【導讀】至今年三季度，市區(qū)新增各類商品房萬平方米，其中住宅萬平方米，較去年相比，今年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以下新的特點：。商品住宅新增面積較去年同期下降了17％。別占總量的％和％。城東版塊商品住宅的供應和銷售比例為％和?？偟膩砜矗鲄^(qū)域的商品住宅均出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象，這與今年上半年供應。而非住宅的供銷比為:1，供銷基本平衡。應該引起高度重視的是城東版。商業(yè)辦公用房的入市節(jié)奏和數(shù)量，以免造成滯銷現(xiàn)象。％，較去年同期上升了6個百分點。期上升了500元/平方米，共計成交1192套，萬平方米，戶均面積114平方米，型以新穎、漂亮取勝?！澳阋娺^會呼吸的房子嗎？”管公司，設施完善。項目利潤空間最大化。全現(xiàn)房，已交付；工迅速，質(zhì)量優(yōu)良。在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還是沒形成品牌，達不到口碑效應。享；內(nèi)部配套欠佳；聘請本土物管公司，封閉管理。沒有專業(yè)策劃團隊，

　　

【正文】 此計算提升價值比的基礎價為毛地價1300/元 /平方米。 市場定位和產(chǎn)品 35％ ？ 規(guī)劃設計水平 5％ ？ 小區(qū)配套和物業(yè)管理 20％ ？ 形象包裝和營銷策劃 20％ 100％ （若是本機構運作可達到） 中國最大管理資源中心 產(chǎn)品實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 5％ ？ 發(fā)展商品牌 10％ 70％ 總計 100％ 40％ 注：可提升價值＝本案價值可實現(xiàn)程度 X 平均樓面地價（不含利息） 綜合以上分析，本項目在實現(xiàn)各價值要素以后，總體可以提升的價值約４００ — ４５０元 /平方米。 F、價格定位 住宅價格定位： 注：本項目住宅價格采取的定價策略為 『 可比樓盤量化定價法 』 。 綜合以上因素，本機構建議“東方之珠”住宅起步均價在 3700— 3800 元 /㎡之間 ；執(zhí)行低開高走策略，最終實現(xiàn)目標均價 4200 元 /㎡ 。 商業(yè)價格定位： 注：本項目商業(yè)價格采取的定價策略為 『 競爭導向定價法 』 。 沿街店鋪起價 7600 元 /㎡ 左右，后期期望拉升至 8000 元 /㎡左右。 鋪面定價原則：遵循“高總價，必低單價”。 中國最大管理資源中心 第五章 營銷策略 一、推廣案名、廣告語建議、 【推廣案名建議 案名原則：突出其珍貴的發(fā)展趨勢?！白鸪鐦s耀、異域風情、和諧生活”是本項目最大的賣點，所以首先利用這一資源來吸引目標客戶。 A、滿足目標客戶的精神需求 在市場經(jīng)濟條件下的社會生活中，一天就可以產(chǎn)生一個暴發(fā)戶，但三年卻不能 培養(yǎng)一個“精神貴族”，這就是文化內(nèi)涵的稀缺性。所以，在取案名時，也要賦予樓盤豐富而高尚的文化內(nèi)涵，更多的是考慮對客戶精神需求的挖掘，并在不斷豐富其文化內(nèi)涵。 B、能給人以詩意棲居的美好聯(lián)想。 C、案名要簡潔易記，朗朗上口、易于傳播。 案名推薦 主推： 康橋上品 備選： 和風雅園 【主題定位、廣告語建議 尋找令人心動的項目主題定位 主題定位就是用最簡練又有感召力的方式告訴消費者我是誰，一個項目的主題定位的準確與否，會直接影響項目在消費者心目中的形象，所以提煉一個讓人一見傾心的 主題定位對項目非常重要。 為了尋求本項目主題定位的突破點，我們結(jié)合項目本身的特征，深入挖掘的自然景觀優(yōu) 中國最大管理資源中心 勢，我們嘗試從三個角度提煉主題定位：一是從項目的自身賣點出發(fā)；二是從項目的風格出發(fā)；三是從目標消費群描述出發(fā)。最終綜合考慮，把項目優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等因素全部融入進主題定位中。 【主題定位（擬）： 『在鹽城，發(fā)現(xiàn)英倫小鎮(zhèn)』 『典藏，城市絕版高尚生活住區(qū)』 【廣告語（擬）： 老地方，新生活 異域風情小區(qū)，英倫小鎮(zhèn)生活 二、階段性媒體計劃及 SP 活動策略 在市場推廣中，我們把整個銷售周期 分成三個階段，即概念引導階段、強勢推廣階段和品牌升華階段，這三個階段的時間界定和推廣主題等如下： 【概念引導階段（開盤前兩個半月 開盤后三個半月） 推廣目的：樹立品牌知名度 推廣主題： 營造氣氛，充分發(fā)表本案所推崇的上品生活主張，樹立對“上流社會生活方式”的向往度。 