【正文】 塑項目品牌的歷史使命是開發(fā)商里程碑式的杰作。從項目自身角度本項目必須打造成為福山區(qū)內(nèi)首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的大型復(fù)合性區(qū)域中心。從區(qū)域發(fā)展角度本項目將作為福山區(qū)核心商圈的新銳商貿(mào)推進(jìn)平臺，作為龍頭引領(lǐng)福山區(qū)商貿(mào)發(fā)展，改變區(qū)域城市商貿(mào)形象。所以本項目的出現(xiàn)將：將——引爆福山商業(yè)革命它必然——改寫福山零售商業(yè)格局它必然成為——福山21世紀(jì)商業(yè)示范工程它必然肩負(fù)——推動福山城市區(qū)域大型商業(yè)復(fù)合化進(jìn)程重任以上的組合：新世紀(jì) 新福山四、項目概念主題定位本案的概念主題定位為：方案1：（稍偏向推廣住宅概念）（主 力） 福山新城市中心 7UP生活實時演繹（或次主力） 福山新城市中心 7喜生活時尚演繹（或次主力） 福山新城市中心 7起生活實時演繹（或次主力） 福山新城市中心 7啟生活實時演繹主題的詮釋：UP：在英語里是多意詞，其中一個意思為“向上”而另外一種意思為量化詞語，意思為上漲或升高、提升、趕上?；蛴挚梢苑g為“事情發(fā)生進(jìn)行時”。在此概念中，UP被譽(yù)意為一種生活方式的提升、生活方式的“喜”，或正在轉(zhuǎn)變的生活方式進(jìn)行時。7UP：取自知名飲料“7喜氣水”的概念靈感，取其發(fā)散出來的歐洲文化中休閑而又帶有浪漫主義的人文生活氣息，以中文“7喜”為轉(zhuǎn)化。將本項目的其中7個主要復(fù)合優(yōu)勢賣點概念化包裝為一種展示本項目在福山區(qū)域新城市中心的生活方式演繹。寓意無論在本項目區(qū)域生活（福山區(qū)內(nèi)）生活，還是在本項目區(qū)域板塊周邊生活，或是在本項目里生活，都會接觸到一種有7種不同的新生活方式提升，7種新生活方式的快樂等等。1UP：便利性購物、緊跟潮流性購物的區(qū)域性商業(yè)格局提升與喜慶。2UP：區(qū)域內(nèi)全天候式娛樂與多選擇性娛樂場所的提升與喜慶。3UP：主題式園林生活、福山片區(qū)內(nèi)獨有大型廣場的生活環(huán)境提升與喜慶。4UP：享受輕松、休閑、浪漫生活配套的提升與喜慶。5UP：能居住在福山區(qū)內(nèi)最高品位和最便利配套齊全小區(qū)內(nèi)的提升與喜慶。6UP：能享受福山區(qū)內(nèi)最具有規(guī)模的飲食中心、美食街中的美食物的感覺。7UP：能生活在福山區(qū)內(nèi)最具規(guī)模的復(fù)合生活社區(qū)而上升的生活高度和喜慶。方案2：（偏向品牌延續(xù)、整體復(fù)合概念）福山富豪五星級人居典范主題的詮釋：最直截了當(dāng)?shù)恼故卷椖康母拍钪黝}定位，概念主旨在灌輸整體區(qū)域性高度與優(yōu)勢。以福山為區(qū)域定位前綴，繼續(xù)沿用用“富豪”這一前度開發(fā)商產(chǎn)品品牌。并模仿廣東碧桂園“給你一個五星級的家”的區(qū)域高端定位概念，概括了本項目具體的區(qū)域位置與檔次和品位高度，而主要潛在可發(fā)散訴求點為“人居典范”，借以“人門居住生活的典范”此一生活方式，發(fā)散出本項目打造的諸如：購物方式、休閑、娛樂、飲食、居住的本項目復(fù)合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。五、項目產(chǎn)品定位為新世紀(jì)的新福山打造具有城市區(qū)域中心的地標(biāo)式復(fù)合業(yè)態(tài)物業(yè)本案的地塊具備開發(fā)高尚商業(yè)物業(yè)的潛質(zhì)，但要迅速突破市場仍需塑造鮮明個性，以高素質(zhì)、差異化優(yōu)勢贏得目標(biāo)客戶追捧。因此，在確定產(chǎn)品定位之后，需要確立產(chǎn)品制勝的支撐要素。■ 超 前 性：從開發(fā)、銷售、經(jīng)營理念到規(guī)劃、到產(chǎn)品都必須保持3~5年的適度超前?！?