ? 對(duì)屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次 ? 對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次 【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 45 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a. 區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、 出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無積水、泛水現(xiàn)象； b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂； c. 路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。 ? 對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴(yán)重銹蝕。 每年二次 ? 油漆鐵柵欄。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季 二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年一次 ? 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個(gè)月 【屋頂避雷帶】 ? 對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在 12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)行測試，防雷測試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應(yīng)出具測試報(bào)告。 每年一次 ? 對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)行勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ) 油漆。 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 46 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每周一次 【雕塑景觀、噴水池】 ? 對(duì)雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 每季一次 ? 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時(shí)修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測潛水泵絕緣； 每年一次 ? 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無損，供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每年兩次 【兒童娛樂設(shè)施】 ? 對(duì)兒童娛樂設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)檢修。 每月一次 ? 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次 【健身設(shè)施】 ? 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次 ? 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次 【圍墻大門及電動(dòng)大門】 ? 檢查圍墻大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年兩次 ? 大門除銹、油漆。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門 ,應(yīng)開啟靈活。 每月一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 47 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 【樓道、室外消防栓】 ? 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無滴漏水或損壞。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無損。 每年二次 ? 檢查消防閥 門無銹蝕、啟閉靈活。 每年二次 ? 檢查消防報(bào)警按鈕完整無損，功能可靠。 每月一次 第七章 安全與秩序維護(hù)及車輛管理方案 一、安全管理概述 安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將充分運(yùn)用公司管理各類物業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，確?；▓@業(yè)主的安全。 二、安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動(dòng)順利進(jìn)行 4．突 發(fā)事件迅速得到解決 5．交通事故處理率 100%，無車輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅(jiān)持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合 ”的原則。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 48 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。保證日常生活、娛樂休閑環(huán)境井然有序，人身安全不受侵犯，財(cái)產(chǎn)不受損失。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 3）交通管理： 維護(hù)花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事 件的安全管理 2．安全管理方式 安全管理的方式以保安門崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。小區(qū)安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防 “盲點(diǎn) ”為準(zhǔn)則，根據(jù)花園的實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗等；流動(dòng)崗按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 五、組織建設(shè) 1．保安隊(duì)伍的組建 成立保安部 ，設(shè)主管 1名，下轄保安班長、保安員。 2．保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見下頁 )。 （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 （ 4）實(shí)行值班人員報(bào)崗制度。 中班每小時(shí)、夜班每 30分鐘，向班長報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。 （ 5）實(shí)行監(jiān)管機(jī) 制。 物業(yè)管理處保安部主管對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 49 頁，共 127 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 查、指導(dǎo)。 （ 6）注重形象。保安員是業(yè)主及外來客戶進(jìn)入 花園 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 花園 的形象。 保安員訓(xùn)練、考核安排表 時(shí) 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項(xiàng)目 內(nèi)容 地點(diǎn) 參加人員 每天 接班前 半小時(shí) 前二十分