【文章內(nèi)容簡介】 資源中心 外立面建議如下風(fēng)格： 色調(diào)：主色調(diào)以深灰色或深褐色，直觀非常的大氣、尊貴，極富現(xiàn)代時尚氣息，輔色附以淺色線條勾勒，直觀層次分明，輪廓凹凸明顯，極富視覺沖擊力； 風(fēng)格：純歐式建筑，仿英倫小鎮(zhèn)之格調(diào)。 推薦原因： 現(xiàn)代歐式建筑這種風(fēng)格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風(fēng)格在推廣中沒有什么市場風(fēng)險。另外在營銷過程中導(dǎo)入獨特的 USP，使本案在眾多項目中獨樹一幟。 三、戶型建議 單體戶型設(shè)計面積范圍建議在 80— 120 ㎡之間。 主力戶型： 90— 110 ㎡，須占總戶數(shù)的 60％左右； 規(guī)定戶型： 90 ㎡以下，須占總戶數(shù)的 30％左右； 輔助戶型： 120 ㎡或以上，比重約 10％左右。 四、環(huán)境建議 體現(xiàn)高檔小區(qū)的主題，在景觀上營造風(fēng)情區(qū)域、小品、健身走廊、中心花園、背景音樂廣場、兒童樂園、運動廣場、水景等。 生態(tài)：這個大內(nèi)涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、節(jié)能、通風(fēng)、外墻遮陽、綠徑、人工河道等等，為人們提供清新的空氣、怡然的視野、干凈的路徑和超然于城市的喧囂嘈雜的家居氣氛。 環(huán)境：綠化是美化環(huán)境、改善居住條件的關(guān)鍵要素，它構(gòu)成了綠樹成蔭的美麗景象，又能凈化空氣、減弱 噪音、調(diào)節(jié)氣溫、濕度和風(fēng)速、改善小氣候。 為此我們提出下列建議僅供參考： 【 小區(qū)道路選擇樹干高大喬木、樹冠濃密生長快抗災(zāi)性強的樹種，例如梧桐和香樟等； 【 草地上種植無刺、無毒花木，并且顏色豐富有層次； 【 修建人工水景或小型迭加噴泉； 【 近建筑物用低矮灌木、花草或間種少量喬木，遠(yuǎn)高建筑物則結(jié)合組團主題設(shè)置不同種 中國最大管理資源中心 類植被。 五、物業(yè)管理規(guī)劃 因本物業(yè)定位于文港路版塊最高檔小區(qū)，在物業(yè)管理上要突出自助式客戶服務(wù)， 提供的服務(wù)包括： □多功能會所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □郵政服務(wù) □上 門廚師□訂餐 □代辦搬家 □健身房 智能化管理服務(wù)： □周界報警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對講系統(tǒng) □門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報警系統(tǒng) □緊急求助按鈕 □寬帶網(wǎng)入戶 第四章 價格策略 A、定價依據(jù) 定價目的 ： 價格定位是一項系統(tǒng)工程。若定價太低，不能體現(xiàn)項目價值，沒有很好地挖掘項目潛力，即使實現(xiàn) 100%銷售，仍免不了一聲嘆息。價格太高，一廂情愿，一開始市場就不予接受，容易導(dǎo)致全盤皆輸?shù)木置?。因此，僅靠市場調(diào)查定價是不全面的，在定價時還應(yīng)考慮項目自身價值體現(xiàn)、實現(xiàn)利潤最大化等。 價格定位需考慮因素 ： 創(chuàng) “ 最具人居價值的高尚生活住區(qū) ” 的價格打造，周邊物業(yè)的發(fā)展態(tài)勢、價值構(gòu)成狀況、價值認(rèn)可程度，可以反映出本項目所處地段的價值?？杀刃詷潜P“東方花園”、“東方綠苑”以 3650— 3730 元 /㎡左右的價格區(qū)間反映出周邊地段的價格已經(jīng)提高到了價值最能承受的程度。 既然本項目要打造為 “ 最具人居價值的高尚生活住區(qū) ” ，其物業(yè)價格不能 中國最大管理資源中心 低于競爭性樓盤的物業(yè)價格才足以支撐。 競爭性樓盤的價格水平： 價格是樓盤核心競爭力中的因素之一，特別是高層物業(yè)，確保性價比在同質(zhì)素樓盤中有一定的競爭力異常重要。在本項目定價 中，競爭對手的價格水平成為重要的參考依據(jù)之一。主要的競爭性樓盤住宅均價如下： 清雅居： 未公開， 暫不詳； 虹鑫苑： 2800元 /㎡； 東方花園： 3500 元 /㎡； 黃金海岸： 3700 元 /㎡； 東方綠苑 ： 3330 元 /㎡； 加州東郡： 2780 元 /㎡（多層）。 