蘇州中材大廈案例策劃-資料下載頁
2025-01-21 12:11本頁面
【正文】 （3）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析●本案周邊暫無高檔寫字樓，存在市場空隙；●本案周邊寫字樓為早期建成，檔次較低，但出租率很高，市場需求較大；●新區(qū)金融貿(mào)易區(qū)地逐漸成熟，對(duì)本案周邊商務(wù)地位產(chǎn)生輻射效應(yīng)；●蘇州寫字樓開始升溫，購買寫字樓成為發(fā)展趨勢； （4）威脅點(diǎn)分析：隨著配套設(shè)施（酒店的建成）的完善，國際會(huì)展中心檔次將會(huì)提升，及新地中心、金河國際大廈的推出對(duì)本案產(chǎn)生正面競爭。市場定位●可做中檔偏高產(chǎn)品，避免與高檔產(chǎn)品競爭（新區(qū)的新地中心即將推出、金河國際大廈，及配套相繼完善后的國際會(huì)展中心的出租）●項(xiàng)目附近多為中檔寫字樓，且檔次偏低，這便為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供市場縫隙 第三部分 項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)在蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)有兩個(gè)問題需要解決，一是沒有房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，二是目前還缺少一定資金，除了提供土地，另外只能再提供1000萬元的現(xiàn)金。存在兩種合作方式：方案一 設(shè)立項(xiàng)目公司，方案二 由合作方承包開發(fā)。方案一設(shè)立項(xiàng)目公司本項(xiàng)目是一項(xiàng)較大的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，面對(duì)著眾多開發(fā)樓盤的競爭與復(fù)雜的開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營過程，為充分發(fā)揮該地塊效能，使項(xiàng)目獲得成功，應(yīng)組建一個(gè)項(xiàng)目公司來實(shí)施本項(xiàng)目的開發(fā)。組建項(xiàng)目公司的益處：a、利于項(xiàng)目的專業(yè)化操作b、利于項(xiàng)目的全過程實(shí)施c、利于在項(xiàng)目開發(fā)中協(xié)調(diào)各方的關(guān)系d、利于項(xiàng)目單獨(dú)核算，機(jī)制相對(duì)靈活e、利于與有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司合作f、利于蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)公司擺脫項(xiàng)目開發(fā)中的日常繁瑣事務(wù)的牽扯項(xiàng)目公司建制項(xiàng)目由蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)公司和合作單位合作，雙方共同出資，擬在蘇州注冊成立本項(xiàng)目開發(fā)有限公司，由該公司具體實(shí)施對(duì)蘇州市三香路蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)辦公樓項(xiàng)目的開發(fā)。合作開發(fā)內(nèi)容為蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)公司東側(cè)辦公地塊的開發(fā)工程并對(duì)外經(jīng)營銷售。蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)公司授讓開發(fā)土地以土地評(píng)估中心所出具的初步評(píng)估價(jià)2200元/m2（該價(jià)格最終以土地局確認(rèn)為準(zhǔn)）及承擔(dān)1000萬元左右建設(shè)資金入股擬建公司，由合作單位承擔(dān)其余項(xiàng)目建設(shè)資金入股擬建公司，雙方合作開發(fā)。根據(jù)樓面的市場價(jià)格按雙方所占投資總額的實(shí)際比例分配項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的相應(yīng)樓層。項(xiàng)目公司成立董事會(huì)，人員雙方協(xié)商確定，公司的經(jīng)營管理職能主要由合作單位負(fù)責(zé)，公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)由雙方投入人力，發(fā)揮各自優(yōu)勢，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，參與企業(yè)管理，共同開拓市場，使企業(yè)健康發(fā)展。項(xiàng)目前期，雙方各指派1人具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目工作，人員在月底前到位。