【正文】 狀況；★都江堰以外客戶(hù)特征：區(qū)域：阿壩州、成都客戶(hù)及其他區(qū)域客戶(hù)， ；年齡：35 歲以上；職業(yè)：離退休干部、企業(yè)老板；購(gòu)房要求：樓盤(pán)形象、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理、升值潛力等 第三章 產(chǎn)品定位一、物業(yè)類(lèi)型（功能）定位低 密 度 ， 高 品 質(zhì) 的 精 華 住 區(qū)由于本項(xiàng)目的容積率為 ，建筑覆蓋率≤25%%，而且根據(jù)政府要求建筑高度：居住建筑最大高度≤21 米，平均高度≤ 米。公建建筑高度≤24 米。據(jù)此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)類(lèi)型為多層、低密度住區(qū)。二、開(kāi)發(fā)檔次定位高檔路線(xiàn)之否定由于項(xiàng)目地塊、規(guī)模等條件限制，加上項(xiàng)目缺乏明顯的資源優(yōu)勢(shì)，不適宜開(kāi)發(fā)豪宅。中低檔次路線(xiàn)之否定◆中低檔定位與項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群檔次不符◆中低檔定位沒(méi)有實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化項(xiàng)目可以借用的核心資源在產(chǎn)品打造之前，項(xiàng)目地塊本身最大的價(jià)值就是片區(qū)價(jià)值、規(guī)劃前景及江安河景觀資源。 項(xiàng)目檔次定位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及目標(biāo)客戶(hù)的需求層次，最終確定項(xiàng)目檔次定位： 中 高 檔 精 品 住 宅三、物業(yè)組合定位花園洋房＋典藏別墅依據(jù)項(xiàng)目整體定位及檔次定位，可初步得出三種方案的產(chǎn)品組合方式。方案 第一種方案 第二種方案 第三種方案產(chǎn)品類(lèi)型 純花園洋房 花園洋房＋部分別墅 純別墅（聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟）優(yōu)點(diǎn) 社區(qū)相對(duì)純粹，建立項(xiàng)目統(tǒng)一的形象有部分別墅產(chǎn)品，利于樹(shù)立高端項(xiàng)目品牌，擴(kuò)大客戶(hù)來(lái)源提升項(xiàng)目檔次方案對(duì)比不足 比較而言，不利于項(xiàng)目形象攀升產(chǎn)品種類(lèi)多。社區(qū)不純粹 項(xiàng)目本身缺乏稀缺的景觀資源，市場(chǎng)接受力有待考驗(yàn)從實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金速度的角度考慮，建議選擇第二種方案。四、戶(hù)型定位從市場(chǎng)供需來(lái)看戶(hù)型定位戶(hù)型供應(yīng)上：主力戶(hù)型以三房、二房為主，三房多數(shù)戶(hù)型集中在 100130㎡之間，二房面積多數(shù)集中在 8090㎡之間，聯(lián)排別墅面積一般為 220㎡左右,疊拼面積一般為 180190㎡左右，都江堰內(nèi)小戶(hù)型面積一般為 60－75㎡； 戶(hù)型需求上：從市場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，該項(xiàng)目以 80 平米左右的二房及 110130㎡的三房為主力戶(hù)型，配有少量四房及別墅戶(hù)型，三房和二房較暢銷(xiāo)，另外由于中小戶(hù)型相對(duì)較少，所以一般一經(jīng)推出基本能短時(shí)間內(nèi)消化掉，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型存在一定的空間就整個(gè)市場(chǎng)而言，總價(jià)接受范圍主要集中在在 20—40 萬(wàn)之間。所以，從市場(chǎng)角度來(lái)看，80 平米左右的兩房和 120 平米左右的三房是片區(qū)需求的重點(diǎn)戶(hù)型，別墅與小戶(hù)型也有一定的需求從項(xiàng)目地塊布局適宜性來(lái)看戶(hù)型定位項(xiàng)目地塊呈梯形，地表平整，周邊生活氛圍較好，通過(guò)合理規(guī)劃，可以適合多種物業(yè)形態(tài)組合搭配。