【正文】 驗(yàn)，以巡回辦展、冠名辦展、品牌授權(quán)、經(jīng)驗(yàn)交流、節(jié)慶、賽事等多種方式向國內(nèi)輸出會(huì)展品牌，形成以珠海為中心、輻射全國的會(huì)展品牌輸出基地。六、珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)初步規(guī)劃建設(shè)方案（一）中心選址 目前，珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)選址有四個(gè)備選方案，分別是灣仔馬騮洲橫琴、大浪灣、吉大國貿(mào)和野貍島，地塊位置分布如圖所示。圖61 珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)備選地塊備選地塊簡介（1）馬騮洲橫琴馬騮洲橫琴十字門地塊位于珠海市香洲區(qū)灣仔鎮(zhèn)馬騮洲及橫琴島東北部，現(xiàn)為空地，與澳門隔河相望，背山面海環(huán)境優(yōu)美。兩宗地塊分別位于橫琴大橋兩端，緊靠珠海保稅區(qū)，臨近香洲工業(yè)園，毗鄰橫琴口岸及拱北口岸，方便參展展品的保存和通關(guān)手續(xù)辦理。項(xiàng)目地塊距離即將修建完成的太澳高速（京珠高速西線）出入口僅1分鐘車程，屆時(shí)通往廣州的車程將縮短至40分鐘，并直接連接沿海高速和江珠高速，且緊臨規(guī)劃中的連通市中心及機(jī)場的城市快速干道金海大道（部分路段已進(jìn)入前期工作），接近廣州珠海輕軌站以及珠港澳大橋落地點(diǎn)，屆時(shí)，從項(xiàng)目地塊到市區(qū)、廣州以及港澳地區(qū)將變得更加快捷方便。圖61 馬騮洲橫琴地塊位置（2）大浪灣大浪灣地塊位于風(fēng)景秀麗的大浪灣，地處珠海市老香洲，背靠鳳凰山，面臨碧波大海。大浪灣地塊原為珠海療養(yǎng)院，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美；緊鄰港灣大道和規(guī)劃中的情侶北路兩條城市干道，交通較為便利。但是，大浪灣地塊遠(yuǎn)離口岸、機(jī)場，對(duì)外物流運(yùn)輸基本上均需經(jīng)過主城區(qū)，這可能對(duì)市區(qū)交通產(chǎn)生較大壓力。（3）吉大國貿(mào)吉大國貿(mào)地塊現(xiàn)為珠海市吉大國貿(mào)海天城所在地，位于珠海市吉大區(qū)景山路與海濱路交接處，西南面與珠海百貨廣場、免稅商場緊密相連，三面臨街，背靠吉大商業(yè)旺區(qū)的“商業(yè)金三角”。項(xiàng)目周邊有九洲城、海濱公園、景山公園等旅游景點(diǎn)，有石景山旅游中心、珠海賓館、假日酒店、君悅來酒店、國際會(huì)議中心酒店等星級(jí)賓館以及光大國貿(mào)中心寫字樓。然而，若國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)選址于此，則將產(chǎn)生較大的拆遷量，同時(shí)拆遷難度和成本也相對(duì)較高并且可利用空間較??；另一方面，國貿(mào)中心位于珠海商務(wù)中心，一旦國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)建成無疑將對(duì)周邊的交通產(chǎn)生巨大的壓力。（4）野貍島地塊野貍島地塊位于野貍島，野貍島位于珠海市老香洲東側(cè)的香爐灣與香洲灣之間，是離珠海市區(qū)最近的海島，全島面積42萬平方米，環(huán)境非常優(yōu)美。野貍島距九洲港碼頭約10分鐘車程，距拱北口岸約15分鐘車程，距珠海機(jī)場約45分鐘車程，位置優(yōu)越，交通便利。但是，環(huán)保及交通組織問題將成為選址于野貍島的最大難題。備選方案比較與建設(shè)會(huì)展場館對(duì)城市的需求類似，影響一個(gè)城市內(nèi)會(huì)展場館位置的選擇同樣有基礎(chǔ)因子和增值因子兩類?；A(chǔ)因子保證會(huì)展場館能夠建設(shè)，增值因子則能夠提高會(huì)展場館的吸引力并成為支撐其持續(xù)運(yùn)營的重要因素。選取地塊架構(gòu)、城市規(guī)劃作為基礎(chǔ)因子，選取自然環(huán)境、地塊位置、交通條件、周邊商業(yè)配套、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的便利性、對(duì)周邊環(huán)境影響、初期建設(shè)成本六個(gè)因素作為增值因子對(duì)備選地塊進(jìn)行比較分析。