【正文】 年計算，加上3年建設期，項目計算期為18年。固定資產(chǎn)中土建及設備安裝工程費折舊年限以15年計，殘值率取5%，按平均年限法計算折舊。其他費用、預備費及建設期貸款利息的折舊年限為10年，開辦費及其他管理費按5年攤銷。詳見附表2《固定資產(chǎn)折舊費估算表》。三、營業(yè)收入估算生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的經(jīng)營范圍廣泛，主要分為以下六部分： (一)生態(tài)茶博園及高科技種植園 該部分的營業(yè)收入主要來源于景區(qū)門票收入。根據(jù)當?shù)芈糜尾块T的統(tǒng)計， 2010年到淅川縣旅游的人數(shù)僅為8萬人次，2011年達到30萬人次，2012年的旅游人數(shù)突破50萬人次，以幾何級數(shù)成倍增長。2013年15月份接待游客已有 18萬人次。按保守的估計，到2年后茶博園建成后，入園游客人數(shù)可達30萬人次/年。門票價格以平均20元/人計算，每年茶博園門票收入將達600萬元。 高科技種植園通過展示潤禾系列茶在研制、開發(fā)、生產(chǎn)領域的最新成果，讓游人親身參與，寓教于樂，在采、摘、制中，了解茶葉的生產(chǎn)、制造全過程。采茶制茶觀光園收入以5萬人/年x 50元/人=250萬元/年計入。 茶文化展示中心以實物的形式，向游客介紹淅川特色茶“潤禾綠”的種類及特色，并輔以茶道茶藝表演，向游客展示博大精深的中華茶文化。旅游紀念及名優(yōu)茶銷售收入按游客總數(shù)的10%、人均消費100元計算，為600萬元/年。以上茶博園及高科技種植園每年收入合計為2050萬元。 (二)范公廟范公廟游客人數(shù)按30萬人次/年，門票價格以平均20元/人計算，每年門票收入為600萬元。 (三)旅游接待中心 旅游接待中心包括賓館及旅行社，四星級賓館客房套數(shù)約為200套，在項目計算期第2年建成后即可投入使用，產(chǎn)生效益。初期客房率以50%計算，每年遞增10%，正常運營年份以70%計算?？紤]旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均價格計算。賓館每年營業(yè)收入為1080—1512萬元。 會議中心營業(yè)收入包括會議及文化娛樂中心兩部分：會議中心以建筑面積的 60%即7200 M2為實際使用面積，按5元/ M2天及40%60%的出租率計算，每年營業(yè)收入為518778萬元。文化娛樂中心以6000 M2面積計算，每年營業(yè)收入為432648萬元。 (五)度假村潤禾度假村有78套特色準別墅，可供整套出租，面向公司客戶和舉家出游的家庭用戶。按50%80%的出租率及每套平均租金900元/天計算，每年營業(yè)收入為 12641516萬元。 (六)百工、百藝、百味購物中心 商業(yè)中心的經(jīng)營形式為商鋪租賃，銷售淅川當?shù)靥禺a(chǎn)和各種旅游紀念品，如各類淅川綠茶、“潤禾”系列名優(yōu)茶、婺墨、工藝傘、龍尾硯等，以及淅川傳統(tǒng)特色菜和風味小吃，如荷包紅鯉魚、酒糟魚、粉蒸菜、糊菜、清明棵、氣糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戲劇舞蹈如徽劇、淅川儺戲等。圍繞淅川名人名山，結合當?shù)靥禺a(chǎn)，大力宣揚淅川茶文化。 商鋪的出租率按60%—90%計算，考慮當?shù)刈饨鹚胶褪袌龀惺苣芰?，?00元/ M2年計，每年租金收入為130194萬元。以上六部分合計營業(yè)收入為43307204萬元/年，詳見附表3。四、總成本費用估算 項目的成本費用主要為水、電、煤、燃料原材料及經(jīng)營費用；人員工資及福利費；建筑折舊及攤銷費、建筑和設施的維修保養(yǎng)費、其它財務費用等支出。 燃料原材料及經(jīng)營費用按各分項目收入的20%35%計算，詳見下表：燃料原材料及經(jīng)營費用估算表 單位：萬元序號項目計算期23456789茶博園及高科技種植園410410410410410410410410范公廟420420420420420420420420旅游接待中心378454529529529529529529會議中心及娛樂中心333416499499499499499度假村442531619708708708三百村商業(yè)中心263035393939合計12081284182719202013210621062106序號項目計算期101112131415茶博園及高科技種植園410410410410410410范公廟420420420420420420旅游接待中心529529529529529529會議中心及娛樂中心499499499499499499度假村708708708708708708三百村商業(yè)中心393939393939合計210621062106210621062106 勞動定員初步按為：公司總部50人，茶博園60人，范公廟10人，賓館及會議中心80人，度假村80人，商業(yè)中心管理人員30人。