上海恒地倉(cāng)項(xiàng)目市場(chǎng)篇-資料下載頁(yè)
2025-02-21 15:26本頁(yè)面
【正文】 左右； ?區(qū)域產(chǎn)品面積段較為豐富，單元主力面積在 90120平方米之間； ?由于距離漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)較近，區(qū)域內(nèi)的辦公租賃型企業(yè)以電子、制造及物流企業(yè)為主，同時(shí)依托光大會(huì)展中心，會(huì)展行業(yè)也是區(qū)域一大客源主體； ?目前區(qū)域辦公產(chǎn)品普遍檔次較低，高檔辦公需求難以去化。 區(qū)域內(nèi)新建辦公產(chǎn)品，尤其是高檔辦公項(xiàng)目，具備較大的市場(chǎng)需求 區(qū)域市場(chǎng) 四、 項(xiàng)目解析及定位建議 地理位置 項(xiàng)目沒(méi)有緊靠漕寶路，同時(shí)周邊環(huán)境較為嘈雜，項(xiàng)目的位置在區(qū)域環(huán)境內(nèi)不具備優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目分析 特點(diǎn) ? 大面積的露臺(tái)設(shè)計(jì)豐富了局部產(chǎn)品形態(tài)，提升了產(chǎn)品的附加值； ? LOFT產(chǎn)品目前為市場(chǎng)空白，對(duì)其產(chǎn)品自身價(jià)值的提升無(wú)法在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)得到考證； ? 產(chǎn)品預(yù)計(jì) 80100平方米的主力面積符合目前市場(chǎng)的主流需求，但考慮到LOFT帶來(lái)的實(shí)際使用面積的增加從而造成其超過(guò)了目前市場(chǎng)的主力需求面積。 產(chǎn)品自身 產(chǎn)品自身在區(qū)域內(nèi)具有鮮明的特點(diǎn)，但實(shí)際需求與產(chǎn)品存在一定的差距。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)： ?位于徐家匯、漕河涇和南站商務(wù)圈三大商務(wù)區(qū)交匯處，區(qū)域辦公氛圍濃厚。 ?區(qū)域辦公物業(yè)需求旺盛，市場(chǎng)整體租售率高； 劣勢(shì)： ?沒(méi)有緊靠漕寶路交通主干道，產(chǎn)品影響力受到制約； ?項(xiàng)目周邊目前環(huán)境比較凌亂，不利于產(chǎn)品價(jià)值提升； ?柳州路施工嚴(yán)重影響了區(qū)域環(huán)境； 機(jī)會(huì)： ?整體市場(chǎng)的回暖以及規(guī)劃定位、政策導(dǎo)向的利好確定。 ?區(qū)域辦公市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，且整體產(chǎn)品檔次較低； ?結(jié)合市場(chǎng)普遍對(duì)于 LOFT產(chǎn)品價(jià)格的認(rèn)可度，利于本案后期銷(xiāo)售價(jià)格的提升； 威脅： ?全球金融危機(jī)的影響仍將在一定時(shí)期內(nèi)持續(xù)； ?當(dāng)前 LOFT項(xiàng)目普遍的客源檔次不夠，不利于項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值的體現(xiàn)。 項(xiàng)目分析 結(jié)論： 從整體市場(chǎng)角度來(lái)看，區(qū)域辦公物業(yè)供應(yīng)缺乏，尤其以高檔辦公極為缺乏，而市場(chǎng)需求較為旺盛，市場(chǎng)呈現(xiàn)較為激烈的供應(yīng)空白。 從項(xiàng)目自身情況來(lái)看，雖然項(xiàng)目本身具有鮮明的特點(diǎn)，但與市場(chǎng)主力需求存在一定的差異，如能進(jìn)行一定的調(diào)整則市場(chǎng)接受度將更高。 綜上所述，本項(xiàng)目可定位于針對(duì)區(qū)域高端客源，融合 LOFT產(chǎn)品特性，具備 5A甲級(jí)辦公標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域內(nèi)具有標(biāo)桿地位的高端辦公產(chǎn)品。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議 依據(jù)一：目前上海 LOFT產(chǎn)品與同區(qū)域平層產(chǎn)品價(jià)格相差 。 依據(jù)二：項(xiàng)目區(qū)域目前平層辦公樓售價(jià) 2500028000元 /平方米間 考慮到項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槎址吭磮?bào)價(jià)因素（ 8%系數(shù)），以及項(xiàng)目上市周期市場(chǎng)回暖因素（ 2%系數(shù)），項(xiàng)目上市價(jià)格建議為： 3202234000元 /平方米
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