（1）選址評(píng)價(jià)體系簡介表61 國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)選址評(píng)價(jià)體系評(píng)價(jià)因子內(nèi)容解釋基礎(chǔ)因子城市規(guī)劃指在備選地塊建設(shè)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)是否符合珠海市政府對(duì)珠海市的城市規(guī)劃。地塊架構(gòu)指備選地塊的性質(zhì)、面積、形狀，用于評(píng)價(jià)備選地塊是否能滿足國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)各種建筑的需要增值因子交通條件指備選地塊周邊的交通環(huán)境，如到機(jī)場、火車站、主要碼頭等交通樞紐的距離和出行時(shí)間，用于評(píng)價(jià)交通便捷程度地塊位置指備選地塊與保稅區(qū)、通關(guān)口岸等能對(duì)珠海會(huì)展業(yè)起到重要影響的功能區(qū)域的空間距離可持續(xù)發(fā)展能力指備選地塊周邊區(qū)域的可開發(fā)性，用于評(píng)價(jià)備選地塊的發(fā)展縱深，衡量其是否能滿足國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)未來擴(kuò)建和持續(xù)發(fā)展的需要自然環(huán)境用于評(píng)價(jià)備選地塊周邊的生態(tài)環(huán)境和自然風(fēng)景商業(yè)配套指備選地塊周邊酒店、商場、公寓等數(shù)量和檔次，用于評(píng)價(jià)備選地塊的商業(yè)和生活配套情況產(chǎn)業(yè)互動(dòng)指備選地塊能否為會(huì)展業(yè)與珠海市其他產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)提供便利對(duì)周邊影響用于評(píng)價(jià)珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)建成后對(duì)周邊環(huán)境的影響，包括對(duì)自然環(huán)境、交通環(huán)境等的影響地塊開發(fā)成本用于評(píng)價(jià)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)用地開發(fā)成本的高低（2）評(píng)分方法及權(quán)重分配評(píng)分方法采取專家打分法，由專家對(duì)各備選地塊進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，對(duì)以上評(píng)價(jià)體系的九個(gè)評(píng)價(jià)因子給出相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。評(píng)價(jià)方法采取5分制，各項(xiàng)總分越高則該地塊條件越好。具體評(píng)分為很好（或很適合）5分，較好4分，一般（或適合）3分，較差（或較高）2分，很差（或很高）1分。（3）綜合評(píng)價(jià)通過對(duì)個(gè)備選方案進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)與分析（見表62），馬騮洲橫琴地塊是珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的最佳選擇地址。馬騮洲橫琴十字門地塊最大的優(yōu)勢是交通條件、地塊位置和可持續(xù)發(fā)展能力和對(duì)周邊影響。該地塊緊鄰橫琴口岸，接近拱北口岸及高速公路，緊靠保稅區(qū)，可以很好與航展中心和保稅區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，相互借助共同推動(dòng)珠海的會(huì)展業(yè)發(fā)展。同時(shí)，該地塊面向橫琴島，不僅擁有廣闊的發(fā)展縱深，能夠滿足國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)發(fā)展空間上的需要，并具備了進(jìn)一步開發(fā)的可能，而且也能夠通過國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)極大的帶動(dòng)周邊區(qū)域，尤其是橫琴島的開發(fā)和建設(shè)，推動(dòng)珠海城市整體的發(fā)展。該地塊的主要劣勢是其周邊開發(fā)程度較低，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)配套比較欠缺。