差 異 性：本著以人為本的設(shè)計理念，打造標(biāo)新立異的高尚復(fù)合業(yè)態(tài)式商業(yè)物業(yè)，做到物業(yè)外形與平面設(shè)計獨具個性。以個性鮮明，品位高尚的建筑造型、完善的配套和貼心的服務(wù)，結(jié)合立體化精致園林，打造本項目板塊片區(qū)獨一無二的真正城市區(qū)域中心地標(biāo)物業(yè)?！?市場導(dǎo)向性：客戶的需求創(chuàng)造了市場空間，開發(fā)商需要對市場進(jìn)一步挖掘和引導(dǎo)，以充分利用市場獲得更大的利潤和發(fā)展空間?！?創(chuàng) 新 性：對本案所處的特定市場環(huán)境來說，創(chuàng)新有更為豐富的內(nèi)涵。創(chuàng)新是超前性，差異性和市場導(dǎo)向性的基礎(chǔ)，同時又受其控制。創(chuàng)新的立面造型，創(chuàng)新的平面設(shè)計，創(chuàng)新的環(huán)境和建筑規(guī)劃、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合是本案創(chuàng)新的核心內(nèi)容。六、項目經(jīng)營定位本項目所處地理位置較具發(fā)展?jié)摿?，在地利與交通網(wǎng)絡(luò)等各方面都較能體現(xiàn)項目自身可塑性強(qiáng)的優(yōu)勢。在總的戰(zhàn)略地位上已經(jīng)有了較高的檔次，但由于本項目周邊商業(yè)與居住環(huán)境氛圍較弱，廠礦企業(yè)較多，而且項目規(guī)劃經(jīng)營面積亦較大，未來將面臨較大競爭壓力。對于同樣擁有一樣的大環(huán)境優(yōu)勢，其它項目已較本項目已先走一步，若本項目無差異性優(yōu)勢，在經(jīng)營定位上不能“做大、做精、做強(qiáng)”，則不能使目標(biāo)客戶對本項目有一定的了解，難以在整體市場上脫穎而出，對本項目的推廣與經(jīng)營造成一大影響。所以，我們在市場定位、在形象定位與在主題和發(fā)展等定位上都擬定了一個較高的戰(zhàn)略起點高度，以求最大限度適應(yīng)市場，而且不僅僅是要適應(yīng)現(xiàn)有市場，更重要的是預(yù)測未來市場，搶占市場空間提升經(jīng)營服務(wù)與產(chǎn)品的綜合素質(zhì)以經(jīng)營“精品”產(chǎn)品、“品牌”產(chǎn)品、“文化”產(chǎn)品的高素質(zhì)定位，走普及型附帶中高檔的綜合路線從而創(chuàng)造市場，跳離競爭線。以日常性質(zhì)的社區(qū)便利型商品，附帶輻射整個區(qū)域的中高檔品牌精品，配合提高檔次的部分高端知名品牌享受型消費品七、項目價格定位定價原則低開高走：為在開盤初期制造轟動效應(yīng)、聚集有效人其，同時也為了體現(xiàn)客戶在不同時期購房所產(chǎn)生的利息差及風(fēng)險回報，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。即開初期定一個相對較低的價位，在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價格，維持均恒的總體均價水平。價質(zhì)均衡：根據(jù)市場接受程度量化樓層差別，具體指標(biāo)包括朝向、景觀、視野、噪音、結(jié)構(gòu)、戶型、通風(fēng)、采光、間距等。以量化打分的形式保證每個單位的價格質(zhì)素比能夠均衡，避免出現(xiàn)部分單位因價格低估而暢銷、部分單位因價格譏估而滯銷，而這些滯銷單位最終不得不講降價造成銷售損失。量化打分保證價格質(zhì)素比的合理性，通過價格杠桿來實現(xiàn)銷售均衡。留有余地：因為產(chǎn)品定位可能出現(xiàn)的偏差（如戶偏大或偏?。?、建筑規(guī)劃不可能達(dá)到十全十美（如部分超向單位在景觀、視野、采光方面成為死角），所以一定有少量單位或因市場原因或因產(chǎn)品原因回成為滯銷點。這些單位將回成為后期銷售的主要障礙。我們指定的整體均價水平，給后期難銷單位留出足夠的降價讓利空間。主動預(yù)防：在產(chǎn)品形成之后，我們根據(jù)市場狀況分析可能會有些單位成為滯銷點。