【正文】 案例 ? 王某承租了一套住房，簽訂了租房合同。一天，當他下班回家，發(fā)現(xiàn)房屋下水管道嚴重漏水。王某遂與房東協(xié)商。王某認為，問題主要是房屋年久失修造成的，應由房東修理。房東則認為管道是在王某使用期間出問題的，應由王某負責。兩天后，王某不在家時，漏水極為嚴重，王某家具電器被水浸壞，因此要求房東賠償損失。房東不同意，認為是王某自己造成的，并且雙方的租賃合同中并沒有關于房屋損壞的修復責任由出租方承擔的約定，王某一氣之下訴至法院。 ? 修繕房屋是出租人的一項義務，而且是出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務。 ? 必要是指房屋使承租人能夠依雙方約定使用并收益。 ? 出租人無力對住房進行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負擔的維修費用可以抵償應交的租金或由出租人分期償還。 ? 因為承租人使用不當而造成損壞的，由承租人負責維修或賠償。 案例 ? 老周有房三間，其中兩間自住，一間租給外地來打工的何先生居住。老周在外地工作的兒子調回，老周便與何商議，想將房子收回給兒子住，但何提出租賃未到期，堅決不肯搬出。老周想，房子是自己的，兒子竟落得無處居住，一氣之下將何屋門撬開，強行將室內物品搬出。 ? 出租人確需自住，而承租人一時又找不到房屋時，可由雙方協(xié)商在承租人所租住房屋中騰出一部分，而不能強令承租人騰房搬家。 承租人的權利義務 ? 承租人必須按期交納租金，違約的，應當支付違約金。 ? 承租人應當愛護并合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。 （三）關于房屋轉租的規(guī)定 ? 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 ? 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以從轉租中獲得收益。 ? 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 ? 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。 ? 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。 ? 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。 ? 去年 6月份 A在本市某小商品商城租了一套商鋪，房子是由二房東轉租的，當時也看到房東同意轉租的書面承諾，月租金 5000元，繳納保證金10000元，租期三年。簽約后 A一直按約支付租金。但今年 1月底房東突然通知 A三天內搬出，否則就到法院起訴。 A這才知道原來二房東同房東簽的租約是到今年一月底結束。顯然二房東隱瞞了這個事實，于是 A問二房東退還保證金，二房東卻說合同沒有到期，不退。 ? 根據(jù)規(guī)定，承租人在取得出租人同意之后可以向其他人轉租所承租的房屋。因此二房東轉租房屋的行為是合法有效的，但是問題就出在租賃期限上。 ? 房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過首次租賃合同中約定的租期。二房東確實存在過錯。但同時， A在簽訂合同時也疏忽了，主觀上也存在過錯。因此簽訂的租賃合同中超出2022年 1月底的租賃期限對于第一個房東沒有約束力?，F(xiàn)在 A同二房東簽的轉租合同已無法履行，所付的保證金可以向二房東去要還。 三、禁止性及相關規(guī)定 ? 禁止房屋租賃的規(guī)定 ? 終止房屋租賃合同的規(guī)定 房屋不得出租的情形 ? 未依法取得房屋所有權證的； ? 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； ? 共有房屋未取得共有人同意的； ? 權屬有爭議的； ? 屬于違法建筑的； ? 不符合安全標準的； ? 已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的； ? 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的； ? 有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 案例 ? 北京某物業(yè)管理公司在報紙上登廣告，欲出租某寫字樓，此時，該地區(qū)大面積拆遷，該樓周圍許多房屋已經(jīng)騰空，唯獨該樓仍在全面裝修。先后有數(shù)十家公司與其簽訂了 15年不等的租賃合同，有的還一次性支付了全部租金。各租戶后來收到北京某拆遷公司的通知，稱根據(jù)與產權人的拆遷安置協(xié)議，現(xiàn)對該寫字樓進行拆遷，要求各承租人限期搬出。