【正文】 繳存住房公積金的職工（含單身職工）可貸額度最高為6萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工可貸額度最高為12萬元；2) 距離法定退休年齡10年及10年以內(nèi)的職工，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少5千元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少1萬元。其期限規(guī)定為：在法定退休年齡內(nèi)和每月還本付息額不得低于貸款時(shí)夫妻雙方（或單身職工）月收入15%的前提下，貸款期限最長不得超過30年。其利率規(guī)定為：1) 利率按中國人民銀行規(guī)定執(zhí)行，期限1至5年的，%；期限為6至30年的，%。2) 在貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，1年期的貸款仍按原《借款合同》利率執(zhí)行；1年期以上的貸款，于次年1月1日起按新的貸款利率執(zhí)行。76．南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的貸款程序是怎樣的？答：其貸款程序如下：1) 借款人憑買賣契約、身份證、住房公積金儲(chǔ)金卡或單位和職工公積金帳號(hào)以及20%首付款收據(jù)向貸款銀行提出申請(qǐng)；2) 貸款銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款資料，確保擔(dān)保方式，計(jì)算實(shí)際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)?quot。一本式貸款文本；（具體所須提供和填寫的資料詳見附表）3) 借款人正確填寫有關(guān)材料后，到售房單位加蓋擔(dān)保章，并付清扣除首付款、實(shí)際貸款額后的剩余房款并在補(bǔ)充付款證明上加蓋售房單位公章，并將完備手續(xù)后的材料交貸款銀行；4) 貸款銀行將初審后的有關(guān)材料交管理中心終審；5) 貸款銀行與借款人根據(jù)所確定擔(dān)保方式辦理公證、保險(xiǎn)、抵押手續(xù)；　　6) 借款人將保險(xiǎn)單及抵押權(quán)憑證交貸款銀行執(zhí)管；采取質(zhì)押和保證擔(dān)保方式的有價(jià)證券和保證方《承諾書》交貸款銀行執(zhí)管后，并在貸款銀行開具還款帳戶用于歸還貸款；7) 貸款銀行以轉(zhuǎn)帳方式將借款人的貸款劃入售房單位帳戶。77．辦理南京市職工個(gè)人政策性住房貸款需交納哪些費(fèi)用？ 答：辦理貸款有關(guān)費(fèi)率如下表: 項(xiàng)目費(fèi)率抵押登記費(fèi)（南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處） 抵押評(píng)估價(jià)10萬元以下（含10萬元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之一。抵押評(píng)估價(jià)值10萬元以下至100萬元（含100萬元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零七。抵押評(píng)估價(jià)值100萬元以上至1000萬元（含1000萬元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零點(diǎn)三。貸款期限為1年期以上，以上費(fèi)率上浮50%。公證費(fèi)　政策性40元/戶； 組合性80元/戶保險(xiǎn)費(fèi)　　保險(xiǎn)年限　　　　　房屋保險(xiǎn)　　15年　　　總房價(jià)‰貸款年限　　610年　 　總房價(jià)‰貸款年限　　1115年　　總房價(jià)‰貸款年限　　1620年　　總房價(jià)‰貸款年限　　21年以上　 總房價(jià)‰貸款年限代辦服務(wù)費(fèi)（可選） 每筆100至200元服務(wù)范圍:代填文本合同，代辦抵押登記等手續(xù)。說明：在江寧區(qū)辦抵押登記的，需另交評(píng)估費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為:‰，‰。78．居民申請(qǐng)住房抵押貸款需要符合哪些條件？答：居民申請(qǐng)住房抵押貸款應(yīng)符合： 1) 具有完全的民事行為能力。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，年滿18周歲的自然人或已滿16周歲未滿18周歲，但以自己的收入作為主要生活來源的自然人為完全民事行為能力人。2) 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。3) 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。4) 具有購買住房的合同或協(xié)議。5) 在商業(yè)銀行和住房儲(chǔ)蓄銀行開立儲(chǔ)蓄存款戶頭，其存款余額不低于購房款的30%，并以此作為購房的首期款。6) 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。79．申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供哪些資料？答：申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供：1) 具有法律效力的借款人身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）。2) 有關(guān)部門出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明。在一般情況下，由借款人所在單位出具該證明。 3) 符合規(guī)定的購買住房合同意向書，協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件。4) 抵押物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保險(xiǎn)單和有處分權(quán)人同意抵押的證明。80．個(gè)人購買商品房除房款外還應(yīng)交納哪些稅、費(fèi)？答：應(yīng)交納的稅有：購房款2%的契稅（別墅、商務(wù)4%），財(cái)政契稅所收。?wèi)?yīng)交納的費(fèi)有：購房款2%的公共設(shè)施維修基金（房產(chǎn)管理局收）。%的交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量費(fèi)（市房產(chǎn)管理局收）。50元土地證工本費(fèi)（土地管理局收）。80．購買現(xiàn)房和期房各有哪些利弊？答：購房者購買現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。與期房相比，價(jià)格較高。購買期房就是購房者購買尚處于建造階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購買期房最大好處是可以以較低的價(jià)格購房。但與購買現(xiàn)房相比較，購買者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。因期房能否按時(shí)建成、建筑質(zhì)量能否保證、小區(qū)實(shí)際生活配套是否齊全，開發(fā)商所作出的各種承諾是否兌現(xiàn)都是未知數(shù)。 81．什么是物業(yè)？答：物業(yè)就是建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備和設(shè)施，以及相關(guān)場(chǎng)地。按照用途不同可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)四種形式。82．什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，依照委托合同及國家有關(guān)法律、法規(guī)、以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。 83．物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？答：物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：1) 物業(yè)檔案資料管理。