【正文】 個案相比，其景觀資源還是相對較弱了些?！窠煌ōh(huán)境本案距離市中心僅5公里，距高速公路入口僅15公里，離濟南100公里左右，聊城市主要干道東昌路緊鄰本案。交通環(huán)境十分便捷，使本案在未來幾年內(nèi)將有較強的區(qū)位優(yōu)勢。 ●周邊配套設(shè)施調(diào)查本項目處于城市近郊，半徑500米范圍內(nèi)缺少較好的商業(yè)配套和生活配套設(shè)施，且在一至兩年內(nèi)都不會有太大的改善。項目市政配套概況：●學(xué)校聊城市外國語學(xué)校、聊城第一中學(xué)（完中）：位于黃河路與中華路交叉口。聊城醫(yī)藥學(xué)校（中專、技工）：位于黃河路與黃山路交叉口，與聊城一中毗鄰。聊城新世紀(jì)職業(yè)技能學(xué)校、電腦學(xué)校：東昌東路往黃山路約500米處。李太屯中心小學(xué)：位于華山路李太屯。精英武術(shù)學(xué)校、聊城服裝專修學(xué)院、聊城航空運動學(xué)校：位于華山路與黃山路中段的東昌東路旁。金色童年雙語幼兒園：位于華山路與光岳路中段的黃山路旁，鳳凰新城內(nèi)?！胥y行中國銀行：華山路與光華路中段的東昌東路路旁。中國農(nóng)業(yè)銀行：東昌東路中國銀行同側(cè)約50米處。中國工商銀行：東昌東路慧豐超市旁。中國農(nóng)業(yè)銀行斜對面。中國建設(shè)銀行：華山路與東昌東路交叉路口?！襻t(yī)院聊城市中心血站：華山路與海河路交叉口往前百米處。老年體協(xié)門診部：東昌東路往華山路約500米處，林森推拿按摩保健中心。聊城市腦科醫(yī)院：華山路與海河路交叉口。聊城市白癲風(fēng)醫(yī)院：華山路往海河路約100米處，腦科醫(yī)院旁。另，在東昌東路精英武校旁、華山路鳳凰新城沿街商鋪分別有兩家小型門診部。●超市、農(nóng)貿(mào)市場慧豐超市：東昌東路與華山路交叉口，中國建設(shè)銀行旁。光華農(nóng)貿(mào)市場：光岳路旁。東昌東路與光岳路交叉口往黃河路方向百米處。另，在華山路，鳳凰新城附近皆有不少小型超市且相對集中?！裥蓍e、娛樂水城明珠酒家：黃河路與華山路交叉路口，往黃河路約30米處。仙妮蕾德鳳凰新城美容美體中心：華山路鳳凰新城沿街商鋪。興華大酒店：東昌東路與華山路交叉口，慧豐超市旁。陽光健美健身中心：東昌東路往華山路約500米處。香薰王子足浴：華山路路旁。陽光健美健身中心往前約200米處。林森推拿按摩保健中心：華山路路旁。香薰王子足浴往前約30米處。草原興發(fā)火鍋城：華山路路旁。林森推拿按摩保健中心往前約30米處。白玉泉桑拿洗浴中心、泰發(fā)賓館：華山路往海河路約130米處，白癲風(fēng)醫(yī)院斜對面。歐典圣華浴場、喜邁金登海鮮巨無霸：聊城市中心血站往黃山路方向約300米處。另，華山路上還有兩家小規(guī)模網(wǎng)吧。休閑、娛樂業(yè)在開發(fā)區(qū)較發(fā)達但較低檔。場所以華山路較為集中。尤其是小型餐飲較密集，且風(fēng)味品類繁多?！衿渌泄擦某鞘薪?jīng)濟開發(fā)區(qū)市委工作委員會。聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會。中共開發(fā)區(qū)紀(jì)律檢查工作委員會。聊城市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國家稅務(wù)局。聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地方稅務(wù)局。聊城市公安局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局。聊城市工商局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局。聊城市交通局運管處、公安消防。