【正文】 18%， 數(shù)量相對較多 ，其它業(yè)態(tài)所占比例在 7%— 13%之間； ?從各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模統(tǒng)計來看 ， 各業(yè)態(tài)規(guī)模差別較小； ?值得注意的是 ， 東興路南段分布著 4個專業(yè)市場 ， 分別為臨沂五金城 、 河?xùn)|土雜市場 、 服裝市場 、機電市場 ， 這 4個專業(yè)市場占據(jù)河?xùn)|專業(yè)市場的主導(dǎo) 。 ?東興路是河?xùn)|人車流量最大的街道 ， 但沿街商業(yè)經(jīng)營狀況較差 ， 主要源于周邊居住人群的搬遷 。 按經(jīng)營規(guī)模統(tǒng)計的業(yè)態(tài)分布圖%%%%%%%%通訊類餐飲快餐店衣飾類網(wǎng)吧衛(wèi)生醫(yī)療類美容美發(fā)類銀行金融類其它61 鳳凰大街：以法律服務(wù)類機構(gòu)為主，沿街商業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小且經(jīng)營檔次偏低 按商戶數(shù)量統(tǒng)計的業(yè)態(tài)分布圖%%%%%%%%% %法律服務(wù)類餐飲快餐店賓館酒店類 車輛維修類百貨類廣告裝飾類衛(wèi)生醫(yī)療類美容美發(fā)類銀行金融類其它商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 ?鳳凰大街為河?xùn)|區(qū)東西主干道之一 ， 河?xùn)|法院 、 中國農(nóng)業(yè)銀行等機構(gòu)均位于該街 ， 受此影響 ， 鳳凰大街分布了數(shù)量眾多的法律服務(wù)機構(gòu) ， 占總業(yè)態(tài)的近 30%， 車輛維修類也占相當(dāng)?shù)谋壤?。 ?各業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模方面 ， 法律服務(wù)類規(guī)模同樣占 30%以上 ， 車輛維修類約占 14%， 銀行類約占%， 其他業(yè)態(tài)規(guī)模皆低于總規(guī)模的 10%。 ?鳳凰大街人車流量較小 ， 該街沿街商業(yè)總量較小且經(jīng)營檔次偏低 。 按經(jīng)營規(guī)模統(tǒng)計的業(yè)態(tài)分布%%%%%%%%% %法律服務(wù)類餐飲快餐店賓館酒店類 車輛維修類百貨類廣告裝飾類衛(wèi)生醫(yī)療類美容美發(fā)類銀行金融類其它62 安居街：周邊社區(qū)入住率高，沿街商業(yè)及主力店經(jīng)營狀況較好 按經(jīng)營規(guī)模統(tǒng)計的業(yè)態(tài)分布圖% %%%%%%%%%通訊類休閑場所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類廣告裝飾類衛(wèi)生醫(yī)療類美容美發(fā)類其它?由上圖得知 ， 安居街商業(yè)業(yè)態(tài)有通訊 、 餐飲 、 服飾 、 廣告裝飾 、 衛(wèi)生醫(yī)療 、 美容美發(fā) 、 百貨等 ， 以日常生活必需商業(yè)業(yè)態(tài)為主； ?從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營商戶的數(shù)量來看 ， 安居街以 餐飲快餐和美容美發(fā) 類居多 ， 分別占該街商業(yè)總量的 %和%， 其他業(yè)態(tài)數(shù)量分布以 服飾類 、 廣告裝飾類 、 百貨類 較多 ， 分別占該街商業(yè)的 %、 %、%； ?從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)模來看 ， 餐飲快餐類 所占比例最大 ， 約占 %。 其次是 美容美發(fā)類 ， 約占 %。 服飾類 、 百貨類 、 廣告裝飾類規(guī)模接近 ， 比例分別為 %、 %、 %。 其他業(yè)態(tài)規(guī)模較小 ， 均不足 10% ?安居街人流量很大 ， 商業(yè)氛圍濃郁且經(jīng)營狀況良好 。 