【正文】 驗，以巡回辦展、冠名辦展、品牌授權(quán)、經(jīng)驗交流、節(jié)慶、賽事等多種方式向國內(nèi)輸出會展品牌，形成以珠海為中心、輻射全國的會展品牌輸出基地。六、珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)初步規(guī)劃建設(shè)方案（一）中心選址 目前，珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)選址有四個備選方案，分別是灣仔馬騮洲橫琴、大浪灣、吉大國貿(mào)和野貍島，地塊位置分布如圖所示。圖61 珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)備選地塊備選地塊簡介（1）馬騮洲橫琴馬騮洲橫琴十字門地塊位于珠海市香洲區(qū)灣仔鎮(zhèn)馬騮洲及橫琴島東北部，現(xiàn)為空地，與澳門隔河相望，背山面海環(huán)境優(yōu)美。兩宗地塊分別位于橫琴大橋兩端，緊靠珠海保稅區(qū)，臨近香洲工業(yè)園，毗鄰橫琴口岸及拱北口岸，方便參展展品的保存和通關(guān)手續(xù)辦理。項目地塊距離即將修建完成的太澳高速（京珠高速西線）出入口僅1分鐘車程，屆時通往廣州的車程將縮短至40分鐘，并直接連接沿海高速和江珠高速，且緊臨規(guī)劃中的連通市中心及機場的城市快速干道金海大道（部分路段已進入前期工作），接近廣州珠海輕軌站以及珠港澳大橋落地點，屆時，從項目地塊到市區(qū)、廣州以及港澳地區(qū)將變得更加快捷方便。圖61 馬騮洲橫琴地塊位置（2）大浪灣大浪灣地塊位于風景秀麗的大浪灣，地處珠海市老香洲，背靠鳳凰山，面臨碧波大海。大浪灣地塊原為珠海療養(yǎng)院，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美；緊鄰港灣大道和規(guī)劃中的情侶北路兩條城市干道，交通較為便利。但是，大浪灣地塊遠離口岸、機場，對外物流運輸基本上均需經(jīng)過主城區(qū)，這可能對市區(qū)交通產(chǎn)生較大壓力。（3）吉大國貿(mào)吉大國貿(mào)地塊現(xiàn)為珠海市吉大國貿(mào)海天城所在地，位于珠海市吉大區(qū)景山路與海濱路交接處，西南面與珠海百貨廣場、免稅商場緊密相連，三面臨街，背靠吉大商業(yè)旺區(qū)的“商業(yè)金三角”。項目周邊有九洲城、海濱公園、景山公園等旅游景點，有石景山旅游中心、珠海賓館、假日酒店、君悅來酒店、國際會議中心酒店等星級賓館以及光大國貿(mào)中心寫字樓。然而，若國際會展經(jīng)濟區(qū)選址于此，則將產(chǎn)生較大的拆遷量，同時拆遷難度和成本也相對較高并且可利用空間較小；另一方面，國貿(mào)中心位于珠海商務(wù)中心，一旦國際會展經(jīng)濟區(qū)建成無疑將對周邊的交通產(chǎn)生巨大的壓力。（4）野貍島地塊野貍島地塊位于野貍島，野貍島位于珠海市老香洲東側(cè)的香爐灣與香洲灣之間，是離珠海市區(qū)最近的海島，全島面積42萬平方米，環(huán)境非常優(yōu)美。野貍島距九洲港碼頭約10分鐘車程，距拱北口岸約15分鐘車程，距珠海機場約45分鐘車程，位置優(yōu)越，交通便利。但是，環(huán)保及交通組織問題將成為選址于野貍島的最大難題。備選方案比較與建設(shè)會展場館對城市的需求類似，影響一個城市內(nèi)會展場館位置的選擇同樣有基礎(chǔ)因子和增值因子兩類。基礎(chǔ)因子保證會展場館能夠建設(shè)，增值因子則能夠提高會展場館的吸引力并成為支撐其持續(xù)運營的重要因素。選取地塊架構(gòu)、城市規(guī)劃作為基礎(chǔ)因子，選取自然環(huán)境、地塊位置、交通條件、周邊商業(yè)配套、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動的便利性、對周邊環(huán)境影響、初期建設(shè)成本六個因素作為增值因子對備選地塊進行比較分析。（1）選址評價體系簡介表61 國際會展經(jīng)濟區(qū)選址評價體系評價因子內(nèi)容解釋基礎(chǔ)因子城市規(guī)劃指在備選地塊建設(shè)國際會展經(jīng)濟區(qū)是否符合珠海市政府對珠海市的城市規(guī)劃。