【正文】 四居及以上復(fù)式及躍層最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例澳景花庭7000745%100左右5%12014080%1501705%2002205%澳林park62007015%11012060%14325%澳立國際7380485040%808250%11310%紫城6800130220100%上地佳園7000懿品閣750030708385藍(lán)色澳林6500203020%889060%12020%清林苑6300128138175180逸成東苑6400107147學(xué)知軒6300525598102150155清楓華景園7200526016%9010232%11015052%富潤家園610050518589128文城杰座586347%791264213411對于中高檔項目，總體上面積設(shè)計適中。1居室面積在6080平米，占總體的1/3左右。2居室面積在90138平米，3居室面積在120220平米，而23居合計比例基本占到了總體的7080%，根據(jù)項目具體情況不同，或側(cè)重于2居，或側(cè)重于3居，但總之是側(cè)重于中等偏大的戶型。4居或更大面積戶型，只有個別項目有及少量設(shè)計，作為輔助戶型，對整個項目進(jìn)行補(bǔ)充和點綴。購買中高檔項目的客戶，基本為中年人，他們是社會的中堅力量，有著穩(wěn)定的工作和較高的收入。購房基本屬于一次到位，住房將會使用較長時間，所以十分看重住房的舒適度。在家庭人口構(gòu)成方面，以三口之家為核心，一些家庭還會帶有老人。這些條件都要求居室有一個相對大的面積。90150平米的23居，設(shè)計靈活、舒適度高、方便實用，可以滿足這類客群的要求。：物業(yè)名稱均價一居二居三居四居及以上復(fù)式及躍層最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例最小面積最大面積比例融域9000272%10545%13045%1608%倚林家園8800202272100%文津國際1280087132高檔項目的戶型差異較大，倚林家園只有三居戶型，文津國際由于定位于高檔酒店式公寓，一居為主力戶型；融于二居、三居為主力戶型，集中在105130平米。購買高檔項目的客群，擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，購房一般為2次置業(yè)或多次置業(yè)。購買目的，一是投資，二是享受高的生活品質(zhì)。作為投資戶型，1居室自然是最好的選擇，在高檔項目中1居室比例較高，就是為了滿足投資客的需求。而對于那些自用型客戶，他們對高檔項目的要求，不僅要居住舒適，更要滿足他們奢侈的居住需求，120平米左右的2居，不足以滿足他們要求。那些大面積、甚至超大面積的戶型，一方面可以滿足這類客戶的居住需求，另一方面可以彰顯他們的經(jīng)濟(jì)實力和社會地位，所以大面積戶型在高檔樓盤中所占比例也比較大。物業(yè)名稱智能化設(shè)備采暖方式電梯均價(元/平方米)核心區(qū)清林苑10兆寬帶小區(qū)集中供暖三洋電梯6350逸成東苑可視對講上海三菱電梯6400學(xué)知軒專利產(chǎn)品電熱膜三洋6300清楓華景園寬帶入戶、可視對講、緊急求助、煤氣泄漏報警、周境紅外報警、車庫出入刷卡、主要入口和地下均設(shè)有監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)集中供暖西子OTIS電梯7500學(xué)府園5500富潤家園6100文城*杰座澳景花庭可視對講、門禁系統(tǒng)市政、戶式中央空調(diào)日立7000倚林家園周界安防、紅外監(jiān)控。社區(qū)背景音樂系統(tǒng)?？梢晫χv機(jī)。門禁系統(tǒng)。廚房燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)集中供暖系統(tǒng)、森德散熱器中外合資奧的斯8800澳林park樓宇可視對講系統(tǒng)。停車場、小區(qū)大門、主要路口設(shè)監(jiān)控探頭。