【正文】 年份客房入住數(shù)年份客房入住數(shù)年份客房入住數(shù)第4年25974第8年25974第1年23976第5年25974第9年25974第2年25974第6年25974第10年25974第3年25974第7年25974●餐廳：餐廳容量達到50桌（以平均10人每桌計算）。改造完成后餐廳上座率第1年可達到55%，即年消費人數(shù)（或上座人數(shù)）為：50桌間360天55%=9900人；第二年起可達到60%即10800人。各年消費人數(shù)見下表：年消費人數(shù)規(guī)劃(單位:人) 年份銷量年份產(chǎn)量年份產(chǎn)量第4年10800第8年10800第1年9900第5年10800第9年10800第2年10800第6年10800第10年10800第3年10800第7年10800●其他收入本項目除客房和餐廳經(jīng)營收入外,另茶樓、桑拿洗浴、卡拉OK、棋牌、會議及商務(wù)服務(wù)等其他收入按年均150萬元估算。基準收益率本項目基準收益率取12%。投資與折舊 ，折舊分20年平均進行，不計殘值。價格與營運成本客房共111間，其中：豪華標準間93間，住宿價格為218元/間(已考慮價格優(yōu)惠及折扣因素，下同)；豪華單間15間，住宿價格為260元/間；豪華套房3間，住宿價格為460元/間。綜上，客房按230元/間/天的加權(quán)平均價格計算。餐廳按人均消費50元/次計算（考慮到目前的物價水平及今后的價格上漲因素）?？头堪?%的成本費用估算，餐飲業(yè)務(wù)按45%的直接成本估算；企業(yè)定員60人, 。修理費按折舊費的2%計取。%計取。銷售費用按銷售收入的1%計取。稅金及附加按照國家相關(guān)稅收政策規(guī)定，企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、堤圍防護費。%。所得稅按利潤總額的33%計算。財務(wù)費用本項目融資規(guī)模為700萬元，貸款期3年，%上浮30%/年執(zhí)行（暫定）,%，取10%計算。成本經(jīng)計算。財務(wù)評價計算指標匯總結(jié)果：見下表財務(wù)評價計算指標匯總表序號指標名稱單位指標值一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)　　1總投資元固定資產(chǎn)及其它投資元建設(shè)期利息元流動資金元2年均營運收入元3銷售價格元　4年均營運成本費用元5年均折舊元6年均營運稅金及附加元7年均利潤總額元8年均所得稅元9年均稅后利潤元二評價指標　　1財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前)　%　財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后)　%2財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前)元 　財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后)元 3靜態(tài)投資回收期（稅前)年　靜態(tài)投資回收期（稅后)年4動態(tài)投資回收期（稅前)年　動態(tài)投資回收期（稅后)年5平均投資利潤率%6平均投資利稅率%7貸款償還期年　38盈虧平衡點（產(chǎn)量)%財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%，超過設(shè)定的基準收益率（i=12%），因此項目是可行的。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財務(wù)凈現(xiàn)值取折現(xiàn)率12%計算， 萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值比較理想。投資回收期（不含建設(shè)期，下同）, ；，與行業(yè)內(nèi)同類項目相當, 因此是可行的。投資效果系數(shù)％，％，投資回報較為理想。全部財務(wù)評價指標詳見附表。貸款償還期本項目貸款額度為700萬元，貸款償還期為3年，還款資金來源為稅后利潤及折舊攤銷，償還能力有保障。盈虧平衡分析盈虧平衡點按下述公式進行計算： 年固定總成本年銷售收入年銷售稅金年可變成本盈虧平衡點= 100%=%以上數(shù)據(jù)表明，%時便可以實現(xiàn)盈虧平衡。項目抗風(fēng)險、抗波動能力較強。敏感性分析為了測算本項目可能承受風(fēng)險的程度，并找出影響企業(yè)經(jīng)濟效益的敏感因素，對成本、投資、營運規(guī)模等不確定因素進行敏感分析。