20xx集中商業(yè)研究-資料下載頁
2025-01-19 09:15本頁面
【正文】 匱乏 ,旅游經(jīng)濟(jì)不成規(guī)模 ，但業(yè)態(tài)較為單一，且檔次不高，難以支撐片區(qū)商業(yè)的高價(jià)銷售 區(qū)域前景： “ 集旅游，國際化居住及國際級(jí)會(huì)議中心的黃金海岸 ” ； 、東部華僑城、萬科國際會(huì)議中心及喜來登酒店的利好將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，為區(qū)域帶來大量中高端消費(fèi)人群； 36 區(qū)域商業(yè)市場研究 —— 對比分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)代表項(xiàng)目銷售和經(jīng)營現(xiàn)狀，同時(shí)關(guān)注區(qū)域資源價(jià)值、規(guī)劃價(jià)值預(yù)示的遠(yuǎn)期商業(yè)利益，形成商業(yè)定位與后期操作模式的市場基礎(chǔ) A 大梅沙商業(yè)現(xiàn)狀分析 大梅沙商業(yè)前景展望 ? 片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量大，需求不足。 ? 租戶慘淡經(jīng)營，主要消費(fèi)時(shí)間為節(jié)假日。 ? 平均租金水平在 75－ 85M2，商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平。 ? 片區(qū)前景雖得到部分品牌商家認(rèn)可（如麥當(dāng)勞、肯德基），但均無法擺脫經(jīng)營艱難的狀況，更難以吸引小商家進(jìn)場經(jīng)營。 ? 政府將大力打造梅沙片區(qū)為 “ 集旅游，國際化居住及國際級(jí)會(huì)議中心的黃金海岸 ” ； ? 深鹽第二通道、東部華僑城、萬科國際會(huì)議中心及喜來登酒店的利好將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，為區(qū)域帶來大量中高端消費(fèi)人群； ? 未來 13年的商業(yè)供應(yīng)超過 5萬平米，區(qū)域競爭激烈； 交通篇 規(guī)劃篇 配套篇 物業(yè)篇 37 商業(yè)消費(fèi)市場分析 —— 從細(xì)分銷費(fèi)群體行為模式切入，充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力，從未來項(xiàng)目可能輻射范圍和獲取消費(fèi)者的容量能力分析湖心島商業(yè)部分的平效價(jià)值空間和消費(fèi)能力增長 B Factor 1 Factor 3 Factor 4 1 旅 游 人 群 4 鹽 田 區(qū) 海 員 Factor 4 3 商 務(wù) 人 群 2 片 區(qū) 居 住 人 群 旅游人群分析： ?20222022年深圳旅游業(yè)主要指標(biāo)對比表 ?入境游客在深人均天旅游花費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成 ?2022年上半年來深游客游覽景點(diǎn)情況分析 ?2022年深圳三大旅游圈的入境游客游覽情況（％） ?入境游客感興趣的旅游資源（％） ?大梅沙片區(qū)房屋均價(jià)已超過 12022元，居住人口多為二次置業(yè)以上，對生活品質(zhì)有較高要求，而未來三年之內(nèi)，大梅沙片區(qū)將興建超過 40萬平米，還會(huì)形成整個(gè)深圳最大的一個(gè)別墅群落； ?大梅沙可輻射區(qū)域 2萬人口，每月家庭消費(fèi) 6000元，其中購物、餐飲、娛樂、休閑占其消費(fèi)比例的 50%，由此片區(qū)有 /月的消費(fèi)空間； ?大梅沙片區(qū)酒店的出租情況 ?大梅沙片區(qū)酒店會(huì)議廳配備情況 小結(jié)： 大梅沙的酒店入住人群日均在 1000人以上，其中商務(wù)人群占 50%，計(jì)570萬 /月的消費(fèi)空間。 ?2022年在鹽田港靠岸 15萬國外海員，國外海員一般都會(huì)逗留三五天，遠(yuǎn)洋船海員在港口上岸時(shí)間的消費(fèi)水平大約在 500600美元之間。按照大梅沙區(qū)域五分之一的市場份額，大概有 /年的消費(fèi)空間。 