【正文】 州遵義西北部，赤水河中下游，與四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要門戶，素有“黔北明珠”的美譽(yù)。第五章 項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件慨況及項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì) 地理位置及區(qū)域狀況赤水位于東經(jīng)105176。賓館還有兩間會(huì)議室，一間洗浴中心，以及1000余平方米的餐廳及茶樓，另有占地面積為3000平方米的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、母子池、兒童游泳池以及其他配套設(shè)施。 企業(yè)現(xiàn)狀 赤水源賓館轉(zhuǎn)讓后，現(xiàn)任業(yè)主先后對(duì)賓館追加投入216萬元（全為固定資產(chǎn)投入），賓館現(xiàn)有固定資產(chǎn)1452萬元，員工42人。賓館于2007年5月以1236萬元的價(jià)格公開掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓于現(xiàn)任業(yè)主鄭繼松。隨著赤水地區(qū)旅游業(yè)步入成熟穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)到2010年，全市接待游客150萬人次以上，門票收入1億元以上，旅游總收入10億元以上。隨著赤水市旅游資源的不斷開發(fā)完善及旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)的不斷加強(qiáng)，越來越多的游客可望成為赤水現(xiàn)實(shí)和潛在旅游客源，并將對(duì)國(guó)內(nèi)較遠(yuǎn)距離的市場(chǎng)以及海外市場(chǎng)逐漸形成吸引力。與此同時(shí)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)和國(guó)民財(cái)富的增加，尤其是帶薪度假制的逐漸普及，國(guó)民潛在的旅游消費(fèi)能力正快速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 旅游發(fā)展中人力資源嚴(yán)重不足，尤其欠缺具有先進(jìn)旅游發(fā)展意識(shí)和管理理念的專業(yè)人才和管理人才。 游客可進(jìn)入性差，交通問題仍是制約中遠(yuǎn)程游客進(jìn)入赤水市的“瓶頸”問題。導(dǎo)游隊(duì)伍水平總體不高，外語導(dǎo)游嚴(yán)重缺乏。 旅游產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)不盡合理。旅游產(chǎn)品單一、檔次不高，娛樂項(xiàng)目檔次偏低、規(guī)模較小、分布零散。圖32 游客的文化程度旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升。其中，%，%，%，%。按旅游者年齡劃分,旅游者主要以中青年旅游者為主，%以上。2. 在客源的功能結(jié)構(gòu)上，以觀光旅游為主，休閑/度假次之目前，赤水游游客以觀光旅游為主，并以青年人為主要客源。 R值越接近零，旅游客源季節(jié)分配越均勻；R值越大，旅游淡旺季差異越明顯。，季節(jié)差異顯著赤水地區(qū)的旅游季節(jié)差異顯著，410月為旅游相對(duì)旺季，占全年游客總量的70—80%。2007年，隨著國(guó)家對(duì)節(jié)假日政策的調(diào)整，刺激了周邊鄰近省市將赤水作為短線專程游，游客以四川、重慶、貴陽居多，較上年同期增長(zhǎng)40%。全市各景區(qū)（點(diǎn)）游客比平時(shí)大幅增長(zhǎng)，市內(nèi)外賓館、酒店入住率達(dá)100%。目前，赤水在貴州全省旅游市場(chǎng)占有舉足輕重的地位。在餐飲業(yè)方面，2006年，中國(guó)餐飲消費(fèi)全年零售額首次突破萬億元大關(guān)，達(dá)到10,，%，比上年凈增1458億元，連續(xù)16年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，與改革開放初期的1978年相比增長(zhǎng)了188倍。預(yù)計(jì)2008年以及2010年酒店行業(yè)效益增長(zhǎng)的局面會(huì)呈直線上升趨勢(shì)。隨著旅游業(yè)的發(fā)展、奧運(yùn)效應(yīng)及上海世博會(huì)效應(yīng)，將有助于主要城市在入住率和revPAR兩方面都實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)。2007年，中國(guó)酒店經(jīng)營(yíng)商將每間可用客房收益（revPAR）%，達(dá)到86美元，%。2007年，國(guó)家?guī)叫菁僬叩某雠_(tái)更是激活了旅游酒店板塊，催生了酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊升、產(chǎn)銷兩旺”的黃金投資期。同時(shí)，全國(guó)星級(jí)飯店的經(jīng)營(yíng)情況良好。其中星級(jí)酒店每年以1000多家的數(shù)量增加。在空間分布上，中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第一階梯是位于東部沿海地區(qū)，第二階梯是中國(guó)的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個(gè)態(tài)勢(shì)是東多西少。同期，客房間數(shù)增長(zhǎng)30余倍。酒店的供給量隨著需求的擴(kuò)大而快速增長(zhǎng)?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之高速發(fā)展，酒店的標(biāo)準(zhǔn)也是愈加豪華和現(xiàn)代化。為滿足旅游市場(chǎng)需求，僅住宿方面，我國(guó)需增加20萬間賓館客房，僅五星級(jí)賓館飯店數(shù)量到2015年將增加至少700家。中國(guó)入境旅游、出境旅游、國(guó)內(nèi)旅游三大旅游市場(chǎng)將保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至2015年中國(guó)入境旅游人數(shù)預(yù)計(jì)可達(dá)1億人次，出境旅游人數(shù)可達(dá)1億人次左右，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá)28億人次，中國(guó)將出現(xiàn)30億人次以上的游客市場(chǎng)。