目標人群：社會公眾，以潛在目標客戶群為主。 銷售任務 ： 限量推出多層物業(yè)。 廣告表達：利用電視廣告、戶外廣告、公關活動和軟性稿“組合拳”形式，共同為項目預熱市場，前期要做到未見其盤，先聞其名的效果，后期才有達到“始見廬山真面目”的效應。 媒介配合：電視、電臺、報紙、 D M、戶外 平面媒體訴求點： 如： 『在鹽城，我發(fā)現(xiàn)了英國康橋小鎮(zhèn)！』 【強勢推廣階段（開盤后第四月 六個半月） 推廣目的：提升品牌美譽度 中國最大管理資源中心 推廣主題：整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了解本案，了解上層生活質(zhì)量。 目標人群：以項目目標消費群為主 銷售任務：限量推出戶型較差的單位。 廣告表達：利用電視廣告、平面廣告、 D M、公關活動和軟性稿進行全方位立體式的轟炸，使項目的整合推廣活動全面帶動，讓更多的人了本項目，形成品牌知名度和積累品牌美譽度。 推廣策略：本階段持續(xù) 時間約為 50 天左右，經(jīng)過足夠的時間和空間全面解析本項目的獨特賣點，項目形象將進入鮮明期，項目各方面的亮點陸續(xù)為市場所接受，將激發(fā)起新一輪的購買熱潮。 媒介配合：電視、電臺、 POP、報紙、 D M、口碑傳播 【品牌升華階段（開盤半年之后 開盤后一年） 推廣目的：建立品牌忠誠度 推廣主題： 重點在于表述英倫貴族生活內(nèi)涵的營造，強調(diào)優(yōu)先的尊貴感和榮耀感。 目標人群：本案目標消費群 銷售任務：發(fā)售本案的剩余單位 廣告表達：通過電視、平面、雜志的正面訴求，生活場景化的畫面，塑造倍感尊崇的度假式生活文化。 媒介配 合：電視、報紙、雜志、 POP ＆ “康橋上品” 網(wǎng)站 網(wǎng)站的設置讓開發(fā)商和消費者可以主動地而不是被動地進行溝通，這種互動的溝通不受時空的限制，開發(fā)商從而可以主動把握市場，正確決策。 網(wǎng)站建設宗旨：倡導“尊榮、自然、和諧”的小鎮(zhèn)生活方式，以精美的畫面、全面周到的服務突出我們項目特有的尊貴質(zhì)量。 網(wǎng)站的基本內(nèi)容： 『康橋上品』 詳盡信息的發(fā)布：本案的所有文字、圖片、數(shù)據(jù)等信息，以 VR 圖實現(xiàn)網(wǎng)上的 3D 效果（位置、規(guī)模、戶型、景觀、物管等）； 最新更新：不同時間段的價格、銷售量、工程進度等信息更新 ； 咨詢：客戶信息保存及歷史注冊客戶在網(wǎng)上的重要查詢（如對某一戶型或價格的關 中國最大管理資源中心 注程度）均自動保存，客戶還可查詢自己的訂單。 在線交流：客戶與發(fā)展商的銷售人員、工程、設計等人員的在線答疑；客戶與客戶之間就某一方面（如戶型、售價）的自由論壇； 客戶與律師對于買房整個過程中涉及到的法律服務、相關程序及手續(xù)進行在線咨詢；客戶與銀行辦理貸款的程序及相應數(shù)據(jù)等； 在線訂房：采取兩種方式（免費及在線付定）預訂所選單元。 當客戶提交網(wǎng)上訂房單時，提交信息自動接入發(fā)展商銷售人員電子郵件或其它聯(lián)系方法，銷售 人員負責離線跟蹤。 其它服務： /買房需要交納的稅費計算、細目查詢、收繳機構及其程序； /買房要求的法律、公證、銀行、保險等服務及其辦事機構、相關費用和程序； /辦理產(chǎn)權等程序及相關費用； /辦理入住、裝修等程序及相關費用； /出于投資目的的出租、轉(zhuǎn)賣服務：許可手續(xù)、登記、客戶代理、相關稅費等； 『康橋上品』 會員注冊申請。 中國最大管理資源中心 第六章、合作意向 該意向為本機構初步之構思，僅供參考，最終合作模式有待貴公司負責人研究后定奪。 合作前提： 確保銷售 均價在 4200 元 /㎡以上； 開盤前三個月力爭回籠現(xiàn)金 2400 萬以上； 代理方負責全案廣告費用 。 合作方式： 代理方提取實際銷售價格住宅、車庫部分為 %；商業(yè)部分為 %作為服務傭金； 代理方在實際銷售過程中，銷售價格超出均價的稱為溢價部分，開發(fā)商與代理商按比例 7： 3 進行分成。 銷售承諾： 在項目交付使用后的 8 個月內(nèi)達到 95%的銷售率。 順祝商祺 ！ 申達地產(chǎn)營銷機構 中國最大管理資源中心 二 00 七年十一月二十六日