【正文】 、沁園春御院 …… % %%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%30003200 32013400 34013600 36013800 38004000 400 0以上 由于選取本案周邊的項(xiàng)目大多為即將上市項(xiàng)目，根據(jù)市場的自然漲幅及其他因素，可能在上市時期價格都有個 100200的增幅。 我們也可以看到，在項(xiàng)目周邊 3000元以下的項(xiàng)目已經(jīng)絕跡，大多集中在 34003800之間。 價格區(qū)間 區(qū)域內(nèi)有 2/3的樓盤選擇三房作為主力戶型，原因有三： 市的產(chǎn)品類型。 ，都以三房作為主力戶型而也有不錯的業(yè)績。 目美林銀谷的影響。四房為主力的項(xiàng)目如卓越蔚藍(lán)海岸和郡原廣場都是選擇走中高檔路線。 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復(fù)式主力房型 %%%%% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一房 兩房 三房 四房 五房 復(fù)式房型出現(xiàn)頻率 核心客戶 一 邊 般 客 戶 緣 戶 客 電力 /銀行 /公安 /設(shè)計院等企業(yè)高管，高校教師、醫(yī)生、市、區(qū)政府公務(wù)員 外地來長置業(yè)者，多為生意人 私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、白領(lǐng) 受市政府的輻射影響，在周邊購房的客戶大多為政府公務(wù)員或河西事業(yè)單位工作人員，這類人士有較高的消費(fèi)能力，是大尺度三房和四房的絕對主力客戶。 而在河西生活多年的學(xué)生工作后也大多考慮在熟悉的區(qū)域置業(yè) ，兩房的客戶中就有很大一部分這類人群，大多是由家里資助首付，自己償還按揭。 外地置業(yè)者多為邵陽、益陽等地客戶，看中河西的環(huán)境和潛力，也大都選擇 120左右的三房。 本案局域市場客戶來源簡析 微觀市場分析小結(jié) 以普通住宅為主，短期內(nèi)這樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不會發(fā)生變化。 三房及兩房是主力供應(yīng)房型，且尺度偏大。 價格趨勢上升幅度迅猛，大于全市平均水平。 客戶來源以本區(qū)域?yàn)橹鞯耐瑫r吸引了大批市中心（芙蓉區(qū)）客戶。 第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 Part03 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠(yuǎn)，屬于城市邊緣地帶。 雷 峰 大 道 岳 長 常 高 速 公 路 麓 道 大 星 金 大 道 杜 鵑 路 永 青 路 環(huán) 二 本案 交通解讀 路網(wǎng)配置較好，但是杜鵑路目前尚未拉通，無公交通行，出行成本高 本案 宜居 萊茵城小學(xué) 湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 長沙武警支隊(duì) 宜居公園 麓谷公園 長沙高新區(qū) 管委會 汽車西站 長沙市政府 湘雅醫(yī)學(xué)院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學(xué)院 湖南財經(jīng)高等 ?？茖W(xué)校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 配套解讀 本案 3公里范圍內(nèi)有較多的大專院校和醫(yī)院配套，但是關(guān)于衣食住行的生活配套比較缺乏 ?高端 ?中高端 ?中低端 定位方向研判 ?高端 缺乏城市資源型豪宅的地段因素，缺乏山水資源型豪宅的景觀因素，且容易與目前熱售的蔚藍(lán)海岸產(chǎn)生競爭。最重要的是，容積率的限制使得本案無法做到豪宅產(chǎn)品“低密度建筑”的基本需求，定位于高端產(chǎn)品顯然是不明智的。 ?中低端 周邊配套的缺乏以及公交系統(tǒng)的欠缺使得此地的業(yè)主需要付出更高的出行和時間成本。因此中低端物業(yè)的定位也不能成立。 ?中高端 中高端物業(yè)可選擇的產(chǎn)品類型廣，且風(fēng)險低，更重要的是這樣的市場定位可以帶來較為豐厚利潤，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)利益最大化。 本案 宜居 萊茵城小學(xué) 湖南商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 長沙武警支隊(duì) 宜居公園 麓谷公園 長沙高新區(qū) 管委會 汽車西站 長沙市政府 湘雅醫(yī)學(xué)院 湘雅三醫(yī)院 湖南商學(xué)院 湖南財經(jīng)高等 ?？