2) 房屋維修與養(yǎng)護(hù)。3) 配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的維護(hù)管理。4) 環(huán)境衛(wèi)生管理。5) 園林綠化管理。6) 治安管理。7) 消防管理。8) 車輛交通管理。9) 提供便民有償服務(wù)。10) 開展社區(qū)文化服務(wù)。84．物業(yè)管理有哪些作用？答：主要有：1) 物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)得到有效的保值和增值。 2) 通過物業(yè)管理可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。3) 實(shí)行物業(yè)管理有利于建立物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。4) 物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度。85. 什么叫物業(yè)管理公司?答: 物業(yè)管理公司是指具備經(jīng)縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書，經(jīng)工商行政機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營型方式從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。86．物業(yè)管理費(fèi)用由哪幾部分構(gòu)成？答：物業(yè)管理的收費(fèi)國家有明文規(guī)定，具體有：1) 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。2) 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。3) 綠化管理費(fèi)。4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)。5) 保安費(fèi)。6) 辦公費(fèi)。7) 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8) 保險(xiǎn)費(fèi)。9) 合理利潤。10) 法定稅費(fèi)。87. 什么是住房維修基金？它的作用是什么？答：住房維修基金是開發(fā)商和每位業(yè)主按照約定的標(biāo)準(zhǔn)，拿出一定數(shù)量的資金，交給業(yè)主委托或指定的基金管理人保管，并設(shè)立專門的維修基金帳戶，專款專用?！　【S修基金的作用：建筑物是三分建設(shè)，七分管理。建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，管理是建設(shè)的繼續(xù)。　　從常遠(yuǎn)利益看，管理維護(hù)好物業(yè)，能使物業(yè)延長壽命，發(fā)揮物業(yè)的綜合功能，體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最終經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從這一意義上講，開發(fā)商負(fù)有落實(shí)維修基金的責(zé)任，物業(yè)所有權(quán)人（購房者、住戶）也有分擔(dān)維修基金的義。88．空置房能否不交或少交物業(yè)管理費(fèi)？答：從物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成我們可以看出：管理費(fèi)主要用于物業(yè)公共部位、配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地和環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等的管理和維護(hù)，無論該房屋是否空置，物業(yè)管理費(fèi)都要發(fā)生。正因?yàn)閷?shí)施了物業(yè)管理，才使整個(gè)物業(yè)得以維持良好的運(yùn)作，空置房的產(chǎn)權(quán)人在客觀上享受了物業(yè)管理公司的服務(wù)，因而必須按時(shí)交管理費(fèi)，這也是每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理與維護(hù)應(yīng)盡的義務(wù)。 89. 什么叫業(yè)主？答：業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。90. 業(yè)主有哪些權(quán)利？答：業(yè)主擁有的權(quán)利主要有：1) 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，業(yè)主對(duì)其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地僅擁有使用權(quán)。2) 相鄰權(quán)，業(yè)主為了正當(dāng)合理的行使自己的使用權(quán)而要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受必要限制的權(quán)利。3) 使用房屋建筑共有部分和本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的權(quán)利，業(yè)主可以依法合理使用全部業(yè)主或部分業(yè)主有權(quán)使用的部分設(shè)施，如樓房的基本構(gòu)造部分，室外停車場(chǎng)等。4) 收益權(quán)，由房屋建筑共有部分或本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地經(jīng)營、出租等。5) 知情權(quán)，即業(yè)主對(duì)其擁有物業(yè)的有關(guān)資料及其物業(yè)管理公司的有關(guān)情況有權(quán)了解、掌握。6) 表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)的討論事項(xiàng)享有投票表決權(quán)。7) 參加本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利，包括參加業(yè)主大會(huì)，享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，以及制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等。8) 監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)依據(jù)委托合同對(duì)物業(yè)管理公司、管理人員及業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督檢查，提出合理的批評(píng)、建議，并可向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見建議。 9) 請(qǐng)求權(quán)。即業(yè)主為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法規(guī)及管理公約，有請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)、請(qǐng)求管理機(jī)構(gòu)正當(dāng)管理公共事務(wù)的權(quán)利等等。91．業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有哪些？答：業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)主要有：1) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定、決議。2) 遵守業(yè)主公約。3) 遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。4) 依照委托合同，按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用。5) 自覺維護(hù)公共場(chǎng)所（地）的整潔、通暢及物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備的完好。