其工資按級考核，養(yǎng)老醫(yī)保等福利按工資額40%計算，詳見下表：人員工資及福利費估算序號名稱人數(shù)年均工資(元/人)福利及其他(元/人)合計(萬元/年)1公司總部50960038402茶博園60600024003范公廟10720028804賓館及會議中心80720028805度假村80720028806三百村商業(yè)中心3060002400合計人員工資及福利費每年分配詳見下表：全年人員工資及福利費 萬元/年序號項 目計 算 期23456789公司總部6767676767676767茶博園5050505050505050范公廟1010101010101010賓館及會議中心81818181818181度假村818181818181三百村商業(yè)中心252525252525合計128208314314314314314314序號項 目計 算 期234567公司總部676767676767茶博園505050505050范公廟101010101010賓館及會議中心8181818181度假村81818181三百村商業(yè)中心25252525合計128208314314314314 其他財務費用、約為377萬元/年。 正常運行年份總成本費用約為4803萬元。詳見附表4。五、利潤預測 根據(jù)項目實施計劃進度，整體項目分三階段滾動開發(fā)，建設期第一年進行茶博園、高科技種植園、賓館的建設，第二年即部分投入使用。建設期第二年進行會議中心、度假村的建設，第三年即可部分投入使用。建設期第三年進行三百村商業(yè)中心的建設。 %計算，城鄉(xiāng)維護建設稅7%，教育費附加3%，均以營業(yè)稅為基數(shù)。所得稅33%。整體項目預計共可取得利潤總額44744萬元，上繳所得稅總額14765萬元。稅后利潤29978萬元。詳見附表5。六、現(xiàn)金流量全部投資現(xiàn)金流量表詳見附表6，%，財務凈現(xiàn)值為17389萬元。七、敏感性分析該項目為經(jīng)營性項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加10%，%，%。如果營業(yè)收入減少10%，%，%。八、社會效益 生態(tài)茶博園項目的開發(fā)建設，致力于反映淅川茶品質、茶文化、茶品牌。以生態(tài)茶園為基地，打造出具有鮮明特色的旅游休閑景點，培育淅川本土品牌的旅游集團企業(yè)。高檔次旅游賓館的建設也彌補了本地區(qū)旅游配套功能的不足，提升淅川旅游的接待能力與檔次，全方位滿足游客的消費需求。會議中心和商業(yè)中心的建設將有效帶動會展、娛樂、餐飲及民俗文化博覽等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成綜合性的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 此外，賓館、會議中心、娛樂中心的建成，將為淅川增添新的標志性建筑， 與原有的建筑風格既協(xié)調，又有創(chuàng)新，新老建筑交相輝映，為當?shù)爻擎?zhèn)建設增添新活力。與此同時，項目的經(jīng)營和建設，將為當?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機會，促進人民生活水平的進一步提高。此外，隨著生態(tài)茶博園和高科技種植園的建設，將為潤禾系列名優(yōu)茶產(chǎn)品打響品牌知名度，促進淅川綠茶銷售業(yè)的快速增長，提高淅川綠茶的市場占有率。第六章 工程招投標根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令《建設項目可行性研究報告增設招標內容以及核準招標事項暫行規(guī)定》，按照《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，該項目的勘查、設計、監(jiān)理、施工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購必須采用招標方式進行。第七章 綜合評價與建議綜上所述，生態(tài)茶博園綜合開發(fā)項目的建設，不僅為淅川增添了一處旅游觀光、休閑療養(yǎng)、度假娛樂的勝地，還是淅川開展對外接待，加強對外聯(lián)系的窗口，彌補了當?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。 該項目的選址以淅川當?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益，還能促進淅川地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮淅川地區(qū)的經(jīng)濟、提高人民的生活水平有著積極作用。 該項目的開發(fā)由注重文化品味且擁有品牌優(yōu)勢的企業(yè)來實施，即利于項目文化內涵的挖掘和品牌效應的發(fā)揮，同時又有利于工程項目的順利開展，對項目的具體操作極為有利。 考慮到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的資源優(yōu)勢，擴大知名度，以旅游促經(jīng)濟正是大好時機，建議政府能給予該項目大力支持，使之盡早付諸實施。第 46 頁