4，總結(jié)根據(jù)以上的分析，結(jié)合項(xiàng)目定位，并考慮政府要求，建議項(xiàng)目戶(hù)型定位；90 平米以上與 90 平米以上各占 50%戶(hù)型及比例戶(hù)型 建筑面積區(qū)間（㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例二房 7585 50% 118 61%三房 110130 40% 63 33%聯(lián)排 150160 10% 12 6%合計(jì) —— 100% 193 100%五、形象定位美麗生活圈 新名族領(lǐng)地——美麗生活圈：整合項(xiàng)目區(qū)域及資源價(jià)值，提升項(xiàng)目形象；——新名族：通過(guò)一種生活定義一個(gè)族群，名族是優(yōu)越與品位的象征；六、案名建議主推河塘月色 一方面突出了項(xiàng)目臨近江安河的區(qū)位優(yōu)勢(shì),彰顯項(xiàng)目的親水特性,另一方面案名與名作荷塘月色 諧音,瑯瑯上口,又無(wú)形中浸染了其文化內(nèi)質(zhì),顯得清新脫俗,而又不失品位與別致. 其他瀾晴園玲瓏美域假日風(fēng)景紫藤居花滿(mǎn)堂錦繡東方水木清華玫瑰灣七、價(jià)格預(yù)估洋房均價(jià): 3000~~3200以市場(chǎng)比較法估算價(jià)格： 都市美麗洲權(quán)重 40%(*2500)，上尚春天權(quán)重 20%(*2500)，林澗花語(yǔ) 20%(*3000)，清水人家 10%(*2100) 推出項(xiàng)目目前平均為 2810 元/㎡。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目于明年下半年入市，都江堰城市平均增幅估計(jì) 5%—10%營(yíng)銷(xiāo)附加值 3%—5%別墅均價(jià): 3650~~3890以市場(chǎng)比較法估算價(jià)格： 林澗花語(yǔ) 50%(*3300)，麗水青城 20%(*3500)，蘭花村 15%(*3450)，水都豪庭 15%(*3400) 推出項(xiàng)目目前平均為 3377 元/㎡。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目于明年下半年市，都江堰城市平均增幅估計(jì) 5%—10%營(yíng)銷(xiāo)附加值 3%—5%整體均價(jià)為 3040~~3300D. 第四篇、物業(yè)發(fā)展建議第一章 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)關(guān)健詞：性格、品質(zhì)、生活、價(jià)值⊙性格個(gè)性建筑與主題園林的營(yíng)造，樹(shù)立項(xiàng)目在市場(chǎng)的差異化形象?！哑焚|(zhì)通過(guò)新技術(shù)新材料的運(yùn)用，創(chuàng)新戶(hù)型等，著力將本項(xiàng)目打造成高尚生活代表?！焉钊恕⒔ㄖ?、環(huán)境相容共生，追求生活的舒適、安全與豐盛，是建筑設(shè)計(jì)對(duì)生活中的完美詮釋?！褍r(jià)值價(jià)值的體現(xiàn)，源于區(qū)域能量及產(chǎn)品提升，產(chǎn)品的附加值需要對(duì)現(xiàn)有資源的整合與挖掘。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目按照土地規(guī)劃要點(diǎn)并根據(jù)實(shí)際情況，市場(chǎng)條件、項(xiàng)目定位等多方面的要求制定以下規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：總平面布局原則盡量體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)整性；合理安排住宅、園林及小區(qū)出入口位置?？紤]到容積率的因素，要保證住宅的日照、間距、朝向及景觀的均好性、整體性、標(biāo)志性、動(dòng)靜隔離完美統(tǒng)一性。以人為本原則強(qiáng)調(diào)建筑與自然、社會(huì)的融合及“以人為本”的精神，注重社區(qū)生活環(huán)境與文化環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造適宜人居的人文社區(qū)。