【正文】 勢必會形成較強的購買消費需求。由于距市中心較遠，業(yè)主為滿足日常生活需要到商業(yè)中心消費的可能性較小，建議可以把裙樓的一部份做成中小規(guī)模和中高檔次的購物中心，且可以考慮將餐飲娛樂與濱河公園、市政廣場的優(yōu)美環(huán)境相結(jié)合打造出有自身特點的休閑場所。二、項目地塊的優(yōu)劣分析㈠ 、優(yōu)勢分析：① 自然景觀：由于緊臨旌湖，自然環(huán)境相當優(yōu)越，若發(fā)揮好這個優(yōu)勢勢必造成強大的競爭力。② 環(huán)境衛(wèi)生：本項目地塊屬未開發(fā)地塊，沒有遺留的污染問題，周圍沒有大的商品集散及交易中心，也沒有交通繁忙的主干道，不會有噪音。③ 治安環(huán)境：本項目所處地段屬高檔住宅區(qū)，遠離車站、商業(yè)中心，人口密度與人流量很低，周圍又有眾多的政府單位，治安環(huán)境良好。④ 文化氛圍：本項目地塊附近有德陽一中、外國語學校、黃河路小學、成都軍區(qū)預備役軍官學校、警官學校。文化氣氛濃厚。對于那些渴望自己孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇。㈡、 劣勢分析：①周圍配套設(shè)施：本項目所在地是新開發(fā)區(qū)域，配套設(shè)施缺乏，隨有幾所當?shù)刂攸c學校，但日常用品及餐飲娛樂還很缺乏。②交通條件：本項目距市中心及車站較遠，德陽的公共交通相對落后，要滿足此地廣大業(yè)主的出行需要較為困難。㈢ 、項目的機會分析以上提到的項目優(yōu)勢中，最大的優(yōu)勢應該是周邊的自然景觀，周圍的樓盤就自然景觀方面跟本項目相比是有差距的，而且還有濱河公園和城市廣場臨河而建。在規(guī)劃上，可以通過合理的設(shè)計建筑的層次、布局與朝向，使更多的業(yè)主看到臨河的風景。由于周邊配套的缺乏，項目內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施可以規(guī)劃的更加齊全，物業(yè)的服務(wù)項目更加多樣化、人性化，以方便人們的生活，若化人們對本樓盤周圍基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的顧慮，就交通而言，可以考慮與公交公司商議在小區(qū)入口處設(shè)立公交站點，滿足業(yè)主的出行需要。㈣、項目的威脅分析本項目的威脅，首先是本地區(qū)的競爭樓盤眾多，且規(guī)模不小，外部環(huán)境也是捎有區(qū)別，樓盤概念各不一樣，有旌城印象的觀景洋房、水印康橋的人文社區(qū)、東湖御苑的仿古宅園，突出的是社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與文化，與旌湖的自然景觀結(jié)合的力度卻還有所不夠，且商業(yè)部分沒有特色。若本項目充分利用旌湖，內(nèi)外環(huán)境交相呼應，發(fā)揮上風上水的地理優(yōu)勢，以環(huán)境與位置做為賣點在設(shè)計與營銷上體現(xiàn)出來。再結(jié)合特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供方便的居家環(huán)境。才能從眾多樓盤中脫穎而出。三、項目分析結(jié)論從項目地塊性質(zhì)來看，本地塊是很理想的住宅建筑用地就以上分析來看，該地塊周圍環(huán)境良好，但市政配套設(shè)施現(xiàn)階段較為缺乏，周圍樓盤多為中高檔次，本項目的定位亦不會偏離中高檔次太遠，要想在眾多樓盤中脫穎而出需得在設(shè)計與配套上多下功夫，只要充分發(fā)揮外部環(huán)境的優(yōu)勢，通過完善的物業(yè)服務(wù)和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)若化新建區(qū)域市政配套不足的弱勢，揚長避短，使其貼近自然的同時得到方便的生活，通過新概念，找準時機，全面推向市場，就能占領(lǐng)市場。六、黃金海岸項目推廣策略 一、項目推廣策略建議 概念性區(qū)域再造⑴、商業(yè)概念區(qū)域再造。項目地處德陽市新城區(qū)的黃河片區(qū)，地理位置在德陽市最北端，周邊還未形成區(qū)域商業(yè)圈，屬于開發(fā)生地。開發(fā)該項目應該以項目為中心造就黃河片區(qū)的商業(yè)圈，造就商業(yè)圈的概念是通過合理的商業(yè)規(guī)劃、未來商業(yè)的渲染宣傳來實現(xiàn)。對項目商業(yè)概念區(qū)域再造作用是以商業(yè)圈的營造促進項目的住宅銷售，同時為項目后期的商業(yè) 銷售作好宣傳準備。⑵、縮短項目在消費者心理距離。 