【正文】 住房要達到小康水平，住房成套率的低限普遍認為應定在50%。因而，小康住房水平可稱之為文明居住的分室水平。103．小區(qū)綠化有什么特點？答： 本地塊擁有面湖優(yōu)勢，在規(guī)劃中將水景觀及生態(tài)景觀作為構思中心，以形成小區(qū)的獨有特色。居民走出樓門幾步，就都能進入環(huán)境優(yōu)美的綠化走廊進行放松的綠化活動。98．什么是建筑承重結構？答：承重結構的作用是保證房屋在使用期限內把作用在房屋上的各種荷載或作用力可靠的承擔起來，并在保證房屋的強度、剛度和耐久性的同時，把所有的作用力可靠地產傳到地基中去。10) 接受業(yè)主的監(jiān)督，不得損害業(yè)主的合法權益。 6) 審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和物業(yè)管理服務的重大措施，經業(yè)主大會批準后設施。2) 草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程草案或者修訂草案，并報業(yè)主大會通過后執(zhí)行。7) 決定有關業(yè)主利益的重大事項。3) 聽取和審察業(yè)主委員會的工作報告。5) 自覺維護公共場所（地）的整潔、通暢及物業(yè)配套設施、設備的完好。91．業(yè)主應盡的義務有哪些？答：業(yè)主應盡的義務主要有：1) 執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定、決議。7) 參加本物業(yè)管理重大事項的權利，包括參加業(yè)主大會，享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權，以及制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等。3) 使用房屋建筑共有部分和本物業(yè)配套設施、設備、場地的權利，業(yè)主可以依法合理使用全部業(yè)主或部分業(yè)主有權使用的部分設施，如樓房的基本構造部分，室外停車場等。正因為實施了物業(yè)管理，才使整個物業(yè)得以維持良好的運作，空置房的產權人在客觀上享受了物業(yè)管理公司的服務，因而必須按時交管理費，這也是每個產權人對物業(yè)管理與維護應盡的義務。建設是管理的基礎，管理是建設的繼續(xù)。9) 合理利潤。5) 保安費。86．物業(yè)管理費用由哪幾部分構成？答：物業(yè)管理的收費國家有明文規(guī)定，具體有：1) 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。 2) 通過物業(yè)管理可實現(xiàn)經濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。8) 車輛交通管理。4) 環(huán)境衛(wèi)生管理。82．什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，依照委托合同及國家有關法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經營型方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務。但與購買現(xiàn)房相比較，購買者承擔的風險相對較大一些。80．購買現(xiàn)房和期房各有哪些利弊？答：購房者購買現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。80．個人購買商品房除房款外還應交納哪些稅、費？答：應交納的稅有：購房款2%的契稅（別墅、商務4%），財政契稅所收。2) 有關部門出具的借款人家庭穩(wěn)定經濟收入的證明。4) 具有購買住房的合同或協(xié)議。78．居民申請住房抵押貸款需要符合哪些條件？答：居民申請住房抵押貸款應符合： 1) 具有完全的民事行為能力。抵押評估價值100萬元以上至1000萬元（含1000萬元），收費標準為千分之零點三。76．南京市職工個人政策性住房貸款的貸款程序是怎樣的？答：其貸款程序如下：1) 借款人憑買賣契約、身份證、住房公積金儲金卡或單位和職工公積金帳號以及20%首付款收據(jù)向貸款銀行提出申請；2) 貸款銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款資料，確保擔保方式，計算實際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)?quot。75．南京市職工個人政策性住房貸款的貸款額度、期限、利率是如何規(guī)定的？答：其額度規(guī)定為：1) 在最高可貸額度不超過購房總價80%的前提下，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）可貸額度最高為6萬元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工可貸額度最高為12萬元；2) 距離法定退休年齡10年及10年以內的職工，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少5千元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少1萬元。5) 若所購房屋為共有產權的，在申貸時除須正常貸款手續(xù)外，所涉及的共有產權人及其配偶還須辦理有關公證和抵押手續(xù)。72. 南京市對職工個人政策性住房貸款對象的要求有哪些？答：對貸款對象的要求主要有：　　1) 在本市購買自住住房并按月足額向管理中心繳存住房公積金的職工，均可申請貸款。