【正文】 72 3 新加坡 53788 蒙古 329 4 韓國 45172 俄羅斯 3227 5 馬來西亞 42186 法國 15722 6 印尼 33909 西班牙 1278 7 英國 20916 菲律賓 12461 8 泰國 18344 新西蘭 2292 9 法國 15722 瑞典 2597 10 加拿大 14092 日本 197853 港澳臺客源市場 （1）香港市場 ，%，%。從2001年海外游客抽樣調(diào)查資料結(jié)果表明我市海外游客以男性香港游客為主，具體情況如下： （1）從性別看：以男性香港散客為主，%。在散客中，男性占81%，女性占19%。在外國人和臺灣同胞中，商貿(mào)人員占的比例最大，%%；在香港同胞中，專業(yè)技術(shù)人員占的比例最大，%。 （5）從旅游目的看，來深海外游客以休閑/游覽/觀光/度假、探親訪友和商務(wù)為主，%、%%。調(diào)查發(fā)現(xiàn)在海外游客中，以休閑/觀光/度假為目的的在團隊游客中占的比例較大，%，而在散客方 面主要以休閑/度假、探親訪友和商務(wù)為主，%，%，%。 海外游客在深停留時間 。 從旅游的要素看，%；，%；，%；，%，；，%；，%；，%。從2001年國內(nèi)游客抽樣調(diào)查結(jié)果表明，我市國內(nèi)游客以省內(nèi)游客、湖南、湖北、四川、北京和廣西為主，來自以上省份的游客占來深國內(nèi)游客的一半。 從旅游目的看，以觀光度假和探親訪友為主。其中，來自西藏、。 2001年春節(jié)、“五一”、“十一”三個黃金周期間，%，%。 2001年，%，比上年提高了一點八個百分點。但目前晶仕國際公寓正位於發(fā)展中的新城市中，所以目前周邊缺乏大型商廈，不能提供完善設(shè)備的大型超級市埸、百貨和餐飲等服務(wù)。因此晶仕國際公寓將會是深圳唯一以酒店服務(wù)形式管理的一家公寓。這些協(xié)議企業(yè)是與服務(wù)公寓己確定全年租金價錢，他們享有的優(yōu)惠待遇是按該公司全年房間數(shù)量決定。 主要采取的方法和渠道如下：1. 通過網(wǎng)站；2. 通過會展了解各種大型交易會議的情況；聯(lián)系主辦單位﹔3. 通過會展或主辦單位關(guān)係在會議埸所派發(fā)宣傳單；4. 通過外地預(yù)定中心和旅行社；5. 在外地報紙雜誌等作宣傳；6. 通過國際會議組織公司安排客人；7. 與其它大城市高級公寓互相介紹客人。另有很多客人來深圳打高爾夫球，他們大多會在深圳住一過晚上。我公寓專門針對這類人員﹐開發(fā)一種有如自家家庭的住家環(huán)境﹐使他們?nèi)胱”竟⒕陀辛嘶丶业母杏X﹐樂意以此為家，從而增加我們的客源。名仕閣公寓 位于羅湖區(qū)解放路，處于鬧市中心，附近有圖書城、商埸、餐廳、大型超市等周邊配套設(shè)施。房間種類 平方米 月租 管理費 清潔費 會所 游泳 小計 水電 總計一房一廳 53 3,500 265 350 400 200 4,715 300 4,815二房一廳 61 5,000 305 400 400 200 6,105 350 6,655三房二廳 110 8,000 550 550 400 200 9,700 400 11,900 備註：清潔費不包括換毛巾和床單；長途電話必須交押金(國際長途：人民幣10,000，國內(nèi)長途：人民幣5,000)；公寓沒有餐廳和商務(wù)中心等設(shè)施；公寓大廈人流多，環(huán)境複雜。它們長住客人優(yōu)惠價為人民幣18,000。健康中必設(shè)在五樓，設(shè)有露天泳池及健身室。酒店會所三層的健康中心設(shè)有室內(nèi)暖水泳池和按摩浴池。娛樂方面有迪士高和演歌臺。它們的套房價錢如下：房間種類 優(yōu)惠房價 每月租金一般套房 900 27,000豪華套房 1,300 39,000新都酒店 位于羅湖區(qū)春風(fēng)路，是一所四星級賓館，酒店座落于深圳市黃金地帶，周圍是繁華的金融和商業(yè)區(qū)。但酒店運作已有十多年，硬件比較陳舊。公寓必須集中推廣有潛力市場，包括定期到訪一些外貿(mào)企業(yè)、專業(yè)團體、政府部門、外地預(yù)定中心、展覽館和交易會館等，聽取客人意見提高服務(wù)水平。除以上外，更特制定以下優(yōu)惠政策針對不同的客人需求提供客人。租金定位租金定位現(xiàn)分析酒店與晶仕國際公寓的各項優(yōu)點如下:酒店的優(yōu)點：l 酒店有品牌效應(yīng)；l 知名度較高；l 有連鎖式之預(yù)訂系統(tǒng)；l 酒店餐飲及娛樂設(shè)備齊全；l 有聯(lián)合推廣的方便；l 鄰近商埸較多。所以提議把公寓分為多種不同租金，分別在于客房服務(wù)和設(shè)施不同?，F(xiàn)列各競爭對手在2001年出租情況資料如下：各酒店全年平均出租率 五洲 投資 香格里拉 陽光 富臨 新都 全年出租率 % % % % % %每天可出租客房 334 66 553 372 541 428各酒店全年平均每種客源所佔比例 (%) 五洲 投資 香格里拉 陽光 富臨 新都 名仕閣 長住客人 5% 0 3% 3% 4% 3% 100% 公司客人 20% 25% 66% 68% 25% 32% 0會議客人 30% 60% 12% 17% 8% 10% 0出差客人 5% 5% 4% 6% 5% 12% 0旅遊客人 10% 10% 15% 6% 58% 43% 0政府部門 30% 0 0 0 0 0 0 總計 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%各酒店全年總出租客房數(shù)量五洲 投資 香格里拉 陽光 富臨 新都 長住客人 3,650 0 4,745 3,285 5,110 3,285 公司客人 15,330 4,745 102,200 74,095 33,215 36,865會議客人 22,995 11,315 18,250 18,615 10,585 11,680出差客人 3,650 1,095 6,205 6,570 6,570 13,870旅遊客人 7,665 1,825 23,360 6,570 76,650 49,640 政府部門 22,995 0 0 0 0 0 總計 76,285 18,980 154,760 109,135 32,130 115,340各酒店全年平均房價五洲 投資 香格里拉 陽光 富臨 新都 門市價錢 1,580 568 1,865 1,800 1,296 1,320長住客人 600 300 600 550 433 373公司客人 627 340 600 570 436 445會議客人 800 650 1,300 920 750 750出差客人 690 390 720 690 480 490旅遊客人 575 330 600 570 400 400 現(xiàn)考慮按酒店和公寓設(shè)施和服務(wù)比較之所得分數(shù)、各酒店2001年的入住率和平均房價來擬定晶仕國際公寓之入住率和平均房價。 2.) 與晶仕國際公寓有協(xié)議的企業(yè) 香格里拉 陽光 新都 富臨 五洲 投資 分數(shù) 39 39 39 38 35 27 平均房價 600 570 445 436 627 340 佔入住率 66% 68% 32% 25% 20% 25% 出租房間量 102,200 74,095 36,865 33,215 15,330 4,745 晶仕國際公寓總分為30，在香格里拉酒店、陽光酒店、新都酒店、富臨酒店和五洲酒店之下，但在投資賓