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【正文】 單位每完成一項必須事先向管理處申報，經管理處驗收核準后方 可進行山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 29 下一道工序。房屋裝修完成后我們將依據(jù)相關標準嚴格驗收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個月內，我們將再次上門復查，對復查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。 我們承諾：因管理原因而導致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修 整改率百分之百。 四 、 治安管理 在 小區(qū) 物業(yè)管理中，適當運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關注，安全保衛(wèi)管理按軍事化管理執(zhí)行，特制訂常規(guī)防范與 技術防范相結合的 24 小時全天候管理方案。 （一） 管理內容 常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。 （ 1）門崗的任務： ① 禮儀服務； ② 維護出、入口的交通秩序； ③ 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證，并行禮致敬； ④ 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大樓； ⑤ 夜間對外來人員進行詢問和登記，未接到業(yè)主方有來訪者通知的一律不得外來人員入內。 ⑥ 嚴禁攜帶危險物品進入 小區(qū) ，嚴格執(zhí)行安檢程序和規(guī)定。 ⑦ 遇到 外來人員將大件物品帶出 小區(qū) ，即與物主核實，并作登記，否則一律不得放行； ⑧ 在制度和原則范圍內為業(yè)主提供便利性服務。 （ 2）巡邏崗的任務： ① 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角，嚴格實行巡視簽到制； ② 巡查核對車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； ③ 對 小區(qū) 內的嫌疑人員進行詢問檢查和跟蹤防范； ④ 對 小區(qū) 及周邊安全、防火檢查； ⑤ 裝修區(qū)域的安全檢查； ⑥ 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 30 ⑦ 防范和制止各類違反大樓管理規(guī)定的行為。 技術防范： 應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對 小區(qū) 內的治安情 況實施 24 小時監(jiān)控，以確保安全。 （ 1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場勘察處理。 （ 2）值班安保接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。 （二） 管理措施 及對策 確保保安員的綜合素質 （ 1） 素質管理。對保安員實施軍事化管理， 制定安保管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心； 強化安保人員的內務管理，開展系統(tǒng)化軍事素質培訓， 采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到 “ 五統(tǒng)一 ”“ 三集中 ” ，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。 制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習 。 意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務意識，樹立 “業(yè)主需要就是工作 ”的觀念，改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能，使我們的保安員成為 “ 保安員、迎賓員、服務員 ” 的有機統(tǒng)一體。 安保員在工作中任何時候任何環(huán)境中遇到業(yè)主方主要中高層領導時必須行軍禮致敬；牢記認知業(yè)主方中高層領導的名字和職稱以及車排號碼； （二） 安全管理體系的建立 “ 動態(tài)管理 ” 思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗亭與流動 崗位相結合的設置，對居住區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。 、單車巡邏和步行巡邏三種方式。機動巡邏負責小區(qū)整體外圍的安全巡視，單車巡邏負責組團之間與樓宇之間的安全巡視，步行巡邏負責樓宇內部、重點防范部位及治安死角的安全巡視。三者之間構成立體交叉式的巡邏網絡，確保管理不出現(xiàn)盲點。 嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質量； 監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設備完好； 保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案； 在防范的策略上強調與當?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模 優(yōu)勢。 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 31 強調全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起 “ 快速反應 ,快速支援 ” 體系。 充分發(fā)揮業(yè)主的力量，共同參與 小區(qū) 安全防范。 （三） 安全管理的重點轉移 接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜 絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。 正常居住期，安全防范逐步轉向人防、物防、技防相結合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員 ，工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū)，疏導車輛，家庭防盜和公共秩序維護。 （四） 逐步完善技防手段 我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善居住區(qū)內的技術防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在 小 區(qū)內配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護設施。 五 、 消防管理 消防管理是 小區(qū) 安全管理的重點，因此要 我們始終保持高度警覺 。 根據(jù)消防法規(guī)的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全。 我們著重開展以下幾項工作： 我們 堅持 “ 預防為主，防消結合 ” 的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立 “ 全員防消 ” 的管理觀念 ,實施全員義務消防員制。 加強消防教育宣傳和培訓演練工作 。 消防教育宣傳工作 。 我們將在 小區(qū) 宣傳欄內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防隊前來舉辦消防知識講座。 小區(qū) 入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》 。 