表62 備選地塊綜合評(píng)價(jià)分析地 塊馬騮洲橫琴大浪灣吉大國貿(mào)野貍島城市規(guī)劃適合適合適合不適合地塊架構(gòu)很適合很適合適合適合交通條件很好一般較好　地塊位置很好一般一般　可持續(xù)發(fā)展能力很高較高較差　商業(yè)配套一般一般很好　地塊開發(fā)成本較高一般很高　對(duì)周邊影響很好較好較差　產(chǎn)業(yè)互動(dòng)便利很好較好一般　自然風(fēng)景很好很好很好　綜 合433731　注：（1）詳細(xì)評(píng)價(jià)參見附表1至附表10；（2）因?yàn)橐柏倣u在基礎(chǔ)因子評(píng)價(jià)中不符合要求，即不具備基本的建設(shè)條件，所以在增值因子評(píng)價(jià)中對(duì)野貍島不再作評(píng)價(jià)。（二）國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)功能定位及投資估算投資規(guī)模與主要功能定位珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)計(jì)總投資約360億元，項(xiàng)目總占地383萬平方米。項(xiàng)目主要的建設(shè)內(nèi)容包括：展館、會(huì)議中心、會(huì)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化廣場、藝術(shù)中心、配套酒店和公寓、游艇展示碼頭、基礎(chǔ)設(shè)施等。分期開發(fā)和投資估算珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為十年，整個(gè)項(xiàng)目分兩期實(shí)施。項(xiàng)目一期位于灣仔馬騮洲十字門地塊，總占地約93萬平方米，優(yōu)先建設(shè)展館會(huì)議區(qū)、會(huì)展商務(wù)區(qū)、會(huì)展度假區(qū)，其余部分隨后建設(shè)。主要建設(shè)內(nèi)容和投資規(guī)模估算如表63所示：表63 項(xiàng)目一期功能分區(qū)、建設(shè)及投資規(guī)模估算（初步規(guī)劃）主要功能區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容占地面積建筑面積測算依據(jù)（萬元/平方米）投資規(guī)模（億元）展館會(huì)議區(qū)展館、會(huì)議廳展館8萬平方米，會(huì)議廳2萬平方米，室外展場6萬平方米10會(huì)展商務(wù)區(qū)辦公樓、商務(wù)酒店、配套商業(yè)、餐飲等辦公樓6萬平方米，商務(wù)酒店5萬平方米，配套商業(yè)、餐飲5萬平方米1．414會(huì)展度假區(qū)度假酒店、酒店式公寓、游艇水上展位、摩天輪等18萬平方米度假酒店5萬平方米，酒店式公寓10萬平方米，游艇水上展位3050個(gè)118會(huì)展文化活動(dòng)區(qū)會(huì)展文化公園、文化廣場、藝術(shù)中心、文化藝術(shù)培訓(xùn)基地、3D影視中心等約3萬平方米（）5會(huì)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)研發(fā)培訓(xùn)基地、創(chuàng)意產(chǎn)品研發(fā)培訓(xùn)基地、動(dòng)漫“夢工廠”、IT、音樂、藝術(shù)、時(shí)裝的等創(chuàng)意工作室、創(chuàng)意產(chǎn)品展示中心等10萬平方米6會(huì)展生活配套服務(wù)區(qū)商務(wù)公寓、物流服務(wù)、員工宿舍、社區(qū)商業(yè)等配套設(shè)施5萬平方米5萬平方米3合 計(jì)93萬平方米59萬平方米56注：(1)測算依據(jù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算得出（2）測算依據(jù)以占面積為計(jì)算對(duì)象（3）包括建設(shè)一家國際五星級(jí)商務(wù)酒店，一家國際五星級(jí)度假酒店和一棟國際五A級(jí)辦公樓。項(xiàng)目二期位于橫琴十字門地塊，與項(xiàng)目一期隔河相望。項(xiàng)目總占地約290萬平方米，建筑面積302萬平方米，預(yù)計(jì)總投資242億元(不含土地成本)。主要建設(shè)內(nèi)容如表64所示。