【正文】 ? 地板 : 待確認(rèn) ? 電梯數(shù) : 8+1 ? 停車位 ： 180 ? 實(shí)用率 : 75% 發(fā)展商 天安中國投資有限公司 ， 在上海曾發(fā)展過黃浦區(qū)的住宅項(xiàng)目 —河濱豪園和臨近世紀(jì)公園的天安花園 。 天安中心是其在上海的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目 。 該公司擁有自己的物業(yè)管理公司 。 市場總經(jīng)理是何志康 ， 到任該項(xiàng)目之前主理新鴻基的中環(huán)廣場的市場推廣 。 管理風(fēng)格 “ 獨(dú)特 ” ， 難以和市場溝通 。 91 設(shè)計(jì)理念 該大廈的建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方安在亞洲金融危機(jī)前已完成，因此在很多方面顯得比較落后，包括承重柱的分布，弧型的外立面設(shè)計(jì)等。 在市場推廣概念上沒有什么創(chuàng)新，沿用以往的傳統(tǒng)賣點(diǎn)，是香港背景的發(fā)展商固用手法。 天安中心 92 營銷策略 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)為弧型，承重柱大。影響整層或大型用戶的空間設(shè)計(jì)布局。 獨(dú)家銷售代理為第一太平。該公司在上海銷售型寫字樓的市場推廣上沒有任何代理經(jīng)驗(yàn)。而且沒有固定的市場營銷策劃和項(xiàng)目現(xiàn)場代理團(tuán)隊(duì)。 目前其在市場上叫價(jià)美金 3000/平方米建筑面積，且沒有任何新的概念作為支撐，脫離市場實(shí)際承接力。 天安中心 ?發(fā)展商回報(bào)期望值太高 ?房型落后，實(shí)用率較低 ?缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持與配合，難有良好形象 ?地理位置優(yōu)越，交通便利 ?周圍環(huán)境和景觀理想，視野開闊 ?附近市級商業(yè)、文化設(shè)施完備 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 93 華敏翰尊國際 ? 預(yù)計(jì)交付日期 : 2023 年第 二 季度 ? 總面積 : 127， 900 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 28 層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2500 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 水泥地 ? 電梯數(shù) : 16+2 ? 停車位 : 500 ? 實(shí)用率 : 75% 發(fā)展商 臺灣蔡 家族 ， 發(fā)展過長寧區(qū)住宅項(xiàng)目 — 華敏世紀(jì)廣場 。華敏翰尊國際是其在上海的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目 。 該公司擁有自己的物業(yè)管理公司 。 之前沒有任何上海寫字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 。 公司治理有濃厚的家族管理風(fēng)格 。 94 設(shè)計(jì)理念及宣傳賣點(diǎn) 華敏翰尊國際 ?建筑外觀及內(nèi)部公共空間的設(shè)計(jì)以古典風(fēng)格為主， 建筑元素上突出 “ 帝王 ” 的主題 ， 力求營造大氣 、 尊榮 、 豪華的氛圍 。 ? 宣傳賣點(diǎn)上主打 “ 眼光 ” 主題 ， 意在突出 “ 有投資眼光的人就會看準(zhǔn)本案投資機(jī)會 ” 的主題 ， 通過 “ 拉 ” 的方式展開一系列的營銷宣傳 。 95 營銷策略 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)比較理想，適合整層或大型用戶的空間設(shè)計(jì)布局。 目前擁有自己的近 30個(gè)人的銷售隊(duì)伍。中級主管為新進(jìn)的原太平洋房屋的臺灣籍干部，市場總經(jīng)理為女性， 30歲，市場經(jīng)驗(yàn)比較薄弱。 ?科技設(shè)計(jì)有新意，獨(dú)創(chuàng)有 萬兆光纖 ?5000平方米豪華共享大堂，風(fēng)格獨(dú)特 ?住宅銷售理念，會有相當(dāng)大的媒體廣告投放 ?充分利用原住宅的會所提供服務(wù) ?比元海早取得預(yù)售證，有時(shí)間優(yōu)勢 華敏翰尊國際 ?延安路高架影響難以避免 ?地理位置難顯標(biāo)志性 ?管理層懷疑下屬能力、內(nèi)部“派系”斗爭不斷 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 96 發(fā)展商 臺灣地產(chǎn)商，在上海的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。