【正文】 、沁園春御院 …… % %%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%30003200 32013400 34013600 36013800 38004000 400 0以上 由于選取本案周邊的項目大多為即將上市項目，根據(jù)市場的自然漲幅及其他因素，可能在上市時期價格都有個 100200的增幅。 我們也可以看到，在項目周邊 3000元以下的項目已經(jīng)絕跡，大多集中在 34003800之間。 價格區(qū)間 區(qū)域內有 2/3的樓盤選擇三房作為主力戶型，原因有三： 市的產(chǎn)品類型。 ，都以三房作為主力戶型而也有不錯的業(yè)績。 目美林銀谷的影響。四房為主力的項目如卓越蔚藍海岸和郡原廣場都是選擇走中高檔路線。 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復式主力房型 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復式房型出現(xiàn)頻率 核心客戶 一 邊 般 客 戶 緣 戶 客 電力 /銀行 /公安 /設計院等企業(yè)高管，高校教師、醫(yī)生、市、區(qū)政府公務員 外地來長置業(yè)者，多為生意人 私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、白領 受市政府的輻射影響，在周邊購房的客戶大多為政府公務員或河西事業(yè)單位工作人員，這類人士有較高的消費能力，是大尺度三房和四房的絕對主力客戶。 而在河西生活多年的學生工作后也大多考慮在熟悉的區(qū)域置業(yè) ，兩房的客戶中就有很大一部分這類人群，大多是由家里資助首付，自己償還按揭。 外地置業(yè)者多為邵陽、益陽等地客戶，看中河西的環(huán)境和潛力，也大都選擇 120左右的三房。 本案局域市場客戶來源簡析 微觀市場分析小結 以普通住宅為主，短期內這樣的產(chǎn)品結構不會發(fā)生變化。 三房及兩房是主力供應房型，且尺度偏大。 價格趨勢上升幅度迅猛，大于全市平均水平。 客戶來源以本區(qū)域為主的同時吸引了大批市中心（芙蓉區(qū)）客戶。 第三部分 項目產(chǎn)品定位 Part03 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠，屬于城市邊緣地帶。 雷 峰 大 道 岳 長 常 高 速 公 路 麓 道 大 星 金 大 道 杜 鵑 路 永 青 路 環(huán) 二 本案 交通解讀 路網(wǎng)配置較好，但是杜鵑路目前尚未拉通，無公交通行，出行成本高 本案 宜居 萊茵城小學 湖南商務職業(yè)技術學院 長沙武警支隊 宜居公園 麓谷公園 長沙高新區(qū) 管委會 汽車西站 長沙市政府 湘雅醫(yī)學院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學院 湖南財經(jīng)高等 ?？茖W校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 配套解讀 本案 3公里范圍內有較多的大專院校和醫(yī)院配套，但是關于衣食住行的生活配套比較缺乏 ?高端 ?中高端 ?中低端 定位方向研判 ?高端 缺乏城市資源型豪宅的地段因素，缺乏山水資源型豪宅的景觀因素，且容易與目前熱售的蔚藍海岸產(chǎn)生競爭。最重要的是，容積率的限制使得本案無法做到豪宅產(chǎn)品“低密度建筑”的基本需求，定位于高端產(chǎn)品顯然是不明智的。 ?中低端 周邊配套的缺乏以及公交系統(tǒng)的欠缺使得此地的業(yè)主需要付出更高的出行和時間成本。因此中低端物業(yè)的定位也不能成立。 ?中高端 中高端物業(yè)可選擇的產(chǎn)品類型廣，且風險低，更重要的是這樣的市場定位可以帶來較為豐厚利潤，從而實現(xiàn)開發(fā)利益最大化。 