地塊架構(gòu)指備選地塊的性質(zhì)、面積、形狀，用于評價備選地塊是否能滿足國際會展經(jīng)濟區(qū)各種建筑的需要增值因子交通條件指備選地塊周邊的交通環(huán)境，如到機場、火車站、主要碼頭等交通樞紐的距離和出行時間，用于評價交通便捷程度地塊位置指備選地塊與保稅區(qū)、通關(guān)口岸等能對珠海會展業(yè)起到重要影響的功能區(qū)域的空間距離可持續(xù)發(fā)展能力指備選地塊周邊區(qū)域的可開發(fā)性，用于評價備選地塊的發(fā)展縱深，衡量其是否能滿足國際會展經(jīng)濟區(qū)未來擴建和持續(xù)發(fā)展的需要自然環(huán)境用于評價備選地塊周邊的生態(tài)環(huán)境和自然風景商業(yè)配套指備選地塊周邊酒店、商場、公寓等數(shù)量和檔次，用于評價備選地塊的商業(yè)和生活配套情況產(chǎn)業(yè)互動指備選地塊能否為會展業(yè)與珠海市其他產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)互動提供便利對周邊影響用于評價珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)建成后對周邊環(huán)境的影響，包括對自然環(huán)境、交通環(huán)境等的影響地塊開發(fā)成本用于評價國際會展經(jīng)濟區(qū)用地開發(fā)成本的高低（2）評分方法及權(quán)重分配評分方法采取專家打分法，由專家對各備選地塊進行實地調(diào)研，對以上評價體系的九個評價因子給出相應(yīng)的分數(shù)。評價方法采取5分制，各項總分越高則該地塊條件越好。具體評分為很好（或很適合）5分，較好4分，一般（或適合）3分，較差（或較高）2分，很差（或很高）1分。（3）綜合評價通過對個備選方案進行綜合評價與分析（見表62），馬騮洲橫琴地塊是珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)的最佳選擇地址。馬騮洲橫琴十字門地塊最大的優(yōu)勢是交通條件、地塊位置和可持續(xù)發(fā)展能力和對周邊影響。該地塊緊鄰橫琴口岸，接近拱北口岸及高速公路，緊靠保稅區(qū)，可以很好與航展中心和保稅區(qū)形成聯(lián)動，相互借助共同推動珠海的會展業(yè)發(fā)展。同時，該地塊面向橫琴島，不僅擁有廣闊的發(fā)展縱深，能夠滿足國際會展經(jīng)濟區(qū)對發(fā)展空間上的需要，并具備了進一步開發(fā)的可能，而且也能夠通過國際會展經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)極大的帶動周邊區(qū)域，尤其是橫琴島的開發(fā)和建設(shè)，推動珠海城市整體的發(fā)展。該地塊的主要劣勢是其周邊開發(fā)程度較低，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套比較欠缺。表62 備選地塊綜合評價分析地 塊馬騮洲橫琴大浪灣吉大國貿(mào)野貍島城市規(guī)劃適合適合適合不適合地塊架構(gòu)很適合很適合適合適合交通條件很好一般較好　地塊位置很好一般一般　可持續(xù)發(fā)展能力很高較高較差　商業(yè)配套一般一般很好　地塊開發(fā)成本較高一般很高　對周邊影響很好較好較差　產(chǎn)業(yè)互動便利很好較好一般　自然風景很好很好很好　綜 合433731　注：（1）詳細評價參見附表1至附表10；（2）因為野貍島在基礎(chǔ)因子評價中不符合要求，即不具備基本的建設(shè)條件，所以在增值因子評價中對野貍島不再作評價。（二）國際會展經(jīng)濟區(qū)功能定位及投資估算投資規(guī)模與主要功能定位珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)預(yù)計總投資約360億元，項目總占地383萬平方米。項目主要的建設(shè)內(nèi)容包括：展館、會議中心、會展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化廣場、藝術(shù)中心、配套酒店和公寓、游艇展示碼頭、基礎(chǔ)設(shè)施等。分期開發(fā)和投資估算珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)項目建設(shè)周期預(yù)計為十年，整個項目分兩期實施。項目一期位于灣仔馬騮洲十字門地塊，總占地約93萬平方米，優(yōu)先建設(shè)展館會議區(qū)、會展商務(wù)區(qū)、會展度假區(qū)，其余部分隨后建設(shè)。主要建設(shè)內(nèi)容和投資規(guī)模估算如表63所示：表63 項目一期功能分區(qū)、建設(shè)及投資規(guī)模估算（初步規(guī)劃）主要功能區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容占地面積建筑面積測算依據(jù)（萬元/平方米）投資規(guī)模（億元）展館會議區(qū)展館、會議廳展館8萬平方米，會議廳2萬平方米，室外展場6萬平方米10會展商務(wù)區(qū)辦公樓、商務(wù)酒店、配套商業(yè)、餐飲等辦公樓6萬平方米，商務(wù)酒店5萬平方米，配套商業(yè)、餐飲5萬平方米1．