【正文】 功之源 】湖邊規(guī)劃一半島，半島上規(guī)劃一幢獨(dú)立的童話意境兩層小樓，取名‘奧登斯’【著名童話大師安徒生的家鄉(xiāng)，暗示這里是孕育成功人士的搖籃】。 c 天鵝湖邊和奧登斯四周種植 蘆葦、水草等濕地植物花草，營造童話浪漫般的意境。 b 外‘口’線上規(guī)劃 12 棟或獨(dú)立或?qū)ζ吹男「邔咏ㄖ?。各主題景觀均以 安徒生童話》和《格林童話》中的經(jīng)典童話標(biāo)題命名 d各建筑群均以《安徒生童話》和《格林童話》中的經(jīng)典童話標(biāo)題命名。再配以對。規(guī)劃區(qū)外區(qū)間蜿蜒休閑小道。 c在各建筑組團(tuán)四圍規(guī)劃不同的童話主題景觀，這些景觀主題均取材于童話名著的某段情節(jié)、意境和主人翁動漫雕塑。規(guī)劃區(qū)內(nèi)區(qū)間蜿蜒道路和各棟入戶羊腸小道。 b 湖邊的四周、面對‘奧登斯’樓，即‘回’字的內(nèi)‘口’邊緣規(guī)劃45 幢獨(dú)立小高層。 ③ 社區(qū)道路規(guī)劃 ② 景觀規(guī)劃 這樣，東西兩面均可以接受陽光照射，且當(dāng)上午陽光直射時(shí)房間可充分享受陽光，而下午又可防止太陽直射房間。但對成都而言，采用南北朝向的設(shè)計(jì)不盡科學(xué)合理。 因地制宜原則 本項(xiàng)目在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中要綜合考量新都區(qū)和宗地周圍的自然環(huán)境條件，因地制宜，與大環(huán)境相融合、相匹配。 B對客戶建筑風(fēng)格多樣性需求缺乏必要的調(diào)查和研究 C建筑設(shè)計(jì)單位一味迎合開發(fā)商的想法，忽略了市場需求和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)意 （ 4）銷售進(jìn)度： 目前市場各項(xiàng)目的銷售進(jìn)度之間差距較大，表現(xiàn)不是很平均衡。憑借早期市場良好的發(fā)展 勢頭，開發(fā)商對物業(yè)形態(tài)的定位也失去了理性，妄想逾越市場的發(fā)展規(guī)律，跳過?小高層?的發(fā)展階段，直接發(fā)展高層物業(yè)以求獲得更大利潤收益。這樣也就使市場的產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)朝兩極分化的方向發(fā)展開來。這樣差異化 面積區(qū)間 就應(yīng)運(yùn)而生 B 競爭需要：開發(fā)商為了避免不必要的惡性競爭，根據(jù)需求市場的細(xì)分要求， 采取了差異化的產(chǎn)品開發(fā)策略以滿足 市場的不同需求。其主要原因是由于各項(xiàng)目所售物業(yè)有所 不同，高檔項(xiàng)目所售物業(yè)：別墅、洋房、多層均屬于稀缺物業(yè)，低檔項(xiàng)目所售電梯物業(yè)由于市場放量過大才造成了這樣的銷售局面。復(fù)式和錯(cuò)層稀缺。可以看出 100 ㎡以下的面積產(chǎn)品在市場所占比例較小，存在一定的稀缺性。雙水岸、潤揚(yáng)消極浪漫主義的出現(xiàn)。 積極浪漫主義作家，敢于正視現(xiàn)實(shí)，批判 社會 的黑暗，矛頭針對封建貴族，反對資本主義社會中殘存的封建因素，同時(shí)對資產(chǎn)階級本身所造成的種種罪惡現(xiàn)象也有 所 揭露 ，因而充滿反抗、戰(zhàn)斗的激情，寄理想于未來，向往新的美好生活，有的贊成空想社會主義。 法語 的浪漫一詞意味著感情豐富、多情善感。據(jù)現(xiàn)有資料證明，一六五四年英國人才第一次使用?浪漫的?這一詞語，大致是?傳奇般的?、 ?幻想的?、?不真實(shí)的?。 意境的構(gòu)成是以空間境象為基礎(chǔ)的﹐是通過對境象的把握與經(jīng)營得以達(dá)到“情與景 匯 ﹐意與象通 ”的﹐這一點(diǎn)不但是創(chuàng)作的依據(jù)﹐同時(shí)也是欣賞的依據(jù)。明清兩代﹐圍繞意與境的關(guān)系問題又進(jìn)行了廣泛探討。心懔懔以懷霜，志眇眇而臨云； ” 《文心雕龍》的作者劉勰則認(rèn)為構(gòu)思規(guī)律的奧妙在于 “ 神與物游 ” ，即作家的主觀精神與客觀物境的契合交融 。 “ 意境 ” 一詞，源自佛經(jīng)。 你讀過安徒生嗎？我讀過，十年前，我沒讀懂，十年后，我終于讀懂了，他很孤獨(dú)，非常孤獨(dú)！ 列夫孩子們喜歡那些美麗的故事，成年人喜歡的卻是他反映的深刻的人性主題，無論是苦難還是愛情。 我有一個(gè)小秘密，想告訴讀者，世界上有一些書，真可以從小讀到老的，安徒生的童 話就是這樣。 諾貝爾文學(xué)獎(jiǎng)得主 薩拉馬戈 B有那么多人，那么多家庭搶著要看《玩具總動員》《海底總動員》《怪物史瑞克》《獅子王》等大批動畫電影和動漫《叛逆的魯路修》、《死亡筆記》等。 B 在英國，女王和孩子們一起在主教面前歡談?