【正文】 8. 優(yōu)惠商務(wù)中心收費(fèi)；9. 有權(quán)享用會(huì)所所有設(shè)備；10. 有權(quán)參與小區(qū)住客定期活動(dòng)；11. 享有商埸購(gòu)物優(yōu)惠；12. 住房積分計(jì)劃；13. 購(gòu)買優(yōu)惠飛機(jī)票；14. 免費(fèi)穿梭巴士往返市中心；15. 自動(dòng)飲料出售機(jī)；16. 為客人儲(chǔ)存行李；17. 代購(gòu)旅游景點(diǎn)優(yōu)惠券；18. 安排醫(yī)療優(yōu)惠。2.) 與晶仕國(guó)際公寓有協(xié)議的企業(yè)1. 干洗優(yōu)惠；2. 免費(fèi)提供早餐；3. 免費(fèi)提供飲用水；4. 免費(fèi)提供報(bào)紙；5. 免費(fèi)提供車輛接送上下班；6. 免費(fèi)提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；7. 優(yōu)惠上網(wǎng)；8. 優(yōu)惠商務(wù)中心收費(fèi)；9. 住房積分計(jì)劃；10. 購(gòu)買優(yōu)惠飛機(jī)票；11. 延時(shí)退房；12. 為客人預(yù)定出租車；13. 贈(zèng)送免費(fèi)飲料券；3.) 會(huì)議客人：1. 干洗優(yōu)惠；2. 免費(fèi)提供早餐；3. 免費(fèi)提供飲用水；4. 免費(fèi)提供報(bào)紙；5. 免費(fèi)提供車輛接送到會(huì)埸；6. 優(yōu)惠上網(wǎng)；7. 優(yōu)惠商務(wù)中心收費(fèi)；8. 住房積分計(jì)劃；9. 延時(shí)退房；10. 為客人儲(chǔ)存行李；11. 贈(zèng)送免費(fèi)飲料券。4.) 國(guó)內(nèi)外來(lái)深出差辦事人員1. 干洗優(yōu)惠；2. 免費(fèi)提供早餐；3. 免費(fèi)提供飲用水；4. 免費(fèi)提供報(bào)紙；5. 免費(fèi)提供車輛接送上下班；6. 免費(fèi)提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；7. 優(yōu)惠上網(wǎng)；8. 優(yōu)惠商務(wù)中心收費(fèi)；9. 住房積分計(jì)劃；10. 購(gòu)買優(yōu)惠飛機(jī)票；11. 延時(shí)退房；12. 為客人預(yù)定出租車；13. 贈(zèng) 送免費(fèi)飲料券；5. 自助來(lái)深圳旅游的游客1. 免費(fèi)提供早餐；2. 免費(fèi)提供飲用水；3. 免費(fèi)提供接送機(jī)埸巴士站服務(wù)；4. 住房積分計(jì)劃；5. 買優(yōu)購(gòu)惠飛機(jī)票；6. 免費(fèi)穿梭巴士往返市中心；7. 自動(dòng)飲料出售機(jī)；8. 延時(shí)退房；9. 代購(gòu)旅游景點(diǎn)優(yōu)惠券。租金定位租金定位現(xiàn)分析酒店與晶仕國(guó)際公寓的各項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)如下:酒店的優(yōu)點(diǎn)：l 酒店有品牌效應(yīng)；l 知名度較高；l 有連鎖式之預(yù)訂系統(tǒng)；l 酒店餐飲及娛樂(lè)設(shè)備齊全；l 有聯(lián)合推廣的方便；l 鄰近商埸較多。晶仕國(guó)際公寓的優(yōu)點(diǎn)：l 房間面積較大，每單元均有主人套房；l 有設(shè)備齊全的廚房；l 有較多隱私空間；l 比較近高交會(huì)館；l 閒雜人少，保安上較安全。綜合上述分析，晶仕國(guó)際公寓租金定位應(yīng)在現(xiàn)深圳公寓和四、五星酒店之中間。加上現(xiàn)深圳公寓設(shè)備和服務(wù)差距很大，沒(méi)有正規(guī)酒店式管理和服務(wù)，所以現(xiàn)市場(chǎng)不能真實(shí)反應(yīng)酒店管理服務(wù)公寓的需求，包括租金承受能力等。所以提議把公寓分為多種不同租金，分別在于客房服務(wù)和設(shè)施不同。如樓層高低、清潔房間次數(shù)和房間設(shè)有錄像機(jī)、傳真機(jī)等。額外服務(wù)如每天派送水果盆和報(bào)紙等?