接到通知后，各承租人紛紛找到出租方，要求其兌現(xiàn)租賃期內不拆遷的承諾，返還租金，賠償損失。雖然官司打贏了，但該物業(yè)管理公司因經(jīng)營不善，已無力返還租金。 ? 《城市房屋拆遷管理條例》（ 2022國務院）第12條： “ 拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動： （一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。 ” ? 《合同法》第 58條： “ 合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有責任的，應當各自承擔相應的責任。 ” 四、房屋租賃登記 （一）房屋行政主管部門登記備案 （二）公安部門登記備案 第六節(jié) 房地產中介服務 一、房地產中介服務的概念 ? 房地產咨詢 ? 房地產價格評估 ? 房地產經(jīng)紀 二、房地產中介服務人員資格管理 ? 房地產咨詢業(yè)務人員 ? 房地產價格評估人員 ? 房地產經(jīng)紀人 三、房地產中介服務機構管理 設立房地產中介服務機構應具備的條件： ? 有自己的名稱、組織機構 ? 有固定的服務場所 ? 有規(guī)定數(shù)量的財產和經(jīng)費 ? 有規(guī)定數(shù)量的中介服務人員 房地產中介服務機構應履行的義務 ? 遵守有關的法律、法規(guī)和政策 ? 遵守自愿、公平、誠實信用的原則 ? 按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動 ? 按規(guī)定標準收取費用 ? 依法交納稅費 ? 接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查 四、房地產中介服務業(yè)務管理 房地產中介服務合同的主要內容： ? 當事人姓名或者名稱、住所 ? 中介服務項目的名稱、內容、要求和標準 ? 合同履行期限 ? 收費金額和支付方式、時間 ? 違約責任和糾紛解決方式 ? 當事人約定的其他內容 房地產中介服務人員禁止的行為 ? 索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦? ? 允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務 ? 同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務 ? 與一方當事人串通損害另一方當事人利益 ? 法律、法規(guī)禁止的其他行為 第七節(jié) 房地產抵押管理 ? 一、房地產抵押的概念 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 抵押人 抵押物 抵押權人 債務人或第三人 提供擔保的財產 債權人 抵押的種類 不動產抵押 財團抵押 動產抵押 權利抵押 房地產抵押的內容 土地使用權抵押 房產抵押 在建房屋抵押 開發(fā)商 購房人 貸款銀行 部分購房款 其余購房款 期房抵押 期房 按揭 銀行 購房者 開發(fā)商 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ① 購房者存入規(guī)定的購房款； ② 放貸銀行支付足額購房款； ③ 銀行購得房屋； ④ 交購房人使用； ⑤ 購房者還清貸款并償還利息； ⑥ 將房屋所有權讓渡給購房人。 二、房地產抵押的原則 ? 遵循民事法律原則 ? 房產、地產抵押權設定應一致 ? 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值 “ 房隨地走 ”“ 地隨房走 ” 原則 ? 以依法取得的城市房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押；以依法取得的土地使用權抵押的，該土地使用權范圍內的房屋和其他定著物一并抵押。 三、房地產抵押權的設定 不得設定房地產抵押權的情況： ? 權屬有爭議的房地產 ? 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產 ? 列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物 ? 已依法公告列入拆遷范圍的房地產 ? 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產 ? 依法不得抵押的其他房地產 案例 ? 甲 自己經(jīng)營一家服裝有限公司，為擴大經(jīng)營規(guī)模，向好友 乙 借款 10萬元，甲以價值 20余萬元的服裝公司倉庫作為借款抵押，雙方簽訂了抵押合同。