聊城市國土資源管理局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局。聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東城辦事處。聊城市公安局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局東城派出所。大眾日報社聊城分社。聊城日報報社。聊城市產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗所。聊城市民用四表強制檢定中心。聊城市高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心。聊城市勞動就業(yè)中心。聊城市人才交流中心。聊城市社會保險事業(yè)處。聊城市勞動力市場。富康專賣店。馬自達6聊城專賣。東風(fēng)雪鐵龍聊城北斗服務(wù)站。●周邊其他目前正在開發(fā)的較大型項目鳳凰新城桂花園，2005年（今年）開盤。濱河花園、陽光溫泉花園、明珠苑小區(qū)、東方家園小區(qū)、聊大花園；開發(fā)區(qū)尚未有商業(yè)項目開發(fā)；小結(jié)：從項目的街區(qū)現(xiàn)有的店鋪分析，該街區(qū)的商業(yè)氛圍并不濃厚，基本上為低檔的餐飲和小型超市，雖有歐典圣華浴場、喜邁金登海鮮巨無霸等少數(shù)幾家比較有檔次的娛樂和賓館，但是都未能形成氣候，生意狀況一般，與本項目未來競爭上處于劣勢，所以本案的開發(fā)是對周邊和對聊城娛樂業(yè)的一種補充。（二）項目SWOT分析項目優(yōu)勢：規(guī)模優(yōu)勢。項目擁有14萬方的超大體量，規(guī)模較大，減少和規(guī)避了項目在周邊配套設(shè)施的不足，容易與周邊資源形成互補效應(yīng)，體現(xiàn)項目的規(guī)模優(yōu)勢。項目的高層次的市場定位填補了聊城娛樂休閑經(jīng)濟市場空缺。項目內(nèi)部良好的綠化廣場和景觀帶為最終消費者提供了良好的商業(yè)消費環(huán)境和居住環(huán)境。項目所在區(qū)域沒有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競爭。開發(fā)商雄厚的資金實力保證了項目有效的開發(fā)運營，其商業(yè)品牌保證了項目的有效運作。項目目前較低的入市價格使得項目的入市存在一定的優(yōu)勢。開發(fā)商內(nèi)部擁有巨大的資源優(yōu)勢，引起了大量內(nèi)部購買人群的高度關(guān)注。聊城市的規(guī)劃（東擴的政策），開發(fā)區(qū)作為聊城市城市的副中心、新的政治經(jīng)濟文化中心，其發(fā)展前景看好。項目緊鄰大學(xué)城，周邊教育設(shè)施齊全，文化氣息濃厚；項目劣勢：所在地段為新的開發(fā)區(qū)，目前地段人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套和市中心相比都存在明顯的不足。，但都保持著觀望態(tài)度。市場上與本項目同為商業(yè)產(chǎn)品已經(jīng)占據(jù)了聊城相當(dāng)份額，具有相當(dāng)?shù)闹群驼J(rèn)知度，與其競爭存在一定的市場風(fēng)險性。消費者的消費習(xí)慣與本項目的市場定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。首期開發(fā)，相關(guān)配套不能即時到位。由于項目屬分期開發(fā)，一方面，難以保持項目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一及小區(qū)整體環(huán)境的協(xié)調(diào)，另一方面，開發(fā)周期亦會相對較長，且在開發(fā)初期，小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施還有待逐步完善，難以形成規(guī)模效應(yīng)，以致影響消費者的置業(yè)信心。