，F(xiàn)將去年各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全年平均出租率、平均房?jī)r(jià)作分析，作為擬定晶仕國(guó)際公寓之出租率和平均房?jī)r(jià)之標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)列各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在2001年出租情況資料如下：各酒店全年平均出租率 五洲 投資 香格里拉 陽(yáng)光 富臨 新都 全年出租率 % % % % % %每天可出租客房 334 66 553 372 541 428各酒店全年平均每種客源所佔(zhàn)比例 (%) 五洲 投資 香格里拉 陽(yáng)光 富臨 新都 名仕閣 長(zhǎng)住客人 5% 0 3% 3% 4% 3% 100% 公司客人 20% 25% 66% 68% 25% 32% 0會(huì)議客人 30% 60% 12% 17% 8% 10% 0出差客人 5% 5% 4% 6% 5% 12% 0旅遊客人 10% 10% 15% 6% 58% 43% 0政府部門 30% 0 0 0 0 0 0 總計(jì) 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%各酒店全年總出租客房數(shù)量五洲 投資 香格里拉 陽(yáng)光 富臨 新都 長(zhǎng)住客人 3,650 0 4,745 3,285 5,110 3,285 公司客人 15,330 4,745 102,200 74,095 33,215 36,865會(huì)議客人 22,995 11,315 18,250 18,615 10,585 11,680出差客人 3,650 1,095 6,205 6,570 6,570 13,870旅遊客人 7,665 1,825 23,360 6,570 76,650 49,640 政府部門 22,995 0 0 0 0 0 總計(jì) 76,285 18,980 154,760 109,135 32,130 115,340各酒店全年平均房?jī)r(jià)五洲 投資 香格里拉 陽(yáng)光 富臨 新都 門市價(jià)錢 1,580 568 1,865 1,800 1,296 1,320長(zhǎng)住客人 600 300 600 550 433 373公司客人 627 340 600 570 436 445會(huì)議客人 800 650 1,300 920 750 750出差客人 690 390 720 690 480 490旅遊客人 575 330 600 570 400 400 現(xiàn)考慮按酒店和公寓設(shè)施和服務(wù)比較之所得分?jǐn)?shù)、各酒店2001年的入住率和平均房?jī)r(jià)來(lái)擬定晶仕國(guó)際公寓之入住率和平均房?jī)r(jià)。1.) 長(zhǎng)住客人 (包括四、五星長(zhǎng)住客人和本地企業(yè)要員)陽(yáng)光 香格里拉 新都 五洲 富臨 投資 名仕閣 分?jǐn)?shù) 48 47 47 44 43 35 29 平均房?jī)r(jià) 550 600 373 600 433 0 221佔(zhàn)入住率 3% 3% 3% 5% 4% 0 100%出租房間量 3,285 4,745 3,285 3,650 5,110 0 晶仕國(guó)際公寓總分為43，在陽(yáng)光酒店、香格里拉酒店、新都酒店、五洲酒店和富臨酒店之下，但在投資賓館和名仕閣之上?，F(xiàn)預(yù)算平均長(zhǎng)住客人房?jī)r(jià)為人民幣350 和人民幣400。平均入住率為30%，雖然各酒店長(zhǎng)住客人入住率不高，但晶仕國(guó)際公寓長(zhǎng)住客源除了來(lái)自四、五星酒店，也有一部份來(lái)自其它公寓，同時(shí)晶仕國(guó)際公寓總可租房間數(shù)量不多，應(yīng)可完成平均每天為50長(zhǎng)住客人的預(yù)算。 2.) 與晶仕國(guó)際公寓有協(xié)議的企業(yè) 香格里拉 陽(yáng)光 新都 富臨 五洲 投資 分?jǐn)?shù) 39 39 39 38 35 27 平均房?jī)r(jià) 600 570 445 436 627 340 佔(zhàn)入住率 66% 68% 32% 25% 20% 25% 出租房間量 102,200 74,095 36,865 33,215 15,330 4,745 晶仕國(guó)際公寓總分為30，在香格里拉酒店、陽(yáng)光酒店、新都酒店、富臨酒店和五洲酒店之下，但在投資賓館之上?，F(xiàn)預(yù)算平均有協(xié)議企業(yè)的客人房?jī)r(jià)為人民幣400。平均入住率為40%，晶仕國(guó)際公寓主要對(duì)像客人除長(zhǎng)住客人外，有協(xié)議企業(yè)也是重點(diǎn)市埸，將會(huì)每月增加大量有協(xié)議企業(yè)的客人戶口。3.) 會(huì)議客人陽(yáng)光 香格里拉 新都 富臨 五洲 投資 分?jǐn)?shù) 39 38 38 37 34 29 平均房?jī)r(jià) 920 1,300 750 750 800 650 佔(zhàn)入住率 17% 12% 10% 8% 30% 60% 出