【正文】 營格局；再者，擬在視覺形象上與之協(xié)調(diào)，既有差別又有關(guān)聯(lián)，形成有機(jī)的整體。 品牌競爭策略 ▌引入：中高檔知名品牌 ▌方式：品牌專店 ▌引入：中高檔暢銷品牌 ▌方式：品牌專店 ▌引入： 中高檔暢銷品牌 ▌方式： 品牌專店 ▌引入：中高檔暢銷品牌 ▌方式：品牌專店 ▌引入： 無交叉 本項(xiàng)目品牌范圍 73 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 遠(yuǎn)東百貨 競爭分析 地理位置 開業(yè)時間 建筑面積 東馬路 2022年 5月 59000㎡ ▌ 品牌組合： （ 1）主力店：生鮮食品超市； （ 2）服飾： Henry、 MORGAN、 PORTS等； （ 3）珠寶飾品：夢妮爾、愛倫斯特、周大福； （ 4）化妝品： CHANEL、 LANCOME 、 FANCL等； （ 5）餐飲：肯德基、和味拉面、白鹿潭、杰美思、川人百味、牛脾氣、 江南風(fēng)情 、桔子工房； （ 6）鐘表：浪琴、天梭、豪雅表、精工等； （ 7）食品：珍美、天福銘茶、煙酒等； （ 8）皮鞋皮具： ENZO、 LAFLORENOE、 FED等； （ 9）工藝禮品：羅森塔爾、 VERSACE、采蓮等； （ 10）兒童用品：迪士尼樂園、麗嬰房、 Aprica等； （ 11）配飾配件： Aqun、 tity、 ALA等； ▌ 品牌占比： 國際一線品牌 25%，國際知名品牌 50%，暢銷品牌 20%，其它5%，其中獨(dú)有品牌 20%左右。 71 形象、區(qū)域和經(jīng)營方式的差異化 業(yè)態(tài)、區(qū)域和經(jīng)營方式的差異化 品牌、品位、形象和經(jīng)營方式的差異化 品牌、主題和經(jīng)營方式的差異化 津 樂 匯 伊 勢 丹 新 世 界 百 貨 遠(yuǎn) 東 百 貨 品類、品牌和經(jīng)營方式的差異化 百 盛 百 貨 競爭分析 競爭項(xiàng)目 本 項(xiàng) 目 競爭分析 競爭項(xiàng)目 較遠(yuǎn)區(qū)域，優(yōu)秀項(xiàng)目，高沖突競爭關(guān)系，適度錯位 —— 品牌差異化 50%以上。 同區(qū)域，相鄰項(xiàng)目，低沖突競爭關(guān)系 ，基本錯位 —— 品牌差異化程度 70%以上。A。目前國際知名品牌，包括瑞典的 Hamp。A。目前國際知名品牌，包括瑞典的 Hamp。 ▌某些品類的產(chǎn)租能力空間較大，且運(yùn)營難度較小，譬如煙酒等， 可考慮自營。 ▌輔助功能明顯，業(yè)態(tài)的自身抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，并具有積極的聚客和留客能力。集成店（柜） 形象示范 SASA化妝品超市（香港） 鞋區(qū)（中信廣場） 內(nèi)衣區(qū)（百聯(lián)又一城） 家居生活館（百聯(lián)又一城） 國際名牌太陽鏡專店 SEPHORA化妝品超市（上海淮海路） 61 Chapter 3 泛 主 力 店 輔助配套 3060 與四大美院合作聯(lián)營或自營 1 C4（影城旁） 美院優(yōu)秀作品展 100200 標(biāo)榜、寶顏等 1 C3 美發(fā)中心 200300 美麗田園、瑪花纖體、秀之堂等 1 C3 美容纖體 80150 通利琴行等 1 C4 樂器行 20150 DQ、 CHOCODO、 米琪、冰果士、 蒂沙沙、樂可可、澤樂 等 24 C D3 西點(diǎn) /零食 3080 天獅、安利等 1 D3 營養(yǎng)品 50 + 100300 凱爾齒科、瑞爾齒科、康美健等 1 C4 齒科 50 + 200500 英孚教育、新東方等 1 C4 語言學(xué)校 80150 永真眼鏡、光明眼鏡、標(biāo)準(zhǔn)眼鏡等 1 C4 眼鏡店 20100 加盟，如夏朵葡萄酒廊、國酒、中國煙草等 2 D3 高檔煙酒 書店 /音像 業(yè)態(tài) C4 落位設(shè)置 大眾書局、貝塔斯漫、美亞、滾石俱樂部等 參考品牌 文教類 2 數(shù)量 2050/200400 單鋪面積 ▌品牌形象好的輔助業(yè)態(tài)，其產(chǎn)租能力較為穩(wěn)定。開業(yè)之初，有利于主業(yè)態(tài)的培養(yǎng)和成熟；運(yùn)營成熟之后， 也能發(fā)揮出較好的租能力。 ▌有助于完善整個業(yè)態(tài)和品類的規(guī)劃搭配，改善消費(fèi)者購物體驗(yàn)過程的舒適性過渡，為消費(fèi)者所喜聞樂見。 