【正文】 的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求。 ” 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 3房地產(chǎn)二級市場進一步發(fā)展 隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費者提供了極大的選擇空間，2022 年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費者的推崇。 “置業(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。 被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞， “有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M社會經(jīng)濟機制正常運轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。2022 年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點投資對象。 商鋪成為新的投資熱點 韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 42022 年全國各地普遍出現(xiàn)商鋪的投資熱潮。多家外地、外籍大型商家已經(jīng)或計劃入駐北京；天津商鋪投資市場也開始啟動，外來投資者逐步增加；上海市 10 月初的投資型房產(chǎn)展示交易會上，黃金地段的商業(yè)用房再次成為關(guān)注的焦點；杭州商鋪投資市場走勢依然活躍；深圳也有更多的中小投資者開始密切關(guān)注商鋪市場的投資。隨著 2022 年開發(fā)量的增長，商鋪的供求關(guān)系正趨于緩和， 商鋪資源的稀缺性開始弱化，但專未來幾年，商鋪市場的總體狀況將是鋪源充足，但仍然需求大于供給。這種供求不平衡的狀態(tài)可能會持續(xù)一段時間，主要來自三個方面的需求：一是國內(nèi)商業(yè)企業(yè)的需求；二是外資進入中國的需求；三是國內(nèi)其他投資者的需求。 目前上海商鋪的平均回報率則達到 8％到 10％ 。由于平均回報率仍維持在較高水平，因此商鋪的供應(yīng)量持續(xù)增長。相關(guān)統(tǒng)計顯示，未來 3 年中上海新增商鋪面積將達 700 萬平方米。從整個房地產(chǎn)市場來看，已經(jīng)形成梯級型消費市場。商鋪是一種好的投資工具，大部分的商鋪會越用越升值，而商鋪的抗跌性和抗波動性優(yōu)于住宅房，商鋪的投資趨勢將加強。 另一方面，對于商鋪結(jié)構(gòu)不同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在提出了越來越多的特殊要求。這在很大程度上要求發(fā)展商在總體布局上進行詳細論證，在規(guī)劃階段就趨于理性。 然而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。目前中國中小城市商業(yè)發(fā)展有失衡的趨勢，由于普遍缺乏消費能力，商鋪市場的韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 5快速發(fā)展將帶來較大的市場風(fēng)險，因此對于中小城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)持謹慎態(tài)度。 房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革 2022 年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大的不安全隱患。 房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資， 國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。 2022 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2022 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。 在今年股市轉(zhuǎn)暖、利率市場化改革不斷推進的金融大背景下，出于比價效應(yīng)，投資人在參照其它金融產(chǎn)品的收益率時，對信托產(chǎn)品的收益預(yù)期必然會大大提高，進而拉升了房地產(chǎn)項目投資的財務(wù)成本。一部分資金將會在股市投資收益預(yù)期提高的情況下，進入證券市場，從而分散韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 6對房地產(chǎn)的投資。 2022 年，我國房地產(chǎn)金融市場將進一步進行多元化改革，我國近 3 個月以來房地產(chǎn)信托基金數(shù)量增幅達 500%，房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機構(gòu)，發(fā)展機構(gòu)投資者和債券市場， 尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。