【正文】 中心主城區(qū)，城南、城北兩個(gè)副中心）多核 ”的 “兩次 ”之一，是成都市的綜合性次中心。以發(fā)展綜合服務(wù)、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光為主要城市職能 。 城市功能結(jié)構(gòu)特點(diǎn) ： 新都區(qū)城市向東發(fā)展，形成 南抑、北延、東跳、西限的發(fā)展格局 。城區(qū)空間體系按構(gòu)建 “一帶、兩軸、三片、多區(qū) ”的空間布局體系，逐步形成南北向向北展開的帶狀布局形態(tài) 。 （ 1）一帶：指依托毗河以及兩側(cè) 100 米生態(tài)保護(hù)帶而形成的生態(tài)藍(lán)帶 。 （ 2）三片：指三個(gè)片區(qū)依托大件路、成綿高速路、以及規(guī)劃快速 路南北展開，呈軸向發(fā)展 。 （ 3）兩軸：以主干二路、新都大道作為城市發(fā)展的主軸向外延伸發(fā)展 。 （ 4）多區(qū)：指依照職能和地域分割，劃分多個(gè)城市功能片區(qū) 。 歷史文化名城特點(diǎn) ： 新都始建于公元前 490 年左右，為古蜀國(guó)的三大名都之一，距今已有 2500多年的歷史。《新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（ 2020—2020）明確將新都作為成都?xì)v史文化名城的組成部分。全面保護(hù)新都的歷史文化遺產(chǎn)，充分體現(xiàn)歷史風(fēng)貌、鄉(xiāng)土風(fēng)貌建筑景觀及文化底蘊(yùn)，展示古城與自然風(fēng)貌互為依托的空間格局關(guān)系，將新都打造成具有歷史文化特色及旅游價(jià)值的歷史文化古城 。 道路交通特點(diǎn) ： 根據(jù) 《新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃》（ 2020—2020）新增加三條深入中心城的城市主干道。新都城區(qū)將形成與中心城區(qū)五條快速通道，大大縮短新都與中心城區(qū)的行車時(shí)間。同時(shí)，根據(jù)成都市軌道交通的統(tǒng)一部署，本次分區(qū)規(guī)劃沿大件路東側(cè)規(guī)劃成都地鐵三號(hào)線，使新都真正的融入大成都城市體系之 中。 三、線 專業(yè)市場(chǎng)（房地產(chǎn)市場(chǎng)）現(xiàn)狀 （一）北部新城發(fā)展概況 成都市新一輪城市總體發(fā)展規(guī)劃，確定了南北發(fā)展的總體方案。位于成都北面的新都的 靜風(fēng)頻率較高，達(dá)到 50%左右 ，北部污染對(duì)成都市區(qū)影響比較小，因而成都城市發(fā)展應(yīng) 該沿南北縱向發(fā)展。規(guī)劃確定發(fā)展格局是? 一主二次?：一主是成都市主城區(qū)；二次是南部新城和北部新城兩個(gè)城市次中心 。這就契合了四川省提出的?成德綿經(jīng)濟(jì)帶?發(fā)展思路。新都是成都上風(fēng)上水的地方，因此成為北部新城核心。北部新城發(fā)展不是單單由規(guī)劃決定，而是根據(jù)開發(fā)量的大小來定。整個(gè) 北部新城到 2020 年，城區(qū)面積將達(dá)到 93平方公里。人口規(guī)模 100萬人， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在 北部新城范圍 內(nèi)目前 可開發(fā)土地 達(dá)到 40000 畝以上，加上舊城改造騰出的地塊，數(shù)字還將增大。在規(guī)劃明確、交通改善、配套完備后，北部新城的建設(shè)將會(huì)大大提速。 （二 ）北部新城核心 — 新都 房地產(chǎn)狀況 北部新城由新都和青白江兩地構(gòu)成。 兩地在北部新城規(guī)劃分工也不同： 新都是重要的歷史文化片區(qū)，是北部新城中心，以發(fā)展居住為主，成為居住、商務(wù)中心， 而工業(yè)集中向青白江靠攏。 