旅游業(yè)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，也極大地帶動(dòng)了服務(wù)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。%；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，%?！　?，首次突破一萬億元。2006年，較上年同比增長(zhǎng)15%；，%。2006年，中國(guó)旅游業(yè)繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游、出境旅游三大市場(chǎng)均取得長(zhǎng)足發(fā)展，%%。這種操心較少而又有較大自由和靈活性的旅游方式，正在越來越多地受到青睞。傳統(tǒng)的團(tuán)隊(duì)旅游和半自助、自助旅游共同發(fā)展團(tuán)隊(duì)旅游優(yōu)點(diǎn)是游客無須對(duì)旅游過程中的吃住行等操心，但受限制較多，一般適合長(zhǎng)途旅行和中老年游客。在一些發(fā)達(dá)地區(qū)的城市和鄉(xiāng)村，節(jié)假日學(xué)生旅游非常普及。2002年國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，明顯高于其他年齡組。從旅游的年齡構(gòu)成看，老少旅游呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)第五次全國(guó)人口普查表明，全國(guó)65歲以上的老齡人口達(dá)8811萬人，%。旅游既滿足了人們的精神需求和健康需求，也是人類實(shí)現(xiàn)自我完善的主要途徑。旅游者也不再滿足于被動(dòng)地看與聽，而是更期望能夠有機(jī)會(huì)主動(dòng)積極地參與到旅游中的各項(xiàng)活動(dòng)中去。特色旅游的興起與多樣化的需求并不矛盾，二者在本質(zhì)上都是現(xiàn)代旅游市場(chǎng)中旅游者需求多樣化的具體體現(xiàn)。對(duì)文化旅游產(chǎn)品的需求增加隨著物質(zhì)生活水平的提高，人們對(duì)精神生活的追求越來越高，旅游者不在滿足于游山玩水，人們?cè)絹碓阶非舐糜蔚奈幕肺?，旅游業(yè)向文化層次開發(fā)也成為一種趨勢(shì)。旅游者需求多樣化，青睞旅游資源組合條件較好的旅游目的地20世紀(jì)90年代以后，一般化的自然景觀和人文景觀，特別是以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然景觀和人文景觀對(duì)旅游者的吸引力明顯下降。為保障旅游業(yè)的順利發(fā)展和旅游景區(qū)壯大，必須適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展而不斷改進(jìn)和完善旅游產(chǎn)品。改擴(kuò)建投資方案順利實(shí)施后，將進(jìn)一步促進(jìn)賓館上規(guī)模、上檔次，有效降低項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本，提高項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，提升公司品牌形象，促進(jìn)企業(yè)將已有的資產(chǎn)及資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁，推動(dòng)公司的做大做強(qiáng)。因此，及時(shí)遲早的加大投入，對(duì)賓館進(jìn)行全方位的改造，挖掘賓館現(xiàn)有資產(chǎn)潛力，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)資源的合理優(yōu)化配置和高效利用，發(fā)揮賓館的最大經(jīng)營(yíng)效能，既是順應(yīng)市場(chǎng)的戰(zhàn)略舉措，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必由途徑。同時(shí)，賓館其他設(shè)施如客房、大廳等的裝修風(fēng)格也較陳舊老化。一方面，原業(yè)主從2002年開業(yè)經(jīng)營(yíng)到2007年5月拍賣時(shí)，歷時(shí)5年的時(shí)間，未對(duì)賓館設(shè)施進(jìn)行良好的維護(hù)及裝修，目前設(shè)施極為陳舊，影響了作為星級(jí)酒店的市場(chǎng)形象；另一方面，賓館總體布局及功能的不合理日益凸顯，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代旅游市場(chǎng)及酒店業(yè)高速發(fā)展的需要，更不適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。賓館最初按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。是重組企業(yè)資產(chǎn)，整合企業(yè)現(xiàn)有資源，有效參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要赤水源賓館修建于2002年?！辈⑻岢?，到2010年，實(shí)現(xiàn)全市擁有五星級(jí)賓館1家，四星級(jí)賓館3家，三星級(jí)賓館5家以上。目前，赤水市政府已將旅游作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。但同貴州省其他地方相似，赤水市的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)設(shè)施一樣嚴(yán)重滯后。2008年“五一”節(jié)假日，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，比上年同期增長(zhǎng)28%；，列全省旅游區(qū)門票收入第二，比上年同期增長(zhǎng)32%。赤水源賓館本次實(shí)施的改擴(kuò)建項(xiàng)目,順應(yīng)了貴州旅游市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì),符合地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)政策?！兑庖姟诽岢觯?008年，完成以“多彩貴州城”為重點(diǎn)的省級(jí)游客服務(wù)中心和9個(gè)市（州、地）所在城市及重點(diǎn)旅游縣（市）游客服務(wù)中心建設(shè)。