本案 宜居 萊茵城小學 湖南商務職業(yè)技術學院 長沙武警支隊 宜居公園 麓谷公園 長沙高新區(qū) 管委會 汽車西站 長沙市政府 湘雅醫(yī)學院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學院 湖南財經(jīng)高等 專科學校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 麓谷板塊 （科技中心） 市府板塊 （政務中心） 定位方向驗證 麓谷企業(yè) 產(chǎn)業(yè)形態(tài) 代表企業(yè) 電子信息 創(chuàng)智集團、湘郵科技、長城信息、湖南信息產(chǎn)業(yè)集團 先進制造技術 中聯(lián)重科、日立電器、東洋電機、湘電水泵、華泰重工、 夢潔家紡 新材料 博云新材、神舟科技、金瑞科技、杉杉新材、科力豐 生物醫(yī)藥 隆平高科、九芝堂、雙鶴醫(yī)藥 市府單位 類型 單位名稱 教育 湘雅醫(yī)學院、商學院、湖南財經(jīng)高等?？茖W校 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院 事業(yè)單位 長沙市委市政府、市技術監(jiān)督局、市婦聯(lián) 長沙高級技術人才的中心 5年內，區(qū)域聚集的高新技術 科研與管理人才將逾 2萬人 產(chǎn)業(yè)工人將達 10萬人 未來一段時間，預計將有 80萬人 在麓谷工作的年輕一族，屬于 高學歷、高收入、高消費 的 “ 三高 ” 群體，充滿朝氣，勇于開拓，追求效率，強調個性，崇尚自由，注重生活品質，追求現(xiàn)代、高效、綠色的商務、創(chuàng)業(yè)、居住環(huán)境。 高新 =高薪 中聯(lián)重科薪資待遇：普通員工為 1500—— 3000元 /月，專業(yè)技術人員為 3000—— 6000元 /月，高科技人員從 7000—— 15000元 /月不等。 創(chuàng)智集團薪資待遇：中級技術人員 3000—— 5000元 /月，高級技術人員 6000—— 20220元 /月。 湘郵科技薪資待遇：中級技術人員 3000——5000元 /月，高級技術人員 6000——15000元 /月。 日立電器薪資待遇：中級技術人員 2022——3500元 /月，高級技術人員 4000——6000元 /月。 湘電水泵薪資待遇：普通員工 1500——2022元 /月，技術人員 3000——4000元 /月，工程師5000元 /月。 華泰重工薪資待遇：普通員工為 1500—— 3000元 /月，專業(yè)技術人員為 3000—— 5000元 /月，高科技人員從 7000—— 10000元 /月不等。 隆平高科：中等工資 2022—— 3500元 /月，高級工資 5000—— 10000元 /月。 項目市場定位方向 紅海 ：共性市場優(yōu)化方案 藍海 ：市場差異化方案 產(chǎn)品定位方向 緊湊房型 舒適房型 客層廣泛，區(qū)域稀缺 普通公寓 市場穩(wěn)健產(chǎn)品建議保留此產(chǎn)品線 受區(qū)域市場追捧，但多為同質競爭 采用緊湊房型，避免舒適房型 緊湊型標準公寓 √ 紅海戰(zhàn)略之普通公寓 普通公寓的研判 共性市場優(yōu)化方案 活躍產(chǎn)品，總價可控制在優(yōu)勢競爭區(qū)間。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質小幅提升。 紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū) 混合社區(qū) 損失一定容 積率指標 陷入與蔚藍海岸之間的板塊內同質競爭 加入與浪琴灣之間的板塊外同質競爭 本案在規(guī)模與品質上處于劣勢 不符合利益最大化原則 不符合有效規(guī)避風險原則 不建議定位于混合社區(qū) 混合社區(qū)的研判 共性市場優(yōu)化方案 小戶型 平層豪宅 全復式公寓 √ √ 藍海戰(zhàn)略 稀缺產(chǎn)品的研判 市場差異化方案 產(chǎn)品整體定位 全裝修創(chuàng)意型小高層 精致 3房 +精致 2房 +個性復式 家庭結構 結構形態(tài) 支付年齡 戶型需求 面積 配套關鍵要求 單身 單身白領 2330 1/1/1 65左右 交通 +生活便利 單身貴族 3045 1/1/1 2/2/1 65105 交通 +休閑配套 二人世界 已婚丁客 2635 2/2/1 2/2/2 105115 交通 +休閑配套 二老空巢 55以上 1/1/1 2/2/1 65105 醫(yī)療服務 +環(huán)境 三口之家 幼、小 2639 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 105140 教育 +生活便利 中學以上 4050 2/2/2 3/2/1 3/2/2 115140 生活便利性 +環(huán)境 三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 3555 3/2/2 4/2/2 組合居 135160 教育 +醫(yī)療 產(chǎn)品定位與目標客戶需求整合模型 增加休閑（如特色餐飲、 SPA、茶吧等）、加強醫(yī)療保健方面的軟性服務（如安全急救、老年文娛、鍛煉設施等）。 