茖W(xué)校 航天醫(yī)院 省腫瘤醫(yī)院 麓谷板塊 （科技中心） 市府板塊 （政務(wù)中心） 定位方向驗(yàn)證 麓谷企業(yè) 產(chǎn)業(yè)形態(tài) 代表企業(yè) 電子信息 創(chuàng)智集團(tuán)、湘郵科技、長城信息、湖南信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán) 先進(jìn)制造技術(shù) 中聯(lián)重科、日立電器、東洋電機(jī)、湘電水泵、華泰重工、 夢潔家紡 新材料 博云新材、神舟科技、金瑞科技、杉杉新材、科力豐 生物醫(yī)藥 隆平高科、九芝堂、雙鶴醫(yī)藥 市府單位 類型 單位名稱 教育 湘雅醫(yī)學(xué)院、商學(xué)院、湖南財經(jīng)高等?？茖W(xué)校 醫(yī)療 湘雅三醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院 事業(yè)單位 長沙市委市政府、市技術(shù)監(jiān)督局、市婦聯(lián) 長沙高級技術(shù)人才的中心 5年內(nèi)，區(qū)域聚集的高新技術(shù) 科研與管理人才將逾 2萬人 產(chǎn)業(yè)工人將達(dá) 10萬人 未來一段時間，預(yù)計將有 80萬人 在麓谷工作的年輕一族，屬于 高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi) 的 “ 三高 ” 群體，充滿朝氣，勇于開拓，追求效率，強(qiáng)調(diào)個性，崇尚自由，注重生活品質(zhì)，追求現(xiàn)代、高效、綠色的商務(wù)、創(chuàng)業(yè)、居住環(huán)境。 高新 =高薪 中聯(lián)重科薪資待遇：普通員工為 1500—— 3000元 /月，專業(yè)技術(shù)人員為 3000—— 6000元 /月，高科技人員從 7000—— 15000元 /月不等。 創(chuàng)智集團(tuán)薪資待遇：中級技術(shù)人員 3000—— 5000元 /月，高級技術(shù)人員 6000—— 20220元 /月。 湘郵科技薪資待遇：中級技術(shù)人員 3000——5000元 /月，高級技術(shù)人員 6000——15000元 /月。 日立電器薪資待遇：中級技術(shù)人員 2022——3500元 /月，高級技術(shù)人員 4000——6000元 /月。 湘電水泵薪資待遇：普通員工 1500——2022元 /月，技術(shù)人員 3000——4000元 /月，工程師5000元 /月。 華泰重工薪資待遇：普通員工為 1500—— 3000元 /月，專業(yè)技術(shù)人員為 3000—— 5000元 /月，高科技人員從 7000—— 10000元 /月不等。 隆平高科：中等工資 2022—— 3500元 /月，高級工資 5000—— 10000元 /月。 項(xiàng)目市場定位方向 紅海 ：共性市場優(yōu)化方案 藍(lán)海 ：市場差異化方案 產(chǎn)品定位方向 緊湊房型 舒適房型 客層廣泛，區(qū)域稀缺 普通公寓 市場穩(wěn)健產(chǎn)品建議保留此產(chǎn)品線 受區(qū)域市場追捧，但多為同質(zhì)競爭 采用緊湊房型，避免舒適房型 緊湊型標(biāo)準(zhǔn)公寓 √ 紅海戰(zhàn)略之普通公寓 普通公寓的研判 共性市場優(yōu)化方案 活躍產(chǎn)品，總價可控制在優(yōu)勢競爭區(qū)間。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)小幅提升。 紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū) 混合社區(qū) 損失一定容 積率指標(biāo) 陷入與蔚藍(lán)海岸之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競爭 加入與浪琴灣之間的板塊外同質(zhì)競爭 本案在規(guī)模與品質(zhì)上處于劣勢 不符合利益最大化原則 不符合有效規(guī)避風(fēng)險原則 不建議定位于混合社區(qū) 混合社區(qū)的研判 共性市場優(yōu)化方案 小戶型 平層豪宅 全復(fù)式公寓 √ √ 藍(lán)海戰(zhàn)略 稀缺產(chǎn)品的研判 市場差異化方案 產(chǎn)品整體定位 全裝修創(chuàng)意型小高層 精致 3房 +精致 2房 +個性復(fù)式 家庭結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)形態(tài) 支付年齡 戶型需求 面積 配套關(guān)鍵要求 單身 單身白領(lǐng) 2330 1/1/1 65左右 交通 +生活便利 單身貴族 3045 1/1/1 2/2/1 65105 交通 +休閑配套 二人世界 已婚丁客 2635 2/2/1 2/2/2 105115 交通 +休閑配套 二老空巢 55以上 1/1/1 2/2/1 65105 醫(yī)療服務(wù) +環(huán)境 三口之家 幼、小 2639 2/2/1 2/2/2 3/2/1 3/2/2 105140 教育 +生活便利 中學(xué)以上 4050 2/2/2 3/2/1 3/2/2 115140 生活便利性 +環(huán)境 三代同堂 1/2老 +2青 +1幼 3555 3/2/2 4/2/2 組合居 135160 教育 +醫(yī)療 產(chǎn)品定位與目標(biāo)客戶需求整合模型 增加休閑（如特色餐飲、 SPA、茶吧等）、加強(qiáng)醫(yī)療保健方面的軟性服務(wù)（如安全急救、老年文娛、鍛煉設(shè)施等）。 