【導讀】項目開發(fā)戰(zhàn)略與進度安排。成本測算與效益分析。院下達了終審民事裁定書，“銀沱公司”正式進入破產(chǎn)清算程序。買會上未能成交。名為“光大國際廣場”。主干道勝利路和站前路交叉口西南，區(qū)位優(yōu)勢明顯。光大國際廣場項目土地性質為商業(yè)辦公用地，土地等級為商業(yè)用地三級，土地使用年限自1995年6月起為50年。A區(qū)總建筑面積為10827M2，其中地下車庫1710M2，1-2層商業(yè)面積3952M2，D區(qū)規(guī)劃中為星級酒店，現(xiàn)僅完成正負零地下二層工程。拉動全市經(jīng)濟增長的強勁動力。萬M2，現(xiàn)房銷售面積萬M2。保持大幅上升態(tài)勢。平均銷售價格4895元/M2相比，合肥市寫字樓總體價格仍然存在一定的上漲空間。這兩大區(qū)域各占目前市場的三分之一?？偨ㄖ娣e6000M2，均價4980元/平米，以整體出售為主，主要對餐飲業(yè)招商。蘇，不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目均有良好表現(xiàn)。目，如元一國際廣場、安徽大市場、光大國際廣場、萬家銀座等大多分布與此，分布，主要是一些為區(qū)域配套的項目。

　　

【正文】 90 90 90 90 80 80 80 120 60 55 55 1112 營業(yè)稅與附加 98 239 239 337 238 118 118 195 195 131 131 2039 相關成本款項支付進度遵循以下原則： 項目取得成本期初支付 100%； 前期費用（包括勘測設計費用），項目開始時支付費用總價的 30%，至正式開始動工前支付剩余的 70%； 基礎設施費，其款項支付進度與工程進度基本相同； 管理費用，按工作的進展分期適當增加； 財務 費用，按 2年本金一次償付，利息分期支付； 不可預見費，按 25項費用當期發(fā)生額占其費用總額的比例計； 銷售費用，按不同推廣階段，每階段期初適當增加費用，其余按時均攤；、 建安工程費，據(jù)項目開工順序按開工首付 20%，期中支付 50%，完工支付 30%。 43 四、項目銷售收入預測 預計銷售收入 項目名稱 單位 數(shù)量 銷售單價 （元 /M2） 金額 (萬元 ) M2 19550 5500 10752 M2 20692 5000 10346 M2 19000 3600 6840 M2 22353 3500 7824 （扣已銷） M2 3794 4500 1707 M2 85389 4396 37469 分期銷售收入 單位 :萬元 年度項目 季度 2021 2021 2021 2021 合計 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 合計 1785 4341 4341 6123 4337 2150 2150 3552 3552 2569 2569 37469 B 甲 區(qū) 1785 2676 2676 1785 8922 B 乙 區(qū)、 728 728 487 486 2429 A區(qū) 937 937 625 625 3124 C區(qū) 3226 3226 2150 2150 10752 D區(qū) 3552 3552 2569 2569 12242 五、靜態(tài)投資效益評價 項目預計實現(xiàn)銷售總額 37067 萬元 項目總成本 28542 萬元 項目實現(xiàn)稅收 2039＋（ 37067－ 28542） 33%=4852萬元 44 項目所得稅前利潤 8525萬元 所得稅前投資利潤率為（ 8525247。 28542） 100%=% 項目實現(xiàn)凈利潤 5712萬元 所得稅后投資利潤率為（ 5712247。 28542） 100%=% 從上述靜態(tài)投資財務測算角度來看，本項目投資具有較好的投資前景。 六、動態(tài)投資效益評價 項目現(xiàn)金流量分析 時間 項目 季度 2021 2021 2021 2021 合計 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 一、現(xiàn)金流入 1785 4341 4341 6123 4337 2150 2150 3552 3552 2368 2368 37067 銷售收入 1785 4341 4341 6123 4337 2150 2150 3552 3552 2368 2368 37067 二、現(xiàn)金流出 8165 3148 2653 1531 3612 2307 1299 1299 1361 2703 232 232 28542 直接建設投資 7793 2724 2118 1050 2938 1799 953 953 953 2290 23571 管理費用 40 40 40 40 40 40 40 40 45 45 46 46 502 財務費用 60 60 60 60 60 60 60 60 480 不可預見費 50 136 106 52 147 90 48 48 48 113 838 銷售費用 222 90 90 90 90 80 