目前，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱已成為制約貴州省旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要瓶頸。旅游市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)和旅游產(chǎn)業(yè)的不斷壯大必將使旅游業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施特別是產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)配套設(shè)施的需求進(jìn)一步增強(qiáng)。為此，《中共貴州省委、貴州省人民政府關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見》指出，確保“十一五”期間把旅游業(yè)建設(shè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，把貴州建設(shè)成旅游大省。由于旅游業(yè)是公認(rèn)的當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動(dòng)性強(qiáng)，屬于消耗資源最少、最具經(jīng)濟(jì)活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)已成為各級(jí)政府促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大就業(yè)的主要渠道。在國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，我國(guó)也迅速成為世界重要客源輸出國(guó)并保持世界主要旅游接待國(guó)的地位，并有望成為世界最大的旅游市場(chǎng)。在國(guó)內(nèi)旅游方面，人民生活水平的提高和“黃金周”制度的實(shí)行，推動(dòng)了中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游的迅猛增長(zhǎng)，并發(fā)展成為全球規(guī)模最大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)。在入境旅游方面，中國(guó)已成為全球最具生機(jī)活力和安全的旅游目的地之一。該戰(zhàn)略舉措的實(shí)施和項(xiàng)目的順利完成，對(duì)促進(jìn)赤水源賓館上規(guī)模、上檔次，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，具有長(zhǎng)遠(yuǎn)和積極的現(xiàn)實(shí)意義。要使賓館擺脫經(jīng)營(yíng)困境，適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮賓館整體資源的最大潛力和效能，走上良性經(jīng)營(yíng)軌道并取得長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行大規(guī)模的改造成為必由之路。賓館按三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，該賓館于2007年5月經(jīng)公開掛牌拍賣后重新組建為“赤水源賓館有限責(zé)任公司”?！熬频陣?yán)重不足，已成為制約當(dāng)前赤水市旅游發(fā)展的關(guān)鍵”（赤水市政府工作報(bào)告內(nèi)容）。但總的來看，赤水市的旅游基礎(chǔ)配套設(shè)施尚不夠完善，旅游景區(qū)建設(shè)檔次亟待提升，配套設(shè)施不齊全，設(shè)施較為粗糙，與環(huán)境也不協(xié)調(diào)，尤為突出的是接待條件差，旅客住宿緊張狀況長(zhǎng)期未有緩解，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)游客是玩在赤水，住卻在一河之隔的四川九支鎮(zhèn)這樣的尷尬現(xiàn)象。赤水市氣候宜人、山色秀麗，旅游資源豐富，紅色旅游、歷史文化、民族特色和自然景觀旅游資源四位一體，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。二十世紀(jì)九十年代以來，我國(guó)旅游市場(chǎng)及旅游產(chǎn)業(yè)取得了前所未有的發(fā)展，旅游已成為我國(guó)國(guó)民生活中的重要組成部分。隨著西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步快速發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，西部地區(qū)特別是其中心城市和重點(diǎn)區(qū)域的市場(chǎng)需求更為旺盛，投資前景將更為廣闊。改造工程完成后。按照“一次規(guī)劃、分步實(shí)施”的原則，項(xiàng)目計(jì)劃于2008年6月動(dòng)工，分三期工程進(jìn)行，建設(shè)周期為14個(gè)月。本次改、在賓館現(xiàn)有占地范圍內(nèi)，按照現(xiàn)代化三星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方位的改造，調(diào)整賓館布局，優(yōu)化功能，盤活存量閑置資產(chǎn)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。本報(bào)告研究的范圍主要包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、優(yōu)勢(shì)、建設(shè)目標(biāo)、客源市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模和方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)等。投資建設(shè)方案重點(diǎn)緊緊圍繞項(xiàng)目建設(shè)、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為主要環(huán)節(jié)，保證工程進(jìn)度，提升公司品牌形象，確保項(xiàng)目順利建成并投入運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)企業(yè)盡早將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為效益優(yōu)勢(shì)。赤水源賓館整體改造工程建設(shè)投資項(xiàng)目目 錄第一章 總論 項(xiàng)目提要….........