其中個人住房貸款分為住房公積金貸款、銀行個人住房（商業(yè)）貸款、組合貸款[即銀行個人住房（商業(yè)）貸款+住房公積金貸款]三種。6) 已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理公司簽定了前期物業(yè)管理合同。2) 持有建設工程規(guī)劃許可證。57．什么是建筑間距？答：一般是指兩棟建筑外墻面之間最小的垂直距離。在我國，城市土地屬國家所有，企業(yè)、機關、團體、公民可依照一定的法律程序取得土地使用權，并承擔一定義務。7) 建筑法規(guī)是各地基本建設執(zhí)行中必須遵守的依據(jù)，以保證建筑質量，保障安全，具有良好的衛(wèi)生環(huán)境和市容。3) 防火和三廢處理的要求。房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其它合法途徑將房地產轉移給他人的行為。47．社區(qū)的商業(yè)設施有哪些？答:本案的二期是以商業(yè)為主，有銀行、超市、星級以上酒店等?？照{專用插座，六回路。8) 廚房：預留灶臺、料理臺、抽油煙機、熱水器等位置上下水接口，油煙機、排煙管道，充足的插座位，冷水管配備到位。4) 屋面：彩色玻璃掛瓦，做好防水隔熱處理。距中華門7公里。42．本案的交通是否方便？答：由市區(qū)經機場高速至翠屏山出口處抵達本案僅需兩分鐘車程。39．自來水源是什么？答：小區(qū)的自來水水源取秦淮河作為水源，以長江、地下水、水庫水作為三個供水區(qū)。以及由東南大學、南京大學所組成的高科技園區(qū)，新區(qū)小學、新區(qū)小學附屬幼兒園也臨近本案。部分主干道中間設綠化隔離帶，小區(qū)沿湖部分結合綠化布置步行街。32．物業(yè)管理的費用是多少？答：／平方米。2) 戶內電話和電腦聯(lián)網(wǎng)線路預排。2) 每戶不少于兩部電話。3) 車輛出入與停車管理。4) 住戶報警系統(tǒng)。6) 一卡通系統(tǒng)。2) 信息管理子系統(tǒng)。25． 什么是智能型住宅？答：是指高新技術在住宅中的體現(xiàn)，隨著科技發(fā)展及其程度不斷提高，內容逐漸增多。一般的說，住宅的得房率在70%左右比較合適。但是片面追求高得房率也不科學。18．本案的綠化率是多少？答：52%。復式住宅上下在同一空間內，從下層內可以看見上層墻面、欄桿、走廊等。12．什么是躍層住宅？答：躍層住宅是一套住宅占有兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設有室外平臺，充分利用樓宇的外部造型。4) 根據(jù)規(guī)范要求和開發(fā)目標，合理配置各項基礎設施，確定各項設施建設水平。8．本案總建筑面積是多少？答：。云水苑002幢：市四建基礎公司。（乙級） 6．本案的樁基是哪家單位負責施工？答：本案樁基單位具體是：涵翠苑01幢、云龍閣：宜興三建。云水苑01幢：南京市第六建筑安裝工程公司、一級。建設單位必須是工民建二級以上企業(yè)，具備投標許可證和安全資質證書，通過ISO9002認證，有3A級信用等級證書。由中海外物業(yè)現(xiàn)場顧問管理。品牌戰(zhàn)略提示　　　　品牌塑造　　.了解產業(yè)環(huán)境，確認自身的強弱點，決定核心競爭力　　.形成企業(yè)長遠的發(fā)展目標　　.擁有一套完整的企業(yè)識別系統(tǒng)　　.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象　　品牌維護　　.品牌管理系統(tǒng)　　.建立品牌評估系統(tǒng)　　.持續(xù)一致的投資品牌　　品牌提升　　.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產品　　.深化品牌內涵　　.不斷強化品牌的正向擴張力　　　　三發(fā)展商通過全面策劃營銷來提升項目品牌，進而促進發(fā)展商的可持續(xù)經營?！　　　“宋飿I(yè)管理培訓　　　　在物業(yè)交付使用前，培訓內容：　　.為員工提供公司架構、人員制度及管理職責的了解　　.提供物業(yè)管理的理論基礎　　.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念　　.建筑物種類及管理　　.物業(yè)管理在國內的發(fā)展　　.業(yè)主公約、公共面積及用戶權責　　.裝修管理　　.綠化管理　　.管理人員的操守及工作態(tài)度　　.房屋設備的構成及維修　　.財務管理　　.物業(yè)管理法規(guī)　　.人事管理制度　　.探討一些常見個案　　在物業(yè)交付使用后，培訓內容：　　.現(xiàn)場實際操作　　.對公司早期工作進行一次鑒定　　.各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度　　　　五　　　　一連續(xù)接待記錄　　D銷售現(xiàn)場接待方式及必備要素　　.職責說明：　　銷售部各崗位職務說明書　　銷售部各崗位工作職責　　.考核、激勵措施：銷售人員業(yè)績考核辦法　　提成制度　　銷售業(yè)績管理系統(tǒng)顧客來函　　D銷售組織與日常管理　　　　組織與激勵　　.銷售部組織架構：　　主管銷售副總　　銷售部經理　　銷售主管　　銷售控制　　廣告、促銷主管　　銷售處、銷售代表、事務人員、市場人員　　綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務主管）　　入住辦成員　　財務人員（配合）　　.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質、禮儀儀表要求　　專業(yè)知識要求　　心理素質要求　　服務規(guī)范要求所需填寫的各類表格　　展銷會簽訂合同的技巧和方法辦理按揭及計算　　B　　A如何以問題套答案　　B術語、常識的理解　　BB控制現(xiàn)場形象　　銷售活動的現(xiàn)場配合　　.