哈利二戰(zhàn)后的日本將漫畫定位在成人和兒童，出現(xiàn)了日本漫畫的輝煌，后起之秀韓國、法國也一樣。兒時(shí)、青少年、中年、老年都有不同的夢想，實(shí)現(xiàn)自己的愿望。在這里，有必要重新對童話進(jìn)行詮釋。童話是一棵大樹，兒童文學(xué)只能從屬于童話，是童話的一個(gè)分支。但是童話中的種種幻想，都植根于現(xiàn)實(shí)，是生活的一種折光。 《兒童文學(xué)辭典》 童話是 兒童文學(xué)的重要體裁。 房產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)至少可以分為三步：產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品管理，只需要前兩個(gè)過程就能讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值，但要保證業(yè)主能獲得房產(chǎn)的使用價(jià)值，三個(gè)過程缺一不可， 后 產(chǎn)品主義將以滿足人的生存與發(fā)展作為終極目標(biāo)，就是要將創(chuàng)新精神貫徹到住宅生產(chǎn)、銷售、使用的各個(gè)環(huán)節(jié)。 （ 10） 產(chǎn)品主義從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更重視安全問題；后產(chǎn)品主義從產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面和物業(yè)管理方面均重視安全問題。 在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作模式下，開發(fā)商所做的一切都是以產(chǎn)品銷售為最終目的，市場是檢驗(yàn)創(chuàng)新成敗的惟一標(biāo)準(zhǔn)。 （ 7）產(chǎn)品主義賦予產(chǎn)品生命，構(gòu)建‘會呼吸’‘有體溫’的建筑；后產(chǎn)品主義賦予產(chǎn)品靈魂，構(gòu)建‘會呼吸’‘有體溫’‘有靈魂’的建筑 （ 8）產(chǎn)品主義重視產(chǎn)品開發(fā)的創(chuàng)新；后產(chǎn)品主義重視資 源整合的創(chuàng)新。當(dāng)最終的生活方式不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，所謂的創(chuàng)新就成了一種欺騙。新產(chǎn)品并不直接等同于新生活。（ 3）產(chǎn)品主義為了創(chuàng)新而創(chuàng)新；后產(chǎn)品主義是為了需求而創(chuàng)新。 要求建筑師、規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師走進(jìn)市場、走進(jìn)客戶、走下工地，學(xué)策劃、懂經(jīng)濟(jì)、知市場、會營銷，提高服務(wù)意識，更新服務(wù)觀念。 注重產(chǎn)品空間和形態(tài)語言與生活行為模式的對應(yīng)關(guān)系。他要解決而不是制造社會問題，要促進(jìn)社會的可持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)定。因此，在經(jīng)營管理上稍有不慎或疏漏，都可能造成不良影響。 二、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn) 市場是在不斷地發(fā)生改變，如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)沒有緊跟市場的步伐，建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格、景觀意境、戶型面積、戶型形態(tài)等產(chǎn)品硬件與市場脫節(jié)，必將帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)域競爭風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目周圍的幾大項(xiàng)目（ 漢嘉國際社區(qū)、東駿 （ 2）靠毗河區(qū)域的項(xiàng)目（萬科雙水岸和潤揚(yáng)以上 項(xiàng)目都將在明年入市，在大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上與本項(xiàng)目的入市時(shí)間相同，所以以上項(xiàng)目在大的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上將我項(xiàng)目產(chǎn)生沖突。所以，在今后所開出的中小型項(xiàng)目和中小型企業(yè)所開發(fā)的項(xiàng)目，將會采取低價(jià)策略，來實(shí)現(xiàn)上述目的 。 （ 2）營銷推廣威脅 以上幾大項(xiàng)目在規(guī)模性和品質(zhì)性以及區(qū)域集中性?三高?的背景，必定會展開強(qiáng)大的營銷推廣活動，這樣勢必會對本項(xiàng)目的市場營銷推廣活動產(chǎn)生較大影響。湖景灣、水沐天城的區(qū)域。許多國內(nèi)大企業(yè)和開發(fā)商大舉搶灘新都就有力說明新都商品住宅市場仍被看好。 （三）機(jī)會（ oppotunit） 區(qū)域機(jī)會 （ 1）政策和消費(fèi)機(jī)會 房地產(chǎn)作為新都區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將得到政府、金融等方面的支持，新都區(qū)作為成都市北部新城核心區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有政策方面的優(yōu)勢，在消費(fèi)群體上也會更加廣泛，而不止囿于新都區(qū)本身。 品牌劣勢 本公司在房產(chǎn)領(lǐng)域還是一名新兵，還沒有能炫耀的品牌知名度和美譽(yù)度 資本。 土地優(yōu)勢 由于獲取土地的時(shí)間在 5 年前，土地成本較低，所以利潤空間較大。 技術(shù)要求及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： C地塊總?cè)莘e率為 其中 , C1 地塊容積率為 建筑密度：≤ 25% 綠化率：≥ 30% 建筑形態(tài)：純小高層建筑 樓層： 11 層， 電梯：每單元設(shè)一部電梯，一梯四戶 停車場：底層局部架空做停車位，地下室為大型停車場 二、項(xiàng)目動態(tài)（ SWOT）分析 （一）優(yōu)勢（ strength） 板塊優(yōu)勢 項(xiàng)目地處新都新城區(qū)腹地，該區(qū)域是目前新都本地置業(yè)客戶和外來置業(yè)客戶青睞的區(qū)域。家庭平均人口】調(diào)查修正率（ 70%）目標(biāo)區(qū)域選擇比產(chǎn)品形態(tài)選擇比【各種購買動機(jī)比之和247。距離市區(qū)最近的 大豐區(qū)域 ，鄰近北部新城行政辦公區(qū)域和上府河風(fēng)景區(qū)，目前也是開發(fā)重點(diǎn)。房地產(chǎn)連片開發(fā)規(guī)模積聚，在相互競爭中樓盤品質(zhì)有一定的提高。雙水岸、潤揚(yáng)更注重舒適性、安全性、身份體現(xiàn)等精神需求看重產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌、資源等 （ 5）環(huán)保節(jié)能意識增強(qiáng) （ 6）置業(yè)動機(jī)理性化，決策謹(jǐn)慎化 （ 7）投資型置業(yè)更注重中長期利潤獲取 四、點(diǎn) 新都新城區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀 （一）新城區(qū) 房產(chǎn)供方市場概況 新都的新城區(qū)，也就是北部新城的核心區(qū)域，其城市建設(shè)空間布局按照?一帶、兩軸、三片、多區(qū)?的體系進(jìn)行。 目前在新都的購房群體中 來自成都主城區(qū)的購房者已達(dá) 45％， 新都成為成都市民落戶投資的熱點(diǎn) 。雙水岸、潤揚(yáng) （二 ）北部新城核心 — 新都 房地產(chǎn)狀況 北部新城由新都和青白江兩地構(gòu)成。北部新城發(fā)展不是單單由規(guī)劃決定，而是根據(jù)開發(fā)量的大小來定。位于成都北面的新都的 靜風(fēng)頻率較高，達(dá)到 50%左右 ，北部污染對成都市區(qū)影響比較小，因而成都城市發(fā)展應(yīng) 該沿南北縱向發(fā)展。 道路交通特點(diǎn) ： 根據(jù) 《新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（ 2020—2020）新增加三條深入中心城的城市主干道。 （ 4）多區(qū)：指依照職能和地域分割，劃分多個(gè)城市功能片區(qū) 。城區(qū)空間體系按構(gòu)建 “一帶、兩軸、三片、多區(qū) ”的空間布局體系，逐步形成南北向向北展開的帶狀布局形態(tài) 。跳出原有的發(fā)展思路和模式，盡快成為成都主城區(qū)的有機(jī)構(gòu)成部分，成了當(dāng)前城市規(guī)劃的重點(diǎn) 。 7月底，新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃上報(bào)市政府審批。 通訊 新都區(qū)擁有現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)，固定電話、移動電話、無線尋呼、寬帶互聯(lián)網(wǎng)等通訊業(yè)務(wù)已全面覆蓋新都區(qū)。 