【正文】 65 銅山街項(xiàng)目目前延至 10年銷售，由與該項(xiàng)目 08年占?jí)嘿Y金 大影響公司各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。 中房濱江項(xiàng)目目前尚未落實(shí)可行的開發(fā)計(jì)劃，目前僅利息一年就需要支付近 ，需要事業(yè)部盡快推進(jìn)進(jìn)度或者引入合作伙伴分擔(dān)資金壓力。 對(duì) 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 的思考 66 09年上半年幾乎沒(méi)有可用于投資的統(tǒng)籌資金， 09年下半年回款較多，預(yù)計(jì) 09年底會(huì)有 。 09年上半年可投資資金預(yù)測(cè)： 對(duì) 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 的思考 類 別 0 9 . 0 1 0 9 . 0 2 0 9 . 0 3 0 9 . 0 4 0 9 . 0 5 0 9 . 0 6經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流 3 7 , 9 4 8 4 0 , 9 5 4 3 3 , 9 1 0 6 0 , 2 8 4 2 3 , 7 7 3 2 4 , 4 7 4 項(xiàng)目回款 4 8 , 0 4 1 6 8 , 4 3 4 9 4 , 2 0 3 1 0 7 , 9 9 8 6 5 , 8 1 8 6 6 , 5 0 3 現(xiàn)金流出 8 5 , 9 8 9 2 7 , 4 8 0 6 0 , 2 9 4 4 7 , 7 1 4 4 2 , 0 4 6 4 2 , 0 2 9 歸還借款 4 2 , 8 0 0 1 7 , 0 0 0 1 9 , 8 0 0 3 4 , 8 0 0 4 6 , 0 0 0 2 5 , 0 0 0 可投資資金 萬(wàn)科權(quán)益及往來(lái)占用 456 , 846 456 , 846 456 , 846 364 , 446 364 , 446 364 , 446 計(jì)息負(fù)債占用 163 , 938 239 , 374 250 , 819 266 , 019 257 , 019 234 , 469 萬(wàn)科資金占用 620 , 784 696 , 220 707 , 665 630 , 465 621 , 465 598 , 915 計(jì)息負(fù)債比例 2 6 . 4 1 % 3 4 . 3 8 % 3 5 . 4 4 % 4 2 . 1 9 % 4 1 . 3 6 % 3 9 . 1 5 %67 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流根據(jù) 0707版資金計(jì)劃； 借款、還款考慮了 07年的籌資情況以及 09年新增四證資源情況； 可統(tǒng)籌資金考慮了新增貸款專款專用、歸還 08年使用的募集資金、上繳利潤(rùn)、資本性支出等因素； 09年下半年可投資資金預(yù)測(cè)： 對(duì) 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 的思考 類 別 0 9 . 0 7 0 9 . 0 8 0 9 . 0 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流 1 8 , 4 1 3 7 4 , 8 1 7 9 2 , 1 4 1 7 , 9 0 3 2 7 , 3 7 9 4 5 , 1 9 9 項(xiàng)目回款 6 1 , 8 3 7 1 1 3 , 5 1 2 1 3 3 , 0 5 8 9 3 , 3 0 2 6 0 , 3 8 2 1 1 2 , 0 9 3 現(xiàn)金流出 4 3 , 4 2 5 3 8 , 6 9 5 4 0 , 9 1 6 8 5 , 3 9 9 3 3 , 0 0 3 6 6 , 8 9 4 歸還借款 2 5 , 0 0 0 4 2 , 0 0 0 1 2 , 0 0 0 1 9 , 0 0 0 5 0 , 0 0 0 可投資資金 5 5 , 0 8 5 7 3 , 5 4 8 8 2 , 8 5 1 9 8 , 9 7 3 萬(wàn)科權(quán)益及往來(lái)占用 3 6 4 , 4 4 6 3 6 4 , 4 4 6 3 6 4 , 4 4 6 3 6 4 , 4 4 6 3 6 4 , 4 4 6 3 6 4 , 4 4 6 計(jì)息負(fù)債占用 2 0 9 , 4 6 9 1 6 7 , 4 6 9 1 5 0 , 5 6 9 1 5 0 , 5 6 9 1 2 8 , 8 1 9 7 8 , 8 1 9 萬(wàn)科資金占用 5 7 3 , 9 1 5 5 3 1 , 9 1 5 5 1 5 , 0 1 5 5 1 5 , 0 1 5 4 9 3 , 2 6 5 4 4 3 , 2 6 5 計(jì)息負(fù)債比例 3 6 . 5 0 % 3 1 . 4 8 % 2 9 . 2 4 % 2 9 . 2 4 % 2 6 . 1 2 % 1 7 . 7 8 %68 08年 ： 出現(xiàn)資金缺口時(shí)，一線公司可向資金中心申請(qǐng)貸款， 獲批后只需支付正常利息，無(wú)支付“雙倍罰息”概念。 08年以后：若四證貸款還不能滿足公司經(jīng)營(yíng)的資金需求，則只能通過(guò)救急 貸款來(lái)彌補(bǔ)公司經(jīng)營(yíng)的資金缺口，由此公司將承擔(dān)高額的經(jīng)營(yíng) 成本，從而使公司的經(jīng)營(yíng)結(jié)果受到嚴(yán)重影響。 措施： 市場(chǎng)環(huán)境不利的情況，投融資的策略。 A、事先制訂可行的融資方案（如信托融資、合作開發(fā)），一旦銷售回 款與計(jì)劃相差很大，立即啟動(dòng)融資方案，可緩解資金壓力。 B 、建立資金儲(chǔ)備機(jī)制，確定一個(gè)合理的存量資金，保證日常資金存量 在這個(gè)數(shù)字之上，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不利的變化。 形成項(xiàng)目現(xiàn)金流監(jiān)測(cè)體系，分級(jí)監(jiān)測(cè)，統(tǒng)一監(jiān)控。 關(guān)注計(jì)息負(fù)債率的變動(dòng)，及時(shí)做到有效控制在警戒線以下。 對(duì) 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 的思考 69 建議： 盡量獲取中小規(guī)模地塊，減少分期開工；既定的開工節(jié)奏必須確保。 七、新項(xiàng)目運(yùn)作 假設(shè)：某公司三個(gè)地塊，將分成三期來(lái)開發(fā)，除卻首期，剩余兩期將轉(zhuǎn)為土地庫(kù)存， 占?jí)嘿Y金，不能產(chǎn)生利潤(rùn)和現(xiàn)金流。 分析： 假設(shè)三個(gè)地塊都獲取，按照 A/B/C的順序開發(fā)，每年開發(fā)一個(gè)地塊： ? B地塊的資本化利息 = 20664 * % **1 = 2315萬(wàn) ? C地塊的資本化利息 = 25704 * % **2 = 5760萬(wàn) 總的資本化利息將達(dá)到 8075萬(wàn) 地塊 占地面積 建筑面積 預(yù)計(jì)樓面積單價(jià) 土地款總額（萬(wàn)元） A 56,000 138,000 1,680 23,184 B 49,000 123,000 1,680 20,664 C 62,000 153,000 1,680 25,704 合計(jì) 69,552 對(duì) 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 的思考 70 《 資本投資與運(yùn)營(yíng)管理辦法 》 綜述－－四字經(jīng) 政策是燈 ,視而不見 ,熄滅在即 。 投資是根 ,投而不獲 ,空空如也 。 盈利是王 ,知而不為 ,隕落凋零 。 速度是魂 ,怠而不化 ,自封出路。 四字經(jīng) 71 謝謝！ The End