【正文】 土地增值稅中對不可售面積可作扣除項目的說明 187號文件第四點第（三）條規(guī)定： 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： ，其成本、費用可以扣除；（警衛(wèi)室、管理用房、公共設施用房 ） 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 以上三點情況之外的就不能作為扣除項目，這是不言而喻。 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的差異 內(nèi)外資企業(yè)可能因所得稅法規(guī)定上的差異，導致扣除項目計算步驟及計算結(jié)果的差異： 內(nèi)資房地產(chǎn)計稅所得額中單位成本的差導： 內(nèi)資企業(yè)： 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 總可售面積 內(nèi)資企業(yè)是按預計毛利率征收企業(yè)所得稅 外資企業(yè)： 可售單位工程成本費用 =可售總成本費用 247。 總可售面積 外商企業(yè)是按預計利潤率預征所得稅 以上兩規(guī)則說明：內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)在成本歸集是不一樣的，內(nèi)資有分開發(fā)成本與期間費用，外資企業(yè)可能因為稅收要求，沒有將這兩者沒有很明確分開 最后就是由于內(nèi)外稅種及附加的差異，預提費用中的差異，最終內(nèi)外資企業(yè)土地增值額結(jié)果會有所差異 土地增值稅應評估的情形 條例第九條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收 : (一 )隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 指： 不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。 (二 )提供扣除項目金額不實的； 指： 在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為 (三 )轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。 指：實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 支付的評估費用能否列支問題：轉(zhuǎn)讓舊房可，隱瞞虛報成效價格的不可列支。 收入與扣除項目的評估方法 收入的評估：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 扣除項目的評估：提供扣除項目金額不實的，應由評估機構(gòu)按照 房屋重置成本價 乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的 基準地價 進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。 雖下發(fā)了 《 土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知 》 （財稅 [1995]61號）但并沒有解決土地增值稅評估問題。 國稅發(fā)［ 1995］ 90號 《 土地增值稅申報表 》 的通知中，講到 用重置成本法 房產(chǎn)評估的基本常識 評估的房屋重置價＝房屋造價（含市政配套、小區(qū)配套、綠化等）＋銷售費用＋利潤 現(xiàn)有的 評估事務所都是將重置價放置市場進行評估 ，因此這個價格包含了銷售費用及利潤，是商品房的價。 但土地增值稅要求的評估是：房屋重置成本價。這是特殊的要求，不應包含后兩項，因此委托時必須說明。評估后的房屋重置成本價應當包含了扣除項目中 “ 費用 ” 的范圍，利息扣除、費用扣除、加計扣除都不應有（？）。評估后就直接作為扣除項目金額 (參看北京規(guī)定 ) 名詞解釋：容積率、樓面地價、基準地價、宗地地價 房地產(chǎn)各項成本的一般水平 一、工程成本 二、拆遷成本，對拆遷戶的賠償，對于公房的賠償 三、銷售費用，價高，比例比以前大幅下降 四、設計費用 五、綠化成本 六、精裝修成本（增加直接扣除項目，從而增加間接扣除項目） 房地產(chǎn)與施工企業(yè)的關聯(lián)關系 拆遷房房屋安置中的稅收問題 ? （ 二 ） “ 拆一還一 ” 的處理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民點進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在 “ 拆一還一 ” 的基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法（俗稱 “ 拆一還一，多增補價 ” ）取得土地使用權(quán)。對原住戶增加面積繳納的購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍能依預收帳款計提營業(yè)稅，而對 “ 拆一還一 ” 等面積的部分直接視為拆遷成本，而未計算并繳納營業(yè)稅。國稅函發(fā) 〔 1995〕549號文規(guī)定計征營業(yè)稅、國稅發(fā) 〔 2022〕 83號文規(guī)定計征所得稅 (以房產(chǎn)換取非貨幣資產(chǎn)視同銷售 ) 拆一還一的核算 ? 根據(jù)營業(yè)稅政策中舊城改造涉稅問題的有關條款 ， 對 “ 拆一還一 ” 等面積的部分 ， 應由當?shù)囟悇諜C關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業(yè)稅 。 故此 ， 稅務機關應在全面掌握原住戶 “ 拆一還一 ” 面積的同時 ， 據(jù)實依實際成本核定征收營業(yè)稅 。 ? 房屋拆遷補償有三種形式 ， 即產(chǎn)權(quán)調(diào)換 、 作價補償 、 產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合 。 拆遷方面檢查重點方面 ? 查閱拆遷許可證記載，明確拆遷議案、拆遷房源、拆遷委托單位，拆遷參與單位。 ? 檢查拆遷戶是否屬被拆遷范圍，賠償對象是否是應該有的受益單位。 ? 檢查拆遷賠償支付收據(jù) 是否合法有效 ? 檢查與委托拆遷單位的合同履行情況 ? 對于拆公房賠償使用權(quán)的，要按有關法律給予 實事求是 的處理。 ? 對于被拆遷人的賠償是否存在著代扣代扣義務（國稅函發(fā) [1997]87號 )（財稅 [2022]45號 ) （ 國稅發(fā) [1993]149號 ） 申報表數(shù)據(jù)應如何填列計算 首先，應當從開發(fā)成本中扣除利息，印花稅、土地使用稅等會計規(guī)定應當在管理費開支的部分。將剔后后分類歸集。同時要按面積與售價確定普通住宅與非普通住宅。 其次，計算不可售面積中沒有移送政府或業(yè)主的面積中應當負擔的開發(fā)成本。 最后，再將上述一項金額減第二項金額，分類填列在土地增值稅申報表中。 《 土地增值稅納稅申報表 》 《 土地增值稅清算表格 》 謝 謝 ！ 與有償轉(zhuǎn)讓區(qū)別的幾個概念