短期調(diào)整以適應(yīng)國家土地政策政 府 加 大 土 地 政 策 整 改 、 調(diào) 控 力 度 ， 全面地介入房地產(chǎn)開發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場，主要是政府從他們利益的角度出發(fā)，會介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營等多個層面。市場行為和政府行為齊頭并進。政府從土地購買、營銷過程、直至內(nèi)部的管理的介入，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場化行為更加規(guī)范，使得市場行為與政府行為共同發(fā)展?！步Y(jié)論〕 韓國之窗的開發(fā)恰逢中國運行良好的大經(jīng)濟背景，房地產(chǎn)市場的蓬勃穩(wěn)定的發(fā)展也是項目良性運行的基礎(chǔ)。政府對土地的控制、對金融的調(diào)整反而使項目開發(fā)優(yōu)勢凸顯出來，容易取得競爭優(yōu)勢。同時，安全運行也成為項目發(fā)展的制勝關(guān)鍵。韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 7二、威海房地產(chǎn)威海自從去年底１０月６日榮獲2022年度“聯(lián)合國人居獎” 后，房地產(chǎn)市場更加欣欣向榮。 威海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從一般公寓樓到高級豪華別墅應(yīng)有盡有，價格適中，適合海外人士在威海定居或臨時居住，購房、租房均享受國民待遇。 威海市政府為了給來威海的外國人提供更好的生活和學(xué)習(xí)環(huán)境，目前正在規(guī)劃建設(shè)兩個外國人生活小區(qū)：一個歐美生活區(qū)、一個日韓生活區(qū)。每個生活區(qū)內(nèi)都建有國際學(xué)校、醫(yī)院、娛樂、健身場所。2022 年威海房地產(chǎn)政府?dāng)?shù)據(jù)2022 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。全年商品房屋施工面積 萬平方米，增長 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。商品房銷售面積 萬平方米，增長 %。商品房銷售額 億元，增長 %。2022 年發(fā)展趨勢(1) 樓盤旺銷價格繼續(xù)上竄自從威海獲得聯(lián)合國“人居獎” ，房價就突然來了個 “三級跳”，一年韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 8來房價上漲了近千元。市中心住宅平均售價三千多，地角偏僻的郊區(qū)房房價每平方米也在兩千多元，海邊的房子更貴，平均四千多元。“萬福山莊”的售樓小姐稱，一、二期開發(fā)的房子已經(jīng)全部售完，三期工程主體剛剛蓋起來，就賣得沒幾套了。買主有一半是北京、上海等城市的外地人，還有一些韓國人。光孚實業(yè)集團有限公司開發(fā)的“悅海山莊” 建筑面積七萬多平方米，現(xiàn)在賣得只剩下八套；他們開發(fā)的“翠海明珠 ”剛蓋到四層，等著買房的業(yè)主就排成了長隊。威海海濱的精裝修高檔樓盤“啟明嘉園” 每套售價七十五萬元，去年七月開盤，四點三萬平方米的房子已全部售罄，現(xiàn)在的市場價每套至少比去年上漲了十萬元。客戶中很大比例是各大城市看好威海人居環(huán)境購置的度假用房，例如北京、濟南等地。　　(2) 威海“房東”多在威海，擁有兩套甚至三、四套住房的民眾不在少數(shù)，買房置業(yè)已成為此間民眾一條新的投資渠道。威海市房地產(chǎn)交易市場信息顯示，在購房者中，屬于二次置業(yè)的民眾至少占到三成。威海人大多采取的是貸款買新房，再把舊房出租，以房租還貸的方式，即所謂“以房養(yǎng)房” 。首付只須幾萬，等幾年后用房租還清貸款，房子就成了自己的。據(jù)此間金融部門的統(tǒng)計，截至今年十一月底，全市個人住房貸款余額為二十三億多元，比年初翻了近一番。韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 9商鋪投資因回報率較高，逐漸成為民眾投資的新熱點。據(jù)稱，投資此間商鋪的回報率高達一成至兩成。但商鋪投資需要的資金太多，普通民眾往往買不起，多數(shù)人買的是住宅樓。住宅閑房多了，房租就開始走低。兩年前，一套七十平米的房子，月租要一千元，而現(xiàn)在八百元就可租到。(3) 獲獎后房市持續(xù)火爆威海市依據(jù)依山傍海的地形地貌，采取沿海岸線、環(huán)繞山體的帶狀組團式結(jié)構(gòu)，巧妙地將各種建筑分布于山海之間，使建筑與環(huán)境融為一體，形成了城在海中、山在城中、樓在林中、人在綠中的生態(tài)格局。威海市先后建成了劉公島等四個國家級森林公園、二十五個較大的綜合公園和十二個綠地廣場，公共綠地面積達到了一千一百六十公頃，全市綠化覆蓋率高達百分之三十九點八。據(jù)該市環(huán)保局的負責(zé)官員稱，威海市區(qū)的大氣質(zhì)量優(yōu)于國家二級標準。得天獨厚的自然環(huán)境早已使威海市獲得了“最適宜人類居住的城市”的美譽，吸引了海內(nèi)外人士在此購房度假，使得此間的房市日趨火爆。三、競爭性項目顯性競爭項目(1) 海悅國際韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 10山東大屋地產(chǎn)有限責(zé)任公司開發(fā)的“海悅國際”項目位于高技區(qū)商貿(mào)中心地帶，總投資 3 億元，是一個集四星級酒店、酒店式公寓、購物、餐飲、娛樂、健身、休閑為一體的綜合性建筑，總高 29 層，總建筑面積達 11 萬平方米，由著名的香港何顯毅建筑設(shè)計公司設(shè)計。