【導(dǎo)讀】9一、項(xiàng)目地段的究竟好不好？10二、周邊商鋪市場反映的問題何在？10三、市場需要什么樣的性價(jià)比商鋪？11四、今天的商業(yè)地產(chǎn)對發(fā)展商有了什么新要求？少離界要求，即：主要朝向不少于10m，次要朝向不少于6m；建筑風(fēng)格要符合歷史文化名城保護(hù)要求，且均為坡屋頂；公共設(shè)施配套、出入口設(shè)置、工程管線設(shè)置均要求符合相關(guān)規(guī)劃要求。本地塊尚未拆遷，原地塊與瀟水河岸有自然高差約10米，西面臨水，呈不規(guī)則長方形，業(yè)、生活配套將會使地塊成為零陵區(qū)首當(dāng)其沖的核心地段和黃金區(qū)域。命線，這是本項(xiàng)目今后運(yùn)營的動脈。還沒有正式開始施工）。為臨街商鋪?zhàn)钍軞g迎，市場形式商鋪經(jīng)營狀況普遍較好。應(yīng)采取多項(xiàng)不同的價(jià)格策略，應(yīng)給予價(jià)格一定的彈性空間。是始終如一的加大對本項(xiàng)目的各項(xiàng)投資，確保本項(xiàng)目得以正常推廣。

　　

【正文】 水電安裝 80 空調(diào)工程 0 通訊及智能系統(tǒng) 20 電梯 100 消防 20 4 小區(qū)道路、管網(wǎng)、電纜敷設(shè) 10 5 室外配套 50 合計(jì) 800 綜上所述，兩種建筑類型建安工程費(fèi)分別為： A．住宅（商鋪）建安工程費(fèi)＝ 300建筑面積＝ 1800 (萬元 ) B．酒店建安工程費(fèi)＝ 800建筑面積＝ 560 (萬元 ) 總建安工程費(fèi)＝ A＋ B＝ 2360 (萬元 ) (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (紅線內(nèi)工程費(fèi) )： 萬元 按建安成本 8%計(jì)取，總額 =建安成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) = 萬 （ 5）符合本案的配套費(fèi)用小計(jì)： 705 萬元 (6)開發(fā)期間雜費(fèi)： 萬元。詳見表 4－ 5 。 表 4－ 5 開發(fā)期間費(fèi)用一覽表 序號 類別 計(jì)算依據(jù) 交納金額 (萬元 ) 1 建筑工程質(zhì)量 安全監(jiān)督費(fèi) 建安工程費(fèi) ％ 2 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) ， 標(biāo)準(zhǔn)為 600 元 /T 3 供電用電負(fù)荷費(fèi) 負(fù)荷為 25 瓦 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)為 1100 元 /千瓦 4 物業(yè)管理基金 建安工程費(fèi) 2％ 5 合計(jì) (7)不可預(yù)見費(fèi)： 萬元。取以上 (1)～ (5)項(xiàng)之和的 3％ 。 不可預(yù)見費(fèi)＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元。 (8)開發(fā)成本： 萬元，以上 (1)～ (7)項(xiàng)相加 (參見表 4－ 6)： 開發(fā)成本＝ (1)＋ (2)＋ (3)＋ (4)＋ (5)＋ (6)＋ (7)＝ 元。 表 4－ 6 開發(fā)成本估算總表（萬元） 序號 項(xiàng)目 金額 (1) 土地成本 (或土地費(fèi)用 ) 2800 (2) 前期工程費(fèi) (3) 建安工程費(fèi) 2360 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (5) 符合本案定位配套費(fèi) 705 (6) 開發(fā)期間雜費(fèi) (7) 不可預(yù)見費(fèi) (8) 開發(fā)成本 開發(fā)成本＝ (1)＋ (2)＋ (3)＋ (4)＋ (5)＋ (6)＋ (7)= 開發(fā)費(fèi)用估算 開發(fā)費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)構(gòu)成，即： 開發(fā)費(fèi)用＝管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用 1．管理費(fèi)用： 萬元，取前述 (1)～ (5)項(xiàng)之和的 3％，即： 管理費(fèi)用＝ [(1)＋ (2)＋（ 3）＋ (4)＋ (5)] 3％＝ 萬元 2．銷售費(fèi)用： 萬元。 （根據(jù)市場狀況預(yù)測，以單位售均價(jià)：住宅 900，商業(yè)： 12020，酒店 3200 計(jì)，總銷售額為 40,940 萬元） 以總銷售額的 4%計(jì)取，含營銷成本和廣告推廣費(fèi) 小計(jì)： 40940 4%= 萬元 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬元，按總開發(fā)成本的 6%計(jì)取， 即 [(1)＋ (2)＋ (3)＋ (4)＋ (5)＋ (6)＋ (7)] 6%= 萬元。 4．開發(fā)費(fèi)用 (上述 1～ 3 項(xiàng)之和 )： 萬元。 表 47 開發(fā)費(fèi)用估算表 序號 項(xiàng)目 備注 (1) 管理費(fèi)用 (2) 銷售費(fèi)用 (3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 (4) 開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用＝ (1)＋ (2)＋ (3) = 總成本費(fèi)用及分?jǐn)偙? 總成本費(fèi)用詳見下述“投資成本費(fèi)用估算匯總表” (表 4－ 8) 表 4－ 8 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng) 目 （萬元） 總額 分項(xiàng)成本（萬元） 住宅 商鋪 酒店 1．開發(fā)成本 (1)土地成本 (2)前期工程費(fèi) 18/a (3)建安工程費(fèi) (4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) (5) 符合本案定位配套費(fèi) (6)開發(fā)期間雜費(fèi) (7)不可預(yù)見費(fèi) 2．開發(fā)費(fèi)用 (1)管理費(fèi)用 (2)銷售費(fèi)用 (3)財(cái)務(wù) 費(fèi)用 3．合計(jì) 成本價(jià) 〖注〗投資分?jǐn)偟脑瓌t 總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒?(可租 )的面積中去。 