分戶采暖，法國沙福都燃?xì)獗趻鞝t配優(yōu)質(zhì)散熱片江蘇通力電梯6200澳立國際電子對講系統(tǒng)寬帶網(wǎng)絡(luò)線路入戶“迪克瑞森”銅鋁復(fù)合散熱器東芝7480融域9000外圍區(qū)紫城周界安防、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講、地下車庫入口監(jiān)控獨立分戶壁掛爐上海三菱電梯6400力度家園集中供暖合資電梯（品牌不祥）5800燕清*源可視對講寬帶入戶天然氣集中供暖日立5700清河新城6000清上園寬帶入戶集中供暖合資OTIS5700上地佳園閉路監(jiān)控系統(tǒng)和周界防范系統(tǒng)。小區(qū)集中供暖中外合資奧的斯7000永泰園(新地標(biāo)）設(shè)區(qū)局域網(wǎng)、寬帶入戶、小區(qū)集中供暖奧的斯5500藍(lán)色澳林寬帶入戶、集中供暖系統(tǒng)6500高巢可視對講寬帶入戶電熱膜遼寧富士5300懿品閣單元門口及地下均設(shè)置IC讀卡器；車庫出入口采用IC讀卡器，車庫設(shè)置攝像機(jī)監(jiān)控；配備高靈敏度火警報警系統(tǒng)集中供暖冬芝7800華清嘉園寬帶入戶低溫地板輻射采暖日立5800文津國際公共區(qū)域保安監(jiān)控系統(tǒng)；保安監(jiān)控，可視對講，消防報警中央分戶式空調(diào)未定（三菱或同檔次）13000216。 智能化系統(tǒng)由于網(wǎng)絡(luò)的迅速發(fā)展，所有北京市新建的居住小區(qū)都開始重視社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，從剛剛開始的僅僅建設(shè)寬帶上網(wǎng)系統(tǒng)，發(fā)展到今天的整體綜合布線和智能化安防、消防和管理等多種方面。從上面的統(tǒng)計中也可以看到，各項目基本上都采用了相應(yīng)的綜合布線系統(tǒng)，只不過由于物業(yè)檔次不同，在選擇各項設(shè)施終端和所提供的服務(wù)上會有比較大的不同。216。 采暖方式從供暖方式來看，大部分項目仍舊采用傳統(tǒng)的市政集中供暖，從區(qū)域情況來看，目前核心區(qū)域市政管線建設(shè)已經(jīng)日趨完善，多數(shù)項目采用集中供暖的形式。對于市政管線尚未到達(dá)的區(qū)域，分戶式壁掛爐已經(jīng)成為開發(fā)商首選。而象華清嘉園還嘗試了地板式采暖等新型的采暖方式，澳景花庭、文津國際采取了分戶式中央空調(diào)。從客戶接受程度來說，集中供暖仍舊為消費者青睞，同時免除后顧之憂。建議本項目在市政條件允許的情況下選擇集中供暖的形式。216。 電梯系統(tǒng)由于本次調(diào)查項目幾乎全部為高層，所以電梯在其中的作用就顯得尤為重要。從電梯品牌來看，大多數(shù)項目選擇合資品牌，如上海三菱、奧的斯，部分低檔項目選擇了國產(chǎn)品牌電梯，如澳林park。建議本項目選用電梯上也以中外合資品牌電梯作為首選。區(qū)域住宅配套情況表區(qū)域物業(yè)名稱會所球場游泳健身房桑拿餐飲商店兒童游樂幼兒園中小學(xué)核心區(qū)清林苑√√√√√逸成東苑√√√√√學(xué)知軒√√清楓華景園√√學(xué)府園√√富潤家園√√√√√文城*杰座澳景花庭√√倚林家園√√√√√澳林park√√√√√澳立國際√√√√融域外圍區(qū)紫城√力度家園√√√燕清*源√√√清河新城清上園√上地佳園√√√√永泰園(新地標(biāo)）√√藍(lán)色澳林√√√√高巢√懿品閣√√√華清嘉園√√√√√√√文津國際√216。 項目內(nèi)部配套由于調(diào)研區(qū)域既有開發(fā)較早的老社區(qū)，也有新型居住區(qū)，學(xué)清路大部分項目開發(fā)較早，配套相對完善；清河小營為新興居住區(qū)，區(qū)域外部配套正在逐步完善之中；森林公園以西由于地處國家固化公園，目前形勢較亂，但很快會建設(shè)成配套一流的地區(qū)。區(qū)域內(nèi)項目為彌補(bǔ)外部配套的不足配備了餐飲、購物等生活便利設(shè)施，這些設(shè)施也是區(qū)域住宅必不可少的配套。而根據(jù)項目定位檔次設(shè)置的小區(qū)內(nèi)部配套就顯得更為重要。教育配套對項目配套能夠起到錦上添花的作用，有一半以上的項目建設(shè)有幼兒園和中小學(xué)，而雙語幼兒園等知名品牌教育機(jī)構(gòu)也越來越多的受到了消費者的青睞。