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃及定價建議 Part04 附件 1：產(chǎn)品概念規(guī)劃設計 本概念設計建立在滿足項目的容積率的同時提高產(chǎn)品質素的前提下。 為了達到這一點，我們采用了高層（ 30層）低密度的設計模式。 市政府 杜 鵑 路 岳 麓 大 道 長沙二環(huán) 項目 地塊 SN=400m, EW=200m 概念設計特色一：高層低密度 由于容積率的要求，項目產(chǎn)品必須采用小高層或高層，才能滿足項目的技術經(jīng)濟指標 高層低密度，建筑密度控制在 25%以下，盡量拉大樓間距，間距區(qū)間在 4050多米左右 采用組團化布局，有利于整個小區(qū)的開發(fā)和建設 50米 40米 項目 指標 總用地面積 76727平方米 總建筑面積 249074平方米 其中 地上總建筑面積 229574平方米 地下總建筑面積 19500平方米 總計容建筑面積 229574平方米 其中 高層住宅面積 222536平方米 商業(yè)配套面積 7038平方米 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 機動車停車位 1026輛 其中 地上停車 450輛 地下停車 576輛 概念設計特色二：行列式 +錯開式布局 行列式布局：最成熟布局法，產(chǎn)品均好性強，但是空間感不好，且利用率低 錯開式布局：將視線三角形切割成小單元，分排錯開視線角度 ,優(yōu)點就是空間利用率高 關于沿二環(huán)高架道路，主要采用退讓綠化帶的做法，同時把小區(qū)的公建娛樂配套放置其中 所有點式樓，采用底層挑空的做法，同時設立玻璃電梯大堂，一方面增加綠化率，增強視覺通透感，同時另一方面可以極大地提高樓盤檔次 取長補短 概念設計特色三：三級景觀綠化 +坡地景觀 一級：組團景觀綠化 二級：組團間景觀綠化 三級：一條主景觀軸，貫通整個小區(qū) 三級景觀綠化保證了戶戶對小區(qū)景觀擁有的均好性 創(chuàng)意型坡地景觀結和地下車庫的建設 概念設計特色四：經(jīng)濟實用的房型 個性復式 6070平方米 緊湊 A（ 3房） 114平方米 B（ 2房） 80平方米 C（ ） 104平方米 F1（ ） 108平方米 F2（ ） 89平方米 F3（ ） 109平方米 A,B （ 3房） 128平方米 C,D （ 2房） 87平方米 組合居 D1（ 2房） 87平方米 D2 （ 2房） 93平方米 D1+D2（ 3房） 180平方米 D1+D2 （ 3房） 180平方米 A1（ ） 104平方米 A2（ 1房） 65平方米 A2（復式 4房） 130平方米 A3（ 3房） 121平方米 概念設計特色五：搶奪眼球的外立面 主要創(chuàng)新結構 ?通過陽臺的錯位增加空間感，減少空間壓抑； ?陽臺局部進行外挑，突出屋檐，以此作為附送空間； ?此類結構將主要帶來 —— 附送面積的利益吸引 外立面沖擊力加強 相關圖示 高空間錯陽臺 高空間錯陽臺圖示 約６米空高 不計入建面的外挑結構 概念設計特色六：全裝修 參考 270元 /平方米裝修房標準如下 臥室 屋頂，墻面涂料 地面地板 客廳，餐廳 屋頂，墻面涂料 地面地磚 廚房，衛(wèi)生間 整體廚柜（含脫排油煙機，煤氣灶） 整體潔具（含沖淋房） 長沙裝修房開山之作 珠江花城參考圖片 目前銷售情況非常良好 概念設計總結 市府旁 +漫坡上 +全裝修 +實用主義 宜居所 開發(fā)思路簡述 另選建議： 在項目的東南角，建議以裙樓形式做一個集中商業(yè)，上蓋小戶型公寓（非酒店式），作為全案的標志性建筑。 附件 2：關于價格 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠。 雷 峰 大 道 岳 長 常 高 速