【正文】 ............................................................................4 編制依據(jù)…................................................................................... 4 編制原則…....................................................................................5 研究范圍……………………………………………………….....資金籌措和經(jīng)濟效益……………......................5…………………………..................6第二章 項目提出背景及實施的必要性…………………………………………………..…7……………………………………………..…9第三章 市場分析…..………………………....................14……………..................................................15………………………..16…………………………………………......18……………………………………………......19……………………………………………......23第四章 項目實施單位基本情況……………………….…………………………..……..23 企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標…………………….………………………...24第五章 項目建設的基礎條件慨況及項目建設的優(yōu)勢………………….…………………..24………………………………….……………..27第六章 項目改擴建投資建設方案…...........................................................................29…...........................................................................29………………………………….………......29 工程進度安排…..........................................................................30第七章 項目組織與管理 機構設置………………………….…..…………..….….………31…………………………………………..……….….....32 人員編制……………………………………………..….…..…..32第八章 投資計劃與資金籌措 投資計劃說明…...........................................................................33 投資估算編制依據(jù)及方法………………………..……….........33 項目總投資、前期投資、后續(xù)投資使用方向………..….........34 資金籌措方案..............................................................................35 資金償還…...................................................................................35第九章 經(jīng)濟分析與財務評價…………………………………..…….…….…36 財務評價基礎數(shù)據(jù)………………………………..……..…..….36 經(jīng)濟效益分析…………………………………..…….….……...40 不確定性分析…………………………………..…….….……...41第十章 項目投資的風險及對策…………………………………………….......…..…42………………………………………………….……43第十一章 項目投資可行性論證結論…............................................44第一章 總 論 項目提要項目名稱：赤水源賓館整體改造工程建設投資項目建設性質：改建及擴建項目業(yè)主單位：赤水源賓館有限責任公司（以下簡稱赤水源賓館或賓館）法人代表：鄭繼松項目建設地址：貴州赤水市市中人民北路18號企業(yè)性質：有限責任公司建設期限：14個月（2008年6月2009年8月）貴州省國民經(jīng)濟發(fā)展第十一個五年計劃及相關產(chǎn)業(yè)政策《中共貴州省委、貴州省人民政府關于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》貴州省委、省人民政府《關于加強旅游基礎設施建設的意見》《赤水市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》《赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》國家發(fā)改委、中國國際工程咨詢公司《投資項目可行性研究指南》赤水源賓館有限責任公司關于籌集資金對賓館進行改擴建的股東會議決議與本項目有關的其他政策文件 本投資項目在滿足國家、地方法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策的條件下，充分結合市場需求和社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢，統(tǒng)籌設計，因地制宜，以安全可靠、管理科學、經(jīng)濟實用、節(jié)省投資為總體原則。本項目投資原則以“規(guī)模開發(fā)”為龍頭，以高起點、高投入、高效益為總體思路，以企業(yè)長遠可持續(xù)發(fā)展為前提。