項目居住區(qū)內(nèi)住有大量的流動人口，流動性較大；會影響項目整體樓盤品質(zhì)的提升；會給項目后期的物業(yè)管理帶來一定的難度，住戶的安全感不夠；項目機會點：整體良好的房地產(chǎn)市場走勢，保證了項目個體良好的升值前景。聊城市和開發(fā)區(qū)的進一步發(fā)展使得聊城市整體經(jīng)濟的發(fā)展存在著一個巨大的空間。政府對開發(fā)區(qū)未來的規(guī)劃，使得項目所在地區(qū)擁有巨大的升值潛力。周邊擁有眾多學(xué)校和大量的居住小區(qū)，為本項目提供了大量的人氣保證。政府的對開發(fā)區(qū)市政配套的不斷完善，使得交通配套與外部商業(yè)配套得到不斷的完善。眾多高速公路等外部交通條件的改善，為項目的有效輻射提供了良好的外部交通條件。本案開發(fā)商是浙江有名的企業(yè)，給江浙一帶的投資客提供了一個誠信平臺。項目周邊正在和將要開發(fā)的有規(guī)模樓盤也已經(jīng)綻落頭角，這為未來城的發(fā)展奠定了無可比擬的發(fā)展空間。如從項目產(chǎn)品上下工夫，精心規(guī)劃，設(shè)計出更具人性化，又能貼切周邊乃至更大范圍的消費群體，產(chǎn)品內(nèi)在美將無可限量。項目威脅： 競爭激烈。無論是住宅還是商業(yè)，項目所在城市都是競爭相當(dāng)激烈；小高層以中通時代豪園、萬盛家園、嘉和公寓對本案構(gòu)成競爭威脅。商業(yè)以韓國不夜城，威尼斯購物廣場等構(gòu)成競爭威脅。周邊在建與擬建商業(yè)項目不存在真正的同質(zhì)產(chǎn)品，可能存在著較大的市場風(fēng)險。市區(qū)商業(yè)項目吸引了本項目的部分投資者，加上市區(qū)商業(yè)項目運作的不成功，對購買者產(chǎn)生了徘徊心理。此區(qū)域群體的收入有限，無力承擔(dān)較高的房款，對項目樓盤品質(zhì)的提升及項目價格的提升是項嚴(yán)重的考驗；聊城總體消費水平不高，購買力薄弱，本案體量相對較大，對本案的銷售將形成一個隱憂。由于目前此地段比較偏僻，周邊環(huán)境及生活配套設(shè)施尚未完善，離市中心較遠(yuǎn)，在聊城市居民心中還是比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，所以很大一部分群體并不看好此地段；區(qū)域內(nèi)包括聊城市區(qū)整體承受能力有限，如何實現(xiàn)項目的快速銷售是推廣和銷售上重點考慮的問題；從宏觀分析來看，2005年房產(chǎn)熱較2004年有所緩和房價趨于平穩(wěn)，貸款利率也有所提高，這給消費者選擇更加理性化，投資者更加審視化。三、“御潤◎假日廣場”怎么樣?機會劣勢優(yōu)勢威脅“御潤◎假日廣場”市場競爭位置說明綜合市場和項目分析，我們可以清楚看到，項目發(fā)展的機會和面對的挑戰(zhàn)是共存的，一方面，宏觀市場環(huán)境尚好，同時項目所處的居住環(huán)境資源十分優(yōu)越。但另一方面，我們也要清楚認(rèn)識到項目的不足之處，并給予足夠的重視?？偟膩碇v，項目的發(fā)展關(guān)鍵在于如何把握市場機會，發(fā)掘區(qū)內(nèi)其它競爭項目所不同的賣點和市場空檔。在現(xiàn)時樓盤仍處于項目一期開工階段，樓宇在規(guī)劃、設(shè)計方面尚有可調(diào)整空間，應(yīng)借鑒其他項目的成功經(jīng)驗，根據(jù)相關(guān)的有效建議，及時著手對各方面加以調(diào)整，精益求精，盡可能設(shè)計出迎合市場需求的物業(yè)。同時，在面對強勁對手的競爭狀態(tài)下，更要對項目的定位、包裝和宣傳推廣方面作更為嚴(yán)謹(jǐn)、周詳?shù)牟邉澆渴?