選 店 原 則 62 Chapter 3 泛 主 力 店 輔助配套 形象示范 大眾書局（美羅城） EF語言學(xué)校（上海） SWANK眼鏡行（上海） 進(jìn)口糖果食品（南京） 專業(yè)齒科 婚紗攝影 63 Chapter 3 泛 主 力 店 輔助配套 形象示范 樂器行 美院作品展 美發(fā)中心 雪茄吧 夏朵葡萄酒專賣店（上海） 美麗田園（港匯廣場） 64 Chapter 3 泛 主 力 店 泛主力店 布局：首 層 SPA SPA 時尚休閑餐飲 時尚 咖啡 英國茶 冰品 甜品 概念 車展 備注： SPA是指大型自有品牌零售商。M、意大利的 ZARA、美國的 GAP、德國的 Camp。 大型時尚服飾專店 地 鐵 站 美 食 街 65 附件：業(yè)態(tài)組合方案明細(xì)表 (1F) 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 布局：二 層 SPA SPA 大型時尚服飾專店 集成店 （女鞋） 集成店 （男鞋） 集成柜區(qū) （手袋） 泛主力店 時尚休閑餐飲 /書刊 備注： SPA是指大型自有品牌零售商。M、意大利的 ZARA、美國的 GAP、德國的 Camp。 皇 冠 假 日 酒 店 66 附件：業(yè)態(tài)組合方案明細(xì)表 (2F) 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 布局：三 層 泛主力店 集成店 （內(nèi)衣） 國際家居 生活館 正餐 高檔食品 集成柜區(qū) （配件飾品） 集成店 （眼鏡） 遠(yuǎn) 東 百 貨 67 附件：業(yè)態(tài)組合方案明細(xì)表 (3F) 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 布局：四層 泛主力店 健身 生活館 大型速餐 美食天地 文教區(qū) （書店音像、語言學(xué)校、專業(yè)齒科、美院作品展、眼鏡行、樂器行 4D影院 多廳影 城 主題酒 吧 婚紗攝影 遠(yuǎn) 東 百 貨 68 附件：業(yè)態(tài)組合方案明細(xì)表 (4F) 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 布局：夾 層 泛主力店 文教區(qū) （語言學(xué)校、專業(yè)牙科等） 69 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 負(fù) 一 層 電玩城 泛主力店 70 附件：業(yè)態(tài)組合方案明細(xì)表 (1F) 泛主力店的 Chapter 3 泛 主 力 店 Chapter 4: 品牌規(guī)劃 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 遠(yuǎn)東百貨 新世界百貨 百盛百貨 伊勢丹百貨 本項(xiàng)目核心主力店，非沖突競爭關(guān)系，嚴(yán)格錯位 —— 品牌差異化程度 95%以上。 相鄰區(qū)域，較近項(xiàng)目，高沖突競爭關(guān)系，適度錯位 —— 品牌差異化 50%以上。 津樂匯 較遠(yuǎn)區(qū)域，一般項(xiàng)目， 低沖突競爭關(guān)系，適度錯位 —— 品牌差異化 70%以上。 競爭關(guān)系 東南角商業(yè)中心區(qū) 核心商業(yè)中心區(qū) 新世界百貨 遠(yuǎn)東百貨 本項(xiàng)目 百盛百貨 伊勢丹百貨 津樂匯 周邊街區(qū)輔助業(yè)態(tài) 同區(qū)域，各輔助業(yè)態(tài)，非沖突 競爭關(guān)系，嚴(yán)格錯位 —— 品牌差異化 95%以上。 競爭策略 72 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 一線品牌 時尚品牌 暢銷品牌 其它特色品牌 遠(yuǎn)東百貨 伊勢丹 百盛百貨 津樂匯 新世界百貨 競爭分析 競爭關(guān)系 ▌ 業(yè)態(tài)特征： 總體上重點(diǎn)滿足女性及家庭的需求，如珠寶飾品、化妝品、家居用品用具等，以及運(yùn)動和嬰童服飾用品主題。 ▌2022 年?duì)I業(yè)額： （ 512月）約 億元 ▌ 2022年坪效指標(biāo)： （全年折合） 810元 /天 ▌ 業(yè)態(tài)特征： 重點(diǎn)突出鞋類和珠寶飾品，目標(biāo)客群范圍較寬。 ▌ 品牌特征： 以中檔為主，價格促銷活動十分密集。 