【正文】 128111884本年底本息償還30005000167165年末借款累計830614247155286歸還借款本息來源247163000500016716投資回收其他收入（五）、項目銷售收入及利潤的估算（一）銷售單價的確定根據(jù)市場比較法，定出項目銷售均價7500元/平方米。（二）銷售總收入的確定 銷售總收入預測表 表13分 類可銷售面積（㎡）建議銷售價（元/㎡）銷售收入（萬元）多 層 住 宅第一期第一批21040750015780第二批16880800013504第二期第一批第二批第三期第一批第二批第四期第一批第二批高 層 住 宅第一期第一批34780650022607第二批29570700020699第二期第一批第二批車 位1350（個）8（萬元/個）10800合 計——83390（三）銷售收入分期比例的測算銷售總收入分期按比例測算表 表14銷售計劃分年度銷售金額年份銷售比例銷售面積（㎡）23456合計229％多層1099776981684325％高層160877457車位211個1688331％多層1175588162465231％高層1998112988車位356個2848430％多層1137691012257218％高層115839687車位473個3784510％多層379235341932326％高層1673113309車位310個248063合計100％多層：37920㎡83390高層：64350㎡ 各年銷售收入與預測匯總表 單位：萬元 表15項 目合計建 設 經(jīng) 營 期123456多層住宅292847698881691013534高層住宅43306745712988968713309車位135001688284837842480合計8339016843246522257219323 （四）項目利潤估算土地增值稅計算表 表16序號項 目金額（萬元）注 備1扣除項目金額68960＋＋＋開發(fā)成本45841開發(fā)費用8589銷售費用＋管理費用＋財務費用銷售稅金及附加5362銷售收入X ％加扣20％9168 X 20％2銷售收入833903增值額（銷售收入扣除項目金額）144304增值率（增值額/扣除項目金額）21%5增值稅率30%6增值稅（增值額*增值稅率）3030 稅后利潤測算表 單位：萬元 表17序號項 目合計建 設 經(jīng) 營 期1234561銷售收入83390168432465222572193232開發(fā)成本458413開發(fā)費用85893銷售稅金及附加53624營業(yè)稅（5%*銷售收入）41705教育專項基金（%*銷售收入）2926教育費附加（%*銷售收入）1257城市維護建設稅（%*銷售收入）1258防洪工程維護費9印花稅及交易管理費（%*銷售收入）8310土地增值稅303011利潤總額（1項（210項））1577312所得稅 13稅后利潤注：總成本費用按銷售計劃及開發(fā)建設總投資進行測算。（六）、項目經(jīng)濟效益評價（一） 成本利潤率總投資成本利潤率=投資利潤/投資總開發(fā)成本=15773/54430＝29％（二）財務凈現(xiàn)值 財務現(xiàn)金流量（全部投資） 單位：萬元 表19序號項 目合計建 設 經(jīng) 營 期1234561現(xiàn)金流入8339016843246522257219323銷售收入8339016843246522257219323其它收入2現(xiàn)金流出5910616156253341371020571849建設投資50714155502364511519銷售稅金及附加53621083158514511243土地增值稅3030606606606606606所得稅3凈現(xiàn)金流量242841615684911094220515174744折現(xiàn)現(xiàn)金流量1137714687701782211401210850（三）現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表（自有投資） 單位：萬元 表20序號項 目合計建 設 經(jīng) 營 期1234561現(xiàn)金流入8339016843246522257219323銷售收入8339016843246522257219323其它收入2現(xiàn)金流出6282216462262751499132451849自有資金17750755076452555預售收入再投入1196480003964銷售稅金及附加53621083158514511243土地增值稅3030606606606606606所得稅貸款本息償還2471683068941628111883凈現(xiàn)金流量20568164629432966119327174744折現(xiàn)現(xiàn)金流量854914965779572581320110850（計算依據(jù)：凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出；折現(xiàn)現(xiàn)金流量是按照10％折現(xiàn)率折現(xiàn)）由上表可得，當折現(xiàn)率為i=10%時：全部投資折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量NPV1=11377萬元自有投資折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量NPV2=8549萬元(四)財務內部收益率（FIRR）當i=28%時，NPV3=141萬元。當i=29%時，NPV4=230萬元故全部投資財務內部收益率i=+*141/(141+230)=%當i=23%時，NPV5=224萬元。當i=24%時，NPV6= 208萬元故自有資金投資財務內部收益率i=+*224/(224+208)=%由以上計算結果可知，該項目無論從全部投資還是從自有資金投資的角度來看都是可行的。七、總結： 通過此次課程設計,讓我對房地產(chǎn)的開發(fā)有了更加深的了解與認識，通過了解項目背景，進行項目市場調查與分析、項目市場定位以及項目營銷推廣和項目經(jīng)濟評價，熟悉和熟練掌握房地產(chǎn)項目策劃的各個流程和環(huán)節(jié)。就本項目而言，在設計過程中遇到了不少問題，比如在市場調查與分析、市場定位時，為了把我們的項目設計成為與眾不同的樓盤，我們走訪了周邊幾家樓盤并分析研究了很久。還有就是在設定容積率時，但后來在計算現(xiàn)金流發(fā)現(xiàn)計算出來項目是虧本的，我們只好又改，這樣反反復復計算了好幾次?？偟膩碚f，此次課程設計從大的方面上有了整體的認識和操作，從具體的細節(jié)內容方面還需要深入去研究并改進。八、參考文獻：[1] 梁紅寧，：華南理工大學出版社，2001[2] ：同濟大學出版社，2001[3] ：重慶大學出版社，200130