物業(yè)管理公司：　　工程驗收與工地形象維護　　人員形象　　銷售文件配合　　銷售賣場的管理　　軍體操練　　保安員與售樓員的工作銜接、默契配合　　　　五財務人員　　.專業(yè)銷售公司成立項目銷售隊伍　　A項目經理跟蹤項目總體策劃、銷售，提供支持，理順關系　　.專業(yè)銷售公司總部就項目銷售管理提供支持　　.專業(yè)銷售公司全國銷售網(wǎng)絡資源調動使用　　.銷售代理：　　發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合銷售/市場人員　　G銷售部經理　　C各銷售階段廣告創(chuàng)意設計及發(fā)布實施　　　　四項目顧問、銷售、代理的策劃營銷　　　　銷售階段是檢驗前幾個方面的策劃營銷工作的重要標尺，同時，他又是自成一體的的嚴密科學系統(tǒng)。媒介策略　　　　媒體總策略及媒體選擇　　.媒體總策略　　.媒體選擇　　.媒體創(chuàng)新使用　　軟性新聞主題　　媒介組合　　投放頻率及規(guī)?！　≠M用估算　　　　八目標客戶群定位分析　　　　項目所在地人口總量及地塊分布情況　　項目所在地經濟發(fā)展狀況和項目所在地人口就業(yè)情況　　項目所在地家庭情況分析　　.家庭成員結構　　.家庭收入情況　　.住房要求、生活習慣　　項目客戶群定位　　.目標市場：目標市場區(qū)域范圍界定　　市場調查資料匯總、研究　　目標市場特征描述　　.目標客戶：目標客戶細分　　目標客戶特征描述　　目標客戶資料　　　　四是房地產全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。　　其他形象（略）　　　　一項目形象策劃營銷　　　　項目形象策劃營銷包括房地產項目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項目視覺形象等。質量控制　　　　項目工程招標投標內容提示　　文明施工質量管理內容提示　　　　四因此項目質量工期策劃營銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。小區(qū)未來生活方式的指導　　　　項目建筑規(guī)劃組團評價　　營造和引導未來生活方式　　.住戶特征描述　　.社區(qū)文化規(guī)劃與設計　　　　　　第三章環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示　　　　項目周邊環(huán)境調查和分析　　項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想　　.地塊已有的自然環(huán)境利用　　.項目人文環(huán)境的營造　　項目各組團環(huán)境概念設計　　.組團內綠化及園藝設計　　.組團內共享空間設計　　.組團內雕塑小品設計提示　　.組團內椅凳造型設計提示　　.組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示　　項目公共建筑外部環(huán)境概念設計　　.項目主入口環(huán)境概念設計　　.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計　　.項目會所外部環(huán)境概念設計　　.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計　　.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計　　　　六總體規(guī)劃　　　　項目地塊概述　　.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀　　.項目臨界四周狀況　　.項目地貌狀況　　項目地塊情況分析　　.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想　　.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素　　.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避　　.項目市場定位下的主要經濟指標參數(shù)　　　　建筑空間布局　　.項目總體平面規(guī)劃及其說明　　.項目功能分區(qū)示意及其說明　　道路系統(tǒng)布局　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：　　地塊周邊基本路網(wǎng)　　項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況　　.項目道路設置及其說明：　　項目主要出入口設置　　項目主要干道設置　　項目車輛分流情況說明　　項目停車場布置　　綠化系統(tǒng)布局　　.地塊周邊景觀環(huán)境示意：　　地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述　　項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向　　.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：　　項目綠化景觀系統(tǒng)分析　　項目主要公共場所的環(huán)藝設計　　公建與配套系統(tǒng)　　.項目所在地周邊市政配套設施調查　　.項目配套功能配置及安排　　.公共建筑外立面設計提示：　　會所外立面設計提示　　營銷中心外立面設計提示　　物業(yè)管理公司、