項目計劃今年4 月開工，2022 年底竣工。(2) 國際旅游風(fēng)情購物樂園香港聯(lián)達國際投資有限公司準備在經(jīng)技區(qū)投資建設(shè)的國際旅游風(fēng)情購物樂園，是威海市近年來引進的最大的外資商貿(mào)項目。項目投資 億美元興建，是集購物、觀光、休閑、娛樂、旅游、餐飲服務(wù)于一體的旅游商貿(mào)物流中心。項目計劃 3 至 5 年內(nèi)建成。該項目的入駐，對改善威海市區(qū)的商業(yè)格局，提升市區(qū)商業(yè)和旅游品位，提升威海城市形象，都將產(chǎn)生積極的作用。2022 年 2 月 28 日，經(jīng)技區(qū)與香港聯(lián)達國際投資有限公司簽訂了投資協(xié)議。市委副書記、市長宋遠方出席了簽字儀式。(3) 威海韓國村由韓商投資計劃總投資約５億美元興建，位于威海市北海旅游度假區(qū)葡萄灘海水浴場一帶，由韓食街、海邊觀光酒店、公園、人工湖等１５個建設(shè)簇團組成，一期工程將于今年７月份動工。項目建成后，將成為在威韓國人居住、旅游、休閑、娛樂的理想場所。2022 年 2 月 14日，興建韓國村項目簽字儀式在威海舉行。威海市委書記崔曰臣，市委副書記、市長宋遠方，韓國前仁川廣域市市長、韓國村建設(shè)委員會名譽委員長崔箕善出席了簽字儀式。韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 11關(guān)注潛在競爭(1) 榮城韓國村榮城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，在隔海橋的北側(cè)湖邊約 1500 畝地打算建韓國村，集居住、購物、休閑娛樂一體。雖然項目在我們 2022 年 12 月 6日調(diào)研時還沒有立項，但開發(fā)區(qū)內(nèi)依托未來中國最大的越野車生產(chǎn)基地：華泰現(xiàn)代汽車工業(yè)園，以及園內(nèi) 70 多家韓資企業(yè)，有良好的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)資源。(2) 石島韓國城石島漁貨貿(mào)易區(qū)內(nèi)，石島鎮(zhèn)打算在原蝦池添平后的 8400 畝地上規(guī)劃建造大型娛樂城。有意以韓國為主要服務(wù)對象。我們市調(diào)期間項目以已開始規(guī)劃，可能是上海復(fù)旦擔(dān)綱。如果項目立項，依托石島繁盛的漁貨貿(mào)易，也有較好的發(fā)展前景。(3) 其它乳山銀灘、榮城天鵝湖旅游度假區(qū)等地依托良好的旅游資源和土地資源，類似項目陸續(xù)也有開發(fā)企業(yè)在觀望和試探。競合性項目文登 man 山鎮(zhèn)西，如果還能變相報批的話，威海大屋房地產(chǎn)將開發(fā)5000 畝 36 洞高爾夫。首期啟動 600 畝 18 洞。韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 12〔結(jié)論〕 在整個威海，以韓國為主要目標客群或主要推廣概念的具有相當(dāng)規(guī)模的立項處處都有可能，但在我們市調(diào)訪談中沒有發(fā)現(xiàn)任何一家有韓國之窗這樣完整而清晰的發(fā)展思路和全局高度。因此，韓國之窗目前啟動的關(guān)鍵在于搶先注冊、力拔頭籌！在推廣上先制勝，贏得眾目，公關(guān)上爭得山東省的“寵愛”。同時，由于大威海的發(fā)展戰(zhàn)略正在編制論證階段（中國城市規(guī)劃院擔(dān)綱），有很多變數(shù)，對整個區(qū)域的 發(fā)展狀況、各種競爭性地區(qū)和項目要切實關(guān)注，并及時調(diào)整對策。大威海住宅市場狀況（總體特點）(1) 四大層級板塊：第一，威海環(huán)翠區(qū)、經(jīng)區(qū)、高區(qū)屬于第一層級板塊，由于威海城市人居環(huán)境的成功建設(shè)，近年發(fā)展迅猛，房價較高，開發(fā)規(guī)模和檔次已經(jīng)逐年上升，銷售類型較外向。第二，各旅游度假區(qū)屬于第二層級板塊，威海的沿海旅游資源發(fā)展?jié)摿薮?，因此，旅游休閑度假市場引領(lǐng)的房地產(chǎn)市場規(guī)模檔次都較高，完全外向性。但多是普通住宅炒旅游概念的開發(fā)類型，真正做旅游休閑地產(chǎn)的專家不多，適銷對路的產(chǎn)品較少。有些旅游板塊有走入歧途的趨勢。第三，榮城、文登、乳山的市區(qū)屬于第三層級板塊，威海城鎮(zhèn)建設(shè)來得晚，但來勢迅猛，目前的市場層次較低，但發(fā)展形勢不容忽視。韓國之窗引擎與商業(yè)模式策劃方案 正文 13第四，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)各有各的路子各有各的道，偶有突發(fā)性樓盤，但總體還是差距很大。(2) 大威海區(qū)域價格比較威海市區(qū)一軍突起，與其它各片區(qū)的差距較大。? 威海市：住宅均價在每平米 2800 元左右，最低每平米 1600 多，高已上5000。 ? 乳山、榮城、文登三市：文登住宅建設(shè)稍次，但住宅的售價反而是最高的，平均 1500 多，最低的是政府微利房每平米 800 元，最高已上 2022。榮城發(fā)展很快，建設(shè)水平比文登高，但價格比文登稍低，主要賣本地。住宅平均售價每平米 1400 元，低至每平米 1100 元，高至 1600 元，個別樓盤最高每平米也能達到 2022 元。乳山的住宅由于政府要遷至銀