成本效益原則在承擔(dān)較高地價(jià)成本的前提下，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化。市場(chǎng)導(dǎo)向原則充分考慮目標(biāo)客戶(hù)需求，創(chuàng)造具有片區(qū)市場(chǎng)革新感和現(xiàn)代品位感的居住空間。三、項(xiàng)目規(guī)劃主題 三溪六院三溪:在項(xiàng)目中打造三條水景帶，形成項(xiàng)目“景觀脈絡(luò)”, 仿佛三澗溪流,增強(qiáng)項(xiàng)目的靈動(dòng)與美感六院:把項(xiàng)目各物業(yè)分布成六大組團(tuán),在每棟住宅前做一個(gè)小院,建構(gòu)院落感與歸屬感四、項(xiàng)目規(guī)劃布局以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化為目標(biāo)，得出的總體建筑規(guī)劃方案示意如下：六院三溪五、戶(hù)型分布建議六、道路交通分析六、建筑風(fēng)格建議 以川西民居風(fēng)格為主體,并適當(dāng)糅合一定現(xiàn)代元素。全坡屋頂，屋頂色彩采用藍(lán)灰色，建筑立面在白色調(diào)的基礎(chǔ)上加入一些現(xiàn)代特色，與市場(chǎng)千篇一率的灰白相區(qū)別,增強(qiáng)項(xiàng)目的差異化特點(diǎn)。. 七、細(xì)部亮點(diǎn)制造本項(xiàng)目主要通過(guò)建筑細(xì)部處理來(lái)制造亮點(diǎn)，以求達(dá)到品質(zhì)超群、做工精細(xì)的效果。 【入戶(hù)門(mén)廳】第二章 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議一、戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)私家花園首層住宅設(shè)計(jì)戶(hù)外花園頂層住宅盡量設(shè)計(jì)屋頂花園【帶入戶(hù)花園】入戶(hù)花園適當(dāng)布置入戶(hù)花園，面積與戶(hù)型相協(xié)調(diào)。樓梯及走道需良好的通風(fēng)、采光效果，有可能時(shí)適當(dāng)配以景觀綠化點(diǎn)綴。門(mén)窗入戶(hù)門(mén)采用防火防盜門(mén)，中大戶(hù)型要求設(shè)計(jì)為雙扇門(mén)，寬度為 1200，相鄰入戶(hù)門(mén)不得相互士擾，盡可能拉開(kāi)間距；通往陽(yáng)臺(tái)的門(mén)設(shè)為推拉門(mén)或雙扇外開(kāi)門(mén)；客廳、臥室的窗設(shè)計(jì)為凸臺(tái)窗，主臥窗可設(shè)計(jì)為轉(zhuǎn)角凸窗，窗扇中設(shè)景觀【凸窗、轉(zhuǎn)角窗】大玻璃，注意適當(dāng)?shù)拈_(kāi)啟面積，凸窗窗臺(tái)高度 米，進(jìn)深為 米。八角露臺(tái)露臺(tái)是都江堰市場(chǎng)比較在乎的生活平臺(tái),或曬太陽(yáng),或聊天,露臺(tái)大都為方形,建議本項(xiàng)目可以做出特色,打造八角(或菱形)露臺(tái),形成與眾不同的生活空間。 (此圖僅為示意)客廳兩房的客廳開(kāi)間不小于 米，三房的客廳開(kāi)間不小于 米，四房的客廳開(kāi)間不小于 米；客廳的進(jìn)深不大于2 倍開(kāi)間；三房的客廳、餐廳的總面積為控制在 30～40 平米。 主人房主人戶(hù)根據(jù)戶(hù)型面積開(kāi)間設(shè)計(jì)為二戶(hù)及小三戶(hù)：～；大三戶(hù)以上戶(hù)型 ～ 米，大戶(hù)型主人房要求設(shè)書(shū)房或衣帽間，衣帽間盡量使用邊角空間。衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求自然采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間，大面積復(fù)式可增設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積與戶(hù)型面積成比例，公用衛(wèi)生間面積不小于 平米，主人房衛(wèi)生間不小于 平米；衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶(hù)內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水；衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇及強(qiáng)排式熱水器孔洞各一個(gè)，孔直徑為 10CM，相應(yīng)位置設(shè)置電源插口。