【導(dǎo)讀】2020年成都市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持較快增長勢(shì)頭。經(jīng)四川省統(tǒng)計(jì)局審定，2020. 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。農(nóng)村居民人均純收入4905元，增長%，其中工資性收入2080元，增長%。元，增長%，其中住宅銷售額達(dá)億元。2020年新都區(qū)總?cè)丝跀?shù)64萬人。城鄉(xiāng)居民生活水平進(jìn)一步提高，全區(qū)在崗。職工平均工資16707元，增長%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12518元,增長%,新都區(qū)位于成都市北部，面積482平方公里，人口60多萬。市科技、文化、旅游衛(wèi)星城。2020年經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)《成都市城市總體規(guī)劃》、《成。圍繞“經(jīng)營城市”，建設(shè)現(xiàn)代化成都市北部新城。劃確定了"城市向東發(fā)展、形成新城區(qū)"的發(fā)展戰(zhàn)略。新都區(qū)的城市建設(shè)者們將以"經(jīng)營城市"的理念，有效配置城市土地。起成都市城北副中心的重要職能。歷來是成都市的工業(yè)重鎮(zhèn)。立于1992年，是四川省省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)、四川省優(yōu)秀開發(fā)區(qū)。推進(jìn)“旅游富民”，實(shí)現(xiàn)富裕小康生活。東線的第一門戶，歷史文化深厚，自然環(huán)境優(yōu)美，名人賢士輩出，名優(yōu)特產(chǎn)豐富，

　　

【正文】 不服，缺乏對(duì)目前和今后新都需求市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)把控能力 （ 2）戶型 同面積 （ 3）產(chǎn)品 ① 產(chǎn)品 形態(tài)： 目前市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)呈一邊倒的趨勢(shì)。高層建筑過于突出達(dá)到 40%，而別墅物業(yè)也一反稀缺的常態(tài)，占立項(xiàng)數(shù)量比的 20%，高于普通住宅的立項(xiàng)數(shù)量。原因是： A受政府土地政策的影響 招、拍、掛的完全市場(chǎng)化的土地獲取方式，使得土地成本也急劇增加。這樣也就使市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)朝兩極分化的方向發(fā)展開來。一、高層物業(yè)，為分?jǐn)偩薮蟮耐恋爻杀竞途S持高額的利潤收益，各開發(fā)商只有通過建筑面積的增加來達(dá)到上述目的。二、別墅物業(yè)，同樣是受利益驅(qū)使，對(duì)利潤最大化抱有幻想，部分開發(fā)商通過開發(fā)別墅物業(yè)以稀缺性來獲取溢價(jià)，達(dá)到目標(biāo)利潤。 B盲目的市場(chǎng)判斷和感性的決策機(jī)制 早期新都新城區(qū)市場(chǎng)，屬于一塊?處女地? 為敢于搶灘的開發(fā)商帶來了巨大的利潤。憑借早期市場(chǎng)良好的發(fā)展 勢(shì)頭，開發(fā)商對(duì)物業(yè)形態(tài)的定位也失去了理性，妄想逾越市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，跳過?小高層?的發(fā)展階段，直接發(fā)展高層物業(yè)以求獲得更大利潤收益。所以憑借著對(duì)市場(chǎng)的主觀判斷和跳躍式的發(fā)展，新都新城區(qū)迎來一座座高層 建筑和別墅物業(yè)，也迎來了畸形的產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)。 ② 建筑風(fēng)格： 目前市場(chǎng)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格還是以現(xiàn)代風(fēng)格為主其比例為 67%，西式建筑風(fēng)格為 25%，最后為中式僅在 8%。原因是： A城市現(xiàn)代化內(nèi)涵的片面曲解 片面追求現(xiàn)代化建筑外型以匹配城市現(xiàn)代化形象，這是對(duì)城市現(xiàn)代化的膚淺認(rèn)識(shí)， 這樣易造成‘千市一面’，城市的個(gè)性和文化被粗暴的拋棄，城市被淪為沒有靈魂的建筑垃圾場(chǎng)。 B對(duì)客戶建筑風(fēng)格多樣性需求缺乏必要的調(diào)查和研究 C建筑設(shè)計(jì)單位一味迎合開發(fā)商的想法，忽略了市場(chǎng)需求和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)意 （ 4）銷售進(jìn)度： 目前市場(chǎng)各項(xiàng)目的銷售進(jìn)度之間差距較大，表現(xiàn)不是很平均衡。原因是： A 不同的產(chǎn)品形態(tài) 不同的銷售進(jìn)度 B 不同的項(xiàng)目品質(zhì) 不同的銷售進(jìn)度 C 不同的品牌實(shí)力 不同的銷售進(jìn)度 （四）需求市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 調(diào)查范圍 （ 1） 未來二年內(nèi)潛在客戶置業(yè)意向 （ 2） 潛在客 戶群對(duì)產(chǎn)品形態(tài)（多層、小高層、高層、花園洋房、別墅、其他）的購買偏好 （ 3） 潛在客戶群對(duì)項(xiàng)目地段選擇的購買偏好 （ 4） 潛在客戶群對(duì)房屋單價(jià)和購房總價(jià)的購買偏好 （ 5） 潛在客戶群對(duì)項(xiàng)目戶型與結(jié)構(gòu)的購買偏好 （ 6） 潛在客戶群對(duì)戶型面積的購買偏好 （ 7） 潛在客戶群對(duì)項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)（外形、立面、色彩）的購買偏好 （ 8） 潛在客戶群對(duì)項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境（區(qū)域內(nèi)綠化、主題區(qū)域、平面和立體交通動(dòng)線）要求和偏好 （ 9） 潛在客戶群對(duì)目標(biāo)物業(yè)是否需要開發(fā)商進(jìn)行裝修，需要哪種程度裝修的調(diào)查 （ 10） 項(xiàng)目配套設(shè)施（舉證權(quán)重系數(shù)）對(duì)潛在客戶群決策消費(fèi)的影響 （ 11） 潛在客戶群置業(yè)計(jì)劃調(diào)查 （ 12） 潛在 客戶群置業(yè)動(dòng)機(jī)調(diào)查研究 （ 13） 潛在客戶群付款方式傾向 （ 14） 潛在客戶群分類（區(qū)域、職業(yè)、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、收入、文化程度）的調(diào)查 （ 15） 潛在客戶群購買決策能力（是否決策參與或決策影響）調(diào)查 （ 16） 影響潛在客戶群置業(yè)決策的主要因素 （ 17） 目標(biāo)客戶群接受相關(guān)置業(yè)信息的渠道及其重要性排序 （ 18） 物業(yè)管理及收費(fèi) 調(diào)查報(bào)告 二、目標(biāo)客戶定位 （一）客戶區(qū)域 新都客戶 成都客戶 周邊區(qū)、縣、市客戶 （二）客戶特征 新都客戶 ① 年齡：年齡區(qū)間在 20—— 50 歲 ② 階層：以工薪階層為主 ③ 價(jià)值觀：追求實(shí)用、合理、美觀 成都客戶 ① 年齡：年齡區(qū)間在 30—— 50 歲 ② 階層：以社會(huì)中高階層為主 ③ 價(jià)值觀：享受休閑寬裕生活 （ 3）周邊區(qū)、縣、市客戶 ① 年齡：年齡區(qū)間在 25—— 40 歲 ② 階層：以私企老板和公務(wù)員為主 ③ 價(jià)值觀：理性、追求物超所值 （三）客戶需求 本地客戶 以居住為主 ，投資為輔 