【正文】 另注意戶內(nèi)管線的走線及布置，一是不影響外觀，二是易于維修，三是盡量不外露。3 房戶型設(shè)計(jì)建議（3 房 2 廳 2 衛(wèi)）倒凸窗，增加室內(nèi)面積 入戶花園，每個(gè)房間通透采光設(shè)計(jì)要點(diǎn)：戶型的采光及通風(fēng)功能，盡量做到廳、房、衛(wèi)、廚有自然光，餐廳也可考慮自然采光。戶型客廳功能，建議客廳開間 米為佳。樓梯及走道需良好的通風(fēng)、采光效果，有可能時(shí)適當(dāng)配以景觀綠化點(diǎn)綴?？紤]到容積率的因素，要保證住宅的日照、間距、朝向及景觀的均好性、整體性、標(biāo)志性、動(dòng)靜隔離完美統(tǒng)一性。4，總結(jié)根據(jù)以上的分析，結(jié)合項(xiàng)目定位，并考慮政府要求，建議項(xiàng)目戶型定位；90 平米以上與 90 平米以上各占 50%戶型及比例戶型 建筑面積區(qū)間（㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例二房 7585 50% 118 61%三房 110130 40% 63 33%聯(lián)排 150160 10% 12 6%合計(jì) —— 100% 193 100%五、形象定位美麗生活圈 據(jù)此，項(xiàng)目的開發(fā)類型為多層、低密度住區(qū)。定位提升策略之四大提升第二章 客戶定位一、都江堰居住熱點(diǎn)分析臨水：水是一種稀缺資源，臨水而居不僅能獲得舒適的生活體驗(yàn)，更能收獲別人羨慕的眼光，水印長灘、親水人家都主打臨水概念靠山：“智者樂山，仁者樂水” ，依山而居是很多人的生活追求，遠(yuǎn)離煩囂、投向自然懷抱，怡然享受山居的健康與清新。項(xiàng)目威脅(Threat)(1)濱江花園二期與項(xiàng)目臨近的濱江花園二期即將啟動(dòng),定位接近，客戶群接近，將成為本項(xiàng)目重點(diǎn)競爭對(duì)手。交通條件分析 項(xiàng) 目 具 有 良 好 的 交 通 條 件 ， 有 安 輕 路 、 康 兮 路 等 多 個(gè) 路 口 連 接 一 、 二 環(huán) ， 項(xiàng) 目 三 面 臨 路 ， 出 入 方 便 快 捷 。本案建筑高度：居住建筑最大高度≤21 米，平均高度≤ 米。美麗風(fēng) 四川錢江銀通房 多層、洋房 440 主體封 80～200 住 2200 均 2022景 地產(chǎn)有限公司 頂 .12幸福 1 號(hào) 四川通元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司多層、商鋪 商 4000多平米準(zhǔn)現(xiàn)房 商50～500商 7300 起 2022.1天下青城 2 期 成都市新世宇實(shí)業(yè)有限公司酒店公寓 802 現(xiàn)房 74～127 酒店 2300 均 2022.5天下青城—假日峰景成都市新世宇實(shí)業(yè)有限公司電梯 130 土建 6層60～140 住 3300 均 2022.4建川名貴蘭花展示廳，提供蘭花園及藝術(shù)品鑒賞、交易場所；寬80米，長5公里的幸福大道橫貫全城。疊上疊下輪廓分明，建筑層次更為豐富，每一戶臨水而居。開發(fā)施工進(jìn)度 共分五期開發(fā),一期()已售罄,已于2022年9月入住。大多數(shù)項(xiàng)目達(dá)到 95%以上的銷售率；● 多層售價(jià)在 2022 年、2022 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，均價(jià)在近 2600 元/㎡的價(jià)位區(qū)間，較之以前有200—300 元/㎡的漲幅。(2)區(qū)域市場特征：● 該地域雖處都江堰的核心城區(qū)，但住宅仍以多層開發(fā)為主，在該地域內(nèi)的新開發(fā)樓盤量少、總體開發(fā)規(guī)模偏小，并且該地域?qū)儆诔鞘休^早的建成區(qū)；● 中大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)明顯的外移趨勢，開發(fā)地塊具備較好的環(huán)境，如臨河、周邊環(huán)境成熟、距離新城區(qū)距離近等先天優(yōu)勢等；● 依托城市核心區(qū)商業(yè)、教育、醫(yī)院等公共配套及優(yōu)越的自然環(huán)境資源，并加強(qiáng)了項(xiàng)目自身的社區(qū)性商業(yè)配套，綜合性較完善；● 銷售價(jià)格在 2022 年、2022 年的基礎(chǔ)上有較大幅度的增長，普通多層磚混結(jié)構(gòu)住宅均價(jià)在 2600 元/㎡，較之以前有 300—400 元/㎡的漲幅。改建和新建 5 條生態(tài)旅游公路（普照寺路、龍池—虹口、青城山五里溝旅游公路、趙公山路、環(huán)山旅游公路） 。生態(tài)文化旅游城市。成都平原與川西北高原少數(shù)民族地區(qū)之間的經(jīng)貿(mào)集散地。