【正文】 apter 5 運 營 規(guī) 劃 收益模型 收益模式的組成 自營 聯(lián)營 保底租金 + 營業(yè)提成 純營業(yè) 提成 純租金 優(yōu)選 為主 優(yōu)選 少量 98 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 對于項目產(chǎn)生必要輔助功能影響的個別業(yè)態(tài)和主力店，可考慮直接投資或合資，集成店也盡量自營或聯(lián)營一部分。 收益完全依賴營業(yè)利潤。對于某些業(yè)態(tài)而言，收益增長空間較大，并且有利于業(yè)主控制經(jīng)營，有助于項目運營的穩(wěn)定性。 業(yè)主承擔 全部風險 自營 這是服飾品類最為常見的合作方式，也是本項目的主要收益方式。 收益完全與營收掛鉤，雙方共進共退，業(yè)主具有分享營業(yè)成果的機會。 業(yè)主與商戶 共同承擔 純營業(yè)提成 對于項目產(chǎn)生必要輔助功能影響的個別業(yè)態(tài)和主力店可考慮直接投資或合資，集成店也盡量自營或聯(lián)營一部分。 根據(jù)各自所占股份獲取收益，有利于業(yè)主掌握經(jīng)營控制力，有助于項目的長期穩(wěn)定經(jīng)營。 業(yè)主承擔 主要風險 合資聯(lián)營 對具備較高增長性的零售品牌及產(chǎn)租潛力較高的業(yè)態(tài)，均可考慮采用此方式。 業(yè)主獲得基本保障，并視營業(yè)收入而保留增長空間，收益機會較平衡。 業(yè)主承擔 少量風險 保底租金 + 營業(yè)提成 只要能滿足預(yù)期收益，可優(yōu)先選擇。 租金穩(wěn)定，遞增幅度較??； 租期較短，一般為 23年 。 商戶承擔 主要風險 純租金 優(yōu)化組合的選擇策略 經(jīng)營收益 經(jīng)營風險 收益模型 優(yōu)化組合的選擇策略 99 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 15%25% 15%25% 15%25% 34元 /天 平方米 13元 /天 平方米 12%22%/ 12%22% / 10%14% 12元 /天 平方米 12元 /天 平方米 24元 /天 平方米 10%20% 約 2元 /天 平方米 租金或提成比例 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 23 純租金 飾品 手包 無免租期，無裝修補貼，可轉(zhuǎn)租金 23 純營業(yè)提成 化妝品 集 成 區(qū) 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 36 純租金 休閑時尚餐飲 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 23 純租金 數(shù)碼 /小家電 無免租期，無裝修補貼，可轉(zhuǎn)租金 23 聯(lián)營或自營 免租期，少量的裝修補貼 23 聯(lián)營 品牌服飾專店 次 主 力 店 / / 自營或聯(lián)營 電玩動漫 主 力 店 無免租期，無裝修補貼，可轉(zhuǎn)租金 無免租期，無裝修補貼，保底遞增 考慮免租期，無裝修補貼，保底遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 免租期，適當?shù)难b修補貼 已開業(yè) 招商政策 初步原則 23 聯(lián)營或自營 內(nèi)衣 1215 保底 +提成 多廳影城 家居生活館 健身中心 正餐和大型速餐 品牌服飾專店 遠東百貨 業(yè)態(tài) 58 純租金 810 純租金 810 35 1520 租期（年） 保底 +提成 純營業(yè)提成 純租金 優(yōu)選模式 收益模型 收益模式的具體安排 100 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 / 24元 /天 平方米 24元 /天 平方米 24元 /天 平方米 24元 /天 平方米 24元 /天 平方米 / / 12%22%/ 13元 /天 平方米 24元 /天 平方米 24元 /天 平方米 12元 /天 平方米 24元 /天 平方米 25元 /天 平方米 13元 /天 平方米 租金或提成比例 / / 自營 高檔煙酒 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 35 純租金 美容美發(fā) 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 35 純租金 美容纖體 輔 助 配 套 文教 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 12 提成或純租金 飾品 零食鋪 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 25 純租金 面包坊 /西點 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 