，揚長避短，化劣勢為優(yōu)勢，方能以后發(fā)制人的氣勢脫穎而出。四、“御潤◎假日廣場”怎么做?——競爭策略監(jiān)測威脅把握機會略化劣勢強化優(yōu)勢密切留意競爭樓盤的行動，及時出臺對策適時整合提升開發(fā)區(qū)的整體形象如市場注重地段，可訴求交通的便利度通過強勢包裝，使樓盤的客觀質(zhì)素轉(zhuǎn)化為消費者主觀印象的偏好五、“御潤◎假日廣場”賣什么?打造聊城首座 娛樂經(jīng)濟主題商住街區(qū)項目推廣九大賣點★政府扶持的重點項目（充分利用省級開發(fā)區(qū)的形象優(yōu)勢）項目被開發(fā)區(qū)政府列入2005年度重點工程扶持項目，在項目的開發(fā)上給予極大的支持，項目開發(fā)要充分利用好省級開發(fā)區(qū)的形象優(yōu)勢，大力宣傳未來開發(fā)區(qū)的發(fā)展前景，政府扶持力度，使消費者漸漸接受新區(qū)的投資，弱化新區(qū)配套、交通等帶來的不利因素?！镎銏蠹瘓F—錢江晚報世界報業(yè)100強浙報集團在浙江是數(shù)一數(shù)二的大型國有控股企業(yè)，擁有錢江晚報——世界報業(yè)100強的等一大批優(yōu)秀的公司。另外公司具有強大的媒體優(yōu)勢和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，可以通過集團公司與當(dāng)?shù)氐牧某侨請蟆⑼韴?、齊魯晚報聊城版等達成強強聯(lián)合，在媒體宣傳及攻勢上優(yōu)先競爭者，取得媒體優(yōu)勢。聊城浙報置業(yè)是浙報集團公司旗下的大型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有良好的房地產(chǎn)開發(fā)信譽和品牌，在聊城可以通過品牌嫁接，將集團公司品牌和浙報置業(yè)品牌相捆綁，給投資者增強投資信心，同時國有控股大型房地產(chǎn)公司也是房地產(chǎn)開發(fā)實力與品牌的象征。所以，項目要打好“浙報置業(yè)”的公司品牌這張王牌?！飱蕵方?jīng)濟—新經(jīng)濟發(fā)展方向代表娛樂經(jīng)濟是現(xiàn)在中國出現(xiàn)的一種新型的經(jīng)濟形態(tài)，他正以一種高速的發(fā)展態(tài)勢迅速的席卷整個中國沿海城市，已然成為一股推動經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，從而催生整個娛樂經(jīng)濟的發(fā)展。從這個意義上講，作為時尚文化風(fēng)向標(biāo)的“娛樂業(yè)”不只是人們消費需求的滿足，它能通過整合社會最前沿資源，去引導(dǎo)消費，引領(lǐng)時尚和潮流，通過各種文化與文化之間的碰撞帶動文化的發(fā)展。21世紀(jì)將是文化帶動商業(yè)繁榮的世紀(jì)，而娛樂商業(yè)，也將成為經(jīng)濟發(fā)展的支撐亮點之一開啟了聊城商業(yè)娛樂化的新陣地，并首開魯西北娛樂經(jīng)濟之先河。我們看到，項目定位的確立，已經(jīng)注定它將是聊城娛樂經(jīng)濟的領(lǐng)航標(biāo)桿，注定將給城市的人們帶來新的激情和夢想，給城市注入新的興奮點★休閑音樂廣場—主題音樂噴泉景觀向來是一個項目的主要賣點之一，尤其對我們項目來說，外部景觀欠缺的情況下，項目內(nèi)部景觀的塑造將是項目成功開發(fā)的另外一個關(guān)鍵。項目南北兩個大型的休閑廣場，是項目優(yōu)勢的又一體現(xiàn)，將其建設(shè)成為聊城市夜生活和周末聚會、游玩的理想去處，會給項目帶來眾多的人氣。所以他是項目的一個主要賣點?！