38 市場定位與形象主題 —— 基于前期市場論證和主題差別性與適應(yīng)性分析，依托項(xiàng)目資源提出通過紀(jì)念價(jià)值的發(fā)揮挖掘市場需求，營造 “ 人文湖心，一島情深 ” 的主題休閑商業(yè)環(huán)境 C 人文湖心 一島情深 市場定位 充滿人文關(guān)懷的特色休閑島嶼商業(yè) 市場論證 消費(fèi)群體定位 業(yè)態(tài)定位 類似商業(yè)案例 主題導(dǎo)入 主題差別性與適應(yīng)性分析 基本商業(yè)觀點(diǎn)與品牌戰(zhàn)略 品牌構(gòu)建的思路 品牌建設(shè)實(shí)施方案 【教堂婚禮】 日本沖繩 |飲食 藝術(shù) 工藝 禮教 39 盈利模式 —— 基于項(xiàng)目面市初期區(qū)域商業(yè)市場尚未成熟的現(xiàn)狀，從利潤與回現(xiàn)目標(biāo)入手，分析三種商業(yè)模式的市場風(fēng)險(xiǎn)和整體收益，推動(dòng)開發(fā)商決策，并給出租售并舉模式下的具體操作方案 D ?項(xiàng)目商業(yè)部分的價(jià)值是通過市場實(shí)現(xiàn)的，我們的歷史使命是創(chuàng)造一個(gè)有機(jī)的市場； ?經(jīng)營商戶需要源源不斷的人流供應(yīng)，我們同商家息息相關(guān)，我們代表的是整體； ?放水養(yǎng)魚。先讓商家賺錢，我們再賺錢是我們的生意合作態(tài)度，也是我們中長期持有的基本觀點(diǎn)； ?初始階段消費(fèi)者需要我們引導(dǎo)消費(fèi)。 40 我們提供的成果 招商執(zhí)行建議 : █ 提供項(xiàng)目形象與商業(yè)推廣主題、品牌建設(shè)執(zhí)行方案與招商執(zhí)行方案 項(xiàng)目形象及主題 人文湖心 一島情深 Slogn：一個(gè)人能活多久，要看他能記得多少過去的歲月 業(yè)態(tài)選擇：紀(jì)念精品、專營店，教堂（旅行）婚禮服務(wù)，藝術(shù)欣賞（動(dòng) 樂隊(duì)演奏舞蹈 ，靜 畫展、藝術(shù)品 ），工藝品、非營利機(jī)構(gòu)或社會(huì)組織的公益展示宣傳、展覽（大梅沙歷史規(guī)劃展覽）、私人（ PARTY）俱樂部服務(wù)、聚會(huì)服務(wù)、婚紗攝影（影視廣告）等外景地，中高檔特色西餐、咖啡室、酒吧等 品牌建設(shè)執(zhí)行方案與品牌落位 招商策略 租賃條件框架 經(jīng)營保障方案 管理公司實(shí)施方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 招商執(zhí)行方案 █ 商業(yè)市場研究 市場結(jié)論 : 商業(yè)概況 1. 片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量大，需求不足。 2. 租戶慘淡經(jīng)營，主要消費(fèi)時(shí)間為節(jié)假日。 3. 平均租金水平在 75－ 85M2，商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平。 4. 片區(qū)前景雖得到部分品牌商家認(rèn)可（如麥當(dāng)勞、肯德基），但均無法擺脫經(jīng)營艱難的狀況，更難以吸引小商家進(jìn)場經(jīng)營。 消費(fèi)機(jī)會(huì)分析 通過市場的現(xiàn)狀論證，從未來項(xiàng)目可能輻射范圍和獲取消費(fèi)者的容量能力分析，湖心島商業(yè)部分的日平效可以達(dá)到 /㎡ 〃日的空間水平。 目標(biāo)群體：深圳市的旅游人群、鹽田區(qū)中高端居住人群、大梅沙區(qū)域的商務(wù)及會(huì)議人群、鹽田港的海員群體、有感于項(xiàng)目紀(jì)念價(jià)值的目的性消費(fèi)群等 群體規(guī)模：超過 600萬人 █ 對項(xiàng)目的商業(yè)市場價(jià)值進(jìn)行定位，形成開發(fā)策略 項(xiàng)目整體發(fā)展策略 : 精心培育一個(gè)高格局、特色鮮明、具備盈利能力的島嶼商業(yè)物業(yè)，樹立和保持品牌，通過項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的放大，具備可持續(xù)發(fā)展能力，中長期持有。 發(fā)展策略 項(xiàng)目定位 湖心島 —— 大梅沙物業(yè)標(biāo)桿 第三地生活領(lǐng)袖 公寓：社會(huì)高端消費(fèi)人群的奢侈品 商業(yè)：濱海高端休閑配套街區(qū) 產(chǎn)品定位 濱海高端休閑配套街區(qū) 用商業(yè)面積限定商業(yè)檔次 鋪位最小單元 100平方米 業(yè)態(tài)以高端休閑類餐飲為主
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