第四部分 產(chǎn)品規(guī)劃及定價建議 Part04 附件 1：產(chǎn)品概念規(guī)劃設(shè)計 本概念設(shè)計建立在滿足項(xiàng)目的容積率的同時提高產(chǎn)品質(zhì)素的前提下。 為了達(dá)到這一點(diǎn)，我們采用了高層（ 30層）低密度的設(shè)計模式。 市政府 杜 鵑 路 岳 麓 大 道 長沙二環(huán) 項(xiàng)目 地塊 SN=400m, EW=200m 概念設(shè)計特色一：高層低密度 由于容積率的要求，項(xiàng)目產(chǎn)品必須采用小高層或高層，才能滿足項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 高層低密度，建筑密度控制在 25%以下，盡量拉大樓間距，間距區(qū)間在 4050多米左右 采用組團(tuán)化布局，有利于整個小區(qū)的開發(fā)和建設(shè) 50米 40米 項(xiàng)目 指標(biāo) 總用地面積 76727平方米 總建筑面積 249074平方米 其中 地上總建筑面積 229574平方米 地下總建筑面積 19500平方米 總計容建筑面積 229574平方米 其中 高層住宅面積 222536平方米 商業(yè)配套面積 7038平方米 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 機(jī)動車停車位 1026輛 其中 地上停車 450輛 地下停車 576輛 概念設(shè)計特色二：行列式 +錯開式布局 行列式布局：最成熟布局法，產(chǎn)品均好性強(qiáng)，但是空間感不好，且利用率低 錯開式布局：將視線三角形切割成小單元，分排錯開視線角度 ,優(yōu)點(diǎn)就是空間利用率高 關(guān)于沿二環(huán)高架道路，主要采用退讓綠化帶的做法，同時把小區(qū)的公建娛樂配套放置其中 所有點(diǎn)式樓，采用底層挑空的做法，同時設(shè)立玻璃電梯大堂，一方面增加綠化率，增強(qiáng)視覺通透感，同時另一方面可以極大地提高樓盤檔次 取長補(bǔ)短 概念設(shè)計特色三：三級景觀綠化 +坡地景觀 一級：組團(tuán)景觀綠化 二級：組團(tuán)間景觀綠化 三級：一條主景觀軸，貫通整個小區(qū) 三級景觀綠化保證了戶戶對小區(qū)景觀擁有的均好性 創(chuàng)意型坡地景觀結(jié)和地下車庫的建設(shè) 概念設(shè)計特色四：經(jīng)濟(jì)實(shí)用的房型 個性復(fù)式 6070平方米 緊湊 A（ 3房） 114平方米 B（ 2房） 80平方米 C（ ） 104平方米 F1（ ） 108平方米 F2（ ） 89平方米 F3（ ） 109平方米 A,B （ 3房） 128平方米 C,D （ 2房） 87平方米 組合居 D1（ 2房） 87平方米 D2 （ 2房） 93平方米 D1+D2（ 3房） 180平方米 D1+D2 （ 3房） 180平方米 A1（ ） 104平方米 A2（ 1房） 65平方米 A2（復(fù)式 4房） 130平方米 A3（ 3房） 121平方米 概念設(shè)計特色五：搶奪眼球的外立面 主要創(chuàng)新結(jié)構(gòu) ?通過陽臺的錯位增加空間感，減少空間壓抑； ?陽臺局部進(jìn)行外挑，突出屋檐，以此作為附送空間； ?此類結(jié)構(gòu)將主要帶來 —— 附送面積的利益吸引 外立面沖擊力加強(qiáng) 相關(guān)圖示 高空間錯陽臺 高空間錯陽臺圖示 約６米空高 不計入建面的外挑結(jié)構(gòu) 概念設(shè)計特色六：全裝修 參考 270元 /平方米裝修房標(biāo)準(zhǔn)如下 臥室 屋頂，墻面涂料 地面地板 客廳，餐廳 屋頂，墻面涂料 地面地磚 廚房，衛(wèi)生間 整體廚柜（含脫排油煙機(jī)，煤氣灶） 整體潔具（含沖淋房） 長沙裝修房開山之作 珠江花城參考圖片 目前銷售情況非常良好 概念設(shè)計總結(jié) 市府旁 +漫坡上 +全裝修 +實(shí)用主義 宜居所 開發(fā)思路簡述 另選建議： 在項(xiàng)目的東南角，建議以裙樓形式做一個集中商業(yè)，上蓋小戶型公寓（非酒店式），作為全案的標(biāo)志性建筑。 附件 2：關(guān)于價格 本案 五一商圈 溁灣鎮(zhèn) 商圈 觀沙嶺商圈 市政府 3公里 區(qū)位解讀 本案距離市政府只有 ，但距離附近的核心商圈距離較遠(yuǎn)。 雷 峰 大 道 岳 長 常 高 速