堅持科學態(tài)度，在保證建設投資項目安全、經(jīng)濟、適用的前提下，積極采用新技術、新工藝、新材料，正確處理技術先進與經(jīng)濟合理的關系。、資金籌措和經(jīng)濟效益預測赤水源賓館位于赤水市市中人民北路18號。改擴建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星級酒店標準，新建總建筑面積為4500平方米，集地下停車、客房、餐飲、休閑娛樂設施為一體的現(xiàn)代化多功能酒店綜合樓；重新裝修賓館現(xiàn)有客房；重新裝修改造賓館餐廳，增加餐廳容量；對賓館大廳嚴格按三星級酒店標準進行改造、裝修，并設置專門的商務中心。，其余資金缺口擬以賓館現(xiàn)有資產(chǎn)作抵押向商業(yè)銀行融資。見下表：主要工程量及技術經(jīng)濟指標序號項 目單位數(shù)量備注一新建綜合樓工程㎡4500二裝修改造工程1現(xiàn)有客房裝修改造間862客房公共部份裝修㎡5003餐廳改造㎡10004前廳改造㎡2205綜合樓裝修㎡4500三主要財務指標1年均營運收入萬元2稅前利潤萬元3凈利潤萬元4稅前投資利潤率%5稅后投資利潤率%6盈虧平衡點%第二章 項目提出背景及實施的必要性國家實施西部大開發(fā)以來，西部地區(qū)的社會經(jīng)濟取得了前所未有的發(fā)展，其市場基礎條件愈加成熟，配套體系日趨完善，投資環(huán)境逐漸趨好，商業(yè)氛圍空前活躍。旅游業(yè)是當今世界經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和最具經(jīng)濟活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)的發(fā)展，極大的帶動了與旅游相關的酒店及餐飲服務業(yè)的發(fā)展，同時，也對旅游基礎設施及相關配套功能設施的需求進一步增大，要求也進一步提高。近年來，其旅游市場高速發(fā)展，也極大地帶動了酒店、餐飲等相關行業(yè)的發(fā)展。旅游配套服務設施的滯后遠跟不上赤水旅游市場高速發(fā)展的需要，更不利于赤水旅游產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。赤水源賓館修建于2002年，原屬于赤水市自來水公司。原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營到2007年5月拍賣時，歷時5年時間，未對賓館設施進行良好的維護及裝修，目前設施極為陳舊老化；同時，賓館的總體布局不合理，功能不完善，資產(chǎn)閑置較為嚴重，賓館部份經(jīng)營項目基本處于停業(yè)狀態(tài)，已無法適應旅游市場和酒店服務業(yè)的發(fā)展及激烈的市場競爭。在上述背景下，現(xiàn)任業(yè)主經(jīng)過廣泛深入的調研論證，抓住機遇，順應市場需求及產(chǎn)業(yè)政策形勢，結合企業(yè)現(xiàn)有資源條件及財務現(xiàn)狀，決定對賓館進行全方面的擴建及改造。是適應市場發(fā)展需求，順應地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟政策的需要進入本世紀來，我國旅游市場高速發(fā)展，在入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大旅游市場方面取得了前所未有的突破。%，中國已成為全球第四大入境旅游接待國和第五大旅游創(chuàng)匯國。2006年，同比增長15%；()，%，并有力地拉動了內(nèi)需，促進了消費，帶動了相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國家西部大開發(fā)的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)出高速發(fā)展的勢頭。貴州是我國的旅游資源大省，但旅游業(yè)發(fā)展總體水平與先進省市相比還有很大差距，資源優(yōu)勢尚未真正轉化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。按照貴州省委、省政府對旅游業(yè)發(fā)展的指導意見，貴州省制訂了《貴州省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，《總體規(guī)劃》提出“十一五”期間貴州旅游發(fā)展整體目標是，將旅游業(yè)作為貴州省一個主要的支柱產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)快速、可持續(xù)和跨越式發(fā)展。長期以來，貴州各地接待設施質量不高，住宿設施檔次低，接待國內(nèi)外游客的星級賓館及床位數(shù)量嚴重不足，主要城市以外的住宿設施尤其如此。為此，2007年，貴州省委、省政府出臺了《關于加強旅游基礎設施建設的意見》，制定了加強貴州省旅游基礎設施建設的5年目標。其中，在住宿餐飲業(yè)方面，《意見》明確提出：星級飯店力爭達到300家，標準客房3萬間，住宿設施最高日接待能力5萬人……旅游住宿客房突破7萬間，其中星級賓館客房達50％以上。是抓住赤水旅游市場發(fā)展機遇，促進企業(yè)自身發(fā)展的需要赤水是國家重點風景名勝區(qū)、中國優(yōu)秀旅游城市，具有得天獨厚的旅游資源，是貴州旅游市場不可或缺的重要組成部分。全市各景區(qū)（點）游客較平時大幅增長，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達100%。在住宿接待能力方面，一方面，赤水旅客住宿緊張狀況仍然長期未有緩解，有限的旅游接待能力與持續(xù)火爆的旅游市場極不相稱，這既使旅游企業(yè)及與旅游相關的經(jīng)營單位失去了大量旅游商機，也不利于旅游市場的長期開拓和發(fā)展；另一方面，較高檔次的星級賓館較為缺乏，目前，全市僅有一家三星級賓館，這既遠遠不能滿足國內(nèi)外游客的現(xiàn)實需要，也不利于赤水市作為旅游城市的長