項目所在德陽市新區(qū)最北端，與傳統(tǒng)商業(yè)圈有一定的距離、加上周邊的配套現(xiàn)階段還不夠完善，所以該地塊給消費者是感覺比較遠的區(qū)域。開發(fā)該項目需要針對這個問題采取系列措施來縮短項目在消費者心理的距離，首先應用上述商業(yè)概念再造的方法，來完善項目在消費者心理的配套齊全；其次用小區(qū)巴士、公交專線等方法來消除消費者對該區(qū)域的交通情況觀點。⑶、如何進行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作。 如何進行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作是項目開發(fā)應該關(guān)注的重點問題。宣傳、炒作概念性區(qū)域再造關(guān)鍵在營銷推廣上，在營銷推廣上采取對未來項目周邊的配套和商業(yè)進行包裝宣傳、活動營造等方式把項目未來展現(xiàn)到消費者心目中，從而達到預期效果。 品牌效應應用現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入品牌時代，產(chǎn)品鑄造出的品牌決定了項目的成敗。在德陽市房地產(chǎn)市場有顯著的例子：魯能●南域中央、旌城印象、風臨世家等等。⑴、產(chǎn)品鑄就品牌。所有的品牌的建立在產(chǎn)品品質(zhì)之上，只有將產(chǎn)品品質(zhì)作上去了才可能建立項目及公司的品牌。而品質(zhì)建立在產(chǎn)品的細部的建設(shè)上，所以用心作好產(chǎn)品每個細節(jié)建造，產(chǎn)品每個細節(jié)都體現(xiàn)出對消費者的關(guān)愛是建立品牌的基礎(chǔ)。⑵、品牌支撐價格 項目開發(fā)利潤來源銷售價格，品牌支撐項目較高的銷售價格體系，為獲取高額的開發(fā)利潤就需要品牌來支撐價格。品牌來源于符合消費者要求的產(chǎn)品，消費者對產(chǎn)品品質(zhì)的認可延伸對價格的認同。 營銷思路跳出⑴、外銷手段應用。德陽市市內(nèi)城市人口僅僅在30萬左右，外來人口較少；項目本身的體量比較大。把項目的客戶定位為德陽市市區(qū)內(nèi)是不夠，不完全支撐項目的體量，所以要應用外銷手段把項目定位客戶范圍擴大。外銷客戶從區(qū)域來分：A、 德陽市所管轄的其它縣是、市（重點是中江、羅江）B、 成都、綿陽客戶C、 外地返鄉(xiāng)客戶（西藏、新疆團購群體）⑵、定向宣傳。外銷手段是吸引外來需求，而項目大部分需求來源于德陽市本地需求。所以不可放松對本地的宣傳，對德陽市的宣傳人群應該放到三大廠，根據(jù)調(diào)查得知：三大廠職工人口眾多收入較高，且對住宅需求量有一定體量。所以三大廠將是項目客戶來源的重要地方，我們在宣傳上就要針對三大廠作定點投放，用廣告轟炸三大廠。二、項目營銷推廣建議戰(zhàn)略思考：本案如何運用巧妙的營銷策略，最大程度地吸引客戶群注意？典型案例分析——融創(chuàng)藍谷地營銷計謀：在成都市內(nèi)繁華顯眼處高舉耀眼廣告牌。案例借鑒藍谷地，一個好地方下標融創(chuàng)房產(chǎn)，但并無更多說明，大搞懸念，一舉吸引全市人民眼球。隨后伴隨宏大配套、優(yōu)美環(huán)境、精致產(chǎn)品的一一呈現(xiàn)，言符其實地證明了“藍谷地”，確實是“一個好地方”，大獲全勝。懸念式廣告，吸引眼球指數(shù)100%！ 操作要點：l 懸念感要強l 懸念制造要有層次性，步步推進，直至真相大白l 懸念背后要有真正可看的東西，否則只能讓人有上當之感，客戶會不買你的帳蓄勢期營銷推廣建議主題黃金海岸快來了?。　獌H以此獻給熱愛生活的人們落款署開發(fā)商名稱媒體選擇：主干道的戶外廣告為主，報板為輔認購期營銷推廣建議主題X天后，黃金海岸將登陸德陽——僅以此獻給熱愛生活的人們落款署開發(fā)商名稱媒體選擇：報廣為主包裝工具：售樓部、樓書、圍墻、DM單、VI系統(tǒng)、手提袋等開盤期營銷推廣建議主題黃金海岸正式席卷德陽——僅以此獻給熱愛生活的人們 落款署開發(fā)商名稱 、 媒體選擇：報紙、電視等宣傳工具：硬廣、軟文、道旗、現(xiàn)場包裝、樣板房、宣傳資料等。 強銷期營銷推廣建議主題濱江生活樣板特區(qū)打造“德陽第一生活圈”廣告語：江畔生活風景 濱江第一大盤一種有生活的高度 濱江地標型風尚建筑訴求點： 大盤就是身份的名片身份的、規(guī)模的、配套齊全的、便捷的可信賴的、可期待的、發(fā)展無限的異國風情的、與眾不同的、媒體選擇：路牌、現(xiàn)場包裝SP：據(jù)情況可適當進行業(yè)主聯(lián)誼會等活動尾盤期營銷推廣建議以促銷活動為主：價格促銷活動促銷（如抽獎）贈送家電贈送旅游等30