【正文】 傳遞著這樣那樣的信息。房地產(chǎn)屬于區(qū)域性消費產(chǎn)品，單頁廣告沒有干擾信息，傳達目標明確、實用性強。建議在開盤前后一周、持續(xù)期和尾期期間采用此類廣告形式。E 報刊廣告：無奈的大佬在當?shù)貓髷偵箱N售的主要媒體刊物有《大河報》 、 《焦作電視報》等，但是在縣城這類市場銷售狀況并不好，實際廣告效應不明顯。AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部47不建議使用報刊廣告。媒體策略正確的媒體選擇，可以節(jié)約成本起到事半功倍的效果。因為該項目是我公司在沁陽的第一次亮相，所以在媒體運用上必須找到沁陽人最容易接受到的信息渠道，對癥下藥。針對本案的產(chǎn)品定位和目標客戶群體分析，我們建議采用以下媒體組合形式，創(chuàng)造全方位立體式的廣告網(wǎng)絡，以“更短、更平、更快”的推廣策略，樹立尊貴、現(xiàn)代的高尚形象，使該項目第一時間轟動沁陽，造成“街頭熱點新聞” ，引起受眾人群的極大關(guān)注，然后再以高端賣點和品牌配置進行第二波廣告沖擊，從而征服目標群體，達到快速銷售、高效回籠資金、品牌塑造的目的。通過前期對消費者調(diào)查，我們了解到，消費者了解樓盤信息的渠道主要有“熟人介紹、戶外廣告和施工現(xiàn)場” 。所以建議采用如下媒體組合：類別 內(nèi)容戶外媒體 人力車、的士、公交車、樓體、路牌、圍擋、導示牌銷售物料 折頁、單頁、名片、信簽、禮品促銷及公共活動 開盤活動及其他有獎征集活動現(xiàn)場 POP、易拉寶、看板AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部48電子媒體 光盤演示、電視廣告（形象宣傳，品牌塑造）銷售道具 沙盤模型不同階段廣告表現(xiàn)形式A 預熱期：本階段為市場告知階段，以形象宣傳為主，以求引起市場的廣泛關(guān)注，主要媒體為戶外廣告和車體廣告。具體操作：樹立大型廣告牌（建議在建設路北頭、汽車站、焦百廣場和懷府路工商銀行樓頂?shù)忍幵O立廣告牌）：主題：沁陽，你好！副題：AAA 國際花園真誠的問候落款：河南精英置業(yè)有限公司物業(yè)地點：建設路與新民街交叉口B 強銷期本階段的任務是通過一定的開盤形式引爆在上一階段積蓄的勢能，造成一種樓盤熱銷的局面。本階段的宣傳應以媒體廣告和售樓部人員宣傳為主。 具體操作：開盤前一個月在沁陽電視臺、懷府路重要地段的戶外廣告牌、公交車車體、DM 單頁等宣傳媒體，進行高頻率的開盤倒計時宣傳。聘請專業(yè)的慶典公司進行開盤儀式策劃，一定要形成一個火爆的開盤局面。C 持續(xù)期：AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部49為主體完工到施工驗收階段。此階段樓盤的銷售趨向平穩(wěn)，銷量比上一階段要稍微低一些。本階段的宣傳任務是保持消費者對本項目的記憶。具體操作：DM 單頁宣傳，保持車體和路牌廣告宣傳，做好售樓部生動化展示。D 清盤期：在本階段以前 90%左右的樓盤已經(jīng)售出。宣傳方法轉(zhuǎn)入關(guān)系營銷，一方面繼續(xù) DM 單頁宣傳，另一方面通過給前期購買者提供完善的購房服務，形成良好的口碑，吸引業(yè)主向自己的親友推薦本項目。為本項目在社會上建立一個美好的形象，最終實現(xiàn)整個樓盤的全面銷售。各階段廣告投放比例各 階 段 廣 告 投 放 比 例0%10%20%30%40%50%60%系 列 1 25% 50% 20% 5%預 熱 期 強 銷 期 持 續(xù) 期 清 盤 期AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部50五） 、價格策略住宅本案從物業(yè)配套價值、建筑設計價值、園林規(guī)劃價值、物業(yè)的管理運營價值等方面都存在創(chuàng)新性，是沁陽市其他任何樓盤所不具有的突出優(yōu)勢，所以沿循“區(qū)域平均價位+項目創(chuàng)新價值”的價格策略：A 純多層住宅：區(qū)位 樓層 價位（元/㎡） 區(qū)位 樓層 價位（元/㎡） 備注F1（帶花園）1200 F1（帶花園）1150F2 1150 F2 1100F3 1100 F3 1050F4 1000 F4 950F5 950 F5 900較好F6—(送空中花園) 1000一般F6—(送空中花園) 950均價1050 元/㎡，最高價1200 元/㎡，最低價 900元/㎡，區(qū)位差價 50 元/平米，樓層差價 50—100 元/平米B 純復式樓：區(qū)位 樓層 價位（元/㎡） 區(qū)位 樓層 價位（元/㎡） 備注AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部51F12 1350 F12 1300較好F34 1300一般F34 1250F5（送空中花園）1300 F5（送空中花園）1250均價：1300元/㎡C＂多層＋復式＂中的復式價位：區(qū)位 樓層 價位（元/㎡） 區(qū)位 價位（元/㎡） 均價（元/㎡）好 （送空中花園）1200 一般 1150 1175商住兩用樓位置 底商(元/㎡) 二樓(元/㎡) 三樓(元/㎡) 均價(元/㎡)臨建設路 2700 500 400 1200臨新民街 2100 500 400 1000定價上，建議本項目采用時間優(yōu)先和位置優(yōu)先原則，即本項目銷售價格不斷攀升，購買時間越早，付款時間越快，價格越低；位置越好，價格越高。采用低開高走的入市方式，在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高，以保證項目投資保值的基本功能?？