平方米 ▌ 對比分析： 針對本項(xiàng)目 C、 D、 E區(qū)的品牌規(guī)劃，品牌檔次總體擬高于新世界百貨，但在暢銷品牌方面有少量重疊，并注意引入更具品質(zhì)、形象的知名品牌。 75 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 競爭分析 百盛百貨 ▌ 品牌組合： （ 1）主力店：班尼路專店； （ 2）服飾： G202 KAJA、 U ELAND、 VERO MODA、 BASIC HOUSE、 ESPRIT、季候風(fēng)、 AZONA、 AIKERL等； （ 3）珠寶飾品：周大福、盧金匠、愛倫斯特等； （ 4）化妝品： LANCOME、 SHISEIDO、 L‘OREAL 、 BIOTHERM等； （ 5）餐飲：必勝客； （ 6）鐘表：雷達(dá)（專店）、西鐵城、 Tissot、 AGATHA等； （ 7）食品：星巴克； （ 8）皮鞋皮具：紅科、百麗、思嘉圖、 Hilly、 Dissona、佳蓮薇等； （ 9）小家電：飛利浦、伊萊克斯、 SONY等； （ 10）文教：金寶貝早教； （ 11）其他：蜂星電訊。 平方米 ▌ 對比分析： 首先，基于業(yè)態(tài)經(jīng)營的顯著優(yōu)勢，本項(xiàng)目在服飾品類、品牌具備直接競爭的優(yōu)勢；其次，大膽引進(jìn)該項(xiàng)目既有暢銷服飾品牌，在客群爭奪中進(jìn)行攔截；再者，由于購物環(huán)境、方式和形象的明顯差異，同一品牌的展銷方式須有突破。 ▌ 業(yè)態(tài)特征 ：標(biāo)準(zhǔn)的百貨業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)較為單一。 ▌ 業(yè)態(tài)構(gòu)成： 標(biāo)準(zhǔn)的百貨業(yè)態(tài) 76 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 競爭分析 伊勢丹 ▌ 品牌組合： （ 1）主力店： HERMAS專店、申格體育； （ 2）服飾： CIRCLE、 MK、 23區(qū)、 B貝納通、 G202 ESPRIT、 ELAND、 VALISERE、 LEVIS、 LEE|等； （ 3）珠寶飾品：愛倫斯特、 FOLLII等； （ 4）化妝品： CD、 CLINIC、 LAR MER、 AUPRES 、 ESTEELAUOER等； （ 5）餐飲：百世威泰國海鮮館、橋場、曼特詩等； （ 6）鐘表： Swatch、 CASIO等； （ 7）食品：貝兒多爸（泡芙工房）、 PUCCI等； （ 8）皮鞋皮具： Scilla、 NINE WEST、 STRABERRY FIELD、健樂士等； （ 9）兒童用品：迪士尼系列、米奇、孩之寶等； （ 10）配飾配件： ELLE、 BVL GARI、 UV CARE等； （ 11）婚紗攝影：喬治 ▌2022 年?duì)I業(yè)收入： 約 億元 ▌ 2022年坪效： 4550元 /天 地理位置 開業(yè)時間 建筑面積 東馬路 2022年 28000㎡ ▌ 品牌占比： 國際一線品牌 20%，國際品牌 40%，暢銷品牌 35%，其它 5%，其中獨(dú)有品牌 30%左右。 ▌ 品牌特征： 以中高檔（偏高檔）為主，相當(dāng)部分獨(dú)有經(jīng)營品牌。 平方米 ▌ 對比分析： 首先，同樣基于業(yè)態(tài)經(jīng)營的顯著優(yōu)勢，本項(xiàng)目在服飾品類、品牌具備直接競爭的優(yōu)勢；其次，大膽引進(jìn)該項(xiàng)目既有暢銷和年輕元素的服飾品牌，攔截一部分客群；再者，購物環(huán)境、方式和形象的差異，同一品牌展銷方式須有所突破。其中獨(dú)有品牌 8%左右。融入一定數(shù)量的餐飲等輔助業(yè)態(tài)，一方面滿足商務(wù)樓配套，也體現(xiàn)了現(xiàn)代百貨的趨勢。 ▌ 業(yè)態(tài)構(gòu)成 ： 現(xiàn)代百貨業(yè) 78 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 品牌組合 國際一線品牌 其他品牌 國際品牌 暢銷品牌 40% ?10% 30% 20% 獨(dú)有品牌 20% 79 Chapter 4 品 牌 規(guī) 劃 品 牌 優(yōu) 選 審 核 標(biāo) 準(zhǔn) 及 流 程 品牌優(yōu)選 ▌ 基于項(xiàng)目深化定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、泛主力店的前提； ▌