沒有任何上海寫字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn)， 該項(xiàng)目位于人民廣場東側(cè)（西藏路以東，汕頭路以南，云南路以西，廣東路以北）是一座與基地環(huán)境呼應(yīng)，集普遍的建筑形態(tài)和靈活的平面布局于一體的純智能化辦公大樓。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?預(yù)計(jì)交付日期 : 2023 年第 二 季度 ?總面積 : 40950 平方米建筑面積 ?總樓層 : 22 層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2023 平方米建筑面積 ?凈層高 : ?地板 : 架空地板 ?電梯數(shù) : 待確認(rèn) ?停車位 : 138 ?實(shí)用率 : 75% 97 設(shè)計(jì)理念 由世界著名的日本丹下都市建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） 都市總部大樓 文化 政治 歷史 與環(huán)境協(xié)調(diào) 節(jié)能 傳統(tǒng) 對應(yīng) 歷久彌新 耐久力 結(jié)構(gòu) 安全 莊重、安全感 自然空間 柔和性 功能性 舒適性 98 設(shè)計(jì)理念 都市總部大樓（黃浦 104地塊） 項(xiàng)目周圍有市政府、博物館、大劇院、工人文化宮等公共、文化、歷史性建筑，正面是人民廣場。在保持與人民廣場的空間連續(xù)性同時(shí)，兼顧與南側(cè)工人文化宮協(xié)調(diào)性。 追求不為時(shí)代所改變的經(jīng)典性建筑形態(tài)。根據(jù)不同歷史階段的需求變化提供靈活的平面形式。選擇最大程度節(jié)省能源的機(jī)電設(shè)施。 為使用者提供物理的舒適性基礎(chǔ)上，確保對四周建筑物擁有開闊的眺望性，將合理的自然光引入辦公空間內(nèi)部，提高使用者的精神舒適性。 通過光與影相互交織突出獨(dú)特的存在感，通過對稱式構(gòu)圖獲得穩(wěn)定感。為該項(xiàng)目內(nèi)部使用者和由外部眺望的人們提供莊重厚實(shí)和安全感。 99 營銷策略 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)比較理想，為了符合智能化，在標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置了 150毫米高的架空地板，在核心筒設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，可做彈性分割的二分割及四分割法，使每個(gè)客戶可分別設(shè)立設(shè)計(jì)布局。 主入口：符合整層或大型用戶的空間至今未委托任何物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行專業(yè)的市場推廣，租售和價(jià)格策略一直不明朗。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?地理位置優(yōu)越，正人民廣場，交通便利 ?周圍環(huán)境和景觀理想，視野開闊 ?設(shè)計(jì)合理，硬件水準(zhǔn)超前 ?附近市級商業(yè)、文化設(shè)施完備 ?尚未指定任何專業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持與配合 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 100 項(xiàng)目競爭分析 潛在競爭分析 101 發(fā)展商 原為香港陸姓玩具制造商，在上海發(fā)展過三個(gè)項(xiàng)目，分別為寫字樓 港陸黃浦中心、港陸廣場和別墅項(xiàng)目 嘉華山莊。由于其創(chuàng)始人在幾年前過世，后人沒有能力打理上海的業(yè)務(wù)，因此將三個(gè)項(xiàng)目公司賣給香港和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)。 在接手上述幾個(gè)質(zhì)素并非良好的資產(chǎn)后，和記黃埔已經(jīng)在市場上開始帶租約暗標(biāo)出售港陸廣場的中區(qū)部分樓層。出售成交價(jià)約為美金 22002400/平方米建筑面積，現(xiàn)有租約的租金水平大概在美金 ，投資回報(bào)率不夠吸引投資客戶。但市場反應(yīng)不夠積極。為盡快出手，在下半年不排除和記黃埔下調(diào)成交價(jià)格的可能性。 港陸廣場 102 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） ? 預(yù)計(jì)交付日期 : 2023 年第 季度 ? 