镆魳飞鐓^(qū)—音樂小品、音樂組團、社區(qū)家庭背景音樂音樂與娛樂業(yè)有著不可分割的關(guān)系，項目商業(yè)的主題定位以娛樂為主，自然而然社區(qū)的主題必須與娛樂休閑主題相接近或者一致，本案住宅在戶型和景觀上不具備相當(dāng)優(yōu)勢，所以在住宅推售時，須另外就一個主題進行包裝，自然音樂主題就浮出水面，本案社區(qū)及商業(yè)部分，大量的采用背景音樂，音樂小品，音樂雕塑，不但提高了小區(qū)的文化底蘊，也為商業(yè)的開發(fā)退破助燃?！锷虡I(yè)優(yōu)惠政策為進一步完善開發(fā)區(qū)的投資、生活環(huán)境，創(chuàng)造更多商機，吸納更多商戶入?yún)^(qū)興業(yè)，促進開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，當(dāng)?shù)卣疀Q定，對凡進入該項目內(nèi)經(jīng)營的商戶，給予以下優(yōu)惠政策：1）、商戶按有關(guān)的政策標(biāo)準(zhǔn)交納稅費。所交的經(jīng)營性稅種(有營業(yè)稅、所得稅、增值稅)和房地產(chǎn)稅種(有房地產(chǎn)稅、土地使用稅)能入開發(fā)區(qū)財政收入部分，自商戶進場經(jīng)營之日起，前兩年由開發(fā)區(qū)財政分別按所入財政額的100%、60%獎勵給商戶，第三年至第五年分別按所入財政額的50%、30%獎勵給商戶；一次性征收的契稅(不含二次交易)，按商戶的經(jīng)營用房、居住用房分別以應(yīng)交標(biāo)準(zhǔn)的100%、50%獎勵給經(jīng)營戶；商戶的商場管理費，按有關(guān)費種標(biāo)準(zhǔn)低限的50%內(nèi)征收；五年后各商戶應(yīng)交的稅費，按每年初(一季度前)給各商戶確定的稅費額交納(不高于政策標(biāo)準(zhǔn)的低限)。屬于省、中央收取的地方行政性、事業(yè)性收費，按收費標(biāo)準(zhǔn)的下限征收，其返還開發(fā)區(qū)財政部分，三年內(nèi)全額獎勵給商戶。以上征收的稅費，按收入基次的下季度內(nèi)由開發(fā)區(qū)財政返還或獎勵。2）、商戶辦理營業(yè)執(zhí)照時，除承擔(dān)交省和中央的部分費用外，其它費用由開發(fā)區(qū)財政代交或免收。3）、商戶用水、電、暖、氣的費用，根據(jù)使用性質(zhì)按物價部門規(guī)定的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4）、商戶經(jīng)營需辦理的行業(yè)許可證、特許經(jīng)營證、治安許可證、衛(wèi)生許可證(如煙草許可證、醫(yī)療器械許可證、藥材批發(fā)許可證、特種行業(yè)許可證等)，開發(fā)區(qū)管委會給予最大限度支持和辦理，不設(shè)卡、開綠燈，并爭取上級給予最大限度的支持。5）、具有國際聲譽的國內(nèi)外知名品牌商(投資大、效益高、影響大等)來商貿(mào)城經(jīng)營，管委會提供優(yōu)于一般商戶的政策，具體事宜酌情商定?！锔咂焚|(zhì)、高性價比項目定位為高端的商業(yè)項目及高尚的居住社區(qū)，加上地處開發(fā)區(qū)，地價相對市區(qū)來說相對便宜，可以低價入市，給購房者一種“高品質(zhì)，高性價比”的產(chǎn)品品質(zhì)，給以后項目炒作，提升價格留有較大的空間，也與市區(qū)商業(yè)主要競爭對手一記重拳，競爭以價格為本?！锝】蒂u點本案周邊有數(shù)個醫(yī)院，例如腦科醫(yī)院，白癜風(fēng)醫(yī)院等等，項目的開發(fā)可以利用附近較多的醫(yī)院資源，形成本案的外部配套優(yōu)勢，打健康牌，打社區(qū)醫(yī)療，足不出戶，給購房者一個健康的體魄?！锝逃u點項目本案附近有聊城一中，聊城大學(xué)，這些學(xué)校都是聊城響當(dāng)當(dāng)?shù)慕逃放疲诒卷椖块_發(fā)過程中可以結(jié)合教育概念，包裝購買了本案以后可以臨近一中和聊城大學(xué)