注重產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格改變居住環(huán)境 第二次多于第一次置業(yè) 成都客戶 以自住投資兩用型 偏向產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模、品牌 第二次置業(yè)為主力客戶 周邊區(qū)、縣、市客戶 以自住為主 注重產(chǎn)品價(jià)格 第二次置業(yè)為主力客戶 改變居住生活環(huán)境 三、產(chǎn)品形象定位 ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)用創(chuàng)新 ◆ 品質(zhì)精致環(huán)境宜人 ◆ 適合居住寫意自然 ◆ 關(guān)愛人生健康為本 ◆ 童話生活盡顯浪漫 第六章 產(chǎn)品策略 一、市場(chǎng)要求 （一）市場(chǎng)對(duì)建筑的要求 建筑風(fēng)格 拒絕平庸、賞心悅目、 有人文積淀、值得欣賞 建筑造型 有美感、有氣質(zhì)、 給人以記憶 外立面 質(zhì)感、色塊、線條、符號(hào)等元素整合藝術(shù)化肌膚 布局 相互錯(cuò)讓、 錯(cuò)動(dòng)有致、 無建筑屏障、有美景延伸 （二） 市場(chǎng)對(duì)景觀的要求 三大時(shí)態(tài)（停留時(shí)態(tài)、行進(jìn)時(shí)態(tài)、運(yùn)動(dòng)時(shí)態(tài)）定平面格局 營造四季（春、夏、秋、冬）不同的的感官享受 草木水石、亭臺(tái)軒榭、小品鐫刻情景交融 路瀑山溪、桌幾梯凳、廊橋雕坊縱橫交疊 橫向景觀層次眾多、峰巒疊嶂，縱向綠化梯度分明、立體享受 室外景觀映入窗簾，室內(nèi)綠意延伸于外；做到室外境觀室內(nèi)化，室內(nèi)綠色室外化 要求景觀的共享性、近宅性和人的參與 互動(dòng)性 （三）市場(chǎng)對(duì)戶型的要求 戶型面積 （ 1）面積區(qū)間 70 平米 110 平米 （ 2）主力面積 7090 平米 戶型形態(tài) （ 1）形態(tài)范圍 平層、復(fù)式、錯(cuò)層（工型疊錯(cuò)、 Z 型、 L型、 Y型對(duì)錯(cuò)） （ 2）主力形態(tài) 復(fù)式、錯(cuò)層 戶型結(jié)構(gòu) （ 1）結(jié)構(gòu)類型： ① 兩室：兩室一廳單衛(wèi)、兩室一廳雙衛(wèi)、 兩室兩廳單衛(wèi) 兩室兩廳雙衛(wèi) ② 三室： 三室兩廳雙衛(wèi) 三室三廳多衛(wèi) （ 2）主力結(jié)構(gòu)： 兩室兩廳單衛(wèi) 兩室兩廳雙衛(wèi) 三室兩廳雙衛(wèi) 戶內(nèi)分區(qū) （ 1）基本分區(qū)：公隱分區(qū) 、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、凈污分區(qū) （ 2）附加分區(qū)：主客分區(qū)、主仆分區(qū)、小孩分區(qū)、老人分區(qū) （ 3）主力分區(qū)：主客分區(qū)、公隱分區(qū) 、動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、凈污分區(qū) 戶內(nèi)功能 （ 1）基本功能：臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、餐廳、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái) （ 2）附加功能：休閑廳、書房、保姆室 （ 3）主力功能：臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚 房、 餐廳、儲(chǔ)藏室、陽臺(tái)、書房 （四）市場(chǎng)對(duì)配套的要求 內(nèi)部配套 （ 1）宅內(nèi)配套： 衛(wèi)浴設(shè)備、熱水器、電話接口、電視光纖接口、電腦網(wǎng)絡(luò)接口、空調(diào)插座、廚房設(shè)備 （ 2）小區(qū)內(nèi)部配套 ① 管理系統(tǒng) 