【正文】 配套一般。 達(dá)到 小區(qū)配套和物業(yè)管理 因未見其公開，故對(duì)該項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)了解不全，敬請諒解。 外部大資源環(huán)境尚可，和本案共享；內(nèi)部配套欠佳； 聘請本土物管公司，封閉管理。 形象包裝和營銷策劃 因未見其公開，故對(duì)該項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)了解不全，敬請諒解。 沒有專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)， 銷售對(duì)象基本為先鋒島回遷戶，目前所有房源已經(jīng)預(yù)定一空，對(duì)外沒有多余單元銷售。 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 期房，一期工程已開始試樁；現(xiàn)如今建筑質(zhì)量都應(yīng)該高于以往平均水平，至少確保優(yōu)良。 期房，兩個(gè)版塊 都已實(shí)現(xiàn)三通一平，小高層現(xiàn)階段正試樁中； 建筑質(zhì)量應(yīng)高于以往平均水平，至少確保優(yōu)良。 發(fā)展商品牌實(shí)力 本土品牌，地產(chǎn)新秀，背景為“奶捷爾”集團(tuán)，該項(xiàng)目是其處女作，達(dá)不到口碑效應(yīng)。 本土老牌企業(yè)，但近幾年沒有大的動(dòng)作，達(dá)不到口碑效應(yīng)。 周邊樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析 3: 價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素 加州東郡 東方綠苑 中國最大管理資源中心 經(jīng)濟(jì)、政策因素 經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)政策利好 經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)政策利好 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 以“不看加州洋房，不要輕易買房”的噱頭作為廣告主題來吸引買家的眼球和興趣，市場定位為浦東毫宅；小區(qū) 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平頗高，但建筑外型和顏色都極其難看，決策失敗。 “疆域獨(dú)拔，上層頭籌”定位為浦東高端市場，主要賣點(diǎn)是小區(qū)規(guī)模和區(qū)域升值潛力； 內(nèi)部規(guī)劃完美，如：區(qū)內(nèi)環(huán)藝、親水景觀、內(nèi)部配套等；贏得買家贊賞。 達(dá)到 小區(qū)配套和物業(yè)管理 周邊大的生活配套匱乏，但小區(qū)內(nèi)部的配套卻相當(dāng)完善，綠化和景觀都很完美； 封閉管理，聘請專業(yè)物管公司，設(shè)施完善。 周邊配套略強(qiáng)于“加州東郡”，但遜于河西版塊的競爭個(gè)案，不過該項(xiàng)目極致完美的內(nèi)部配套卻彌補(bǔ)了大部分生活配套上的不足，如：小區(qū)便利店、美食，娛樂等； 聘請專業(yè)物管 公司封閉管理，設(shè)施完善、先進(jìn)，服務(wù)到位。 形象包裝和營銷策劃 項(xiàng)目以歐洲西部風(fēng)格入市，略搶眼球，手段新穎； 專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)，但沒有專業(yè)的地產(chǎn)操盤手，工作銜接上存在誤差和漏洞。 該項(xiàng)目在形象包裝上表像普通，不見其有特別之處，市場效果一般； 擁有專業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu)；整體節(jié)奏流暢，控制有條不紊。 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量 一期 4幢多層已經(jīng)封頂； 建筑質(zhì)量高于以往平均水平，施工迅速，質(zhì)量優(yōu)良。 多層正進(jìn)入交房階段，小高層已經(jīng)封頂，別墅和花園洋房項(xiàng)目還未啟動(dòng)；建筑質(zhì)量高于以往平均水平，質(zhì)量優(yōu)良。 發(fā) 展商品牌實(shí)力 本土地產(chǎn)新秀，在戰(zhàn)略營銷過程中不存在口碑效應(yīng)。 境外企業(yè)；沒形成品牌，達(dá)不到口碑效應(yīng)。 本地塊性質(zhì)決定的土地基本價(jià)值 : 綜合以上分析，本案地塊的模擬價(jià)值在 3400— 3600元 /平米。 三、本案綜合評(píng)價(jià) 不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子。 一般地，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表： 中國最大管理資源中心 地產(chǎn) 因子 單身 公寓 普通 住宅 中檔 住宅 高層 住宅 高檔住宅標(biāo)準(zhǔn) 本 案 對(duì)公共效能的依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 很高 弱 符合 對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 一 般 強(qiáng) 符合 對(duì)小區(qū)生活配套要求 高 很高 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 高 符合 容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 高 ? 