從分析中可以看出：成本是最敏感的因素，它的變動所引起的評價指標變動幅較大，但成本受企業(yè)自身管理及市場因素支撐不可能過高，故其變化的可能及變幅都不會很大，因此其風(fēng)險也相對不大。本項目的經(jīng)濟分析，采取了保守謹慎的原則，充分考慮了近年來企業(yè)成本因素，以及謹慎預(yù)計了未來市場的價格走勢。同時對企業(yè)享受的一些優(yōu)惠政策未加考慮，因此企業(yè)的實際財務(wù)狀況要優(yōu)于本項目財務(wù)經(jīng)濟效益分析。第十章 項目的風(fēng)險及對策行業(yè)風(fēng)險本項目屬于酒店業(yè)。其運作在客觀上具有行業(yè)特色的市場運行規(guī)律，受市場供求關(guān)系的支配和影響。我國酒店業(yè)經(jīng)過改革開放后三十年的發(fā)展，市場機制逐漸成熟，目前處于激烈的完全市場競爭。市場上各規(guī)模大小的酒店經(jīng)營主體均不同程度地強化了市場觀念，在經(jīng)營理念、產(chǎn)品開發(fā)、服務(wù)提供上日趨市場化，以適應(yīng)生存和發(fā)展的需要。目前,赤水本地規(guī)模較大的賓館酒店和其他不同所有制形式的中小型餐飲住宿單位也具有各自的競爭優(yōu)勢；同時,看好赤水旅游市場，準備進入的國內(nèi)外同類經(jīng)營者在今后也不可避免，所以公司的發(fā)展面臨著行業(yè)競爭,存在著一定的行業(yè)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險本項目工程建設(shè)期預(yù)計歷時1年有余，在建設(shè)期內(nèi)，賓館的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和全面改造還未完成，賓館還未能完全投入正常使用和運營，預(yù)期經(jīng)濟效益還無法體現(xiàn)；同時，由于本項目的部份資金是向金融機構(gòu)進行融資，流動負債數(shù)額較大,財務(wù)費用也較高，可能對企業(yè)短期現(xiàn)金流量和資金運轉(zhuǎn)能力產(chǎn)生一定影響。融資風(fēng)險公司本次擬通過部份融資的方式完成項目的整體改造工程。項目的順利實施, 能迅速擴大本公司的經(jīng)營規(guī)模,降低成本,產(chǎn)生應(yīng)有的投資效益，增強發(fā)展后勁，實現(xiàn)企業(yè)的長遠可持續(xù)發(fā)展。但若由于種種不可預(yù)見原因?qū)е氯谫Y目標無法實現(xiàn)，致使項目不能如期建成投入運營,則可能對本公司的經(jīng)營狀況和長遠發(fā)展產(chǎn)生影響。針對上述風(fēng)險,公司將采取如下對策：行業(yè)風(fēng)險建立起適應(yīng)公司長遠可持續(xù)發(fā)展的管理體系和營運模式，提高公司決策和管理水平；盡早完成星級酒店的申報和掛牌；制定全面、切實可行的市場營銷策略, 加強品牌形象建設(shè)，狠抓市場開發(fā)和宣傳促銷工作，樹立自身的特色和口碑；建立健全績效考核機制，加強員工的培訓(xùn)；提升酒店的服務(wù)水平和服務(wù)形象，不斷保持和強化酒店在市場上的特色和競爭優(yōu)勢；多渠道與旅行社建立長期廣泛的戰(zhàn)略聯(lián)盟，穩(wěn)定鞏固現(xiàn)有客戶,積極發(fā)展和吸引更多的新客戶,提高市場占有率，增強抵御行業(yè)風(fēng)險的能力。財務(wù)風(fēng)險對策統(tǒng)籌規(guī)劃，嚴格實施，保證項目按進度實施并如期建成并投入運營，盡快產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益；加強企業(yè)內(nèi)部管理,推行財務(wù)預(yù)算制度，降低各項費用,挖掘內(nèi)部潛力,降低營運成本。加大應(yīng)收款回收力度, 改善企業(yè)財務(wù)狀況。融資風(fēng)險對策將融資工作提到公司當前的關(guān)鍵戰(zhàn)略地位，加大融資工作力度，積極配合金融機構(gòu)，確保項目按期建成并投入運營，促進項目盡早建成并達到預(yù)期投資收益。第十一章 項目投資可行性論證結(jié)論國家西部大開發(fā)的不斷深入，推動了西部社會經(jīng)濟的全面發(fā)展。旅游業(yè)是當今世界經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動性強，屬于消耗資源最少、最具經(jīng)濟活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已成為各國促進經(jīng)濟發(fā)展、擴大就業(yè)的主要渠道。