小區(qū)紅外線探頭監(jiān)控、可視對(duì)講、消防預(yù)警、自動(dòng)計(jì)費(fèi)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、永磁性密碼鎖（防盜分戶門）等 ② 服務(wù)系統(tǒng) 健身設(shè)施、會(huì)所 、兒童樂園 、 停車場(chǎng)、車庫等 小區(qū)外部配套 醫(yī)院、銀行、美容、茶坊、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交車站、幼兒園、小學(xué)校、商店、超市、 餐飲、娛樂、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)吧、家政、子女接送、機(jī)票代購等 （五）市場(chǎng)對(duì)物管的要求 優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)。 熱誠禮貌服務(wù) 方便快捷服務(wù) 誠實(shí)信用服務(wù) 周到細(xì)致服務(wù) 高智能化服務(wù) 信息化、無紙化管理 二、規(guī)劃策略 （一）遵循原則 合法性原則 本項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中要盡量做到符合政府關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)控規(guī)定和 要求。 以人為本的原則 在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中必須以人為本，適應(yīng)業(yè)主的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮日照、采光、通風(fēng)、防災(zāi)、配套設(shè)施和管理要求等，為業(yè)主創(chuàng)造舒適、 方便、安全的環(huán)境。 因地制宜原則 本項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中要綜合考量新都區(qū)和宗地周圍的自然環(huán)境條件，因地制宜，與大環(huán)境相融合、相匹配。 富有特色原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)富有個(gè)性與特色，在環(huán)境、綠化、建筑風(fēng)格等方面與周邊項(xiàng)目相區(qū)別，實(shí)行差異化規(guī)劃設(shè)計(jì)。 統(tǒng)籌兼顧原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)既要兼顧效益和適用，不偏離定位去盲目追求豪華高檔，又要精耕細(xì)作創(chuàng)造精品，既要易于營銷，又要便于管理。 （二）規(guī)劃策略 建筑設(shè)計(jì)策略 （ 1）建筑風(fēng)格 現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格 通過 建筑造型姿態(tài)、建筑線條韻律、建筑色彩感應(yīng) 、 景觀 虛 實(shí)對(duì)比、局部和整體協(xié)調(diào)相結(jié)合，以明快的色調(diào)形成獨(dú)特的小區(qū)特色 （ 2）建筑造型 穩(wěn)重中蘊(yùn)涵浪漫 大氣中蘊(yùn)涵精巧 成熟中不乏活潑 現(xiàn)代中不乏文化 （ 3）建筑色彩 主調(diào)為大面積暖色調(diào)，配合以一定的亮色流線造型，少量文飾點(diǎn)綴；點(diǎn)、線、面藝術(shù)化整合豐富外立面格調(diào) （ 4）建筑材料 生態(tài)建材、中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)、保溫墻體 （ 5）主要朝向 ① 成都經(jīng)緯度： 我國處于北半球，‘坐北朝南’的朝向設(shè)計(jì)符合中國大部分地區(qū)的地理環(huán)境，其根本作用 就是解決住宅對(duì)采光和通風(fēng)的客觀需求。但對(duì)成都而言，采用南北朝向的設(shè)計(jì)不盡科學(xué)合理。