九州超市位于此街 ， 因定位準(zhǔn)確且周邊小區(qū)入住率較高 ，經(jīng)營較為成功 。 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 按商鋪個數(shù)統(tǒng)計的業(yè)態(tài)分布圖% %%%%%%%%%通訊類休閑場所餐飲快餐店賓館酒店類 衣飾類百貨類廣告裝飾類衛(wèi)生醫(yī)療類美容美發(fā)類其它63 沿街商鋪經(jīng)營情況分析 商圈 輻射范圍 經(jīng)營品種 經(jīng)營狀況 客源分析 區(qū)政府商業(yè)中心 主要銷給周邊居民 主要經(jīng)營煙酒、食品等 人流量較小，經(jīng)營狀況一般 目前客群以周圍小區(qū)和村莊居民為主，規(guī)劃中該商圈客群輻射整個河?xùn)|區(qū)，成為臨沂東部商業(yè)核心區(qū) 解放東路商圈 主要銷給周邊居民及專業(yè)市場從業(yè)人員 主要經(jīng)營服裝、鞋帽、電器、食品等 人流量較大，相對于區(qū)政府商圈較好 客源以九曲鎮(zhèn)居民、專業(yè)市場從業(yè)人員及市場流動人口為主，周邊村莊居民為次要消費群體 專業(yè)市場 主要銷往山東、河北、江蘇、內(nèi)蒙、安徽等地 主要經(jīng)營五金、機電、鋼材、建材、土雜、服裝等 人流量大，經(jīng)營狀況良好 五金、鋼材、機電、建材市場以山東、江蘇、河北、安徽、內(nèi)蒙客戶為主，約占到客戶總量的 90%以上；土雜、服裝市場客戶以河?xùn)|區(qū)客戶為主，臨沂其他區(qū)縣也占一定比例。 商業(yè)經(jīng)營狀況分析 64 河?xùn)|區(qū)沿街商鋪租金水平較低，租金水平集中在 元 /平米 /天之間； 河?xùn)|商業(yè)建筑無明顯風(fēng)格，沿街道條狀布局，整體配套設(shè)施基本滿足現(xiàn)狀商業(yè)需求 街道及路段 租金范圍（元 /天 .平米） 解放東路（濱河?xùn)|路 — 東興路） — 東興路（解放東路－鳳凰大街） — 1 鳳凰大街（濱河?xùn)|路－內(nèi)環(huán)路） — 安居街（東興路 — 濱河?xùn)|路） — 租金狀況分析 商業(yè)規(guī)劃建筑分析因素 規(guī)劃建筑分析 建筑風(fēng)格 多數(shù)商業(yè)建筑設(shè)計無風(fēng)格可言 ， 瑞華金都購物中心外立面采用玻璃幕 建筑結(jié)構(gòu) 主力店為框架結(jié)構(gòu) ， 沿街商業(yè)框架和磚混皆有 ， 整體規(guī)劃布局 現(xiàn)有商業(yè)基本為沿街條狀布局 ， 主要形成源于人口聚集區(qū)和專業(yè)市場 整體配套設(shè)施 整體配套設(shè)施基本滿足商業(yè)現(xiàn)狀的需要 ， 但隨著河?xùn)|商業(yè)的發(fā)展和升級 ，現(xiàn)有配套將不能滿足需求 ， 如：停車場 、 銀行等 租金水平 建筑分析 65 瑞華金都購物中心 商業(yè)主力店分析 位置 河?xùn)|區(qū)解放東路與東興路交匯處 開業(yè)時間 2022年 規(guī)模 共 3層，約 檔次及經(jīng)營狀況 屬于河?xùn)|中低檔次商業(yè)，人流量小，經(jīng)營較差 經(jīng)營模式 開發(fā)商持有經(jīng)營，包含百貨和超市 優(yōu)勢 地理位置較好，交通便利，人車流量較大 周邊商業(yè)相對較多，有一定商業(yè)聚集優(yōu)勢 劣勢 無商業(yè)運營經(jīng)驗，經(jīng)營管理水平低 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理； 內(nèi)部購物環(huán)境較差，員工服務(wù)水平低； 內(nèi)部設(shè)施落后。 66 經(jīng)營檔次較低，業(yè)態(tài)分布不合理，信譽低，內(nèi)部設(shè)施落后，服務(wù)水平低，經(jīng)營情況差。