23 純租金 營養(yǎng)品專區(qū) 已開業(yè)、需調(diào)整（聯(lián)營） / 合資聯(lián)營 4D影院 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 23 純租金 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 35 純租金 早教 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 35 純租金 眼鏡店 / 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 無免租期，無裝修補貼，租金遞增 招商政策 初步原則 / 合資或自營 美院優(yōu)秀作品展 35 純租金 樂器行 語言學校 齒科 音像店 書店 業(yè)態(tài) 35 純租金 35 純租金 35 38 租期（年） 純租金 純租金 優(yōu)選模式 收益模型 收益模式的具體安排（續(xù)表） 101 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 收益模型 收益模型 測算原理 ▌ 基本依據(jù)： 營業(yè)收入是物業(yè)收益的基礎(chǔ) ， 不管采用哪種收益模式 ， 本項目的租金收益都是與營業(yè)收入直接或者間接的相關(guān) 。 從根本上講 ， 營業(yè)收入和坪效指標 ， 將最終決定租金收益目標是否可行 、 可靠 。 ▌ 數(shù)據(jù)來源： 租金收益測算 ， 是基于市場數(shù)據(jù)的收集和分析 ， 包括各業(yè)態(tài)產(chǎn)租標準 、 營業(yè)扣點方式和標準 、 營業(yè)額范圍等等 。 在某些數(shù)據(jù)難以收集的情況下 ， 根據(jù)業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗估計 ， 也是具有一定參考意義的 。 測 算 原 理 ▌ 測算方法： 三個方式的綜合。 ▌物業(yè)投資回報； ▌業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力； ▌預(yù)計營業(yè)收入指標（即坪效指標）。 ▌預(yù)計營業(yè)收入指標 ▌物業(yè)投資回報 ▌業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力 設(shè)定物業(yè)投資回報預(yù)期： 投資回報率 8%10% 根據(jù)各業(yè)態(tài)組合特征以及規(guī)模，設(shè)定符合市場租金收益行情的范圍、租約（繳租方式）、預(yù)計營業(yè)額等等，從而測算最小收益以及最大收益的范圍。 根據(jù)天津地區(qū)大型商業(yè)的營業(yè)收入情報，本項目開業(yè)后，經(jīng) 3年的運營培育期，在正常情況下， 全年零售總額在 56億的范圍，坪效范圍是 2025元 /天 平方米。 102 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 按常規(guī)，商場所組織的販促推廣活動，包括折扣、買送、贈券等手段，需對零售商租戶的營業(yè)提成進行臨時調(diào)整，從而影響到營業(yè)額與營的比例。本測算模型按 55%計算。 收益流失 以各鋪營業(yè)額（按業(yè)態(tài)產(chǎn)租法）系列數(shù)據(jù)作為對租金（物業(yè)價值法）的調(diào)整參考，對以營業(yè)提成為主要收益模式的業(yè)態(tài)租金進行調(diào)整，最后滿足收益目標數(shù)值（調(diào)整后）。 收益目標 參照天津零售業(yè)態(tài)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，按各業(yè)態(tài)產(chǎn)租、收益模式（含固定租金、營業(yè)提成）及比例，結(jié)合販促推廣收益流失（ 55%），計算各鋪位及整體月、年平均營業(yè)額的范圍。 零售營業(yè)額 根據(jù)物業(yè)投資價值、預(yù)期回報、及經(jīng)驗值而逐項計算所得各層租金理論數(shù)值。其中， C、 D、 E區(qū)預(yù)期收益 5000萬元 /年，符合 8%10%回報率和 5億 6億元物業(yè)價值。 租金收益 參照本方案業(yè)態(tài)規(guī)劃之相關(guān)內(nèi)容。 業(yè)態(tài)類別 包括營業(yè)和非營業(yè)。營業(yè)，是指直接用于商場經(jīng)營的、對外開放的場所，譬如鋪位、過道等。非營業(yè)，是指營業(yè)配套或不對外開發(fā)的場所，譬如庫房、管理用房、停車場等。 物業(yè)功能 物業(yè)屬性包括專用、共用和公用三種。專用，是指某零售品牌商戶獨用專屬的物業(yè)。共用，是指在管理人的統(tǒng)一管理下，若干個商戶有條件使用的物業(yè)部分，譬如相鄰過道、廣告位等。公用，是指全體商戶和商場管理人無條件公享的物業(yè)部分，譬如管理用房、室內(nèi)景觀、消防通道等。 