我司建議：與其在尾盤階段以降價讓利為促銷手段，倒不如先期主動預(yù)防，在制定價格策略上適當(dāng)抬高易銷單位的價格，同時壓低難銷單位的價格，以此方式在前期就消化部分男銷單位，實現(xiàn)各種戶型、各種朝向單位均衡有序的銷售目標(biāo)。付款方式：建議給予多種靈活的付款方式，給客戶更多的選擇機(jī)會。八、項目開發(fā)商定位：本項目開發(fā)商定位為：城市區(qū)域運營商本項目開發(fā)商通過在開發(fā)天府花園、富豪花園一期、二期、三期等項目的市場開發(fā)經(jīng)驗與資本積累后，不但在項目開發(fā)中獲取了一定程度的經(jīng)濟(jì)效益，而且亦同時在通過多年長久以來的規(guī)范房地產(chǎn)運作，完成了給福山開發(fā)區(qū)廠區(qū)進(jìn)行大型生活配套和完成了建設(shè)新興福山高檔居民住宅小區(qū)的政府性角色任務(wù)和使命。在某一程度上改變了福山區(qū)域的總體面貌，在贏取經(jīng)濟(jì)效益的同時亦積累了大量的市場良性資源，贏得了大量的社會效益。如今，本項目開發(fā)商不但通過富豪青年國際廣場的大體量商用物業(yè)，整合全新標(biāo)準(zhǔn)的花園式居住，全新塑造了新福山的商業(yè)業(yè)態(tài)，而且即將改寫福山商業(yè)格局與肩負(fù)推動福山商業(yè)國際化進(jìn)程的重任，亦將完成從開發(fā)商到區(qū)域城市運營商的由單體到規(guī)模高度的跳躍。第三部分：產(chǎn)品建議篇第一章：項目總體規(guī)劃設(shè)計建議一、規(guī)劃可修改原則根據(jù)我司詳實的市場調(diào)研論證，我司建議在項目的總體規(guī)劃設(shè)計控制上應(yīng)該做到以項目的規(guī)劃設(shè)計能產(chǎn)出的效益最大化效果為恒定項目規(guī)劃內(nèi)容可調(diào)整性的大前提原則。3大景觀廣場優(yōu)勢據(jù)我司調(diào)研，在整個福山片區(qū)板塊內(nèi)，除舊城老城區(qū)有一民眾文化廣場外，整個福山區(qū)并無大型市民文化主題廣場，而擁有3個主題廣場近兩萬綠化廣場面積的本項目廣場正是賣點所在。修改建議：三位一體的大型區(qū)域城市廣場富豪城市社區(qū)商業(yè)中心廣場+富豪城市花園廣場+富豪TOPONE購物中心廣場（南公建） （核心社區(qū)） （北共建）福山富豪城市廣場規(guī)劃結(jié)構(gòu)更改：以“王”字與“主”字為整體大型廣場規(guī)劃框架結(jié)構(gòu)，南北中央主軸線貫穿整個項目，將原本處于劣勢互不相交的南北工建有效良性互動結(jié)合，并有效將區(qū)域中央大型公園共面積對外開放，結(jié)合南北兩個獨立廣場成為一個大型城市廣場。而項目地塊中央的居住核心社區(qū)則在東西兩區(qū)設(shè)置獨立出口，形成區(qū)內(nèi)小組團(tuán)圍合式設(shè)計，在提高整體區(qū)域檔次同時，亦不傷害核心社區(qū)的業(yè)主利益。（具體整體規(guī)劃布局修改建議詳見景觀設(shè)計任務(wù)書）第二章：項目具體業(yè)態(tài)與功能定位分布與比例建議科學(xué)合理的業(yè)態(tài)布局劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分的體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時也將會使消費者的消費行為及過程顯得更加順暢和輕松愉快。所以商場業(yè)態(tài)劃分的合理與否，不僅要能夠體現(xiàn)開業(yè)后本項目商品組合的豐富多樣，還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時更要兼顧到獨立商鋪與整體商鋪的協(xié)調(diào)性與互動性。好的業(yè)態(tài)功能劃分方式，可以提升商業(yè)物業(yè)的銷售力和凝聚力，便于聚集人氣，有利于提高商場的品位。第三章、項目招商項目效益最大化——既能達(dá)到項目的經(jīng)濟(jì)效益的最大化，又能達(dá)到項目的社會效益最大化，這幾乎是每個開發(fā)大型商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)商們的終極目標(biāo)。