二、城市性質(zhì)“文化之都、遺產(chǎn)之地、山水之城、長壽之鄉(xiāng)、養(yǎng)生之園”,國家歷史名城和國家優(yōu)秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產(chǎn)的生態(tài)性文化名城）, “國家園林城市”,“最佳中國魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)” 。七、支柱產(chǎn)業(yè)旅游、綜合機(jī)械、建材、能源、醫(yī)藥化工。改造灌天公路接沙西線，改造成灌公路為城市快速干道,改造灌溫公路為一級(jí)路，改造省道 106 線為旅游觀光道路。(一環(huán)內(nèi)指以“青城路觀景路都江堰景區(qū)岷江干流”圍合區(qū)域。玫瑰園、幸福風(fēng)景、水印長灘、水都豪庭、美都華庭、上尚春天、濱江花園、清水人家、禹園、林澗花語、蘭花春等項(xiàng)目。 三、典型樓盤分析項(xiàng)目位置 都江堰青城路（一環(huán)路） ，龍?zhí)稙衬希ㄍ猓﹤?cè)；東西兩側(cè)臨江安河、走馬河占地面積 280畝綠化率 42%總戶數(shù) 2022余戶主力戶型 一二期為80220㎡，多層花園洋房。其中本地和外地消費(fèi)者比重為 40%—60%。 麗水青城玫瑰園開 發(fā) 商 都江堰建川實(shí)業(yè)有限公司類 型 別墅建筑類型 多層、花園洋房(小高層,多層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅)項(xiàng)目規(guī)模占地面積：約 240 畝、一期約 120 畝 總建筑面積約 10 萬㎡, 一期 5 萬㎡項(xiàng)目位置 江堰 都江堰大道（原幸福大道）下段指 標(biāo)容 積 率： 綠 化 率： 45%總 戶 數(shù) 共 260 戶,其中聯(lián)排 192 戶主力戶型 型面積區(qū)間為 60—215 平米，主力戶型在 140 多平米左右，戶型方正、通透、緊湊價(jià) 格 別墅均價(jià) 3500 元/㎡；最高價(jià)：3800 元/㎡, 總價(jià) 50 萬上下物 業(yè) 費(fèi)： 公寓 元/㎡ 聯(lián)排住宅 1 元/㎡物業(yè)管理： 建川物管公司目前情況 已售 95%， 客戶特點(diǎn)客戶外地為主，上海、甘肅、新疆、深圳、西藏等，養(yǎng)老或度假，對(duì)物業(yè)管理在乎，目前入住率只有 30%。品廬成都富興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公多層、別墅、花園洋房310 主體封頂40～105 多層均 2600、花園洋房均 29002022.4司藍(lán)郡青景苑 都江堰三羊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司多層 419 部分封頂70～120 住 2700 均 2022.8清水人家 振興房地產(chǎn)開發(fā) 多層 400 1 期主 90～320 1 期住 1900 均、2 期 2 期有限公司 體封頂 2200 均左右 待定西御陽光 西御大廈有限公司多層 110 基礎(chǔ) 90～161 待定 待定攀欣花園 中意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層 160 現(xiàn)房 10～135 住 1566 起 2022.7佳業(yè)建材市場二環(huán)一環(huán)江安河安輕路康兮路待拆藥廠 禹苑濱江花園三、地塊價(jià)值分析區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于一、二環(huán)之間，臨近江安河，位置得天獨(dú)厚，具備高尚住宅的先天條件。(4)便捷交通條件：距離一環(huán) 800 米左右，距二環(huán)約 400 米左右,北臨康兮路，從容出入城市的每一處。1，潛力發(fā)展區(qū)位2，高尚生活氛圍3，卓越社區(qū)規(guī)劃4，典范人文建筑5，經(jīng)典園林景觀6，創(chuàng)新舒適戶型7，健康生活方式美麗生活圈三、項(xiàng)目再分析用地面積：㎡，容積率≤，建筑密度≤25% ，綠地率≥35%，雖然項(xiàng)目體量較小，但項(xiàng)目從其他指標(biāo)條件看，具備打造高質(zhì)精品住宅的可能，而且周邊生活環(huán)境相對(duì)純粹，居住氛圍濃厚，交通便利。二、片區(qū)樓盤客戶分析特征說明：隨著城市影響力增強(qiáng)，片區(qū)客戶的來源區(qū)域在逐步擴(kuò)大；客戶置業(yè)目的以自住為主，兼顧投資，部分客戶以投資為主，而且投資的比例有上升的趨勢；客戶普遍關(guān)注物業(yè)整體形象、居住品質(zhì)感，關(guān)注物業(yè)的保值增值性；樓盤 客戶來源 關(guān)注因素都市美麗洲都江堰中層力量人群、成都客及周邊客戶、外省客戶，其中本地和外地消費(fèi)者比重為40%—60%。社區(qū)不純粹 項(xiàng)目本身缺乏稀缺的景觀資源，市場接受力有待考驗(yàn)從實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、防范市場風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金速度的角度考慮，建議選擇第二種方案?！