物業(yè)屬性 參照 C、 D、 E區(qū)平面分割規(guī)劃示意圖。鋪位面積計算大致是實用面積，最后以裝飾設(shè)計方案為準。 鋪位面積 參照 C、 D、 E區(qū)平面分割規(guī)劃示意圖。規(guī)劃實施中，可根據(jù)零售品牌商戶的實際需要進行適當?shù)慕M合或再分割。 鋪位編號 本測算模型不包括商場廣告位出租、物業(yè)管理費、推廣分攤費等收入。 測算范圍 測算說明 指標 收益模型 收益模型 測算說明 103 附件：銅鑼灣廣場指標權(quán)重價值評估表 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 收益模型 收益模型 測算結(jié)果 ▌ 收益目標： （在理想情況下） C、 D、 E區(qū)平均租金約 4元 /天 平方米 ，全年租金收益達 5000萬元 ，全年零售總額可超 5億元 。 預(yù)計全年租金收益：近 5000萬元 預(yù)計全年零售總額：超過 5億元 預(yù)計平均租金： 4元 /天 平方米 各樓層平均租金： /平方米 天 鋪位使用率：超過 50% 面積合計：約 34000平方米 各樓層實用面積 104 附件：測算過程詳見 《 租金收益目標測算模型表 》 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 收益模型 收益模型 發(fā)展目標 ▌ 發(fā)展目標： 由于項目招商的實際執(zhí)行以及后期經(jīng)營活動的逐步完善和提高，開業(yè)初期的培育期一般需要 3年 ，才能達到年 租金收益 5000萬元、 坪效 2025元 /天 平方米（建筑面積）的運營目標。在此情況下，本項目 C、 D、 E區(qū)的首年物業(yè)收益 設(shè)定在 2500萬元，營業(yè)額達近 3億元，坪效指標約 1215元 /天 平方米（建筑面積）。 經(jīng)過 3年的運營和培育， 坪效指標與新世界百貨基本持平 105 附件：測算過程詳見 《 租金收益目標測算模型表 》 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 運營成本 運營成本組成 ▌能耗費用： 是日常運營成本最主要部分，須作為控制成本的重中之重。能耗控制，應(yīng)在技術(shù)、設(shè)備和管理三個方面 “ 三管齊下 ” 。 ▌推廣販促： 一方面來自于推廣販促費的收??；另一方面，尤其是開業(yè)初期，商管公司須安排預(yù)算。 ▌備注： 運營成本的精確測算，將委托物業(yè)管理公司（或顧問公司）進行。 106 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 66%繳市財政； 34%留區(qū)財政， 可給予優(yōu)惠 三稅合一進行征收，以營業(yè)開票數(shù)額為基數(shù)，稅率為 17% 增值稅 正常情況下，無優(yōu)惠。 按國家標準交納； 區(qū)政府可爭取優(yōu)惠， 具體政策擬定中。 以租金開票數(shù)額為基數(shù)， 稅率為 % 房產(chǎn)稅 優(yōu)惠幅度 說明 稅率 分類 三稅合一，優(yōu)惠幅度在 25%30%范圍。 2/3繳市財政； 1/3留區(qū)財政， 營業(yè)額超 10萬以上部分可優(yōu)惠 所得稅 一半繳市財政； 一半留區(qū)財政， 可給予優(yōu)惠。 營業(yè)稅 運營成本 稅 收 ▌ 重要意義： 稅收不僅事關(guān)商場公司的運營成本，還關(guān)系到一些商戶的經(jīng)營成本。若能爭取到優(yōu)惠政策，對商場整體成本的競 爭力是極為有益的。而且，若優(yōu)惠政策具備較大力度，將有助于吸納商戶入駐本項目，并有可能將其他網(wǎng)點（特別是和平區(qū)） 的財稅一同歸攏到本項目之中，從而產(chǎn)生更為強大的聯(lián)合效應(yīng)。這是南開區(qū)政府樂見的事。 ▌ 政策資訊： 通過與南開區(qū)政府官員的初步溝通和了解，上述稅種均有一定的優(yōu)惠政策。 ▌ 重點工作：首先，由業(yè)主全部承擔的房產(chǎn)稅，數(shù)額很大，如能有所突破，效益較為明顯，應(yīng)作為稅費減免政策工作的重點。 其次，根據(jù)上述實際政策，專門設(shè)計各項合法合理避稅方案。 107 Chapter 5 運 營 規(guī) 劃 Chapter 6: 物業(yè)規(guī)劃 Chapter 6 物 業(yè) 規(guī) 劃 規(guī)劃說明 總平規(guī)劃（調(diào)整） ▌ “ 充分且必要 ” 原則： 重新規(guī)劃務(wù)必基于物業(yè)現(xiàn)狀 ， 綜合考慮投入與產(chǎn)出 、當前與發(fā)展之間的關(guān)系 ， 體現(xiàn) “ 充分且必要 ” 的原則 。 既要避免 “ 盲目追求豪華 ” ， 又要滿足本項目招商及運營的需要 ， 最終確保物業(yè)保值增值 。 ▌“ 前瞻 ” 原則： 整體規(guī)劃及其實現(xiàn)效果不僅符合現(xiàn)代購物中心的要求 ， 而且在未來 3