表64 項(xiàng)目二期功能分區(qū)、建設(shè)及投資規(guī)模估算（初步規(guī)劃）功能區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容占地面積建筑面積投資估算（億元會(huì)展展館區(qū)展館、會(huì)議廳、物流服務(wù)配套設(shè)施等約40萬平方米展館20萬平方米、會(huì)議廳4萬平方米、物流服務(wù)配套2萬平方米、室外展館10萬平方米26總部企業(yè)辦公與CEPA增值服務(wù)區(qū)辦公樓、CEPA增值服務(wù)區(qū)、CEPA廣場等約40萬平方米辦公樓50萬平方米、CEPA增值服務(wù)區(qū)16萬平方米60商務(wù)及度假酒店區(qū)商務(wù)酒店、度假酒店、酒店式公寓等約50萬平方米商務(wù)酒店10萬平方米、度假酒店30萬平方米、酒店式公寓10萬平方米50旅游、休閑度假區(qū)主題公園、博物館、文化藝術(shù)活動(dòng)中心（含圖書館、音樂廳、劇場等）約80萬平方米20萬平方米20會(huì)展商業(yè)中心大型商場、商業(yè)廣場、餐飲配套設(shè)施等約20萬平方米25萬平方米15國際游艇俱樂部游艇碼頭、泊位、高檔會(huì)所、游艇銷售商鋪、游艇維修、保養(yǎng)區(qū)等約10萬平方米5萬平方米5生活配套區(qū)公寓、員工宿舍、社區(qū)商業(yè)、學(xué)校等約50萬平方米110萬平方米66合計(jì)約290萬平方米302萬平方米242注：包括建設(shè)二家國際五星級(jí)商務(wù)酒店，二家國際五星級(jí)度假酒店。在項(xiàng)目一期和二期建設(shè)過程中，交通及基礎(chǔ)設(shè)施投資同步進(jìn)行。經(jīng)初步規(guī)劃，擬在灣仔馬騮洲至澳門半島建設(shè)一座雙向6車道公路橋、橫琴十字門至澳門氹仔島建設(shè)一座雙向6車道公路橋及相關(guān)口岸設(shè)施；灣仔馬騮洲至橫琴十字門建設(shè)一座雙向4車道海底隧道；加上堤岸、道路整個(gè)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計(jì)投資總額約62億元。（三）投資及收益預(yù)計(jì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)總投資預(yù)計(jì)約360億元人民幣，由于項(xiàng)目投資規(guī)模過大，因此必須引進(jìn)國際性戰(zhàn)略投資者。項(xiàng)目一期總投資預(yù)計(jì)約56億元，其中展館會(huì)議區(qū)預(yù)計(jì)投資10億元。建成后年展館會(huì)議區(qū)運(yùn)營成本預(yù)計(jì)約為6000萬元人民幣，主要為固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備維護(hù)、管理費(fèi)用和人工費(fèi)用。預(yù)計(jì)第3年舉辦會(huì)議及展覽直接收入將達(dá)到約1億元，3年后國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)運(yùn)作成熟，展會(huì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)，消費(fèi)拉動(dòng)能力提升，每年舉辦會(huì)議及展覽直接收入將達(dá)到2億元左右，按7%的貼現(xiàn)率計(jì)，投資回收期約為21年。項(xiàng)目二期建設(shè)完成后，一個(gè)功能齊備的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)——國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)出具雛形，必將進(jìn)一步提高整體收入水平。表65 項(xiàng)目一期銷售收入預(yù)計(jì) 年份收入科目運(yùn)營后第1年運(yùn)營后第2年運(yùn)營后第3年運(yùn)營后第4年運(yùn)營后第5年展覽（萬元）30004000500060007000會(huì)議（萬元）20002500300040005000度假酒店（萬元）10001500200025003000公寓出租（萬元）60070080015002000配套服務(wù)（萬元）10040070010001500商業(yè)銷售收入（萬元）20050080015003000合計(jì)（萬元）69009600123001650021500（四）珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)管理和運(yùn)營建議組織管理模式參考目前國內(nèi)在會(huì)展場館或其他大型公共設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營中采取的做法，珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)可以采用以下三種管理和運(yùn)營模式：（1）政府建設(shè)，專業(yè)化運(yùn)營目前國內(nèi)會(huì)展中心的建設(shè)和運(yùn)營大多采用這種模式。