【導(dǎo)讀】進(jìn)國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理理念進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)的少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)之一。國(guó)家建設(shè)部三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)、四級(jí)收費(fèi)等級(jí)的企業(yè)。管理項(xiàng)目以多層住。宅、高層住宅為主，托管面積達(dá)50萬(wàn)平方米。現(xiàn)接管的物業(yè)主要有清江?；ㄔ?、清江西苑、嘉和園、省物資大廈綜合樓。部、總經(jīng)理辦公室及各管理處。公司現(xiàn)有員工108人，平均年齡40歲以。業(yè)職稱(chēng)20人，維修人員100%持證上崗。公司十分重視人力資源的開(kāi)發(fā)和。均具備5－10年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和良好的管理素質(zhì)。張慎行先生被推選為南京市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事。標(biāo)，并取得了驕人的業(yè)績(jī)。公司以市場(chǎng)運(yùn)作為核心，物業(yè)管理企業(yè)是寓管理于服務(wù)之中,以業(yè)主滿(mǎn)意為目的的工作?；窗踩嗣駥?duì)物業(yè)管理的接受和認(rèn)可奠定基礎(chǔ)。同時(shí)促進(jìn)金龍（淮安）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)銷(xiāo)售。量要求和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，確保我們的服務(wù)及時(shí)，到位。加強(qiáng)培訓(xùn)，檢查，考核各。每月一期宣傳欄，每年不少于六次社區(qū)活動(dòng)。重點(diǎn)策劃一二次有社會(huì)影響

　　

【正文】 ； ○ 5 客戶(hù)的滿(mǎn)足是質(zhì)量運(yùn)行的結(jié)果； 2：制度的組成 在金城商貿(mào)住宅區(qū)的管理過(guò)程中，我們將在現(xiàn)有的管理制度基礎(chǔ)上，結(jié)合清江物業(yè)管理公司管理的特點(diǎn)和要求做相應(yīng)的調(diào)整。 物業(yè)管理企業(yè)管理制度按功能和作用分為四大部分： 注： 1）：公眾管理制度： 為了維護(hù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（住戶(hù)）的共同利益，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則制定，廣大業(yè)主（住戶(hù)）有義務(wù)和責(zé)任共同遵守制度。 如：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約、裝修管理服務(wù)協(xié)議、人員出質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn) 客戶(hù)要求 資源管理 管理職責(zé) 服務(wù)實(shí)現(xiàn) 測(cè)量分析改進(jìn) 客戶(hù)滿(mǎn)意 服 務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)制度 公眾管理制度 規(guī)范業(yè)主（住戶(hù)）區(qū)域內(nèi)的行為 崗位責(zé)任制度 規(guī)范和強(qiáng)調(diào) 員工崗位職責(zé) 管理運(yùn)行制度 物業(yè)管理的服務(wù)過(guò)程的運(yùn)作 考核制度 提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量 輸出 輸入 17 入管理、物品出入管理、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、消防安全管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。 2）：崗位責(zé)任制： 確定各崗位員工對(duì)自己的工作 職責(zé)，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。 3）：管理運(yùn)行制度： 根據(jù) ISO9000 質(zhì)量管理體系的要求，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行規(guī)范的操作，有效控制和監(jiān)督。使各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)處于受控狀態(tài)管理運(yùn)行制度分為三個(gè)層次： ○ 1 質(zhì)量手冊(cè)：是質(zhì)量管理體系中綱領(lǐng)性文件，闡述公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、質(zhì)量管理體系； ○ 2 程序文件：是滿(mǎn)足 ISO9001 質(zhì)量管理體系條款和公司質(zhì)量規(guī)定要求文件化的質(zhì)量工作程序，具體規(guī)定活動(dòng)的目的、職責(zé)范圍、管理內(nèi)容、控制活動(dòng)的 運(yùn)行及相關(guān)文件與記錄； ○ 3 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)：對(duì)每一項(xiàng)工作進(jìn)一步細(xì)化，如：保安服務(wù)工作手冊(cè)、綠化服務(wù)工作手冊(cè)、維修服務(wù)工作手冊(cè)等管理規(guī)定。 考核制度 管理處實(shí)行逐級(jí)考核制度，逐級(jí)負(fù)責(zé)，目的是提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 第七章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) ：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《淮安市物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： ○ 1 住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為： 元 /㎡月； ○ 2 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)為 元 /㎡； ○ 3 裝修保證金 元 /戶(hù)； ○ 4 公共電費(fèi)。 ：收支測(cè)算 1：收入預(yù)算： 收費(fèi)面積為 33637 ㎡，則： 月收入 =33637 ㎡ 元 /月㎡ =10091 元 /月 2：支出預(yù)算 ： 項(xiàng) 目 月費(fèi)用：元 /月 18 ○ 1 員工工資及福利 16700 ○ 2 公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 850 ○ 3 保潔費(fèi)用 650 ○ 4 綠化費(fèi)用 210 ○ 5 保安費(fèi) 570 ○ 6 辦公費(fèi)用 3500 ○ 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 750 ○ 8 法定稅費(fèi) 1270 小 計(jì) ： ￥ 24500 3：收支對(duì)比： 收 入 支 出 金 額 10090 元 /月 24500 元 /月 － 14410 元 /月 4：分析說(shuō)明： 金龍（淮安）防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)已深深意識(shí)到規(guī)范科學(xué)的物業(yè)管 理工作可以促進(jìn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，由于金城商貿(mào)住宅區(qū)和淮安物業(yè)管理市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定了一段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的嚴(yán)重虧損。南京清江物業(yè)管理公司從戰(zhàn)略和發(fā)展的角度，接管該小區(qū)物業(yè)管理工作，做到不求贏利，只求保本。因此為了保證服務(wù)質(zhì)量，開(kāi)發(fā)公司應(yīng)一次性承擔(dān)相關(guān)的托管費(fèi)用作為適當(dāng)補(bǔ)助物業(yè)公司接管初期的虧損。 第八章 物業(yè)管理標(biāo)識(shí) ：標(biāo)識(shí)的作用 19 物業(yè)管理標(biāo)識(shí)是視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)的主要組成部分，是綜合反映物業(yè)整體特色的重要載體，是形象外在符號(hào)的表現(xiàn)形式，能夠幫助業(yè)主（住戶(hù)）識(shí)別和記憶統(tǒng)一的物業(yè)管理 標(biāo)識(shí)，能向廣大業(yè)主（住戶(hù)）傳達(dá)認(rèn)可的信息，有利于樹(shù)立良好形象。 ：標(biāo)識(shí)內(nèi)容 1：工作標(biāo)識(shí)： 管理處路牌、辦公室、管理處人員一覽表； 2：設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)： 泵房、機(jī)房、休閑凳椅等標(biāo)識(shí)； 3：公共導(dǎo)識(shí)指示類(lèi)： 樓層、房號(hào)、小區(qū)平臺(tái)園景等標(biāo)識(shí)； 4：消防安全標(biāo)識(shí)： 嚴(yán)禁煙火、消防財(cái)產(chǎn)嚴(yán)禁挪用、嚴(yán)禁吸煙、嚴(yán)禁攀爬、禁止合閘、車(chē)輛出入口小心路滑等； 5：宣傳欄類(lèi)： 愛(ài)護(hù)花草、足下留情、美化家園、天氣預(yù)報(bào)、時(shí)事 新聞、公示公告等。 ：開(kāi)發(fā)公司應(yīng)將上述管理標(biāo)識(shí)牌制作完畢。 南京清江花苑物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2020 年元月 8 日