414會展度假區(qū)度假酒店、酒店式公寓、游艇水上展位、摩天輪等18萬平方米度假酒店5萬平方米，酒店式公寓10萬平方米，游艇水上展位3050個118會展文化活動區(qū)會展文化公園、文化廣場、藝術(shù)中心、文化藝術(shù)培訓基地、3D影視中心等約3萬平方米（）5會展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)會展經(jīng)濟研發(fā)培訓基地、創(chuàng)意產(chǎn)品研發(fā)培訓基地、動漫“夢工廠”、IT、音樂、藝術(shù)、時裝的等創(chuàng)意工作室、創(chuàng)意產(chǎn)品展示中心等10萬平方米6會展生活配套服務(wù)區(qū)商務(wù)公寓、物流服務(wù)、員工宿舍、社區(qū)商業(yè)等配套設(shè)施5萬平方米5萬平方米3合 計93萬平方米59萬平方米56注：(1)測算依據(jù)根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估算得出（2）測算依據(jù)以占面積為計算對象（3）包括建設(shè)一家國際五星級商務(wù)酒店，一家國際五星級度假酒店和一棟國際五A級辦公樓。項目二期位于橫琴十字門地塊，與項目一期隔河相望。項目總占地約290萬平方米，建筑面積302萬平方米，預(yù)計總投資242億元(不含土地成本)。主要建設(shè)內(nèi)容如表64所示。表64 項目二期功能分區(qū)、建設(shè)及投資規(guī)模估算（初步規(guī)劃）功能區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容占地面積建筑面積投資估算（億元會展展館區(qū)展館、會議廳、物流服務(wù)配套設(shè)施等約40萬平方米展館20萬平方米、會議廳4萬平方米、物流服務(wù)配套2萬平方米、室外展館10萬平方米26總部企業(yè)辦公與CEPA增值服務(wù)區(qū)辦公樓、CEPA增值服務(wù)區(qū)、CEPA廣場等約40萬平方米辦公樓50萬平方米、CEPA增值服務(wù)區(qū)16萬平方米60商務(wù)及度假酒店區(qū)商務(wù)酒店、度假酒店、酒店式公寓等約50萬平方米商務(wù)酒店10萬平方米、度假酒店30萬平方米、酒店式公寓10萬平方米50旅游、休閑度假區(qū)主題公園、博物館、文化藝術(shù)活動中心（含圖書館、音樂廳、劇場等）約80萬平方米20萬平方米20會展商業(yè)中心大型商場、商業(yè)廣場、餐飲配套設(shè)施等約20萬平方米25萬平方米15國際游艇俱樂部游艇碼頭、泊位、高檔會所、游艇銷售商鋪、游艇維修、保養(yǎng)區(qū)等約10萬平方米5萬平方米5生活配套區(qū)公寓、員工宿舍、社區(qū)商業(yè)、學校等約50萬平方米110萬平方米66合計約290萬平方米302萬平方米242注：包括建設(shè)二家國際五星級商務(wù)酒店，二家國際五星級度假酒店。在項目一期和二期建設(shè)過程中，交通及基礎(chǔ)設(shè)施投資同步進行。經(jīng)初步規(guī)劃，擬在灣仔馬騮洲至澳門半島建設(shè)一座雙向6車道公路橋、橫琴十字門至澳門氹仔島建設(shè)一座雙向6車道公路橋及相關(guān)口岸設(shè)施；灣仔馬騮洲至橫琴十字門建設(shè)一座雙向4車道海底隧道；加上堤岸、道路整個國際會展經(jīng)濟區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計投資總額約62億元。（三）投資及收益預(yù)計國際會展經(jīng)濟區(qū)總投資預(yù)計約360億元人民幣，由于項目投資規(guī)模過大，因此必須引進國際性戰(zhàn)略投資者。項目一期總投資預(yù)計約56億元，其中展館會議區(qū)預(yù)計投資10億元。建成后年展館會議區(qū)運營成本預(yù)計約為6000萬元人民幣，主要為固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備維護、管理費用和人工費用。預(yù)計第3年舉辦會議及展覽直接收入將達到約1億元，3年后國際會展經(jīng)濟區(qū)運作成熟，展會聯(lián)動效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)增強，消費拉動能力提升，每年舉辦會議及展覽直接收入將達到2億元左右，按7%的貼現(xiàn)率計，投資回收期約為21年。