焉钊恕⒔ㄖ?、環(huán)境相容共生，追求生活的舒適、安全與豐盛，是建筑設(shè)計(jì)對(duì)生活中的完美詮釋。全坡屋頂，屋頂色彩采用藍(lán)灰色，建筑立面在白色調(diào)的基礎(chǔ)上加入一些現(xiàn)代特色，與市場千篇一率的灰白相區(qū)別,增強(qiáng)項(xiàng)目的差異化特點(diǎn)。衛(wèi)生間衛(wèi)生間要求自然采光通風(fēng)，兩房設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，三房以上可設(shè)兩個(gè)衛(wèi)生間，大面積復(fù)式可增設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間；衛(wèi)生間面積與戶型面積成比例，公用衛(wèi)生間面積不小于 平米，主人房衛(wèi)生間不小于 平米；衛(wèi)生間排水方式設(shè)計(jì)為戶內(nèi)側(cè)墻出水，并要求設(shè)兩個(gè)地漏，一個(gè)為排洗浴用水，一個(gè)排地面水；衛(wèi)生間外墻預(yù)留排風(fēng)扇及強(qiáng)排式熱水器孔洞各一個(gè)，孔直徑為 10CM，相應(yīng)位置設(shè)置電源插口。在不增加成本的情況下，電梯間注意采光問題。 考慮公用走道、電梯間位置的合理性，盡量減少公攤面積。第三章 園林景觀設(shè)計(jì)建議一、園林風(fēng)格建議現(xiàn)代中式園林現(xiàn)代中式園林特點(diǎn)：◆適合較小面積空間設(shè)計(jì)◆景觀特色表現(xiàn)為不對(duì)稱均衡，曲線引導(dǎo)◆具有較強(qiáng)層次感和變化，給人以空間的放大和景觀多樣◆抑揚(yáng)回轉(zhuǎn)，富有韻律節(jié)奏感◆注重尺度“宜人、親人”現(xiàn)代中式園林可以減低建筑的壓抑性,口大擴(kuò)大空間的開闊性,提高園林層次變化性,并與都江堰城市文化調(diào)性相吻合.二、園林景觀建議園林與建筑共生植物配置形成以喬灌木為主，喬灌藤、花草相結(jié)合的復(fù)層混交綠化系統(tǒng)植物與建筑小品輝映小道與小溪交融曲折而下的園林小徑空間，優(yōu)雅美、舒暢美、豐富美水景與建 筑同輝綠色水景 映襯下的建筑空間清靜美、親和美溪與橋?qū)ψ嘈苯稚鐓^(qū)流動(dòng)活動(dòng)空間，水體景觀的可參與性，水上走廊與整體環(huán)境相得益彰社區(qū)與人和諧在社區(qū)各棟間合理位置或靠近水 景小溪，設(shè)置休憩空間座椅?？煽紤]廳小的朝園林或景觀好的方向，廳大的朝馬路或采光好的方向。戶型的采光及通風(fēng)功能，盡量做到廳、房、衛(wèi)、廚有自然光。 (此圖僅為示意)客廳兩房的客廳開間不小于 米，三房的客廳開間不小于 米，四房的客廳開間不小于 米；客廳的進(jìn)深不大于2 倍開間；三房的客廳、餐廳的總面積為控制在 30～40 平米。市場導(dǎo)向原則充分考慮目標(biāo)客戶需求，創(chuàng)造具有片區(qū)市場革新感和現(xiàn)代品位感的居住空間。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目于明年下半年市，都江堰城市平均增幅估計(jì) 5%—10%營銷附加值 3%—5%整體均價(jià)為 3040~~3300D. 第四篇、物業(yè)發(fā)展建議第一章 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)關(guān)健詞：性格、品質(zhì)、生活、價(jià)值⊙性格個(gè)性建筑與主題園林的營造，樹立項(xiàng)目在市場的差異化形象。 項(xiàng)目檔次定位根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況以及目標(biāo)客戶的需求層次，最終確定項(xiàng)目檔次定位： 中 高 檔 精 品 住 宅三、物業(yè)組合定位花園洋房＋典藏別墅依據(jù)項(xiàng)目整體定位及檔次定位，可初步得出三種方案的產(chǎn)品組合方式。追心：城市的中心、區(qū)域的中心、片區(qū)的中心，聚集繁華，釋放便利，生活成熟而富足，典型項(xiàng)目有岷江國際。五、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 SO 戰(zhàn)略S(優(yōu)勢):充分發(fā)揮項(xiàng)目的區(qū)位、資源、景觀優(yōu)勢,打造具備差異化與市場競爭力的產(chǎn)品,形成項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性和唯一性 O(機(jī)會(huì)):突出城市價(jià)值與區(qū)域規(guī)劃前景,并借用都市美麗洲的名盤效應(yīng),實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目巧妙聯(lián)動(dòng),有效提升項(xiàng)目形象C. 第三篇、項(xiàng)目定位第一章 項(xiàng)目定位思考一、客戶再分析從目前市場調(diào)查的情況來看，都江堰城市房地