二十世紀九十年代以來，我國旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，現(xiàn)已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場。旅游已成為我國國民生活中的重要組成部分。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動了與旅游相關(guān)的酒店及餐飲服務(wù)業(yè)的發(fā)展。旅游市場的持續(xù)增長和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大必將使旅游業(yè)對基礎(chǔ)設(shè)施特別是產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)配套設(shè)施的需求進一步增強。就赤水市而言，其以得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢在貴州旅游市場占有舉足輕重的地位，廣泛吸引海內(nèi)海游客，但與貴州其他地方相似，旅游配套設(shè)施嚴重滯后遠跟不上旅游市場的高速發(fā)展，但從另一方面看，也為旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)如酒店餐飲業(yè)等帶來了難得的歷史發(fā)展機遇。赤水源賓館本次實施的整體改造項目，是依據(jù)國家和地方產(chǎn)業(yè)政策形勢和市場發(fā)展趨勢而采取的戰(zhàn)略舉措。項目的實施，順應(yīng)了我國旅游市場發(fā)展的大環(huán)境，有利于抓住赤水旅游市場高速發(fā)展的機遇，取得良好的經(jīng)濟效益；有利于重組企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)，整合企業(yè)資源，最大限度地發(fā)揮賓館的整體效能，增強企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢；有利于強化和提升公司的品牌效應(yīng)，率先在當?shù)貥淞I(yè)內(nèi)“典范”企業(yè)和“標竿”企業(yè)形象，促進企業(yè)的上規(guī)模、上檔次；有利于有效降低項目的綜合開發(fā)成本，促進企業(yè)將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為效益優(yōu)勢，提升項目規(guī)模經(jīng)濟效益，增強企業(yè)發(fā)展后勁，推動企業(yè)的做大做強。本項目基礎(chǔ)條件較好, 技術(shù)成熟可靠，項目投資開發(fā)進程安排科學(xué)，規(guī)劃設(shè)計合理，有可靠的組織、技術(shù)保證體系，準備工作充分，可操作性強。本項目設(shè)計方案、設(shè)備選型合理，經(jīng)費預(yù)算、計算方法正確。實施本次整體改造工程，企業(yè)在前期已投入1452萬元的基礎(chǔ)上。改造工程完成后，；%。%。 %。%。 %。項目盈利能力、清償能力和抗風(fēng)險能力均較強，各項財務(wù)指標較為理想, 經(jīng)濟效益良好。同時，本項目每年為地方創(chuàng)造大量的稅收,增加當?shù)刂苯雍烷g接就業(yè)機會,帶動相關(guān)行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進地方經(jīng)濟良性循環(huán)，可獲得政府的積極支持。綜上，該項目順應(yīng)了國家產(chǎn)業(yè)政策和地方經(jīng)濟總體發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。項目投資省、見效快、效益高。實施本項目，經(jīng)濟效益良好、社會效益顯著。本項目在經(jīng)濟上是可行的，從社會意義講是必要的。主要附表：1． 投資估算表2． 經(jīng)濟評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表3． 流動資金估算表4． 總成本費用估算表5． 現(xiàn)金流量表（全部）6． 損益表7． 還款付息表8． 折舊表9． 年產(chǎn)量表10． 財務(wù)評價指標匯總表11． 現(xiàn)金流量表(自有資金)12． 敏感性分析表(成本、投資、生產(chǎn)負荷敏感性分析)1 其他相關(guān)投資經(jīng)濟分析表第 48 頁 共 48