本項目作為建筑面積在21萬平方米的中型規(guī)模社區(qū)，在小區(qū)配套上除了滿足其內(nèi)部的日常需求外還可以考慮同時滿足區(qū)域外其他居民的日常需求。從區(qū)域樣本統(tǒng)計得知，目前區(qū)域內(nèi)沒有表上所列各項全部都有的項目，價格居中的項目其會所配套設(shè)施相對薄弱，希望本案能夠在追求利潤的同時，切實為客戶提供實惠，營造具有一定特色且設(shè)施較完善的會所。216。 車位配置購房客戶中有相當(dāng)一部分有私家車或打算購買私家車，因此小區(qū)車位配置車位影響他們購買住宅時考慮的一個重要因素，充足的車位配置已經(jīng)成為區(qū)域市場住宅項目的一個發(fā)展趨勢。從目前的房地產(chǎn)市場整體形式看，車位合理配比應(yīng)在1：1，如果有可能的話可以適當(dāng)提高車位數(shù)量，為商業(yè)及臨時停車提供便利條件。區(qū)域項目裝修情況列表區(qū)域物業(yè)名稱交房標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)（對外宣傳）核心區(qū)清林苑毛坯逸成東苑精裝800元/平方米學(xué)知軒毛坯清楓華景園毛坯學(xué)府園毛坯富潤家園毛坯文城*杰座毛坯澳景花庭毛坯倚林家園毛坯澳林park毛坯澳立國際精裝800元/平方米融域精裝8001000元/平方米外圍區(qū)紫城毛坯力度家園精裝700元/平方米燕清*源毛坯清河新城毛坯清上園毛坯上地佳園毛坯永泰園(新地標(biāo)）毛坯藍(lán)色澳林毛坯高巢精裝700元/平方米懿品閣精裝1000元/平方米華清嘉園初裝修文津國際精裝1000元/平方米所選區(qū)域內(nèi)樣本有63%選擇毛坯形式交房，而部分精裝項目其精裝修均屬于中等標(biāo)準(zhǔn)?？梢娫谒x區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)客戶從價格的角度考慮，更加樂于選擇毛坯類項目。就本項目而言，由于銷售周期相對較短，單價過高不利于項目的快速銷售，且區(qū)域內(nèi)客群趨于年輕化，對于個性的要求較為強(qiáng)烈，大多數(shù)客戶將會選擇毛坯房。同時對于開發(fā)商而言，提供毛坯房減少了開發(fā)商售后服務(wù)問題，因此建議本項目選擇毛坯形式。區(qū)域住宅項目配套情況表區(qū)域物業(yè)名稱物業(yè)管理商物業(yè)管理費（元/月平方米）核心區(qū)清林苑逸成東苑太月園物業(yè)管理公司2學(xué)知軒北京祺洋物業(yè)管理公司清楓華景園北京華清物業(yè)公司學(xué)府園富潤家園中房集團(tuán)深圳昊岳物業(yè)管理公司文城*杰座澳景花庭北京華清物業(yè)公司倚林家園中海物業(yè)澳林park林萃物業(yè)公司澳立國際首佳物業(yè)公司融域北京合佳物業(yè)管理公司外圍區(qū)紫城北京盛德物業(yè)管理有限公司力度家園北京世紀(jì)博雅物業(yè)管理公司燕清*源北京華泰龍安物業(yè)管理公司清河新城清上園天恒瑞海物業(yè)管理公上地佳園北京實創(chuàng)物業(yè)公司23號樓（尚品）永泰園(新地標(biāo)）北京泰華物業(yè)管理公司藍(lán)色澳林盛興物業(yè)公司高巢懿品閣北京千秋物業(yè)管理有限公司華清嘉園北京華遠(yuǎn)物業(yè)管理公司文津國際文清物業(yè)（錦江做物業(yè)顧問）區(qū)域住宅項目物業(yè)管理水平高低不一，有一部分項目的物業(yè)管理公司是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，另外還有一部分項目聘請了有經(jīng)驗或知名度高的物業(yè)管理公司（如中海物業(yè)、世紀(jì)博雅等）。與物業(yè)公司知名度和提供的物業(yè)服務(wù)相比，客戶更關(guān)心物業(yè)費的高低。從上表可以看出，區(qū)域的物業(yè)費整體水平適中，—平方米；僅有1個項目物業(yè)費超過4元/月/平方米，可見在本區(qū)域內(nèi)合理適中的物業(yè)收費已經(jīng)成為客戶在考察該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品情況時的一個重要因素