因?yàn)槌啥嘉挥跂|經(jīng)102 .54’ 104 .53’，北緯 30 .5’ ’ ,地處盆地中心 ,常年日照少 ,一年 365天中大概只有 100多天日照 ,雨、霧時(shí)間長，年均降雨量 1000 毫米，氣候潮濕，風(fēng)向以西北風(fēng)、東南風(fēng)為主，成都目前的房子大概為南北朝向并南偏東 30度。這種傳統(tǒng)意義上的南北朝向使房屋有陽面和陰面，即房屋僅一面能享受到充足的陽光。 ② 朝向 按照成都的緯度，應(yīng)在南北朝向 偏東 30度的基礎(chǔ)上再偏東 30 度， 南北朝向偏東 60度 ，即 東西朝向偏南 30度 。這樣，東西兩面均可以接受陽光照射，且當(dāng)上午陽光直射時(shí)房間可充分享受陽光，而下午又可防止太陽直射房間。此外，從通風(fēng)看，由于成都常年以西北風(fēng)和東南風(fēng)為主，東偏南可以使房屋的通風(fēng)得到良好的解決。 規(guī)劃設(shè)計(jì)策略 （ 1）總體思路： ① 建筑布局規(guī)劃 建筑按散點(diǎn)、錯(cuò)動(dòng)、非封閉、 中 心 圍合 的景觀控制 格局布陣，形似變體‘回’字。建筑散布在社區(qū)里與景觀充分融合，建筑之間相互錯(cuò)位，景觀穿插其間。 ② 景觀規(guī)劃 營造現(xiàn)代時(shí)尚建筑藝術(shù)風(fēng)格和童話意境般的浪漫生活氛圍的完美融合。 以中心綠化景觀結(jié)合多個(gè)小組團(tuán)主題綠化景觀來組織小區(qū)空間序列。 綠化面積均勻布置于每幢樓宇間。 住宅前后綠化按首層架空而相互滲透，擴(kuò)展了綠化空間和視野。 ③ 社區(qū)道路規(guī)劃 人車分流的道路系統(tǒng) 動(dòng)靜分區(qū)的功能布局 （ 2）景觀綠化規(guī)劃： ① 景觀綠化體系 由中心綠化景觀 +中庭綠化景觀 +組團(tuán)綠化景觀 +細(xì)節(jié)綠化 +停車場(chǎng)綠化+連廊綠化景觀組成本項(xiàng)目景觀綠化體 系 ② 景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃 A中央圈層規(guī)劃： a 小區(qū)核心區(qū)，即‘回’字中心‘口’規(guī)劃為大型湖泊，取名‘天鵝湖’，【與本小區(qū)案名‘天鵝巢’相呼應(yīng)，且暗示這里是杰出人士成功之源 】湖邊規(guī)劃一半島，半島上規(guī)劃一幢獨(dú)立的童話意境兩層小樓，取名‘奧登斯’【著名童話大師安徒生的家鄉(xiāng)，暗示這里是孕育成功人士的搖籃】。該樓銷售期作為銷售中心，將來作為會(huì)所。 b 湖邊的四周、面對(duì)‘奧登斯’樓，即‘回’字的內(nèi)‘口’邊緣規(guī)劃45 幢獨(dú)立小高層。共同組成本小區(qū)的核心主題公園。 c 天鵝湖邊和奧登斯四周種植 蘆葦、水草等濕地植物花草，營造童話浪漫般的意境。 B 小區(qū)內(nèi)圈層規(guī)劃 a小區(qū)內(nèi)圈層范圍為 ‘回’字內(nèi)外‘口’之間部分。規(guī)劃區(qū)內(nèi)區(qū)間蜿蜒道路和各棟入戶羊腸小道。道路兩側(cè)和被道路分割部分做細(xì)節(jié)綠化。 b 外‘口’線上規(guī)劃 12 棟或獨(dú)立或?qū)ζ吹男「邔咏ㄖ?。各建筑組團(tuán)間要相互錯(cuò)讓，切忌呆板劃一。 c在各建筑組團(tuán)四圍規(guī)劃不同的童話主題景觀，這些景觀主題均取材于童話名著的某段情節(jié)、意境和主人翁動(dòng)漫雕塑。再配以對(duì)應(yīng)的植物、雕刻介紹，再現(xiàn)童話中的浪漫意境。各主題景觀均以 安徒生童話》和《格林童話》中的經(jīng)典童話標(biāo)題命名 d各建筑群均以《安徒生童話》和《格林童話》中的經(jīng)典童話標(biāo)題命名。 C小區(qū)外圈層規(guī)劃 a小區(qū)外圈層范圍為 ‘回’字外‘口’線以外部分。規(guī)劃區(qū)外區(qū)間蜿蜒休閑小道。 b道路兩側(cè)和被道路分割部分同樣規(guī)劃不同的童話主題景觀，主題仍取材于童話名著的某段情節(jié)、意境和主人翁動(dòng)漫雕塑。再配以