社區(qū)商鋪營(yíng)銷推廣方案(共3篇)-資料下載頁(yè)
2024-10-21 14:38本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時(shí)投放市場(chǎng)，將會(huì)獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。時(shí)還沒(méi)有投放市場(chǎng)，商鋪價(jià)格高，首付高，房款數(shù)額巨大，中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。房條件，已達(dá)到成熟的銷售時(shí)機(jī)。次較低，不利于樹(shù)立本項(xiàng)目商業(yè)的品牌形象。的商業(yè)沒(méi)有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項(xiàng)目的推廣。機(jī)會(huì)1、目前周邊無(wú)其他商業(yè)項(xiàng)目正式對(duì)外公開(kāi)，市。場(chǎng)面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。項(xiàng)目會(huì)造成一定的沖擊。按照武陟人的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，的商戶，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，由購(gòu)買(mǎi)者自行經(jīng)營(yíng)或出租給他人經(jīng)營(yíng)。高，應(yīng)制定相應(yīng)的價(jià)格促銷策略進(jìn)行輔推。
【正文】 營(yíng)。如北京的建外 SOHO 商業(yè)街，上海的金橋羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會(huì)帶來(lái)很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目缺乏品位。發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險(xiǎn)，但以后投資者的風(fēng)險(xiǎn)增大了，該商業(yè)的價(jià)值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內(nèi)街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過(guò)去了，一條商業(yè) 街開(kāi)門(mén)的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關(guān)著門(mén)，門(mén)上出租告示一張，都等待升值轉(zhuǎn)讓。這種商鋪產(chǎn)權(quán)已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營(yíng)權(quán)上加以制約。更有炒鋪人把門(mén)一鎖，二 —三年不來(lái)，管理公司拿他沒(méi)轍。這樣的 “商鋪 ”很容易變成 “傷鋪 ”。全部出售模式一般只適應(yīng)沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應(yīng)事先在合同條款中對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。策略二 全部出租這是一種現(xiàn)在比較推崇的營(yíng)銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng) 一性，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷調(diào)整完善，達(dá)到發(fā)展商、商家、消費(fèi)者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場(chǎng)，三年經(jīng)營(yíng)下來(lái)，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到 “一茶一坐 ”吃飯隨到隨吃，現(xiàn)在必需排隊(duì)十分鐘。還有新天地，剛開(kāi)始時(shí)每年租金 164萬(wàn)元，現(xiàn)在是每年租金 600萬(wàn)元。其商業(yè)模式已成為上海的一個(gè)亮點(diǎn)、大都市標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強(qiáng)的資金實(shí)力，有良好的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，如 襄陽(yáng)路小商品貿(mào)易市場(chǎng)管理隊(duì)伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊(duì)伍。全部出租的缺點(diǎn)是發(fā)展商資金一時(shí)難以回收，但以后的增值前景非?？捎^。 “養(yǎng)鋪 ”是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬(wàn)平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)， “養(yǎng)鋪 ”時(shí)間一般為二到三年。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營(yíng)上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報(bào)和超值的價(jià)格。策略三 部分出售、部分出租或者出售包租這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個(gè)二分法的問(wèn)題。當(dāng)發(fā)展商為保證企業(yè)有適當(dāng)資金流，同時(shí)又不愿降低商業(yè)廣場(chǎng)的品質(zhì)，可將部分商鋪出售 套現(xiàn)，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)廣場(chǎng)在運(yùn)作策略操作上可進(jìn)可退，企業(yè)有較大的靈活性。企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應(yīng)保留時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目作仔細(xì)分析，一般操作法 。發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來(lái)，或?qū)⒋笊虉?chǎng)保留下來(lái)，將小商鋪出售。因?yàn)榇笊虉?chǎng)出售不易，特別是在商場(chǎng)還沒(méi)起色時(shí)就更難了，大商場(chǎng)定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時(shí)，發(fā)展商就要選擇好商家，應(yīng)先咨詢好對(duì)方經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)，然后對(duì)該商家進(jìn)行評(píng)定，決定是否賣(mài)給他。如 果覺(jué)得該商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時(shí)就要將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確認(rèn)，寫(xiě)進(jìn)合同作為制約的條件。出售包租方案 。本方案現(xiàn)在應(yīng)用很多，主要是針對(duì)投資客、 “炒鋪 ”人。最簡(jiǎn)單操作是將三權(quán)分立 。有所有權(quán)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，有經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，有管理權(quán)沒(méi)有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購(gòu)買(mǎi)的商鋪全部簽約包租下來(lái)，包租時(shí)間一般 2—5 年，時(shí)間太短，投資人有風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間太長(zhǎng)，發(fā)展商有風(fēng)險(xiǎn)。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，年終統(tǒng)一給投資者一個(gè)固定回報(bào)，回報(bào)率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時(shí)也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報(bào)率 是5%—6%，高的回報(bào)率是 10%—12%。過(guò)高的回報(bào)率也是一種風(fēng)險(xiǎn)。還有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經(jīng)營(yíng)者出資經(jīng)營(yíng)，雙方根據(jù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成獲得收益。發(fā)展商選擇策略二時(shí)，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍，最好是既要國(guó)外管理商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，又有深厚本土文化，熟悉當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的企業(yè)，有經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍完全可以把商業(yè)廣場(chǎng)培育成超值利潤(rùn)的品牌。如大連萬(wàn)達(dá)所投資的全國(guó)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)，都采用部分出售策略，而且做成全國(guó)品牌規(guī)模效應(yīng)。
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