92．什么叫業(yè)主大會(huì)？答：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使其物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。94．業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？答：業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：1) 選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員。2) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。3) 聽取和審察業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。4) 通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。5) 批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同。6) 批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。7) 決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。8) 監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。95．什么是業(yè)主委員會(huì)？答：業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主選舉的代表組成，代表業(yè)主行使和維護(hù)其合法權(quán)益的組織。96．業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)？答：業(yè)主委員會(huì)主要履行以下職責(zé)：1) 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2) 草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案，并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過后執(zhí)行。3) 通過公開招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行。4) 審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。5) 審議決定物業(yè)維修費(fèi)的使用。 6) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計(jì)劃和物業(yè)管理服務(wù)的重大措施，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后設(shè)施。7) 聽取業(yè)主和用戶的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。8) 協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作。9) 督促業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)管理的有關(guān)法律、規(guī)章，對(duì)業(yè)主開展多種形式的宣傳教育。10) 接受業(yè)主的監(jiān)督，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。11) 接受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督，配合社區(qū)管理工作的開展。97．業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系是怎樣的？答：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司分別是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理的組織，二者共同管理某一物業(yè)。不同之處在于：業(yè)主委員會(huì)是代表本物業(yè)全體業(yè)主對(duì)其物業(yè)進(jìn)行管理，而物業(yè)管理公司是接受業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)業(yè)主們的物業(yè)進(jìn)行管理。98．什么是建筑承重結(jié)構(gòu)？答：承重結(jié)構(gòu)的作用是保證房屋在使用期限內(nèi)把作用在房屋上的各種荷載或作用力可靠的承擔(dān)起來，并在保證房屋的強(qiáng)度、剛度和耐久性的同時(shí)，把所有的作用力可靠地產(chǎn)傳到地基中去。如房屋的梁、柱、承重墻等都屬承重結(jié)構(gòu)。99．住戶自行封閉陽臺(tái)如何處理？答： 在小區(qū)內(nèi)任何部位加建任何建筑都必須征得物業(yè)管理公司的同意。 100．本案內(nèi)部綠化的基本格局是什么？答： 沿湖岸及原有步行橋所形成的環(huán)路是一條天然綠化走廊；由此向南至都市生態(tài)公寓中心，以及由此向東橫跨兩個(gè)別墅組團(tuán)到成熟景觀公寓中心的兩條綠化走廊，再加上沿小溪的南北綠化走廊，形成完整的綠化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。居民走出樓門幾步，就都能進(jìn)入環(huán)境優(yōu)美的綠化走廊進(jìn)行放松的綠化活動(dòng)。 101．小區(qū)有哪幾條景觀軸線？答： 利用面湖的優(yōu)勢(shì)，開鑿小溪，其源頭接近小區(qū)主要車行及人行出入口，是小區(qū)的第一景觀點(diǎn)；沿小溪北側(cè)，在湖中設(shè)高聳雕塑，作為本小區(qū)的標(biāo)志與視覺中心，雕塑下的平臺(tái)則成為最佳全景觀景點(diǎn)，是第二景觀節(jié)點(diǎn)；修整湖灣東南岸邊，在原有步行橋西南建第三景觀節(jié)點(diǎn)。三個(gè)節(jié)點(diǎn)形成長約200米的等邊三角形，對(duì)全區(qū)作全局性的控制。102．小區(qū)有幾大主體公共綠地？答: 三大。103．小區(qū)綠化有什么特點(diǎn)？答： 本地塊擁有面湖優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃中將水景觀及生態(tài)景觀作為構(gòu)思中心，以形成小區(qū)的獨(dú)有特色。104．什么是小康住宅？答： 我國根據(jù)國情，選擇了文明標(biāo)準(zhǔn)作為小康生活水平的居住目標(biāo)，并用住房的數(shù)量、質(zhì)量和環(huán)境三個(gè)指標(biāo)來闡述住房的小康水平。1) 住房小康水平的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)：我們把每戶有一套住宅作為小康住房水平，形象地講就是分得開、住得下的水平。一般來說，兩對(duì)夫婦要分戶居??；在三口或四口人的核心家庭中，13歲以上的子女要與父母分室；13歲以上的異性子女要分室；20歲以上的同性子女要分室。因而，小康住房水平可稱之為文明居住的分室水平。2) 住房小康水平的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)衡量住房小康水平的主要質(zhì)量（居住質(zhì)量）標(biāo)準(zhǔn)是住房的成套率。第一次全國城鎮(zhèn)房屋普查規(guī)定：成套設(shè)備住宅是由若干臥室、起居室、廚房、廁所、走道或過廳等組成的供一戶使用的房屋，套數(shù)則是成套住宅的數(shù)量。城市越大，住宅的成套率越高。住房要達(dá)到小康水平，住房成套率的低限普遍認(rèn)為應(yīng)定在50%。3) 住房小康水平的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)適宜的室外環(huán)境也是小康住宅不可缺少的因素。小康住宅的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，主要體現(xiàn)在方便、舒適、優(yōu)美三個(gè)方面。方便是指出入居