【正文】 年潛在市場年需求量 ： 別墅 多層 小高層 高層 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 天都花園保守年供應(yīng)量 :2萬方 本項目與競爭樓盤目標(biāo)客戶 大相徑庭 ,只要在營銷推廣上 大力引導(dǎo) ,是可以爭取到不同 類型的樓盤客戶 . 開發(fā)周期 開發(fā)時間 總建筑面積 二期一區(qū) 2022年下半年 50000㎡ 二期二區(qū) 2022年下半年 30000㎡ 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 一期 已售 三期 二期 一期 已售 三期 二期 二區(qū) 30000㎡ 一區(qū) 50000㎡ 天都花園原分期方案 建議分期方案 項目開發(fā)周期建議 80000㎡ 主入口 主入口 次入口 次入口 三茅溪 三茅溪 橋 橋 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 60 70 80 90 100 110 120 130 140 平方米 理想戶型 95~110 無 85~100 115 無 90~105 面積配比定位 —— 市場案例比較（二房） 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 120 130 140 150 160 170 180 190 200 平方米 120~145 無 124~130 150~160 120~135 面積配比定位 —— 市場案例比較（三房） 無 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 120 130 140 150 160 170 180 190 200 平方米 140~180 無 149~155 155~170 145~165 面積配比定位 —— 市場案例比較（四房） 無 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 180 280 380 480 580 680 800 900 1000 平方米 180~240 200~400 無 210~300 200~400 面積配比定位 —— 市場案例比較（四房）以上 240~1000 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型 項目面積配比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項目價格定位分析 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 中央花園 1 1 1 1 1 3500 本案 3080 % 我們采用了市場比較法，進行價格估算，根據(jù)根據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果，我們選用了客戶比較關(guān)注的 環(huán)境因素、配套因素、交通因素、建筑類型因素、品質(zhì)因素 等因素來進行修正，下面是本案與幾個潛在競爭樓盤的比較： 估算價格： （ 3080+2982+3420） /3= 3160元 /平方米 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 秀水山莊 1 1 1 1 1 4000 本案 3420 % 修正因素 環(huán)境因素 配套因素 交通因素 建筑類型因素 品質(zhì)因素 售價 比例 權(quán)重 25% 20% 20% 15% 20% 溪林春天 1 1 1 1 1 2800 本案 1 1 1 2982 % 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 修正因素 漲跌百分比 浙江省房價變化 % 民意指數(shù) % 宏觀因素影響 3% 估算價： 3160元 修正價： 3160 % % 97%=3183元 項目價格定位分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（二房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 90~105平方米 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例二房的總價較集中，從 30萬至 40萬，是市場上總價需求最大的房型。 ?本項目二房的面積區(qū)間在 95~105平方米，總價在 30~40萬元左右，完全符合市場二房的購買力。 ?據(jù)天臺統(tǒng)計局資料載天臺人對于商品房面積需求在 120㎡ ，且 02年至 04年成交均套面積為 172㎡ , 根據(jù)市場問卷調(diào)查顯示，希望購買二房的人占總市調(diào)人群的 18% 在優(yōu)化房型的前提下，二房應(yīng)成為本項目的主力補充房型 面積 : 95㎡ ~105㎡ 總價： 30~40萬 項目 “二房” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（三房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 120~135平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（四房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 145~165平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例三房的總價集中在 30萬至 55萬，四房的總價分布在 40萬至 60萬 ,市場 總價分布拉大 , 目標(biāo)客戶群體差異出現(xiàn)。 ?本項目三房的面積區(qū)間則在 120~135平方米，總價在 40~45萬元左右 。四房的面積區(qū)間在 145~165 平方米 ,總價在 48萬 ~56萬元左右 ,完全符合市場三房和四房的購買需求 ? 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群為總市調(diào)人群的 41%、 13% 三房、四房應(yīng)成為本項目的主力房型 三房面積 : 120㎡ ~135㎡ 總價： 40萬 ~45萬 四房面積 : 145㎡ ~165㎡ 總價： 48萬 ~56萬 項目 “三房” “四房” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（四房以上） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 200~300平方米 1500 2022 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例四房以上的總價集中在 30萬至 100萬以上 ?本項目四房以上的面積區(qū)間則在 200400平方米，總價在 60~120萬元左右 ? 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群占總市調(diào)人群的 11%。 四房應(yīng)成為本項目著力營造 的 亮點，屬于可以提升樓盤高度的房型 面積 : 200㎡ ~400㎡ 總價： 60萬 ~120萬 項目 “四房以上” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品定位 單價建議區(qū)間： 3000－ 3400元 /平米 獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅價格另計 多層總價建議區(qū)間： 30－ 60萬元 獨棟、聯(lián)排、雙拼別墅總價建議區(qū)間： 60萬 120萬 多層面積區(qū)間 (建筑面積 )： 90㎡ 165㎡ 平方米 建筑形態(tài) : 1. 聯(lián)排 2. 獨棟 3. 疊加 4. 多層公寓 面積、戶型配比 : 二房 95㎡ ~105 20% 三房 120㎡ ~135㎡ 55% 四房 145㎡ ~165㎡ 20% 四房以上 200㎡ ~400㎡ 5% 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項目定位 競爭力最強樓盤 中央花園 通過總價分析 價格抗性最大樓盤 溪林春天 控制價格 ，與中央花園競爭總價市場 最大限度提升產(chǎn)品品質(zhì) ，弱化溪林春天總價優(yōu)勢 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品建議 —— 景觀、建筑、配套現(xiàn)狀對比 景觀 建筑 配套 中央花園 溪林春天 本項目 ?貫穿二個建筑組團的生態(tài)景觀大道； ?二個建筑組團 2個中心綠地廣場； ?高層設(shè)計了空中花園； ?材質(zhì)采納常用的鋼、涂料、花崗巖、金屬漆、巧妙構(gòu)造，立面效果好； ?墻面暖灰色系，深色金屬欄桿，建筑風(fēng)格典雅 ?大面積落地觀景窗； ?板式小高層和點式高層 景觀商業(yè)步行街，休閑借鑒上海新天地、杭州西湖天地等規(guī)劃手法 5000方 VIP白金會所、空中泳池、室內(nèi)羽毛球館、室外網(wǎng)球場英式桌球室、健房房、乒乓室、兒童游樂室、閱覽室、 便利超市、 物管 浙江南都物業(yè)管理公司 第一太平戴維斯英式物管 1000株青松林 躍層空中觀景花園；雙拼別墅配置日本三菱中央空調(diào)及私家庭院；產(chǎn)品攬括雙拼、聯(lián)排、小高層公寓、多層住宅 ?30謂自然松林、園林藝術(shù)造林手法單一，埋沒自身最大的資料優(yōu)勢 ?小區(qū)景觀集中，均好性差 萊茵達物管 ?建筑兵營式排布、一覽無余，缺乏圓林小區(qū)特色 ?建筑類型單一，抗風(fēng)險能力較差，外圍及內(nèi)部景觀資料利用未結(jié)合市場房屋設(shè)計需求 ?地段市政配套不成熟，購物、生活不便利， ?社區(qū)內(nèi)的配套僅有幼兒園和1000平米會所，風(fēng)格特色不突出 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品建議 增加建筑類型 提升景觀優(yōu)勢 完善社區(qū)配套 聯(lián)排、獨幢、疊加、豐富產(chǎn)品類型、提升品質(zhì) ?采取圍合的建筑排布，在有 景觀優(yōu)勢的地段可設(shè)計一部分排屋 以提升樓盤檔次， 豐富建筑類型，在需求有限的市場爭取一部分高端客戶。 ?建筑色彩協(xié)調(diào)區(qū)分物業(yè)類型 豐富景觀物色與形態(tài)，原始與人工相結(jié)合改變目前景觀集中的特點 ?分散布局，利用 植物景觀、社區(qū)小品自然分割 ，提高建筑的圍合感 和舒造度，營造出曲徑通幽的效果。