2020 年 12月新都區(qū)供水系統(tǒng)已由成都市大管網(wǎng)供水，新增供水能力達(dá) 10 萬 m3/日 。它連接老城區(qū)，橫貫新城區(qū)，直通成綿高速公路，既承擔(dān)了城市快速通道的功能，又是一道亮麗的城市風(fēng)景。 城市道路 新都城區(qū)距成都市中心 16km，目前建成面積 ， 城區(qū)居住 人口 突破 20萬人。 川陜公路新都段改造工程、蜀龍大道二期工程、石木公路以及新都城區(qū)環(huán)城公路等 4 條道路 已陸續(xù) 投入使用，這 4條完全免費(fèi)的寬闊道路將成為新都區(qū)連接城市核心區(qū)名副其實(shí)的 綠色通道 ，大大降低新都區(qū)的公路運(yùn)輸 成本。多年平均降水量 。年平均氣溫 16℃ ，新都區(qū)主要為平原地貌，平均海拔 490 米，相對高差 6米，平均坡度 2‰ ；地質(zhì)構(gòu)造簡單，地層穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好；地表水、地下水資源豐富。 推進(jìn) “旅游富民 ”，實(shí)現(xiàn)富裕小康生活。堅(jiān)持 “工業(yè)強(qiáng)區(qū) ”，壯大衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)。 圍繞 “經(jīng)營城市 ”，建設(shè)現(xiàn)代化成都市北部新城。 2020 年經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)《成都市城市總體規(guī)劃》、《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2020—2020 年）》中被確定為成都市北部新城，面積 100平方公里，人口 100 萬，是成都市城北副中心，承擔(dān)成都市機(jī)械、電子、食品、生物制藥、旅游和物流基地的功能。 （二）新都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2020 年新都區(qū)總?cè)丝跀?shù) 64 萬 人。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，增長 %。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 22564 元，比上年增長 %。 天 鵝 巢 （暫定名） 整 體 營銷 策略 方案 白 翃 生命本身就是最美妙的童話故事 Life itself is the most wonderful fairy tale 安徒生 目 錄 第一章 市場研究 一、體 宏觀市場背景 二、面 區(qū)域市場現(xiàn)狀 三、線 專業(yè)市場（房地產(chǎn) 市場）現(xiàn)狀 四、點(diǎn) 新都新城區(qū)房產(chǎn)市場現(xiàn)狀 第二章 項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目靜態(tài)分析 二、項(xiàng)目動態(tài)（ SWOT）分析 （一）優(yōu)勢（ S） （二）劣勢（ W） （三）機(jī)會（ 0） （四）威脅（ T） 第三章風(fēng)險(xiǎn)分析 一、市場風(fēng)險(xiǎn) 二、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn) 三、營銷風(fēng)險(xiǎn) 。 城鄉(xiāng)人民生活水平進(jìn)一步提高。農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為 %。房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定增長，全年含預(yù)售在內(nèi)的 商品房銷售面積達(dá) 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面積達(dá) 萬平方米；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額達(dá) 億元。新都區(qū)是成都市科技 、 文化 、 旅游衛(wèi)星城。新都區(qū) 10余項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列前茅，自 1994 年起已連續(xù) 9年被評為 “四川省綜合實(shí)力十強(qiáng)區(qū)（縣） ”。新都區(qū)的城市建設(shè)者們將以 經(jīng)營城市 的理念，有效配置城市土地資源和非土地資源，把新都區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化、都市化的綠色生態(tài)城區(qū)，使之擔(dān)當(dāng)起成都市城北副中心的重要職能