對(duì)休閑空間、綠化要求 無 一般 很高 高 高 符合 景觀要求 無 一般 很高 一般 高 ? 以上分析表明：本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。 三、本案綜合評(píng)價(jià) 【 SWOT 分析 S： 地理位置優(yōu)勢明顯，周邊配套齊全，本案將成為文港路版塊的高尚生 活住區(qū)； 周邊商圈、生活圈成熟，氛圍濃厚，有利于買家做決定； 定位高端，沒有可模擬項(xiàng)目； 建筑外觀高檔、大氣，園內(nèi)環(huán)境美觀； 區(qū)內(nèi)配套齊全，如健身廣場，兒童樂園，中心花園，背景音樂花壇等等。 交通便捷，暢享輕松 8 分鐘生活圈。 中國最大管理資源中心 W： 地塊小，可發(fā)揮空間不大； 小區(qū)主入口臨近國道，存在安全隱患，噪音污染嚴(yán)重，對(duì)項(xiàng)目整體質(zhì)量、環(huán) 境有所影響； 周邊缺少與項(xiàng)目檔次相應(yīng)的學(xué)區(qū)。 O： 大區(qū)域樓市一路高走，市場購買力充足 ； 行業(yè)對(duì)“鹽城浦東”區(qū)域的定義逐步形成，潛在客戶購 買意向度在提升； 東區(qū)項(xiàng)目有別于其它版塊的整體特點(diǎn)暫未形成，為本案的個(gè)性拓展和企業(yè)品牌塑造留有空間； 本案現(xiàn)階段剛做前期，對(duì)戶型、客戶層次等的把握大于現(xiàn)有成型個(gè)案。 T：（均為共性） 如項(xiàng)目入市太遲會(huì)受國家宏觀政策調(diào)控的影響和 受銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及上調(diào)銀行貸款利率的影響； 受當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)新政影響，對(duì)物業(yè)底層商業(yè)用房開間不得低于 12M 的強(qiáng)制規(guī)定，限制和阻礙了本案臨街鋪面的正常銷售。 【實(shí)力鑄就品牌 貴公司作為成功運(yùn)作“南洋商貿(mào)城 ” 、“民航新村別墅區(qū)”、“錦康苑”等多個(gè)品牌項(xiàng)目的本土知名地 產(chǎn)企業(yè)，對(duì)項(xiàng)目走勢分析、樓盤操控、客戶需求把握、質(zhì)量塑造具有強(qiáng)勁資源，這既是本案潛在業(yè)主購買信心的保證，又是全力打造經(jīng)典個(gè)案的勢能。 貴公司憑借打造“東方之珠 — 鹽城浦東高尚生活住區(qū)”這個(gè)高端住區(qū)的勢能，以前瞻性眼光、以思想性產(chǎn)品、以創(chuàng)造性思路、以責(zé)任性服務(wù)，必將開創(chuàng)出“浦東”新一輪尊榮生活模式 ~! 第二章 目標(biāo)客戶群定位 １、總體市場定位： 為城市中堅(jiān)量身定造具有人居價(jià)值的高尚生活住區(qū)，定位“高端產(chǎn)品”走“中端市場”線路，采取“乎其高，得其中”的營銷戰(zhàn)略。 目標(biāo)客戶定位及比例分析： 【 政府機(jī)關(guān) 、公務(wù)員、中高階層人士，約占 25％； 【 私營企業(yè)主、個(gè)體商戶，約占 40％； 中國最大管理資源中心 【 金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、醫(yī)生或教師以及企業(yè)管理階層，約占 25％； 【 進(jìn)行二次或多次置業(yè)的市區(qū)富人階層，約占 5％； 【 追求貨幣保值、增值的投資型買家（少量），約占 5％。 結(jié)論：綜上所述，本案在該區(qū)域來講確實(shí) 是一個(gè)比較理想的中高檔住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，大環(huán)境可塑性強(qiáng)，市場購買力充足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)勁，非常適合做“短、平、快”的開發(fā)運(yùn)營模式 。不過，應(yīng)該引起貴公司決策層高度關(guān)注的是該項(xiàng)目在商業(yè)方面的規(guī)劃，如：所占比重，產(chǎn)品形態(tài)和總價(jià)范圍等等。 第三章 產(chǎn)品策略 一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃 根據(jù)地塊特征及指針，結(jié)合本案目標(biāo)客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)高檔樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感與韻律感。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個(gè)圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠(yuǎn)的特點(diǎn)，講究建筑高度的變化等落差。使整個(gè)小區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。 本地塊的總體規(guī)劃原則是讓建筑、景觀與自然和諧共生。 二、外立面色調(diào)、風(fēng)格建議 根據(jù)市場及本項(xiàng)目的 SWOT 分析，感覺本項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)會(huì)點(diǎn) 非常清晰， 中國最大管理