但往往許多商業(yè)項目開發(fā)商在追求此終極目標(biāo)的同時，卻不知不覺得的走進(jìn)了只能片面功利于經(jīng)濟(jì)效益最大化的商業(yè)開發(fā)的誤區(qū)。一、立體的招商組合主力店的進(jìn)駐在現(xiàn)今商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)泛濫之時已被譽(yù)為靈丹妙藥，甚至為許多開發(fā)商和策劃公司譽(yù)為救命稻草。舉目全國，眾多知名項目大肆宣傳其吸引了某某世界百強(qiáng)、某某零售巨頭，以大商家主力店進(jìn)駐作為商業(yè)賣點，已經(jīng)成為目前商業(yè)項目銷售和二次招商的重要傳播主題。不少商業(yè)項目開發(fā)商在項目對外認(rèn)購與銷售之前，都密鑼緊鼓的尋找合適的大型商戶作為號召，以求在銷售推廣前期和二次招商前期打響項目知明度，有效促進(jìn)項目的銷售推廣與二次招商工作的開展進(jìn)行。我們不得不承認(rèn)，大型主力店的確是能有效吸引商家進(jìn)駐經(jīng)營、投資者購買、消費者駐足的一大賣點。但如果開發(fā)商盲目的認(rèn)為只是僅以主力商家的進(jìn)駐作為商業(yè)項目的主要宣傳策略，就能有效支持大型商業(yè)項目的全盤整體銷售與二次招商經(jīng)營，那就是對主力店的促進(jìn)能力估計過大，走進(jìn)了商業(yè)項目招商中的第二個誤區(qū)。所謂“紅花雖好，仍需綠葉扶持。”，一個租售兩旺的大型商業(yè)項目，除了有大型商家的號召力作支持外，還需要有其他的一大批小商戶作支持。在大型項目前期招商計劃中，就必須按照項目整體的定位，去界定全程招商模式。 界定主力店招商對象（大型零售業(yè)態(tài)、大型百貨業(yè)態(tài)、大型專業(yè)市場業(yè)態(tài)、大型零售業(yè)態(tài)+大型百貨業(yè)態(tài)式的雙主力店業(yè)態(tài)等等），依靠大型主力店的市場形象與品牌號召力突破市場，有效宣傳。并利用其成本控制戰(zhàn)略（如：大型零售賣場的省級配送中心優(yōu)勢、大型百貨集團(tuán)的廠家成本價格銷售優(yōu)勢等）吸引三類人群（一類：投資者、二類：經(jīng)營者、三類：消費購物者。）注意而達(dá)到旺場旺租的基礎(chǔ)目的。 界定次主力店招商對象：如整個大型商業(yè)項目必須要有一個能吸引人流與起到外部品牌宣傳作用、內(nèi)部成本壓制作用的大型主力店的話，次主力店的意義就是在于定位與增強(qiáng)商業(yè)項目各層空間的經(jīng)營特色和優(yōu)勢互補(bǔ)（大型主力店僅僅代表的是商場一部分的經(jīng)營面積，其“旺場”的經(jīng)營特色影響力和賣點無法對項目其他層或內(nèi)部面積產(chǎn)生較大的良性影響。），并消彌大型主力店租金較低的不利因素，起到平衡項目經(jīng)營成本和經(jīng)營特色點綴。也可以簡稱為單層的核心次主力招商。如：飲食連鎖店、電器連鎖店、娛樂電玩店等。 界定二次招商對象與分類：所謂二次招商，亦即大型商業(yè)項目經(jīng)過定立了項目的業(yè)態(tài)銷售比例（多少銷售、多少租賃、多少招商自營。）主力店招商、次主力店招商后，將非強(qiáng)勢品牌與民間游資（投資者與意向經(jīng)營者）吸納的手法達(dá)到商業(yè)項目未經(jīng)營，但二次招商已有序進(jìn)行的良好效果。二、提前界定的招商政策招商時機(jī)選擇招商比例關(guān)系有意識選擇商戶經(jīng)營類別與商場定位品牌準(zhǔn)入制度的恒定三、商業(yè)管理公司的介入商業(yè)管理基本職能①商場招商代理②統(tǒng)一開業(yè)計劃③規(guī)范經(jīng)營方向④組織宣傳推廣活動⑤建立和維護(hù)商場品牌⑥協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序⑦制止惡性競爭⑧杜絕假冒偽劣商品⑨處理投訴 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。