采用這種模式，國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)資金將完全來自于政府財(cái)政。政府通過采取招標(biāo)的方式對(duì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)計(jì)方案和建設(shè)企業(yè)進(jìn)行選擇，并對(duì)設(shè)計(jì)和建設(shè)成本進(jìn)行控制。在國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)建成后，采取招標(biāo)的方式將國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)交由專業(yè)的場館和會(huì)展運(yùn)營商經(jīng)營，政府則通過采取稅收優(yōu)惠、資金補(bǔ)貼、簡化辦展手續(xù)、加強(qiáng)政府推介等措施對(duì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的運(yùn)營加以扶持。（2）企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營，政府補(bǔ)貼政府采用土地入股和委托管理的方式，將珠海國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)選址地塊的開發(fā)交由專業(yè)企業(yè)操作。鼓勵(lì)企業(yè)在設(shè)計(jì)和運(yùn)營過程中，引進(jìn)國際著名場館及會(huì)展運(yùn)營商，對(duì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行專業(yè)化管理和運(yùn)作。采用這種模式，政府需要授予企業(yè)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)周邊酒店、公寓和購物中心等商業(yè)配套設(shè)施的長期特許經(jīng)營權(quán)（如25年），如北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)在建設(shè)國家會(huì)議中心時(shí)，同時(shí)獲得了國家會(huì)議中心大酒店及配套寫字樓、購物、餐飲等商業(yè)設(shè)施的開發(fā)權(quán)和經(jīng)營權(quán)；或者參照巴爾的摩市政府將兩塊土地以一美元的價(jià)格分別出讓給希爾頓酒店和君悅酒店的做法，將其他地塊的以相對(duì)低廉的價(jià)格出讓給企業(yè)的方式對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，以保障企業(yè)的利益和積極性。同時(shí)，政府也需要承擔(dān)宣傳和監(jiān)督的重任，以提供良好的發(fā)展環(huán)境。（3）BOT模式BOT（buildoperatetransfer）模式，即“興建－經(jīng)營－移交”。具體做法是，政府采用招標(biāo)的方式將國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的設(shè)計(jì)、咨詢、供貨和施工實(shí)行一攬子項(xiàng)目承包給企業(yè)，且賦予企業(yè)在項(xiàng)目竣工后的特許權(quán)規(guī)定的期限（如25年）內(nèi)對(duì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)營權(quán)。企業(yè)在特許期限內(nèi)對(duì)國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)行經(jīng)營，向參展商收取費(fèi)用，從而回收投資、償還債務(wù)、賺取利潤，并在特許權(quán)期限后，將國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)無償交給珠海市政府。在特許經(jīng)營期內(nèi)，政府也需要采取企業(yè)稅收優(yōu)惠、相關(guān)設(shè)施建設(shè)方面的資金補(bǔ)貼、簡化展會(huì)相關(guān)手續(xù)、加強(qiáng)政府對(duì)展會(huì)的推介等措施對(duì)相關(guān)企業(yè)以及國際會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展加以扶持。相關(guān)政策支持珠海市應(yīng)在充分利用國家將從“財(cái)稅、信貸、土地和價(jià)