2020 年新都房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng) , 房地產(chǎn) 開發(fā)在建項(xiàng)目 42 個(gè)， 商品房開發(fā)面積 170 萬 m2，完 成投資 25億元， 竣工面積120 萬平方米， 全年商品房銷售面積 165 萬 m2，銷售金額 ，增長(zhǎng) %,商品房銷售均價(jià)為 2439 元 /平米 ,比上年增長(zhǎng) %.橄欖郡 （三、四期） 、 翰香府 、思學(xué)園 — 博士樓、 維也納 2期 — 天 籟 3 芙蓉名城 2期 — 逸境、英倫世家 2期— 玫瑰園 、 坡景香樟林 2 期、 香洲半島 、 萬科雙水岸、潤(rùn)揚(yáng)雙河鷺島、御城、麗水金都、雙河鷺島、 漢嘉國(guó)際社區(qū)、 東駿 湖景灣 、 水沐天城 等一批商品房小區(qū)相繼建成。新都已成為成都近郊房產(chǎn)的重要板塊 。 目前在新都的購(gòu)房群體中 來自成都主城區(qū)的購(gòu)房者已達(dá) 45％， 新都成為成都市民落戶投資的熱點(diǎn) 。 （三）新都房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 土地市場(chǎng) （ 1）土地供應(yīng)量放量增幅有回落的趨勢(shì) （ 2）土地獲取已實(shí)現(xiàn)公開化、公正化 （ 3）政府對(duì)土地的控制愈加嚴(yán)格化、科學(xué)化 政府管理 （ 1）管理職能 已發(fā)生轉(zhuǎn)變，由過去的行政管理向服務(wù)方向轉(zhuǎn)變 （ 2）管理效率和水準(zhǔn)進(jìn)一步提高 （ 3）服務(wù)實(shí)現(xiàn)了一體化、便捷化 （ 4）管理更加公正化、規(guī)范化，暗箱操作減少化 開發(fā)商 （ 1）成都及外來開發(fā)企業(yè)逐鹿新都已成燎原之勢(shì) （ 2） 開發(fā)企業(yè)更加 注重對(duì)市場(chǎng)的橫縱研究 （ 3）更加注重對(duì)客戶的研究和管理（ CRM 客戶關(guān)系管理） （ 4）聯(lián)手聯(lián)橫開發(fā)增加，資源互補(bǔ)增強(qiáng) （ 5）注重產(chǎn)品的科技化、生態(tài)化、個(gè)性化、人性化、品質(zhì)化 （ 6）產(chǎn)品研發(fā)投入加大、周期延長(zhǎng) （ 7）注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化、定位的準(zhǔn)確化、客戶的細(xì)分化、功能的完善化 （ 8）開發(fā) 營(yíng)運(yùn)決策的集團(tuán)化、理性化、市場(chǎng)化 （ 9）開發(fā)營(yíng)運(yùn)的整合力和執(zhí)行力更強(qiáng) （ 10）更加注重企業(yè)品牌的建設(shè)和維護(hù) （ 11）企業(yè)管理既注重規(guī)范化更注重人性化 （ 12）競(jìng)爭(zhēng)從從前的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)提高到企業(yè)綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。中小開發(fā)商開發(fā)成本提高，風(fēng)險(xiǎn)增大，利潤(rùn)降低，競(jìng)爭(zhēng)下降。大型企業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)突出明顯 （ 13）開發(fā)理念由重視?地段?到?城市營(yíng)運(yùn)? 產(chǎn)品 （ 1）供大于求 （ 2）價(jià)格穩(wěn)中有升，漲幅回落 （ 3）更加適合居住，更具人性特點(diǎn) （ 4）種類更加豐富，適合不同階層、不同年齡、不同需求的需要 （ 5）功能更完善，設(shè)施更先進(jìn) （ 6）科技含量增強(qiáng)、環(huán)保節(jié)能更優(yōu) （ 7）環(huán)境營(yíng)造更細(xì)致 、 健康、和諧 消費(fèi)者 （ 1）置業(yè)居家者站絕大比例 （ 2）異地置業(yè)者比例增加 （ 3）置業(yè)更具理性 （ 4）需求多樣化。