兩年期滿后，甲因經(jīng)營管理不善面臨倒閉，無法償還乙的借款本息，乙為保護自己的權利，向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，要求甲履行抵押合同。法院在調查中發(fā)現(xiàn)，甲對用作抵押的倉庫用房根本沒有合法的產權，該倉庫是從甲的朋友 丙 處租賃來暫時用作倉庫的，而丙修建該倉庫時并未取得土地使用權，后來也未辦理合法的產權，該倉庫為違章建筑。 四、房地產抵押合同 ? 簽訂書面抵押合同 ? 合同訂立應注明的事項：預購商品房貸款抵押、在建工程抵押、抵押房地產保險、限制抵押人出租、轉讓抵押房地產等。 五、房地產抵押登記 ? 抵押當事人在房地產抵押合同簽訂之日起 30日內，到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。 ? 登記機關對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起 7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。 抵押登記 抵押權設定登記 抵押權變更登記 抵押權注銷登記 抵押權登記 抵押權設定登記 申 請 審 核 ? 《擔保法》第 41條： “ 當事人以本法第 42條規(guī)定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記， 抵押合同自登記之日起生效。 ” ? 《擔保法》第 42條： “ 辦理抵押物登記的部門如下： （一） 以無地上定著物的土地使用權抵押的 ，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門；（二） 以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的 ，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三） 以林木抵押的 ，為縣級以上林木主管部門；（四） 以航空器、船舶、車輛抵押的 ，為運輸工具的登記部門；（五） 以企業(yè)的設備和其他動產抵押的 ，為財產所在地的工商行政管理部門。 ” ? 《擔保法》第 43條第一款： “ 當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記， 抵押合同自簽訂之日起生效 。 ” 合同 成立 合同生效 合同未生效 當事人之間沒有特殊約定或法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定的合同 當事人之間有特殊約定或法律、行政法規(guī)有強制性規(guī)定的合同 抵押合同成立 抵押合同以登記生效 抵押合同自簽訂之日起生效 案例 ? 付某與許某是多年的好友，許某因做生意資金周轉不靈請付某幫助。付某借給許某 15萬元人民幣，付某說：“ 咱們是親兄弟明算帳，我可以借錢給你，但你還款有什么保證？ ” 許某說： “ 我以自己的一棟二層樓房作抵押。 ” 許某的一棟二層樓房約值 30多萬元。許某立即回家取來房產證，交給付某保管。于是，付某與許某簽訂了借款合同，并注明以許某的房產作抵押，但未訂立專門的抵押合同，也未把抵押合同提交登記。一年后，許某無力還債，付某訴至法院，此時，除付某外還有多個債權人起訴許某，付某以自己擁有房屋抵押權為由，主張房屋拍賣款的優(yōu)先受償權。 六、抵押房地產的占用、管理與處分 ? 經(jīng)抵押權人同意，抵押人可以轉讓或出租抵押的房地產 ? 抵押人應當維護抵押房地產的安全與完好 ? 抵押人應遵守房屋拆遷規(guī)則 ? 抵押權人有權要求處分抵押房地產 案例 ? 王女士向李某借款 20萬元，王女士提供一套價值 20萬元的新購住房作為借款抵押。后來，李某發(fā)現(xiàn)抵押房屋由于水龍頭破裂發(fā)生漏水使房間受到浸泡，墻體出現(xiàn)裂痕，損失非常嚴重。李某要求王女士提供新的抵押物，王女士認為房子抵押后自己沒有住過，也沒有出租，發(fā)生漏水不是自己故意造成的。雙方協(xié)商未果，李某訴至法院要求王女士承擔相應責任。 抵押物發(fā)生毀損、滅失時 及時告知抵押權人 采取措施防止損失擴大 不可抗力或第三人造成 抵押人故意或過失造成 抵押人不負責任，抵押權人有權在賠償金、保險金的數(shù)額內要求提供擔保 抵押人重新提供與減少價值相當?shù)膿? ? 拆遷設有抵押權的房屋，實行產權調換的，由抵押權人和抵押人重新簽定抵押協(xié)議，達不成協(xié)議，則由拆遷人參照拆遷有產權糾紛房屋的規(guī)定實施拆遷；實行貨幣補償?shù)?，由抵押權人和抵押人重新設立抵押權或由抵押人清償債務后，方可給予補償。 抵押權人有權要求處分抵押的房地產 債務履行期滿，抵押權人未受清償?shù)模? 債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的 抵押人死亡或者被宣