紤]沁陽市民的承受能力，建議本項目采用毛坯價格入市，但同時可提供裝修方案及裝修價格。AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部52建議分批加價，每累計銷售 100 套單位即在原價格基礎上加價12%（1020 元/平米） ，總體均價力爭達到 1300 元/平米。六） 、付款方式優(yōu)惠政策付款方式 作業(yè)態(tài)度期房 現(xiàn)房一次性付款 鼓勵，最好是簽訂合同時能一次付清 2% 1%銀行按揭 不能或不愿一次付款的客戶，我們建議他們采用銀行按揭貸款方式% 1%分期付款 不提倡 0 0七） 、銷售走勢預測銷 售 走 勢10%45%35%10%0%10%20%30%40%50%銷 售 比 例 10% 45% 35% 10%—— —— —— ——預 熱 期 強 銷 期 持 續(xù) 期 清 盤 期AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部53第五部分：項目經(jīng)濟效益分析本案總占地 86 畝，約合： 57362㎡，擬定南面和東面臨街建造底商多層住宅。容積率： ，總建筑面積約 100383㎡。其中：住宅：95883㎡；商業(yè)房 4500㎡（一） 土地成本： 萬元土地價格：86 畝13 萬元/畝 1118 萬元土地契稅：1118 萬元4% 萬元建筑物補償： 150 萬元（二） 、開發(fā)成本 ：（ 萬元）前期費用： 萬元AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部54（1）察設計費（15 元/㎡ 95883㎡） 萬元（2）監(jiān)理費 (總工程量的 1%) 46 萬元 （3）前期不可預見費（0、6 萬元/畝） 萬元基礎配套設施工程費（340 萬元）（1）道路 （5 元/㎡100383㎡ ） 50 萬元（2）排水設施 （5 元/㎡100383㎡） 50 萬元（3）自來水 （5 元/㎡100383㎡） 50 萬元（4）供電 （7 元/㎡100383㎡） 70 萬元（5）燃氣 （擬燃氣公司承擔）（6）電信 （擬電信公司承擔）（7）有線電視 （擬有線電視臺承擔）（8）智能化系統(tǒng) （3 元/㎡100383㎡） 30 萬元（9）景觀、綠化 （5 元/㎡100383㎡） 50 萬元（10）大門（南、東、西） （4 元/㎡100383㎡） 40 萬元建安工程費（4631 萬元）（1）住宅 （460 元/㎡95883㎡） 4411 萬元(2)商鋪 （490 元/㎡4500㎡） 220 萬元公建配套設施費（ 萬元）(1)會所（簡裝） （500 元/㎡150㎡ 萬元(2)附屬設施（垃圾桶、門衛(wèi)室、圍墻等） 20 萬元（3）公共體育休閑設施 25 萬元行政規(guī)費（ 萬元）AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部55（1）定額測定費（‰） 萬元（2）施工圖紙審查費（‰） 萬元（3）墻改費 （6 元/㎡100383㎡ 60 萬元 （4）放（驗） 費 10 萬元（5）房產(chǎn)交易費 （100383㎡3 元/㎡ ） 萬元（6）測繪費 （100383㎡ 元/㎡） 萬元（7）綠化費 （100383㎡1 元/㎡） 10 萬元（8）建材審驗費（8‰） 萬元（三） 、管理費 250 萬元（四） 、營銷費用： 160 萬元廣告費 50 萬元售樓中心 20 萬元其他（銷售人員工資、獎勵） 90 萬元（五） 、不可預見費 250 萬元（六） 、稅金 11328 萬元10% 1133 萬元（七） 、銀行利息 8000 萬元10% 800 萬元總開發(fā)成本： 萬元（平均成本 930 元/㎡）另注：銷售收入：（11328 萬元）（A）住宅：95883㎡1050 元/㎡=10068 萬元（B）底商： 4500㎡2800 元/㎡= 1260 萬元利潤： 11328 萬元—9343 萬元=1985 萬元利潤率： %AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部56第六部分 資金籌措辦法和使用計劃本項目總投資量達到 9260 萬元，數(shù)目較大。但只要能夠獲得當?shù)卣娜χС?，相信本項目具有極高的成功率。當然，對于開發(fā)商來說，如何籌措開發(fā)資金將至關(guān)重要。資金籌措及資金使用的具體操作計劃:一、在 2022 年 7 月 10 日前，自籌資金 1500 萬元，解決項目前期費用（主要土地購置、勘察設計及營銷包裝） 。二、2022 年 9 月 31 前，按房屋預定 20%計算（2 萬/套） ，收回 280 萬元定金。三、 （旺季）截止于 2022 年 10 月 30 日，按銷售 30%計算，回收總房款 11225 萬元30%280 萬元= 萬元。根據(jù)施工進度和資金使用計劃，可以保證 2285 萬元的支付。AAA 國際花園營銷策劃全案 河南精英置業(yè)有限公司策劃部57四、 （淡季）2022 年 11 月——2022 年 1 月 28 日前，按照房屋銷售 15%計算，回收總房款 11225 萬元 10%=1125 萬元。根據(jù)施工進度和資金使用計劃，基本保證春節(jié)前工程款的支付。五、截止于 2022 年 8 月 1 日，應付總建設款 95%，即 9260萬元95%=8797 萬元。按銷售 80%計算，回收總房款 11225 萬元80%=8980 萬元。據(jù)此來看，項目的后續(xù)資金都可以完全保證。 河南精英置業(yè)有限公司策劃部