更注重舒適性、安全性、身份體現(xiàn)等精神需求看重產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌、資源等 （ 5）環(huán)保節(jié)能意識(shí)增強(qiáng) （ 6）置業(yè)動(dòng)機(jī)理性化，決策謹(jǐn)慎化 （ 7）投資型置業(yè)更注重中長(zhǎng)期利潤(rùn)獲取 四、點(diǎn) 新都新城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）新城區(qū) 房產(chǎn)供方市場(chǎng)概況 新都的新城區(qū)，也就是北部新城的核心區(qū)域，其城市建設(shè)空間布局按照?一帶、兩軸、三片、多區(qū)?的體系進(jìn)行。 未來新都的政府辦公區(qū)將遷至新城區(qū)，目前政務(wù)中心、四川省音樂學(xué)院已經(jīng)進(jìn)駐，新的商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)。新區(qū)道路、綠化等基礎(chǔ)配套基本完備，居住氛圍正在形成，目前在售項(xiàng)目有 橄欖郡 （三、四期） 、翰香府 、 思學(xué)園 — 博士樓、 維也納 2 期 — 天籟 3 芙蓉名城 2 期 — 逸境、英倫世家 2期 — 玫瑰園 、 坡景香樟林 2 期、 香洲半島 、 萬科雙水岸、潤(rùn)揚(yáng)雙河鷺島、御城、麗水金都、雙河鷺島、 漢嘉國(guó)際社區(qū)、 東駿 湖景灣 、 水沐天城 等 。這些樓盤一般建筑面積在 350 萬平方米之間，其中：多層市場(chǎng)均價(jià) 3038 元 /平方米，電梯市場(chǎng)均價(jià) 2780 元 /平方米，洋房市 場(chǎng)均價(jià) 4100 元 /平方米，別墅市場(chǎng)均價(jià) 5166 元 /平方米。房地產(chǎn)連片開發(fā)規(guī)模積聚，在相互競(jìng)爭(zhēng)中樓盤品質(zhì)有一定的提高。 毗河景觀居住區(qū) ，是新都區(qū)政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一， 10 平方公里的控制規(guī)劃已經(jīng)完成，原則是連片開發(fā)高品質(zhì)居住項(xiàng)目。成都萬科的地塊位于毗河灣，距離繞城高速幾分鐘車程，占地 560 畝，是一個(gè)標(biāo)志性的低密度花園洋房式社區(qū) 。岷江新希望的地塊位于毗河和蜀龍路之間，占地 200 余畝，屬中高檔產(chǎn)品。距離市區(qū)最近的 大豐區(qū)域 ，鄰近北部新城行政辦公區(qū)域和上府河風(fēng)景區(qū)，目前也是開發(fā)重點(diǎn)。現(xiàn)有萬博房產(chǎn)在這里建筑?博雅新城 ?，項(xiàng)目為洋房社區(qū)。 （二）新城區(qū)房地產(chǎn)需求市場(chǎng)概況 （三）新城區(qū)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析 依據(jù) （ 1）公司相關(guān)人員長(zhǎng)期對(duì)新城區(qū)的立體性綜合調(diào)查報(bào)告 （ 2）當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門發(fā)布的有關(guān)房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) （ 3）相關(guān)媒體和網(wǎng)站發(fā)布的房產(chǎn)信息 （ 4）本人對(duì)新城區(qū)的實(shí)地考察和走訪調(diào)查 （ 5）需求市場(chǎng)的縱向調(diào)查報(bào)告 分析 （ 1）供方： ① 總規(guī)模 30萬平米以上的項(xiàng)目占絕對(duì)量 ② 產(chǎn)品形態(tài)多樣化突出，但差異化縱深度不夠 ③ 主打面積較 大，與目前的市場(chǎng)需求有較大錯(cuò)位 ④ 產(chǎn)品研發(fā)力度不夠，與市場(chǎng)切合度有較大差距 ⑤ 