總面積 : 85， 350 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 40 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2140 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 架空地板 ? 電梯數(shù) : 18 ? 停車位 : 300 ? 實(shí)用率 : 7075% 發(fā)展商 此項(xiàng)目是香港和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)自己在上海發(fā)展的第三個(gè)，也是最高品質(zhì)的國際甲級寫字樓。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)參照香港長江中心，是上海第一個(gè)嘗試地板送風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓。和記黃埔力圖將此項(xiàng)目作為浦西地區(qū)的新地標(biāo)。 103 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） 層數(shù) 40層 建筑結(jié)構(gòu) 核心筒外框架結(jié)構(gòu) 外墻 玻璃幕墻 樓面面積 約 2200平方米 實(shí)用率 約 72% 外墻至墻間距離 約 樓面承載能力 300公斤 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)樓板與樓板間高度 高架地板高度 500毫米 客用電梯 18部可載 21人 (1650公斤）的高速電梯分布 4個(gè)使用區(qū)域 消防 /載貨用電梯 2部消防 /載貨用電梯服務(wù)于各個(gè)樓層 暖氣，通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)均采用四管式地臺送風(fēng)，同時(shí)每層配備直接數(shù)控式可變風(fēng)量系統(tǒng)。 空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 室溫標(biāo)準(zhǔn) —— 夏季 24度 —— 冬季 22度 鮮風(fēng)量 —— /秒 /人 電力負(fù)載設(shè)計(jì) 130VA/平方米 緊急電力供應(yīng) 600KVA供租戶使用 停車場 地下 12層車庫設(shè) 263個(gè)車位 預(yù)計(jì)落成日期 約 2023年初 發(fā)展商 上海新匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海和匯房產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— 由香港和記黃埔地產(chǎn)有限公司及香港長江實(shí)業(yè) (集團(tuán)）有限公司共同投資的企業(yè) 建筑設(shè)計(jì) 泰瑞爾 建筑師 陳世民建筑師事務(wù)所 室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問 利是百順設(shè)計(jì)有限公司 園林設(shè)計(jì)顧問 怡境師 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)顧問 奧雅納工程顧問有限公司 機(jī)電設(shè)備設(shè)計(jì)顧問 重威工程 結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備工程師 第九設(shè)計(jì)研究院 人防工程師 上海市地下建筑設(shè)計(jì)研究所 合作伙伴 結(jié)構(gòu)摘要 104 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） 設(shè)計(jì)理念 105 上海精英會 發(fā)展商 原為靜安區(qū)商委和 。 現(xiàn)已由人民集團(tuán)股權(quán)置換下此項(xiàng)目公司。 人民集團(tuán)沒有任何寫字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 。 該項(xiàng)目的地理位置比較優(yōu)越，地處“梅泰恒”地區(qū)，并享有地鐵 2號線石門路站上蓋的優(yōu)勢。寫字樓租戶有德國 零售部分的主力租戶為肯德基和必勝客。 寫字樓的主入口在吳江路，進(jìn)出不太方便。租戶中的跨國公司和外資機(jī)構(gòu)駐滬辦事處大部分是由于業(yè)務(wù)需要或預(yù)算不足去“梅泰恒”才搬遷至此。由于使用不便等因素日益體現(xiàn)，預(yù)計(jì)在附近新的寫字樓落成后大多會搬離此地。 106 發(fā)展商 臺灣 ， 在上海的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目 。 沒有任何寫字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 。 