細(xì)則： (1)按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)偅? (2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂昧糠謹(jǐn)偅? (3)若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分 攤； (4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? (5)與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偂? 項(xiàng)目銷售收入測算 售單價(jià)及的確定 用市場比較法確定銷售價(jià)格的上限均價(jià) 用成本法確定銷售價(jià)格的下限均價(jià) 住宅銷售下限均價(jià)：住宅多層總成本費(fèi)用 (1＋ 10％ )＝ 元 /平米 商鋪銷售下限均價(jià)：商鋪多層總成本費(fèi)用 (1＋ 10％ )＝ 元 /平米 酒店：小高層總成本費(fèi)用 (1＋ 30％ )＝ 元 /平米 (參見投資成本估算總表 4－ 8) 根據(jù)市場建議 ,商業(yè)提高后，銷售起始均價(jià) 住宅銷售均價(jià)： 980 元 /平米 商鋪銷售均價(jià)： 12020 元 /平米 酒店均價(jià)： 3200 元 /平米 銷售及銷售收入的估算 （ 1）住宅銷售收入： 900 3 =2700（萬元） （ 2）商鋪銷售收入： 12020 3=36000（萬元） （ 3）酒店銷售面收入： 3200 =2240（萬元） 銷售額總計(jì)： 億 項(xiàng)目稅前利潤測算： （ 1） 銷售額總計(jì)： 億 （ 2） 項(xiàng)目總成本： 億 稅前利潤＝（ 1）－（ 2）＝ 億 三、財(cái)務(wù)評價(jià) 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測算，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算，主要結(jié)果為： 回收周期為 年 投資利潤率 = 167% 計(jì)算結(jié)果表明，項(xiàng)目在計(jì)提所得稅后全部投資內(nèi)部收益率高于 10%的基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目贏利能力已經(jīng)很滿足基本要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是完全可行的。項(xiàng)目投資利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均水平，對國家及城市建設(shè)有極大貢獻(xiàn)。投資償還期可以控制在貸款銀行要求年限范圍。 綜合以上財(cái)務(wù)評價(jià)和抗風(fēng)險(xiǎn)性分析結(jié)果，建設(shè)本項(xiàng)目可以為業(yè)主單位帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)稅前利潤總額 億萬元，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于比較基準(zhǔn)，項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益好，項(xiàng)目具有償貸能力，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目可行。 由于本項(xiàng)目參照同質(zhì)樓盤對成本核算作了較充分的估算 ,且留有充分的保守系數(shù) ,鑒于在實(shí)施過程中由于政府對企業(yè)及項(xiàng)目的支持 ,本項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)費(fèi)會有一定的減免 ,導(dǎo)致成本會有一定程度的下降 ,因此項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較小 ,盈利能力較強(qiáng)。 四、方案對比評價(jià)結(jié)論 項(xiàng)目名稱 總成本 銷售總額 稅前利潤 方案一 萬 億 億 住宅： 3 萬 M2；商鋪： 3 萬 M2；酒店： 7000M2 方案二 萬 億 億 住宅： 萬 M2；商鋪： 1 萬 M2；酒店： 1 萬 M2 分析：二種方案對開發(fā)商而言，都有利潤。 方案一的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出方案二，市場風(fēng)險(xiǎn)表面上要比方案二要高，但是采取本案定位，完全已經(jīng)把部分風(fēng)險(xiǎn)降低，能夠?qū)崿F(xiàn)化風(fēng)險(xiǎn)為利潤的目標(biāo)； 方案二表面上比方案一風(fēng)險(xiǎn)小，但是其中一萬平米的商業(yè)，其中有 8000 平方不是街鋪，必定是大開間，大進(jìn)深的設(shè)計(jì)，其唯一銷售方法就是產(chǎn)權(quán)式銷售（每年按 8％－ 10％固定回報(bào)），一旦上市時(shí)間和競爭項(xiàng)目沖突或者是零陵區(qū)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪商場倒閉情況（未來的一二年必定會有），將會導(dǎo)至全部出售的時(shí)間不確定，回收周期也不確定。所以對商鋪收入中要扣減；可能有 50％空置下來）。 天方公司建議：采取“方案一”進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 本報(bào)告總結(jié)： 市場形象鮮明，賣點(diǎn)突出； 高品質(zhì)商用物業(yè)，目前市場無同類產(chǎn)品； 組合賣點(diǎn)銜接緊密，易形成超強(qiáng)合力； 深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司 永州分公司 二 OO 六年五月 PAGE PAGE 1 Chart1 Sheet1 自營客 50% 投資客 50% Sheet1 Sheet2 Sheet3 圖表 2 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例圖 圖表 3 圖表 1 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例圖 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例圖 Sheet1 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例圖 度假 15% 投資客 85% Sheet1 目標(biāo)客戶構(gòu)成比例圖 Sheet2 Sheet3