價(jià)格體系特別是投資型產(chǎn)品的價(jià)格體系缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ) ⑥ 缺乏科學(xué)上市節(jié)奏，短時(shí)間放量過大，造成供需嚴(yán)重失衡 ⑦ 開發(fā)集約化程度不高，還殘留大量粗放性開發(fā)痕跡 （ 2）需方： ① 異地二次置業(yè)者比例增加 ② 本地剛性需求人群總量不足，前兩年的供方市場(chǎng)已開發(fā)盡第一代需求者 ，第二代需求群體還未形成一定的飽和量 ③ 成都市區(qū)北部邊緣需求人群向市區(qū)分流的趨勢(shì)日益嚴(yán)重 ④ 清白江、廣漢及新都周邊需求人群更青睞適用型戶型 ⑤ 居家置業(yè)者占絕大比例 （ 3）市場(chǎng)容量 SCRL=（有效問卷247。問卷總量）【目標(biāo)地區(qū)總?cè)丝冢ㄈf）247。家庭平均人口】調(diào)查修正率（ 70%）目標(biāo)區(qū)域選擇比產(chǎn)品形態(tài)選擇比【各種購(gòu)買動(dòng)機(jī)比之和247。動(dòng)機(jī)種類數(shù)】單位需求戶型面積 第二章項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目靜態(tài)分析 （一）項(xiàng)目位 置 項(xiàng)目位于成都市新都區(qū)電子路，屬于新都區(qū)新城區(qū)中心，與新都市政府，四川音樂學(xué)院一街之隔，背靠西南石油學(xué)院和規(guī)劃中的新都試驗(yàn)小學(xué)，緊臨四川軍醫(yī)大學(xué)，并與近期開發(fā)的漢嘉國(guó)際社區(qū)、東駿湖景灣、水沐天成三大房產(chǎn)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)。 （二）項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于 C地塊，總凈地 畝 總建筑面積約 20萬 M2，主要分 C C2和 C3 共三塊建設(shè)用地項(xiàng)目，其中 C1 地塊占地面積為 畝，建筑面積約 10萬 M2； C2 地塊占地面積為 畝，建筑面積約 5 萬 M2， C3 地塊占地面積為 畝，建筑面積約 5萬 M2。 技術(shù)要求及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： C地塊總?cè)莘e率為 其中 , C1 地塊容積率為 建筑密度：≤ 25% 綠化率：≥ 30% 建筑形態(tài)：純小高層建筑 樓層： 11 層， 電梯：每單元設(shè)一部電梯，一梯四戶 停車場(chǎng)：底層局部架空做停車位，地下室為大型停車場(chǎng) 二、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)（ SWOT）分析 （一）優(yōu)勢(shì)（ strength） 板塊優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處新都新城區(qū)腹地，該區(qū)域是目前新都本地置業(yè)客戶和外來置業(yè)客戶青睞的區(qū)域。 口岸優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于新都新城區(qū)高尚社區(qū)群中心，是居家置業(yè)和投資置業(yè)的上佳口岸。 配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于新都新城核心區(qū)， C C3 地塊商業(yè)價(jià)值巨大，截止目前，新城區(qū)還沒有比本地塊更大的商業(yè)規(guī)模規(guī)劃，本地塊已具備極佳的新城區(qū)大商業(yè)、城市大配套的基本條件。 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目規(guī)模不大，且分期開發(fā)，階段性的投放量不會(huì)對(duì)階段性市場(chǎng)吸納能力造成巨大壓力。 土地優(yōu)勢(shì) 由于獲取土地的時(shí)間在 5 年前，土地成本較低，所以利潤(rùn)空間較大。 