二、部分參考戶(hù)型2 房戶(hù)型設(shè)計(jì)建議（2 房 2 廳 1 衛(wèi)）贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)一半面積 贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)面積 倒凸窗設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)面積設(shè)計(jì)要點(diǎn)：考慮到兩套可打通，戶(hù)型在戶(hù)與戶(hù)之間注意承重墻的位置。戶(hù)型的室內(nèi)分布功能，兩廳布置，門(mén)對(duì)門(mén)處理，廚衛(wèi)門(mén)不對(duì)房門(mén)。戶(hù)型客廳功能，建議客廳開(kāi)間 米為佳。可考慮廳小的朝園林或景觀好的方向，廳大的朝馬路或采光好的方向。建議設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)，生活陽(yáng)臺(tái)可小一些，觀景陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深大一點(diǎn)。戶(hù)型的采光及通風(fēng)功能，盡量做到廳、房、衛(wèi)、廚有自然光?？紤]公用走道、電梯間位置的合理性，盡量減少公攤面積。在不增加成本的情況下，電梯間注意采光問(wèn)題。建議房的窗設(shè)計(jì)成凸窗，以增大空間感。另注意戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)的走線(xiàn)及布置，一是不影響外觀，二是易于維修，三是盡量不外露。3 房戶(hù)型設(shè)計(jì)建議（3 房 2 廳 2 衛(wèi)）倒凸窗，增加室內(nèi)面積 入戶(hù)花園，每個(gè)房間通透采光設(shè)計(jì)要點(diǎn)：戶(hù)型的采光及通風(fēng)功能，盡量做到廳、房、衛(wèi)、廚有自然光，餐廳也可考慮自然采光。戶(hù)型的室內(nèi)分布功能，走道的合理性，門(mén)對(duì)門(mén)處理，廚衛(wèi)的處理。戶(hù)型客廳功能，建議客廳開(kāi)間 米為佳?？煽紤]廳小的朝園林或景觀好的方向，廳大的朝馬路或采光好的方向。建議設(shè)計(jì)雙陽(yáng)臺(tái)，后陽(yáng)臺(tái)可小一些，前陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深大一點(diǎn)。 考慮公用走道、電梯間位置的合理性，盡量減少公攤面積。在不增加成本的情況下，電梯間注意采光問(wèn)題。建議主臥房的窗設(shè)計(jì)成落地窗，以增大空間感及舒適度。另注意戶(hù)內(nèi)管線(xiàn)的走線(xiàn)及布置，一是不影響外觀，二是易于維修，三是盡量不外露。中小戶(hù)型建議設(shè)計(jì)入戶(hù)花園，盡量做到自然采光（如有入戶(hù)花園，可取消小陽(yáng)臺(tái)。）。第三章 園林景觀設(shè)計(jì)建議一、園林風(fēng)格建議現(xiàn)代中式園林現(xiàn)代中式園林特點(diǎn)：◆適合較小面積空間設(shè)計(jì)◆景觀特色表現(xiàn)為不對(duì)稱(chēng)均衡，曲線(xiàn)引導(dǎo)◆具有較強(qiáng)層次感和變化，給人以空間的放大和景觀多樣◆抑揚(yáng)回轉(zhuǎn)，富有韻律節(jié)奏感◆注重尺度“宜人、親人”現(xiàn)代中式園林可以減低建筑的壓抑性,口大擴(kuò)大空間的開(kāi)闊性,提高園林層次變化性,并與都江堰城市文化調(diào)性相吻合.二、園林景觀建議園林與建筑共生植物配置形成以喬灌木為主，喬灌藤、花草相結(jié)合的復(fù)層混交綠化系統(tǒng)植物與建筑小品輝映小道與小溪交融曲折而下的園林小徑空間，優(yōu)雅美、舒暢美、豐富美水景與建 筑同輝綠色水景 映襯下的建筑空間清靜美、親和美溪與橋?qū)ψ嘈苯稚鐓^(qū)流動(dòng)活動(dòng)空間，水體景觀的可參與性，水上走廊與整體環(huán)境相得益彰社區(qū)與人和諧在社區(qū)各棟間合理位置或靠近水 景小溪，設(shè)置休憩空間座椅。其他, 小溪邊 社區(qū)燈 水景走廊 THE ENDTHANK