項目二期建設(shè)完成后，一個功能齊備的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)——國際會展經(jīng)濟區(qū)出具雛形，必將進一步提高整體收入水平。表65 項目一期銷售收入預(yù)計 年份收入科目運營后第1年運營后第2年運營后第3年運營后第4年運營后第5年展覽（萬元）30004000500060007000會議（萬元）20002500300040005000度假酒店（萬元）10001500200025003000公寓出租（萬元）60070080015002000配套服務(wù)（萬元）10040070010001500商業(yè)銷售收入（萬元）20050080015003000合計（萬元）69009600123001650021500（四）珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)管理和運營建議組織管理模式參考目前國內(nèi)在會展場館或其他大型公共設(shè)施建設(shè)和運營中采取的做法，珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)可以采用以下三種管理和運營模式：（1）政府建設(shè)，專業(yè)化運營目前國內(nèi)會展中心的建設(shè)和運營大多采用這種模式。采用這種模式，國際會展經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)資金將完全來自于政府財政。政府通過采取招標的方式對國際會展經(jīng)濟區(qū)的設(shè)計方案和建設(shè)企業(yè)進行選擇，并對設(shè)計和建設(shè)成本進行控制。在國際會展經(jīng)濟區(qū)建成后，采取招標的方式將國際會展經(jīng)濟區(qū)交由專業(yè)的場館和會展運營商經(jīng)營，政府則通過采取稅收優(yōu)惠、資金補貼、簡化辦展手續(xù)、加強政府推介等措施對國際會展經(jīng)濟區(qū)的運營加以扶持。（2）企業(yè)建設(shè)和運營，政府補貼政府采用土地入股和委托管理的方式，將珠海國際會展經(jīng)濟區(qū)選址地塊的開發(fā)交由專業(yè)企業(yè)操作。鼓勵企業(yè)在設(shè)計和運營過程中，引進國際著名場館及會展運營商，對國際會展經(jīng)濟區(qū)進行專業(yè)化管理和運作。采用這種模式，政府需要授予企業(yè)國際會展經(jīng)濟區(qū)周邊酒店、公寓和購物中心等商業(yè)配套設(shè)施的長期特許經(jīng)營權(quán)（如25年），如北辰實業(yè)集團在建設(shè)國家會議中心時，同時獲得了國家會議中心大酒店及配套寫字樓、購物、餐飲等商業(yè)設(shè)施的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)；或者參照巴爾的摩市政府將兩塊土地以一美元的價格分別出讓給希爾頓酒店和君悅酒店的做法，將其他地塊的以相對低廉的價格出讓給企業(yè)的方式對企業(yè)進行補償，以保障企業(yè)的利益和積極性。同時，政府也需要承擔宣傳和監(jiān)督的重任，以提供良好的發(fā)展環(huán)境。（3）BOT模式BOT（buildoperatetransfer）模式，即“興建－經(jīng)營－移交”。具體做法是，政府采用招標的方式將國際會展經(jīng)濟區(qū)的設(shè)計、咨詢、供貨和施工實行一攬子項目承包給企業(yè)，且賦予企業(yè)在項目竣工后的特許權(quán)規(guī)定的期限（如25年）內(nèi)對國際會展經(jīng)濟區(qū)的經(jīng)營權(quán)。企業(yè)在特許期限內(nèi)對國際會展經(jīng)濟區(qū)進行經(jīng)營，向參展商收取費用，從而回收投資、償還債務(wù)、賺取利潤，并在特許權(quán)期限后，將國際會展經(jīng)濟區(qū)無償交給珠海市政府。在特許經(jīng)營期內(nèi)，政府也需要采取企業(yè)稅收優(yōu)惠、相關(guān)設(shè)施建設(shè)方面的資金補貼、簡化展會相關(guān)手續(xù)、加強政府對展會的推介等措施對相關(guān)企業(yè)以及國際會展經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展加以扶持。相關(guān)政策支持珠海市應(yīng)在充分利用國家將從“財稅、信貸、土地和價