長春藤大廈 ?項(xiàng)目發(fā)展初期的成本非常高，僅樓板價(jià)就為美金 900/平方米建筑面積。 ?亞洲金融危機(jī)對其的影響比較大，增加了不少財(cái)務(wù)融資成本并因此停工數(shù)年。 ?在 2023年復(fù)工后，發(fā)展商在項(xiàng)目功能定位上又有多次反復(fù)，至今仍未明確租售政策。 ?該項(xiàng)目的“ 風(fēng)水”在業(yè)內(nèi)人士看來也是有比較大的問題。 107 項(xiàng)目競爭分析 SWOT分析 108 元海大廈 109 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 地理位置優(yōu)越，地處靜安，黃浦，盧灣三區(qū)的交界。 ? 依托人民廣場地區(qū)的發(fā)展，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，有著良好的商務(wù)環(huán)境。 ?交通便捷， ?南京西路，提升品質(zhì) ?項(xiàng)目未設(shè)計(jì)建造，可以在前期及項(xiàng)目施工中介入營銷、物業(yè)等，為項(xiàng)目提供完善的方案 ? 項(xiàng)目在電力、弱電等方面可以采用較新的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域人文環(huán)境良好，為項(xiàng)目的品質(zhì)提供支持。 項(xiàng)目劣勢 ? 項(xiàng)目原有初步設(shè)計(jì)與目前的市場及項(xiàng)目定位存在較大的差距，而且在原有初步的設(shè)計(jì)在某些方面難以改進(jìn)，項(xiàng)目在硬件上較難達(dá)到新建甲級寫字樓水平 ? 項(xiàng)目所在地離高架較近，因此而產(chǎn)生的空氣，噪音污染會對本項(xiàng)目的品質(zhì)有一定影響。 ? 項(xiàng)目所處地區(qū)非傳統(tǒng) CBD地區(qū)，辦公聚集效應(yīng)不明顯。 110 項(xiàng)目威脅 ? 中國加入 WTO效應(yīng)的顯現(xiàn)，世博會的成功申辦將為上海發(fā)展提供較長期的利好，本項(xiàng)目交付的 2023年左右將是寫字樓需求的高峰。 ? 上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動大量企業(yè)對寫字樓擴(kuò)租的需求。 ? 上海今后第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展將直接產(chǎn)生對寫字樓的需求。 ? 大量外資、外地企業(yè)進(jìn)滬發(fā)展產(chǎn)生了對寫字樓的新生需求。 ? 寫字樓發(fā)展將由追求硬件配置向追求軟件服務(wù)、辦公環(huán)境、辦公品位過渡，這將使本項(xiàng)目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。 ? 對辦公環(huán)境要求高的廣告、設(shè)計(jì)、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項(xiàng)目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。 ?人民廣場的定位及改造。 ?大型買客的時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目機(jī)會 ? 全國性的房地產(chǎn)泡沫警告將在一定程度上影響到寫字樓市場。 ? 上海未來 3~5年甲級寫字樓的集中大量供應(yīng)將使市場競爭更為激烈。 ? 最新出臺的非住宅稅收政策將較大影響寫字樓投資收益，進(jìn)而抑制客戶投資購買寫字樓。 ? 大量銷售型寫字樓過度營銷將對寫字樓市場造成多方面的負(fù)面影響。 ? 今后 3~5年上海寫字樓市場面臨多區(qū)域的供應(yīng)格局，各區(qū)將用政策留駐區(qū)域性客戶。 ?大量同類型供應(yīng) ?政策風(fēng)險(xiǎn) ?價(jià)格 SWOT 分析 111 項(xiàng)目競爭分析 案例分析 112 華夏銀行大廈（原名京銀大廈） 發(fā)展商 上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，中方為中國華能集團(tuán)，外方為韓國漢拿能源集團(tuán)。該物業(yè)的總建筑面積是 70,650 平方米，座落于浦東小陸家嘴中心地區(qū)。是少有的以售為主的甲級寫字樓。在 1999年落成并對外銷售。 挑戰(zhàn) 京銀大廈在 2023年曾經(jīng)整棟銷售給一家投資機(jī)構(gòu)。但因各種原因，業(yè)主目前收回該物業(yè)并分拆出售。外界對此間情況不明確。 解決方案 為了爭取到足夠的投資者和市場注意力，戴德梁行建議業(yè)主接受獨(dú)家代理作市場推廣。全力調(diào)動戴德梁行本身資源被并作大批量郵遞、特別開幕儀式和