項(xiàng)目公司職能在項(xiàng)目公司董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督下：a、項(xiàng)目的策劃與定位b、負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等建設(shè)全過程c、負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后的銷售、出租d、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理e、負(fù)責(zé)項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)算項(xiàng)目工作人員主要應(yīng)由具備房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識(shí)人員組成，由項(xiàng)目公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)招聘另可考慮將老大樓的改造和出租問題交由項(xiàng)目公司統(tǒng)一操作。方案二 由合作方承包蘇州某國家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以授讓開發(fā)土地及現(xiàn)金1000萬元出資，要求分得摟面面積一半，不參加項(xiàng)目具體管理，只參與設(shè)計(jì)方案確定，對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量提出要求。由項(xiàng)目合作方為主實(shí)施開發(fā)。第四部分 參考資料一、產(chǎn)品方案大廈20層，面積22000平方米，車庫4500平方米，加上主樓地下室及地面車位，配置停車位200～250個(gè)。二、開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃前期：2004年4月～7月成立項(xiàng)目公司、項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)批、設(shè)計(jì)、審查、申領(lǐng)施工許可證、招投標(biāo)等工作，簽定施工合同、施工進(jìn)場前準(zhǔn)備中期：2004年8月～2005年8月基礎(chǔ)、主體工程、水、電安裝后期：2005年9月～2006年1月內(nèi)外部裝修、室外道路及管網(wǎng)、工程收尾工作、工程竣工驗(yàn)收、銷售及出租的開始 三、造價(jià)本項(xiàng)目大廈建筑面積為22000m2，車庫4500m2。土地費(fèi)用 5830萬元220022000=4840萬元 22004500=990萬元建筑安裝裝修及設(shè)備造價(jià) 2600元/ m2序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)造價(jià)1建筑安裝工程2200012502750萬元2設(shè)備消防22000200440萬元電梯4715000286萬元分層中央空調(diào)22000350770萬元弱電22000150330萬元3裝修室內(nèi)22000375825萬元室外8000400320萬元合計(jì)220005721萬元單位造價(jià)2600元 其它投資 前期費(fèi) 用 30＝66萬元 基礎(chǔ)設(shè)施（變電所改造） 150萬元 公共配套設(shè)施 626萬元其中：車庫1000＝450萬元 80＝176萬元 開發(fā)期稅費(fèi)（配套費(fèi)）173＝ 其它工程費(fèi)用 占建安費(fèi)用1% 管理費(fèi) 100萬元 銷售費(fèi) 按收入2%不可預(yù)見費(fèi) 占建安費(fèi)用3% 四、資金籌措 全部使用自有資金。 五、收入計(jì)算 大廈出售方案：售價(jià)6500～7000元/平方米，車庫出租正常年份年收入54萬元（按200個(gè)車位計(jì)算，每個(gè)車位每月225元，50個(gè)車位外來人員免費(fèi)使用），物業(yè)管理費(fèi)收入250萬元/年，即按10元/（含每周15中央空調(diào)電費(fèi)）。 大廈出租方案：租金50元/，正常年份出租率90%，車庫出租正常年份年收入54萬元（按200個(gè)車位計(jì)算，每個(gè)車位每月225元，50個(gè)車位外來人員免費(fèi)使用），物業(yè)管理費(fèi)收入250萬元/年（90%出租率計(jì)算為225萬元），即按10元/（含每周15中央空調(diào)電費(fèi)）。 六、運(yùn)營費(fèi)用估算 物業(yè)管理費(fèi)支出外購材料及水電費(fèi)按80萬元/年、工資70萬元/年、其它經(jīng)費(fèi)30萬元/年估算。 七、其它參數(shù) 計(jì)算期：產(chǎn)品出售方案10年，以季為單位，出租方案40年，以年為單位。 營業(yè)稅稅率5%，城建稅及教育附加分別為營業(yè)稅的7%、4%。土地費(fèi)中已包含契稅，不另計(jì)算。所得稅稅率33%，公積金10%，公益金5%。24
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