金鷹入駐帶來發(fā)展機會 樓層 各層經(jīng)營內(nèi)容 各層經(jīng)營品牌 — 1 目前正在招商，招商業(yè)態(tài)為：娛樂、網(wǎng)吧、餐飲、游戲廳、 —— 1 精品百貨商場，珠寶玉器、精品日化、時尚服飾、高檔皮鞋、箱包、移動通訊、品牌手機、眼睛、數(shù)碼產(chǎn)品、音響圖書、飾品、兒童玩具 李寧、步之霸、諾基亞、摩托羅拉、玉蘭油、歐萊雅、雅芳、周六福珠寶、金大福珠寶、金爾曼珠寶 2 超市、休閑服裝商場，名煙、名酒、茶葉、面食、糕點、蔬菜水果、生肉、冷凍冷藏食品、休閑食品、調(diào)味品、營養(yǎng)品、洗化用品、文體辦公用品、家具用品、各類服裝 皮爾卡丹 、 虎豹 3 家電商場，被金鷹整體租賃 品牌待定 各層經(jīng)營內(nèi)容及品牌 商業(yè)主力店分析 67 好怡嘉購物中心 商業(yè)主力店分析 位置 河?xùn)|區(qū)解放東路與東興路交匯處西南角 規(guī)模 共 2層，約 6000平米，每層 3000平米 檔次及經(jīng)營狀況 當(dāng)?shù)刂械葯n次，幾乎沒有客戶，經(jīng)營狀況差 經(jīng)營模式 好怡嘉超市有限公司經(jīng)營，一樓超市，二樓業(yè) 態(tài)未最終確定 業(yè)態(tài)分布 一樓超市：以煙酒副食、日用百貨、服裝及食品為主 二樓正在調(diào)整，具體業(yè)態(tài)未定 優(yōu)勢 超市前面大面積廣場，可供停車并聚集人 流 距五金城、服裝市場等幾個專業(yè)市場較近 ，提供了部分客戶； 好怡嘉超市有限公司具有一定商業(yè)經(jīng)營 管理經(jīng)驗 劣勢 業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，商業(yè)定位不準(zhǔn)確，沒能與周邊幾個專業(yè)市場形成差異； 內(nèi)部購物環(huán)境較差，貨物擺放較為雜亂 68 河?xùn)|九州超市 商業(yè)主力店分析 位置 河?xùn)|安居街中段 開業(yè)時間 2022年 8月 規(guī)模 約 2300平方米，只有一層 檔次及經(jīng)營狀況 中檔超市，人流量較大，經(jīng)營較成功 經(jīng)營模式 九州超市的直營店，以日用百貨和煙酒副食為 主 業(yè)態(tài)分布 名煙名酒、茶葉、食品飲料類、化妝品類、其它有保健品、糧油、生鮮加工、家庭日用品、兒童用品、服飾類等 優(yōu)勢 豐富的商業(yè)運營管理經(jīng)驗； 安居小區(qū)等周邊社區(qū)入住率高，人流量大 九州品牌優(yōu)勢 劣勢 開業(yè)較早，內(nèi)部商業(yè)配套相對落后 69 還建項目商業(yè)供應(yīng)總供應(yīng)量約 18297平方米，沒有產(chǎn)權(quán)，售價維持在 4000元 /平米左右，價格較低，對本項目商業(yè)建設(shè)形成一定壓力 還建商業(yè)情況 項目 順河路趙莊改造 項目 鳳凰大街趙莊改造項 目 安居街南側(cè)九曲店 還建項目 郁九曲還建項目 體量 約 1176平米 約 6936平米 約 5385平米 約 4800平米 主力面積 兩層約 84平米 （單層約 42㎡ ） 沿鳳凰大街單鋪主力面積約 42平米； 沿孝友路 2層獨立商業(yè)約 60平米 兩層約 80平米 兩層約 64平米 商鋪類型 2層沿街獨立商業(yè) 單層為沿街底商 ， 孝友路 2層部分為沿街獨立商業(yè) 2層沿街獨立商業(yè) 2層沿街獨立商業(yè)， 局部三層 商業(yè)建筑形態(tài) 2層連體商業(yè) ， 框架結(jié)構(gòu) 單層底商 、 兩層連體商業(yè) 連體商業(yè) 連體商業(yè) 租金 /售價 約 3000— 4000元 /平米 約 4000元 /㎡ 約 /㎡ /天 不詳 產(chǎn)權(quán)情況 無產(chǎn)權(quán) 無產(chǎn)權(quán) 無產(chǎn)權(quán) 無產(chǎn)權(quán) 共計 18297平方米 70 ?河?xùn)|未來將形成兩個商業(yè)中心：圍繞區(qū)政府規(guī)劃的商業(yè)主中心 、 圍繞解放東路的商業(yè)次中心； ?目前解放東路商圈為河?xùn)|區(qū)的商業(yè)主中心 ， 集中了瑞華金都 、 好怡嘉及大部分的品牌商業(yè)， 區(qū)政府商業(yè)中心的商業(yè) 。 ?解放東路商圈商業(yè)經(jīng)營狀況較差 ， 主要源于周邊消費人口較少 、 消費層次較低；周邊村莊目前正處于拆遷過程中加劇了這種情況； ?