做好消防培訓及演練工作： 重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防隊員和 小區(qū) 業(yè)主共同參與 消防演練，提高全體 業(yè)主 的 “ 自救 ” 意識和能力，防范于 “ 未 然 ” 。 （一）管理內容 做好消防監(jiān)控中心的管理； 做好消防設施、器材的管理； 保持消防通道的暢通； 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 32 加強裝修期間的消防安全管理； 嚴禁違章燃放煙花爆竹； 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 防止電器短路等引發(fā)火災因素。 （二）管理措施 制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實； 制訂消防事故處理預案，防患于未然； 建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習； 定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； 做好消防器材、設備的檢 查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識； 建議消防安全登記檔案； 建立 小區(qū) 消防快速反應分隊 。 發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警 ， 結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處 “ 消防快速反應分隊 ” ，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足 “ 自救 ” ，最大限度地減少火災損失。附火警應急程序如下： （一） 報警 管理處所有人員均應加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門匯報 。 管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。 （二） 召集 火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現(xiàn)場。 管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經理接報后應趕往監(jiān)控中心進行調度， 經理助理 接報后應趕往現(xiàn)場進行指揮。 到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調配。 （三） 滅火 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 33 滅 火組在現(xiàn)場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內的車輛駛離。 后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。 若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。 （四） 善后與恢復 火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。 六 、 保潔 綠化 管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護 ” ，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無 垃圾，草坪平整清潔無雜草。 綠化保潔直接關系到 小區(qū) 形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質量的一個重要指標。 綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。 （ 1）根據(jù)氣候，給 花木適量澆水； （ 2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土； （ 3）制定預防措施，防治病蟲害； （ 4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草； （ 5）定期對建筑小品進行修飾； （ 6）做到 小區(qū)樓宇 周 邊 綠地和花草植被養(yǎng)護完好。 （一）管理內容 樹木、草坪養(yǎng)護管理指標 ① 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85% ② 蟲害的樹木不超過 2%。 ③ 綠化建筑小品無損壞 。 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 34 ④ 草坪無高大雜草，綠地無家生、野生地藤蔓植物 。 ⑤ 草地整潔無磚塊、垃圾。 樹木、草坪養(yǎng)護管理的質量標準 ① 樹木：生長態(tài)勢基本正常 。葉子枝干基本正常。 ② 草坪：覆蓋率在 90%以上 ?；旧蠠o雜草 。生長和顏色基本正常不枯黃 ?；緹o病蟲害。 綠化養(yǎng)護技術措施要求 ① 樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪 2次，每年噴藥 3 次 。 ② 綠籬：定期澆水、施肥、修剪 3 次，每年噴藥 3次 。 ③ 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥 2 次。 （二）管理措施 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強業(yè)務培訓，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護； 落實 “ 三查 ” （綠化清潔工自查、管理 員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率 95%、保潔服務滿意率 95%； 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明 ； 建議綠化保潔登記檔案 。 第六章 配合銷售的措施、承諾 多年 與各類業(yè)主的交往經歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合 小區(qū) 的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，房產 公司應在 濟寧 市物業(yè)管理條例的指導下，就 本小 區(qū) 的物業(yè)管理與 我 公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務的內容和深度、標準、雙方的權利和義務以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費用、內容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二、提供物業(yè)管理咨詢 樓盤 公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答 。 山東 藍盾物業(yè)服務有限公司 服務電話： 2273111 35 三、提供物業(yè)管理培訓 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓，以減少因此而產生 的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心 。 四 、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供 藍盾 物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標識等，同 時根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操 表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛 。 五 、協(xié)助舉辦展銷活動