80 80 120 60 55 55 1112 營業(yè)稅與附加 98 239 239 337 238 118 118 195 195 131 131 2039 三、稅前凈現(xiàn)金流量 8165 1363 1688 2810 2511 2030 851 851 2191 849 2136 2136 8525 四、稅前累計凈現(xiàn)金流量 8165 9528 7840 5030 2519 489 362 1213 3404 4253 6389 8525 五、所得稅 119 281 723 280 705 705 2813 六、稅后凈現(xiàn)金流量 8165 1363 1688 2810 2511 2030 732 570 1468 569 1431 1431 5712 七、稅后累計凈現(xiàn)金流量 8165 9528 7840 5030 2519 489 243 813 2281 2850 4281 5712 45 項目財務評價指標 所得稅前財務內部收益率 % 所得稅前財務 凈現(xiàn)值 （ Ic=6%） 6852萬元 所得稅后財務內部收益率 % 所得稅后財務 凈現(xiàn)值 （ Ic=6%） 4435萬元 從動態(tài)經(jīng)濟效益評價角度來看， 項目的盈利性可滿足要求。 七、不確定性分析 盈虧平衡分析 銷售盈虧平衡點 =總投資成本 /（銷售收入－銷售稅金） 100%=% 即當項目銷售收入達到 37067 %=30202 萬元時 ,可以保本經(jīng)營。 敏感性分析 項目方案 稅前利潤 稅后投資利潤率 稅后凈現(xiàn)值 稅后內部收益率 基本方案 8525萬元 % 4435萬元 % 銷 售 收 入 10% 5133萬元 % 2212萬元 % 5% 6830萬元 % 3357萬元 % +5% 10220萬元 % 5436萬元 % +10% 11917萬元 % 6633萬元 % 投 資 成 本 10% 10384萬元 % 6458萬元 % 5% 9455萬元 % 5502萬元 % +5% 7595萬元 % 3593萬元 % +10% 6666萬元 % 2843萬元 % 評述 通過以上盈虧平衡分析和敏感性測試，表明本項目具有較強的抗風 險能力。 46 第十一章 物業(yè)管理 一、合肥市物業(yè)管理現(xiàn)狀 合肥市物業(yè)管理起步于 1995 年，十年來合肥市物業(yè)管理發(fā)展速度較快，現(xiàn)已有各類物業(yè)公司約 270 家，近兩年來已有深圳 、 浙江等地的物業(yè)企業(yè)進入合肥市場，推動了合肥市物業(yè)管理的市場化運作和快速發(fā)展。 二、本項目的物業(yè)現(xiàn)狀 根據(jù)項目的規(guī)劃和產(chǎn)品的定位，本項目“光大國際廣場”分 A、 B、 C、 D 四個區(qū)域，項目全部完成后，將形成集：商貿、餐飲、商務公寓、寫字樓等一體化的綜合樓盤物業(yè)，總面積約為 97， 000 平米。 三、本項目物業(yè)管理建議 為 維護“中國光大”的企業(yè)形象，利用光大品牌效應，增加項目賣點，項目的物業(yè)管理應有完善的星級的物業(yè)管理服務為其配套 .本項目物業(yè)管理建議（首選）引進“中國光大”的：“開拓進取，誠實守信，追求卓越，服務社會”的經(jīng)營理念和先進的物業(yè)管理模式。為降低風險，做大、做強，建議在該項目的基礎上成立 :光大集團為主投注、控股的市場化、專業(yè)化、自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算、獨立法人實體的物業(yè)管理服務公司。一是起點高，有利于市場競爭；二可為今后的生存、發(fā)展奠定堅實的基礎（方案一）。 該項目為重新啟動項目，為減少項目后遺癥，也可考慮引 進先進物業(yè)管理企業(yè)接管．采用發(fā)包招投標形式，選聘國內或地方知名物業(yè)企業(yè)進入（方案二）． 四、物業(yè)管理經(jīng)營模式及費用測算 （一）物業(yè)管理經(jīng)營模式 近期物業(yè)管理以前期介入為主，首先成立物業(yè)部，配置物業(yè)管理專業(yè)人員銜接已形成的物業(yè)管理，配合項目做好物業(yè)管理的策劃，隨項目的不斷進展，不 47 斷壯大物業(yè)管理服務隊伍直至組建成立獨立運作 —— 物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司可分為兩大類，一是以提供物業(yè)管理服務為主的 管管 理理 服服 務務 型型 公公 司司 ，如合肥市目前大多數(shù)項目均采用此模式（本方案依此探討） .