樓盤的整體操作 ： 本項目總建面積約 30000 ㎡，擬開發(fā)為 4棟高層， 2 棟多層，定價應(yīng)從全局出發(fā)，以實現(xiàn)整體利益為目標(biāo)，不能單純追求短期效益，這是經(jīng)驗豐富的專業(yè)代理公司在定價及控價過程中必須遵循的原則。本項目定價應(yīng)遵循低開高走、循序漸漲策略，操盤過程視市 場變化情況，隨時采取價格調(diào)控策略，逐步向利潤最大化靠近。 本項目的開發(fā)成本與利潤目標(biāo)： 在定價的時候，不管前期價格水平與成本相差多少，甚至低于成本，但最終目的均要求實現(xiàn)較好的利潤率，甚至挖掘項目的最大利潤空間。除考慮以上因素外，本項目的產(chǎn)品特征、產(chǎn)品開發(fā)狀況等也必須是價格定位所重視的因素之一。 B、定價方法 定價方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī) 定了價格的最底基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法四類。 本機構(gòu)認(rèn)為上述四種定價法中，『成本導(dǎo)向定價』和『競爭導(dǎo)向定價』不適宜針對本案作為參考，故在此不作論述。 需求導(dǎo)向定價 :需求導(dǎo)向定價是指按照買家對商品房的認(rèn)知和需求程度制定價格，而不是根據(jù)賣方的成本定價。這類定價方法的出發(fā)點是買家需求，認(rèn)為開發(fā)商 造房子就是為了滿足買家的需要，所以產(chǎn)品的價格應(yīng)以買家對商品房的需求程度和對商品房價值的理解為依據(jù)來制定。若成本導(dǎo)向定價的邏輯關(guān)系是： 中國最大管理資源中心 成本 +稅金 +利潤＝價格 ， 則需求導(dǎo)向定價的邏輯關(guān)系是： 價格一稅金一利潤＝成本 。 需求導(dǎo)向定價的主要方法包括認(rèn)知價值定價法、反向定價法和需求差異定價法三種，其中，需求差異定價法將不在此作出論述。 【認(rèn)知價值定價法 ： 這是利用產(chǎn)品在買家心目中的價值，也就是買家心中對價值的理解程度來確定產(chǎn)品價格水平的一種方法。買家對商品價值的認(rèn)知和理解程度不同，會形成不同的定價上限，如果價格剛好定 在這個限度內(nèi)，那么買家既能順利購買，開發(fā)商也將更加有利可圖。實施這一方法的要點在于提高買家對商品房的需求程度和對商品房效用認(rèn)知及價值的理解度。開發(fā)商可以通過實施產(chǎn)品差異化和適當(dāng)?shù)氖袌龆ㄎ?，突出項目特色，再輔以整體的營銷組合策略，塑造開發(fā)商和項目形象，使消費者感到購買這些產(chǎn)品能獲取更多的相對利益，從而提高他們可接受的產(chǎn)品價格上限。 【反向定價法 ： 所謂反向定價法，是指開發(fā)商依據(jù)買家能夠接受的最終銷售價格，計算自己從事經(jīng)營的成本和利潤后，逆向推算出商品房的銷售均價。這種定價方法不以實際成本為主要依據(jù)，而是以市場 需求為定價出發(fā)點，力求使價格為買家所接受。 可比樓盤量化定價法： 可比樓盤定價法根據(jù)可比性樓盤較強的樓盤的價格來定價。為制定一個合理的價格，我們除對項目進行定性描述的同時，還采取 “可比樓盤量化定價法 ” 作為本項目的定價參考依據(jù)。經(jīng)過調(diào)查分析，我們選取了 “ 清雅居”、“東方花園”、“ 東方綠苑 ”這 3 個最具可比意義及參考價值的樓盤進行量化定價。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，在進行了重要性排序和差異性選擇后，我們篩選出 18 個因素，按重要性及影響力的高低，按照評估標(biāo)準(zhǔn)，確定每一因素及其 權(quán)重分別為： 位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。 權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。 此 18 個因素，共分為五等級，分值為 5分。分值越高，表示等次越高。 中國最大管理資源中心 定級標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)重計算見附表： 附表一、定級因素、指標(biāo)與分值 定級因素