營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) C1 擬開發(fā)為住宅，由于地塊規(guī)模較小，目標(biāo)客戶定位較單一、明確，減少了營(yíng)銷推廣的難度。 （二）劣勢(shì) ( weakness） 規(guī)模劣勢(shì) （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì) 由于本項(xiàng) 目與周邊的 漢嘉國(guó)際社區(qū)、東駿湖景灣、水沐天成等大項(xiàng)目在規(guī)模上處于劣勢(shì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，特別是景觀設(shè)計(jì)上不能象大盤那樣游刃有余，很難達(dá)到市場(chǎng)所需要的境界。 （ 2）由于規(guī)模小，產(chǎn)品單一，建筑形態(tài)自然單調(diào)，在視覺上容易給人枯燥乏味的印象。 品牌劣勢(shì) 本公司在房產(chǎn)領(lǐng)域還是一名新兵，還沒有能炫耀的品牌知名度和美譽(yù)度 資本。在市場(chǎng)看重品牌商開發(fā)運(yùn)作的今天，我們的競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)。 管理運(yùn)作劣勢(shì) 公司在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還缺少一定的經(jīng)驗(yàn)積累，還沒有形成自己的的開發(fā)運(yùn)作模式，難免在項(xiàng)目運(yùn) 作和管理方面走一些彎路。 客戶積累劣勢(shì) 新都項(xiàng)目是公司在成都開發(fā)的第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，手上還沒有客戶，更談不上一定量的客戶群積累，缺少借助老客戶帶動(dòng)新客戶的優(yōu)勢(shì)。 （三）機(jī)會(huì)（ oppotunit） 區(qū)域機(jī)會(huì) （ 1）政策和消費(fèi)機(jī)會(huì) 房地產(chǎn)作為新都區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將得到政府、金融等方面的支持，新都區(qū)作為成都市北部新城核心區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有政策方面的優(yōu)勢(shì)，在消費(fèi)群體上也會(huì)更加廣泛，而不止囿于新都區(qū)本身。 （ 2）企業(yè)發(fā)展和利潤(rùn)機(jī)會(huì) 目前新都區(qū)是成都市其他區(qū)域 土地儲(chǔ)備最多的區(qū)域，比起城南、城西乃至城東都更具有快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，特別是 成都市新一輪城市總體發(fā)展規(guī)劃，確定的南北發(fā)展的總體方案和四川省提出的?成德綿經(jīng)濟(jì)帶?發(fā)展思路為新都新城區(qū)騰飛提供了千載難逢的機(jī)遇。目前新都 土地成本及建安成本與成都市區(qū)以及其他區(qū)域相比比較低廉，房地產(chǎn)開發(fā)有更大的發(fā)揮空間和利潤(rùn)空間。 （ 3）增值機(jī)會(huì) 新都商品房的價(jià)位到目前為止仍屬偏低，升值空間較大，這對(duì)開發(fā)商和置業(yè)者都是有利的因素。許多國(guó)內(nèi)大企業(yè)和開發(fā)商大舉搶灘新都就有力說明新都商品住宅市場(chǎng)仍被看好。 配套機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目具有其他項(xiàng) 目沒有的開發(fā)業(yè)主們關(guān)注的生活配套和商業(yè)配套的機(jī)會(huì)，四萬平米的商業(yè)配套和 3000 平米的‘菜籃子’配套工程為購(gòu)買本項(xiàng)目物業(yè)的業(yè)主提供‘一站式’服務(wù)。很難復(fù)制的生活配套無疑對(duì)客戶有很大的吸引力