二是以經(jīng)營管理為主題而將其服務內容采取分包形式經(jīng)營 的 經(jīng)經(jīng) 營營 管管 理理 型型 公公 司司 ． （二）管理服務型公司組織架構 物業(yè)管理公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制構架，具體由 5 部 1 室及Ａ、 B、 C、 D四個區(qū)域管理處組成；設董事長 1人，總經(jīng)理 1人，副總經(jīng)理或總經(jīng)理助理 1— 2人；辦公室 2— 3人，負責公司的文檔、行政、勞資管理；市場部 2— 3 人負責日常的經(jīng)營服務、市場拓展、市場信息等；質量部 2— 3人負責日常的管理復質量控制、質量認證、企業(yè)升級等；財務部 2— 3 人負責帳務處理、信貸、出納等；安全保衛(wèi)部 2— 3 人負責環(huán)境綠化、消防安全、治安交通等管理；運行維護部 3— 5 人負責日常設備 運行維護、需要配置電氣、水暖、中央空調、電梯、網(wǎng)絡電訊等工程技術人員；公司管理人員約 14— 24 人；各區(qū)管理處視項目進展分步實施，建成一個投入一個。 管理處分 A、 B、 C、 D四個區(qū)域，分別以區(qū)域特點命名，管理處一般社主任 1 人，管理員 1 人，大管理處可設置副主任或主任助理，下設辦公室，安全護衛(wèi)隊，保潔綠化班，運行維護班，車輛管理班，智能化監(jiān)控室，每個管理處人員約為 25— 50人。 整個項目建成后物業(yè)公司約為 120160 人左右；人員的配備隨項目進展而進行，前期以少而精為原則，寧缺勿濫，分期 分步實施，加強員工的學習培訓，組建一支高素質的物業(yè)管理服務隊伍。 （三）物業(yè)管理費用的測算 本項目物業(yè)門類較多，層次參差不齊，物業(yè)管理服務費用應遵循：分類分級定價的原則，該項目的均價應在 /平米 .月；項目建成后每年可形成物 48 業(yè)收取的管理服務費用 200萬元左右，加上廣告費用和其他收入約在 300萬元。 項目建成后物業(yè)管理服務人員約 150人左右 ,人員工資、運行維護費用、各項開支成本約 250萬元左右，可實現(xiàn)利潤 20— 30萬元． 五、經(jīng)營管理型物業(yè)管理的探討 目前根據(jù)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)物業(yè)發(fā)展的情況，不 少物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式已從管理服務型轉向經(jīng)營管理型，特別是一些新建大型高檔商業(yè)物業(yè)項目，物業(yè)企業(yè)往往采用分包形式，將項目的主體設施設備的運行維護、修繕；消防、安全、保衛(wèi)；環(huán)境綠化、保潔等發(fā)包聘請專業(yè)化公司進行管理服務，而把主要精力放在經(jīng)營管理上，從而有效的提高了物業(yè)企業(yè)的運營效率。 如：今年 3月合肥市物業(yè)行業(yè)的第一次公開招投標項目 “ 合肥市圖書館物業(yè)管理 ” 就對其中的主體設施設備，電梯、中央空調、高低壓配電設施、消防噴淋設施等分別發(fā)包聘請專業(yè)公司承包經(jīng)營。 本項目， A區(qū)現(xiàn)有物業(yè)的保安、保潔工作，目前也采取上述相應做 法，在項目啟動初期，也是切實可行的辦法。 六、項目初期物業(yè)管理方案 根據(jù)項目總體進度，初期Ｂ甲區(qū)先行啟動，加上Ａ區(qū)已有物業(yè)，物業(yè)管理已初步形成，在 B甲區(qū)商戶入住之前一個月，應先行將物業(yè)公司組建起來（按經(jīng)營管理型），建立相應的管理部門，如綜合辦公室、財務室、安全保衛(wèi)部、運行維護部，管理人員及工程技術 10— 15人，保安、車輛管理、保潔綠化、設備設施分別以分包形式，發(fā)包出去，引入專業(yè)化管理服務公司提供管理服務，我們把主要精力放在經(jīng)營管理和項目的進展上。 七、近期物業(yè)管理工作 為了配合和推動項目的進展，使項 目區(qū)形成商業(yè)氣氛，近期物業(yè)對項目臨街的 30 間商鋪進行招租，使其盡快形成經(jīng)濟效益。 49 盡快熟悉 A 區(qū)現(xiàn)有物業(yè)情況，針對現(xiàn)有物業(yè)，制定物業(yè)管理方案，使物業(yè)管理走向規(guī)范化運作。 隨項目進展組建物業(yè)管理隊伍，做到區(qū)域項目成熟一個接管一個。 八、項目前期介入 為了配合銷售，物業(yè)管理的工作的內容（兩到三個月的時間）： ； 、設備的配置； ； （即收費標準）； ； 。 九、物業(yè)交付使用前，物業(yè)工作內容包括： 從物業(yè)管理角度，就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 制定物業(yè)管理計劃包括計算管理份額 制定物業(yè)管理組織架構 制定物業(yè)管理工作程序并提供員工培訓計劃 制定第一年度物業(yè)管理財務預算 參與工程監(jiān)理 參與設備購置 參與工程驗收 擬定物業(yè)管理文本 十、物業(yè)管理培訓計劃 崗前培訓，所有員工均要通過崗前培訓，招聘時原則要求應聘人員具備相關資質證書，可保證人員的 基本素質； 50 上崗培訓，所有員工進崗后均要定期（每半年一次）有計劃的進行培訓，并組織考核，以保證員工的業(yè)務素質不斷提高； 骨干深造，對有培養(yǎng)前途的業(yè)務骨干，可根據(jù)工作需要，定向外派學習培訓。