項目南側(cè)緊鄰解放東路商圈 ， 可共享該商圈大部分商業(yè)設(shè)施 ， 未來項目的商業(yè)競爭的集聚效應(yīng)加強 。 河?xùn)|商業(yè)總結(jié) ?河?xùn)|區(qū)商業(yè)現(xiàn)有約 ， 未來三年內(nèi)有超過 4萬平米的商業(yè)供應(yīng)； ?現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營狀況較差 ， 空置率較高； ?還建商業(yè)價格較低 ， 體量大 ， 對本項目的運作形成較大壓力 。 市場概況 市場表現(xiàn) 市場趨勢 ?隨著五金市場的外遷 ， 解放東路商圈的性質(zhì)將發(fā)生變化 ， 其商業(yè)地位將發(fā)生變化 。 ?專業(yè)市場將統(tǒng)一向外環(huán)路兩側(cè)搬遷 ， 搬遷后空出土地大部分規(guī)劃為住宅用地 ， 帶有少量商業(yè)用地 ， 長期看片區(qū)居住人口較多 ， 該部分人群將成為未來商業(yè)次中心的主要消費支撐 ?區(qū)政府商業(yè)中心的地位將逐步提升 ， 主要源于此區(qū)域為河?xùn)|區(qū)政府駐地 ， 臨沂市政府遷往南坊后與河?xùn)|區(qū)政府距離較近 ， 可以形成良好的互動 。 河?xùn)|區(qū)商業(yè)市場小結(jié) 71 河?xùn)|區(qū)商業(yè)市場存在的主要問題 河?xùn)|商業(yè)總結(jié) ?主力店商業(yè)無統(tǒng)一招商及經(jīng)營管理介入 ， 經(jīng)營狀況較差 ， 空置率較高 ，未能形成商業(yè)帶動作用 。 ?舊村改造導(dǎo)致人口暫時外遷 ， 區(qū)域人流較小 ， 區(qū)域居民消費能力較弱 ，導(dǎo)致河?xùn)|商業(yè)消費需求較低 。 ?產(chǎn)業(yè)互動性較差 ， 河?xùn)|有大規(guī)模專業(yè)市場 ， 未能有效帶動片區(qū)商業(yè)繁榮 ?低檔次商業(yè)無序經(jīng)營 ， 區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)有待升級 。 問題一 問題二 問題三 問題四 問題五 ?主力店檔次定位未能與沿街商業(yè)及專業(yè)市場形成差異化 。 72 商業(yè)市場調(diào)查 182。 商業(yè)現(xiàn)狀分析 182。 河?xùn)|商業(yè)分析 182。 典型項目分析 182。 客戶調(diào)查分析 182。 供需空間分析 頤高上海街 久隆奧斯卡 豪森華府 樂泰花苑 73 典型項目：頤高上海街、久隆奧斯卡、豪森華府、樂泰花苑 ?位于區(qū)域主要商圈范圍內(nèi)； ?在區(qū)域內(nèi)具有影響力的項目； ?目前區(qū)域內(nèi)客戶較為認(rèn)可的項目。 典型項目分析 競爭項目選擇標(biāo)準(zhǔn) 典型項目 頤高上海街 久隆奧斯卡 豪森華府 樂泰花苑 久隆奧斯卡 上海街 豪森華府 樂泰花苑 74 頤高上海街：概況 位置 臨沂市南坊新區(qū)沂蒙路西側(cè) 開業(yè)時間 未定 總建筑面積 27萬平方米 通達(dá)性 緊鄰城市主干道沂蒙路，東側(cè)緊鄰市規(guī)劃局和市政府，南側(cè)靠近濱河大道，交通便捷，核心區(qū)位優(yōu)勢明顯。 處置方式 銷售、出租 典型項目分析 75 經(jīng)營狀況 項目規(guī)劃在更改中，全部為商業(yè)，目前正在招商中 售價 均價 9000— 10000元 /平米之間， 租金 未最終確定 業(yè)態(tài) 大型超市、百貨店、家居賣場、高端及休閑餐飲、商務(wù)酒店、美食廣場 電玩城、國際影城、 KTV、健身房、 SPA等 客戶情況 目前正與大潤發(fā)、英國樂購洽談中； 散鋪客戶投資者居多，基本不自己經(jīng)營。 特色 大型都市綜合體，業(yè)態(tài)規(guī)劃完善，以 BLOCK街區(qū)為開發(fā)理念建設(shè) 競爭情況 優(yōu)勢 靠近臨沂新市政府，發(fā)展前景良好； 南坊新區(qū)唯一的大型都市綜合體項目； 開發(fā)商強大的資金實力，且得到市政府支持。 劣勢 商業(yè)體